空き家の雨漏り修理について

空き家の雨漏り修理ポイント




雨漏りの原因究明が難しい理由

空き家不動産を売却する場合にも、空き家を有効活用して賃貸収入を得ようとする場合にも、建物が雨漏りしていると売却益(賃料)にもマイナス影響を与えるため、非常に厄介な問題です。

雨漏りは重大な瑕疵に該当するので、売り主には瑕疵担保責任があり、たとえ売り主が瑕疵担保責任を負わないとする売買契約を結んだとしても、雨漏りの事実を知っていて意図的に買主へ告知しなければ、売り主の損害賠償責任を免れません。

そしてよほど特別な事情でもない限り、普通の感覚では、雨漏りしている住宅には誰も住みたいとは思わないでしょう。

私は建物調査・診断業務を行っていますが、中古住宅の購入前ホームインスペクションを依頼する方のほとんどが、購入予定の住宅に「雨漏りがあるかどうか」は、構造耐力上の欠陥の有無と共に最も不安に思っている事です。

よって雨漏りしている空き家を活用したいと思ったら、事前の雨漏り修理は必須条件になります。

雨漏りは、雨水が侵入している箇所を見つけて、そこを塞ぐ事や、改修する事で止める事ができます。

雨漏りの2代原因…経年劣化と施工不良

ところが雨漏り修理は、口で言うほど簡単な事ではありません。
まず、雨水の侵入箇所を特定する事が、一般の方が思っている以上に難しいケースがたくさんあります

雨漏りが発生している場所のすぐ近くに、雨水の侵入口があるとは限らないためです。

また、雨漏りの原因となるのは、瓦の割れやずれ、棟板金の経年劣化など屋根の不具合ばかりではありません(雨漏りの原因が屋根にある場合には、比較的原因究明が簡単です)。

屋根以外にも、窓周りの隙間や外壁のクラック、バルコニー防水の施工不良やバルコニーの笠木廻り・トップライト廻りの施工不良、シーリングの劣化など、雨漏りには様々な原因があります。

場所によっては、わずか1mmにも満たない小さな隙間からも雨水の侵入があってもおかしくありません。

大きくは、経年劣化施工不良の2つに分けられますが、特に施工不良が原因の場合は、外から目視しただけではわからない事が多いのです。

そして専門家が詳しく調査しても、なかなか原因が究明できない事もめずらしくありません。

また、雨漏りだと思っていたら、結露や配管の漏水だったという事もあります。
そしてさらに厄介なのは、雨漏りと結露や漏水が同時に発生していたなどという混合要因ケースも稀にあるのです。

原因がよくわからない中でただやみくもに工事しても、雨漏りが止まらないばかりか、原因の特定がさらに困難になる事さえもあります。

また表面的な補修だけで根本的な問題を解決しないと、再発するだけでなく、隠れた部分の腐食や劣化が進行する事もあるので要注意です。

プロによる雨漏り原因調査について

雨漏り原因の調査には、散水試験や赤外線サーモグラフィーを使用した調査、蛍光塗料を混ぜた検査液を流し込み、場所を特定するものなどがありますが、雨漏りが発生する条件を再現するのが難しかったり、雨水の侵入口が複数あったりするケースでは、どの方法も確実ではありません。

雨は思っている以上にあらゆる方向から降ってくるので、短時間の散水調査ではなかなか雨漏りが発生する状況を再現できないのです。

最も確率の高い方法は、実際に雨漏りしている状況下で調査を行う事ですが、大雨や台風など調査に危険が伴う事が多いので、あまり現実的ではありません。

雨漏り調査にかかる費用目安

参考までに、雨漏り調査を業者に依頼する場合の費用の目安を下記にご紹介しておきます。

目視調査で3万円程度、散水調査で3~15万円程度(必要な作業員の人数により異なります)、発光液による調査10~25万円程度、赤外線サーモグラフィーによる調査が20~35万円程度です。

雨漏り調査に必要な費用相場
目視調査 3万円程
散水調査 3~15万円程
発光液調査 10~25万円程
赤外線サーモグラフィー調査 20~30万円程

この他、足場の架設費用報告書の作成費用がかかる場合があります。
そして調査では、部分的に天井や壁を解体する必要性が生じる事もあります。

現場によっては、目視調査→水かけ→補修→経過観察→雨漏り再発→調査→水かけ→補修→経過観察→雨漏り再発と、半年以上繰り返し行っても、完全に原因を究明して修理する事ができないケースもあるのです。

ましてや人が住まなくなった家は老朽化が激しいので、家のあちらこちらが傷んでいる事が多いため、雨水の侵入口を特定するのが余計に難しくなっています。

原因が特定できなくても、屋根の葺き替えや外壁の貼り換えなど全面的な工事を行えば、雨漏りを止める事ができる可能性は高いのですが、それでは高額な費用がかかってしまいます。

以上の様な事を考慮した上で、スケジュールに余裕を持った活用計画を立てる必要があります。

まずは空き家不動産の雨漏り有無を確認する

空き家は人が住んでいないために、雨漏りしていてもわかりません。
まずは有効活用を検討している建物に、雨漏りがあるかどうかを確認します。

誰もがわかる確認方法としては、各室の天井や壁にシミがあるかどうか、壁紙の一部が剥がれていないかどうか、押し入れやクロゼットの中にカビが発生していないか、室内に雨水で濡れている場所がないか、窓やドアを開けて部屋に入る時、カビ臭さや悪臭を感じないかなどです。

雨漏りを疑うべき確認ポイント
  • 天井や壁のシミ
  • 壁紙のはがれ
  • 押し入れやクロゼット内のカビ
  • 室内の雨水漏れ
  • カビ臭さや悪臭

上記にひとつでも思い当たる点があるようなら、雨漏りしている可能性があります。

自分で調査するのは不安だという場合には、専門家に調査を依頼する方法もあります。
建物の診断や調査を専門に行っているホームインスペクターや、建築士などの専門家に調査を依頼すると、小屋裏や天井裏まで目視で点検してもらう事ができます。

また、万一雨漏りの形跡が見つかった場合には、原因と思われる場所やその補修方法などのアドバイスを受けることもできるので、修理するにあたっての計画や予算が立てやすくなると思います。

そして雨漏りを発見した際に大切な事は、雨漏りによる被害箇所や範囲をしっかり特定確認しておく事です。これをしないでいると、隠れた部分の腐食や劣化が進行し、建物の寿命に大きな悪影響を与えてしまいます。

適切な対応をアドバイスしてもらう意味でも、専門家に調査してもらう事はとても有効です。

一方、補修工事の受注を目的として、無料で雨漏り調査を行っている会社には注意が必要です。すべてがそうだとはいいきれませんが、根本的な問題を無視した表面的な補修のみを行って、割高な工事費を請求される事があります。

雨漏りビジネスが活況、マッチング・業者連携・資格など多数登場 - リフォームオンライン
 「雨漏り」をテーマにしたビジネスが活発化している。ネット上では雨漏り修理業者を紹介するサイトなどが多数登場。また事業者ネットワークや専門の資格も盛り上がりを見せる。雨漏りを取り巻くビジネスをリポートする。ネット相談年間...

今雨漏りがなくても安心できない。空き家の雨漏りをこれからも防ぐためには?

建物調査の結果、雨漏りがなかったとしても安心する事はできません。建物は時間の経過とともに経年劣化し、人が住んでいない建物は、驚くほど速く劣化が進みます。

現在、雨漏りの兆候が見当たらなくても、1年後にはどうなるかわかりません。

空き家の活用を考えているのが、まだ数年先だという理由で放置しておくと、大切な財産であるはずの空き家の価値が著しく下がってしまう事にもなりかねないので注意しましょう。

そうならない様にするためには、定期的に雨水の侵入を防止する部分の点検を先回りして行い、必要な部分のメンテナンスを適切に行う事が重要です。

具体的には、屋根葺き材のひび割れやずれ・欠損、防水層の劣化、水切り金物等の不具合、外壁塗膜の劣化、外壁シーリング材や防水層の破断や欠損、建具(サッシ)や建具廻りの隙間や破損、建具廻りのシーリング材の破断などの点検です。

慣れれば一般の方でも、異常に気付く事ができる様になるので、定期的に点検を行う習慣をつけましょう。

また、台風や大雨の後など、時々室内の天井や壁の水染み跡の有無をチェックするのも良いと思います。

前述した通り、雨漏りが発生してからの補修工事には大変な手間がかかります。
大事なのは、事前に雨漏りの防止対策を徹底させる事です。

もし、空き家の雨漏りを放置するとどうなるか?

万一雨漏りを放置しておくと建物はいったいどうなるのでしょうか。

雨漏りによる湿気や水分が原因で、まず建物の構造躯体が腐食しはじめます。木造の柱や梁の腐食、鉄骨造なら柱や梁に錆びが発生します。建物の耐久性が著しく低下し、最悪の場合には地震で建物自体が倒壊してしまう危険性も生じます。

また、湿った木材はシロアリの大好物。
シロアリの食害にあった建物の耐久性は一層低下してしまいます。

さらには、湿気によってカビも発生しやすくなり、建物だけでなく住人にも健康被害を及ぼします。

アレルギー疾患や喘息、感染症などカビが原因で様々な病気を引き起こす事は、既によく知られています。

そうなると、いざ空き家を活用したいと思っても、膨大な費用をかけて補修が必要になる可能性が高くなります

その他では、雨漏りを原因とした漏電火災の不安もあります。
火災が発生して、近隣に被害を及ぼした場合には、損害賠償を請求される可能性もあるので軽視できません。

雨漏りの原因を個別チェック

それではチェックしておきたい雨漏りの原因箇所を具体的にそれぞれみてみましょう。

前述の様に、一般的には雨漏りというと「原因は屋根」と思いがちですが、実際にはよほど複雑な屋根形状やルーフバルコニーなどの特殊な屋根でない限り、屋根からの雨漏りはそんなに多くはありません。

ここでは、代表的な雨漏りの原因となる部分をひとつずつご説明したいと思います。

屋根葺き材

経年劣化や台風・地震・雹害などの外的要因による、瓦のずれや破損、スレート屋根のひび割れや浮き、屋根漆喰の崩れやひび割れ、金属屋根の腐食などから雨漏りが発生します。

また稀に、すでに屋根材としての機能が果たせなくなるほどボロボロになった屋根材が葺かれている事があります。

屋根葺き材の不具合は目視するだけでわかるので、比較的容易に発見することが可能です。

屋根板金

棟板金(屋根の一番高いところにある棟包み)の浮きや剥がれ、脱落、屋根板金の腐食などが原因で雨漏りが発生します。

この場合も、目視で容易に発見可能です。

バルコニー、ルーフバルコニーの防水

バルコニーやルーフバルコニーの床面や立ち上がり部分の防水層の劣化によるひび割れや剥がれなどが原因で、雨水が侵入します。

また排水口が詰まっていると、排水不良のためバルコニーに雨水がたまってしまい、稀にバルコニー出入り口サッシの下端などから雨漏りする事があります。

バルコニー防水の立ち上がり部分とサッシ下端の取り合い部分は、施工不良が起きやすい場所です。

バルコニー笠木廻り

バルコニー笠木(手摺の天端部分)のジョイント部分や、外壁との取り合い部分などにも施工不良が時々あります。

笠木や外壁を撤去しないと原因がわからない事が多いです。

サッシ廻り

サッシ廻りのシーリングが経年劣化すると、隙間から壁の中に雨水が侵入します。

通常は壁の内側に防水テープや防水シートが貼られているので、建物内部に雨水が侵入する事はありませんが、施工不良があると室内に雨水が侵入します。

外壁を剥がしてみないとわからない事が多いです。

サッシ枠

アルミサッシ枠の縦枠と横枠の接合部分には、防水パッキンが入っています。
サッシが古くなると防水パッキンが劣化し、そこから雨水が侵入して雨漏りの原因になります。

目視だけではわからない事が多いですが、水かけ検査を行って発見する事が多いです。

外壁

外壁モルタルのひび割れや、サイディング目地のシーリングの経年劣化によって、壁の中に雨水が侵入します。

防水シートがあるので、すぐに室内に雨水が侵入する可能性は低いのですが、防水シートが劣化していると室内に雨漏りします。

天窓、トップライト廻り

雨仕舞の施工が雑で、シーリングのみで防水処理している場合などは、10年程度でシーリングが切れて雨漏りします。

外壁を貫通する配管類

外壁を貫通する配管の周囲の隙間から雨水が侵入するケースがあります。

シーリングのみで防水処理しているケースが多いので、シーリング材が劣化して破断すると雨漏りします。

その他の取り合い部分

2階の外壁と1階屋根との取り合い部分や、屋根と屋根との取り合い部分、外壁と軒の取り合い部分などは、納まりが悪いと施工不良となって雨漏りしやすくなってしまう部分です。

ある一定の条件が揃うと雨漏りする事が多いため、散水試験で発見するのが難しく、解体してみないとわからない事が多いです。新築した時から長期にわたって時々雨漏りしている場合には、ここが原因である事が多いと思います

また、雨漏りしていても気付かないケースもあり、気付いた時にはすでに隠れた箇所が広範囲に渡って腐食している事もあるので、要注意です。

雨漏り修理の方法と良い業者の選び方

雨漏り修理には、一時しのぎの応急処置と、根本的な原因を追究して改善する方法の2つの方法があります。

応急処置としての雨漏り修理

応急処置では、シーリングや防水テープでひび割れや隙間を塞いだり、瓦を部分的に差し替えたり、シートで雨水の侵入口を覆ったりするのが一般的な方法です。

業者に依頼しておおむね5万円以内で雨漏り修理を行う場合は、ほとんどが応急処置になると思います。

また、雨水の侵入口があらかじめわかっている場合であれば、自分で応急処置する事もできます。ホームセンターで売られているシーリング材や防水テープを購入し、隙間を塞いでおけば、一時的には雨漏りを防ぐ事が可能です。

しかし、あくまでも一時しのぎなので、しばらくすると再度雨漏りしてしまう可能性があります。

何度も応急処置を繰り返すなら、雨漏りを根本的に直す改修工事を行った方が結果的に安上がりになる場合もあるので、工事を依頼する際には業者任せにしないで、事前に業者と良く話し合う必要があります。

根本改善としての雨漏り修理

一方、雨漏りの原因を根本から改善するのが、屋根勾配を変更したり、サッシを付け替えたり、外壁を貼り替えたりする工事です。

費用はかかりますが、事前にしっかりと雨漏りの原因を究明した上で工事を行えば、雨漏りが再発する心配はありません。

しかし、雨水の侵入口は1か所だけとは限りません。
雨漏りの原因がおおかた判明したものの、他にも可能性がある場合もあります。

そのような場合には、初めに応急処置を行い、しばらく様子を見て雨漏りが完全に止まった事を確認した上で、根本的な改修工事を行うのも選択肢のひとつです。

また、雨漏りによって被害を受けた箇所に対する補修工事や改修工事を行う必要もあります。隠れた箇所の腐食・劣化・カビなどが原因で、建物の居住性や耐久性、資産価値を低下させてしまう可能性が高いのは、前述した通りです。

将来的に空き家の有効活用を考えるのであれば、多少費用がかかってでも、できるだけ早いうちに根本的なところから解決しておく必要があります。

その際、単に屋根や外壁を張り替えるだけでなく、より軽量なものや、耐久性の高いもので改修すれば、建物の耐震性の向上や将来のメンテナンスコストの削減にもつながります。

費用対効果を考えて検討してみると良いでしょう。

更に、屋根や外壁などの下地材の傷みが激しい場合には、追加費用がかかってでも、併せて下地材も交換しておいた方が良いケースもあります。

工事には当然費用がかかるので、将来の計画を見据えて、「今現在何が必要で、後から行っても良いものは何なのか?」などのアドバイスや提案を、顧客の立場から親身になって行ってくれる業者なら安心です。

悪徳雨漏り修理会社の「点検商法」には御注意

一方では、屋根や外壁リフォームの会社には、悪徳リフォーム会社(悪徳雨漏り修理会社)と呼ばれる会社も少なくありません。

無料診断を切り口にした、点検商法といわれる営業手法が特徴です。
突然訪問してきて屋根や外壁の点検と称して屋根に上り、写真をみせて「このままでは雨漏りして大変な事になる」と不安を煽のが常套手段です。

そもそも、屋根に上がって全体をサッと眺めたくらいで、適切な雨漏り修理などできるはずがない事を、建築の専門家なら皆知っています。

法外な金額の見積書を提示されたり、必要のない工事を迫られたりするので、絶対に引っかからない様にしないといけません。大幅な値引きをチラつかせて契約を迫っても、決して安い訳ではありません。特にお年寄りは要注意です。

また、「火災保険を利用してタダで雨漏り修理ができる」などと営業している業者も要注意です。どんな雨漏りでも保険が利用できるわけではありません。

まとめ – 雨漏りは厄介だからこそ予防と対策、誠実な雨漏り修理業者選びが重要

雨漏りについて理解していただけましたでしょうか。雨漏りは建物にとっては重大な欠陥のひとつです。建物は風雨をしのぐためにあるのですから、雨漏りする様ではもはや建物としての基本機能を備えている物件とはいえません。

雨漏りの原因は実に様々あって、一度発生するとその原因究明は専門家でも難易度が非常に高いと繰り返し指摘させていただきました。
また、雨漏りによって建物は深刻で大きなダメージを受けてしまいます。

よって建物を維持していく、もしくは、市場適性価格で売却するためには、雨漏りが発生しない様に、日頃から定期的な点検とメンテナンスを心がける事が重要になります。

これはたとえ現状が空き家である物件でも例外ではありません。
むしろ空き家だからこそ、管理が重要です。
人が住んでいる家よりも傷みやすいと思って良いでしょう。

そして雨漏り修理を依頼する際には、業者をよく吟味する事が重要です。
せっかく高いお金を支払ったのに、一向に雨漏りが改善しないというケースもたくさんあります。

雨漏り修理は、他のリフォームなどと比べても難易度が高いのは事実です。
たとえ一度の工事で直らなかったとしても、逃げ出さずに誠実に対応してくれる業者であれば信頼できると思います。

雨漏り修理には、実績と専門知識、アフターフォローこそが不可欠です。
会社の規模や知名度よりも、地域住民の評判の良い業者や気軽に相談できる業者、長くつきあえそうな業者、そして小回りのきく業者に依頼するのが良いと思います。

The following two tabs change content below.
益子公博

益子公博

住宅会社で20年以上リフォーム事業の責任者経験があり、リフォーム業界、住宅建築業界の裏事情やリフォーム現場には精通。ホームインスペクション(住宅診断)の専門会社を経営、住宅診断、欠陥住宅相談、リフォーム会社への社員研修など実施しています。
スポンサーリンク

土地・家・マンションの無料一括査定サイト40社