空き家対策特別措置法におけるペナルティ(罰則)とは

2018年に入っても、国内の不動産市場を眺めていると空き家問題は益々深刻化しているようです。

さて、みなさんも小耳に挟んだことがあるかもしれませんが、空き家不動産の管理に不備があると行政から厳しい罰則を受けることがあるそうなのですが、それは本当でしょうか?

一昔まえならば「自分が所有する空き家の管理で、行政から罰則なんてありえない」と考えがちかもしれませんが、その考えは全く通用しない世の中に今はなっています。

今回は、空き家の管理責任と罰則関係についてまとめてみます。




今の時代、不動産所有者に追及される「空き家所有者の管理責任」とは何か?

着実に増加しつつある空き家の数。
平成25年(2013年)の住宅・土地統計調査で空き家率が13.5%(注1)に達しました。平成30年(2018年)に実施される調査でも、更なる空き家率の増加が予想されています。

増え続ける空き家数に加え、空き家を起因とする各種トラブルに多面的かつ総合的に対応すべく、空き家等対策の推進に関する特別措置法(略称 空き家対策特別措置法 以下同)が平成26年(2014年)に施行されました。

空き家とは その定義について
不動産業界の最もホットな話題は、銀座の一等地の地価がバブル期の価格を超えたことなんかではなく「空き家問題」なのかもしれません。 ...

注1 空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果について

注2 空き家等対策の推進に関する特別措置法

空き家対策特別措置法の目指すところとは?

この法律は、国・都道府県・区市町村の連携(注3)により、総合的に空き家起因の諸問題を多面的な攻め口で対処(注4)することを定めています。

この法律で、空き家問題に対応すべく国・都道府県・区市町村の役割が、以下の1,2,3の様に定められています(注4)。

  1. 国の役割…国土交通大臣及び総務大臣は、空き家等に関する施策の基本指針を策定
  2. 都道府県の役割…市町村に対して技術的な助言、市町村相互間の連絡調整等必要な援助
  3. 区市町村の役割…国の基本指針に即した、空き家等対策計画の策定・協議会の設置

空き家対策特別措置法の施行目的は、安全や衛生に問題がある空き家を撤去・除去するだけではありません。空き家の利活用を進めることで地域の活性化を図ることも企画されており、そのための仕組みも定められています。

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近年、特定空き家という言葉がマスメディアや世間を騒がせています。 空き家問題に世間の耳目が集まるにつれて、空き家不動産のオーナーの...

注3 国交省 空き家等対策の推進に関する特別措置法関連情報

注4 空き家等対策の推進に関する特別措置法(平成 26 年法律第 127 号)の概要

空き家の管理責任者とは誰を指すのか

民法第717条(注5)においては「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」について明確に示されています。

これによると土地の所有者等は、敷地の建物や塀等に起因した事故があったときの損害賠償責任を負うとはっきり規定されています。「もしも土地で事故等が発生したら、最終的な責任は土地不動産の所有者にありますよ」ということです。

ただし、この条項は賠償責任についてを述べてはいるのですが、日常管理そのものの内容や責務については記載がありません。つまり、日頃の空き家管理については、その内容や頻度などを含めて特に何も規定したりはしないけれども、万が一空き家不動産において事故がおこった場合には、その責任所在は所有者にあるのですよ…と言ったイメージです。

実際の土地管理方法については所有者に完全にゆだねられているといって良いでしょう。

そこで肝心の空き家不動産に関して。
空き家不動産の管理責任に関しては、空き家対策特別措置法(注2)の第3条に以下の内容が規定されていますので、引用してみます。

第三条 空家等の所有者又は管理者(以下「所有者等」という。)は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。

この条項は、事故が発生する前の問題として近隣に迷惑が掛からないように管理に努めるよう所有者に努力義務を課しています。

更にこの法律では、国交大臣と総務大臣が、空き家問題に対する施策の基本方針を定めるとされています。この基本方針(注6)の中において、空き家問題に対する基本的な考え方も「空き家不動産の管理責任は所有者にある」明示されています。

民法的見地から言っても、空き家対策特別措置法見地から言っても、空き家不動産の管理責任はその所有者にあることが明白であり、その責任から逃れることは難しいことがわかります。

また、空き家所有者に対して、管理責任者としての義務を認識させるべく「空き家等の所有者等の意識の涵養と理解増進」を謳っています。

尤も自身の所有する空き家なので自身に管理責任があるのは当然ですが、改めて法律として明文化されたことは、政府や自治体がいかに空き家問題の解決化を重要視し始めたかを物語っています。

空家対策特別措置法における自治体立入調査の実態とは?
空き家対策特別措置法が施行されたことにより、これまで管理放置状態でも特に誰からも文句を言われなかった空き家オーナーがざわついています...

注5 電子政府の総合窓口 民法

注6 空き家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針【概要】

空き家管理怠慢が招くペナルティの数々

責任の所在がはっきりしたということは、ルールを破った人には罰則(ペナルティ)が科せられるということを同時に意味します。

空き家対策特別措置法にて定められているペナルティ類で目に付くのは、過料という題目の第16条(注2)です。これは、特定空き家の除去や修繕等に関する市町村長の命令を、空き家不動産所有者が無視した場合の行政罰(過料を科す)規定です。

また、特定空き家への立入検査を拒んだ場合にも同様に過料が科されます(※特定空き家の定義については下記ページを参照してみてください)。

「空き家」と「特定空き家」の違い~認定から強制撤去まで
かつて日本では住宅を資産と呼んでいました。 私たちが所有している空き家も当然かつては資産の1つに数えられていたはずです。 と...

また、条文の中で深刻なペナルティとなりうる条項は第14条第9項(注2)に規定されている行政代執行です。

市町村長の空き家解体撤去等の命令に特定空き家所有者が従わない場合、行政が所有者に替わり解体撤去を行うというものです(解体費用は後に所有者に請求されます)。

更に、特定空き家に関して市町村長が発した命令は全て公示されてしまいます。
したがって、その命令は特定空き家物件にも掲示されますので、近隣住民の知るところになるのは避けられません。

さらには固定資産税の特例撤廃といったように、空き家管理を行った者には税制上のペナルティも課せられる可能性が示されています。

次節以降で、これらの空き家の管理を怠ったことに関連するペナルティの詳細を説明します。

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空き家管理怠慢時のペナルティ1:罰金と過料

空き家対策特別措置法の第16条第1項及び第2項(注2)に記載されているペナルティで、「過料に処する」と定められています。

具体的にはどういう事でしょうか?

「過料」とは?

「過料」と言う私たち一般人には聞きなれない文言がこの法律に記載されています。

過料とは…行政上、軽い禁令をおかしたものに支払わせる金銭。

要は罰則金を支払わされるということなのですが、これには前科がつくかどうかなど付随して気になる点があると思います。

一般的に前科とは刑事事件で刑事罰(刑法に規定される犯罪での罰)を受けたものに対する呼称であり、前科対象となる刑の種類は、刑法(注7)で定められています。

刑法第9条では具体的に刑の種類を定めていますが、それによると「死刑、懲役、禁錮、罰金、拘留及び科料を主刑とし、没収を付加刑とする」とあります。

懸念の「過料」ですが、こちらは刑事罰でなく行政罰と呼ばれる罰則です。
したがって前科がつくということにはなりえません。
(だから過料を軽んじていいのか?という訳では勿論ありません)

尚、刑法の刑の種類として罰金は存在していますが、こちらは「科料」と呼ばれます(過料とは漢字が異なります 注7)。

更に言うと、「科料」は千円以上一万円未満(刑法第17条)ですが「罰金」は一万円以上(刑法第15条)と定められており、それぞれは罪の軽重の違いで、同時に金額の違いです。

注7 電子政府の総合窓口 刑法

過料に処されると地方裁判所から連絡がくる

特定空き家に関する市町村長の命令に反すると過料に処されることがわかりましたが、実際に過料に貸されることになると、管轄の地方裁判所から命令違反を証明する書類を添付して通知されてくるそうです。

しかも、過料事件に関して裁判所が「過料は相当」と認める場合、命令違反者(要はあなたです)の意見を聴かないで裁判ができる略式裁判手続がとられるとのこと

空き家管理者にとっては、非常に逃げ場の少ない状況に追い込まれます。

ただし、略式裁判の通知を受けてから1週間以内に異議を申し立てれば、改めて当事者の陳述を聴いた上で裁判が行われます。

尚、管轄の地方裁判所は空き家の所有者の住所を管轄とする地方裁判所です。

注8 「特定空き家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)

自治体の命令を無視すると過料は50万円に

周辺の景観や安全に悪影響を及ぼす恐れのある特定空き家に対し、市町村長は対象不動産の所有者に解体除去、修理修繕の実施、庭木の剪定やゴミの除去などを命じることができます。

空き家不動産の所有者がこの命令に従わない場合、50万円の過料に処されます
ただし、特定空き家が危険だからといって、即座に全建物の解体除去命令が出される訳では有りません。現地への立入調査等のプロセスを経たうえで、危険と判断される建物個所のみ解体命令等が出されることになります。

もちろん、建物全体が倒壊危険にあるなどの場合は、全建物が解体該当箇所に指定される可能性があるわけです。

これは、慎重かつ適正な手続を踏まないと財産権の侵害に相当する可能性もあるためです。

そこで、空き家対策特別措置法では、命令違反→過料に至る前に助言、指導、勧告等の行政指導や当事者の意見を聴く場を設けることを要求しています。

以下はその流れです(段階を踏むごとに強制力が増している点に留意です)。

Step1.市町村長から助言又は指導がなされる(除却・修繕等実施)

↓改善されない場合

Step2.市町村長から勧告がなされる(除却・修繕等実施)

↓改善されない場合

Step3.市町村長から勧告内容の実施令の通知がなされる

↓意見書の提出・公開による意見の聴取が行われる場合

Step4.市町村長から勧告内容の実施命令が行われる

↓改善されない場合

Step5.行政代執行が開始される

Step6.解体撤去等の費用および、過料が空き家所有者に請求される

Step7.過料等の徴収手続が行われる

Step8.過料支払いがない場合は差押え、競売等へ

まず自治体では、近隣の安全衛生上の問題がある空き家「特定空き家」に指定します。
特定空き家に指定した不動産対し、市町村長は、解体除去、危険部分の修理修繕や衛生上問題のあるゴミ等の撤去に関する助言や指導(Step1)を行ないます。

この助言等を受けた所有者が、事態の改善に向けて無策であるか、対策を実施してもその効果が不充分である場合、市町村長は改善実施の勧告(Step2)を行ないます。

更に空き家所有者が勧告を無視している場合、勧告内容の実施命令を出す旨の通知(Step3)を行いますが、この段階を経ても事態が改善されない場合、勧告内容の実施命令(Step4)が出されます。

Step3(勧告内容の実施命令を出す旨の通知)とStep4(勧告内容の実施命令)が紛らわしいのですが、Step3は「言う事を聞かないと【命令】を出しますよ」という、いわば命令の事前通知です。Step4は実際に【命令】がなされてしまった段階となりますので、この段階ではもう反論も弁解も許されません。

更に、これでも事態が改善されない場合には、行政代執行(Step5)する場合があります。

代執行に要した費用は、後日に所有者に請求(Step6)されてきます。
同時に命令違反による過料事件の通知を管轄の地方裁判所に通知します。

その後、市町村長は過料の徴収手続を開始し、所定の過料を収納(Step7)します。

尚、この件での過料の徴収は税金の滞納と同等の手続が行なわれますので、支払いを拒絶すれば物件差押→競売となる可能性がありますので、滞納しないようご注意下さい。

自治体の立入調査を拒否しても、過料20万円に処される

市町村長は、本法律第9条第2項(注2)の定めに従い、職員や委任した業者に空き家への立ち入り調査を行わせることができます。その際には、立入調査の五日前までに、空き家不動産所有者にその旨が書面で通知されてきます。

この立入調査を拒否したり妨害した利する場合には「過料20万円に処する」と規定されています。

空き家管理怠慢時のペナルティ2:解体費用負担

先に説明した行政代執行による空き家解体や撤去ですが、そのすべての解体費用が不動産所有者に請求されてきます。
ここでは行政代執行の費用負担についてもう少し詳しく見ていきます。

行政代執行の費用相場に反論することは難しいと予想すべき

行政代執行は、所定の要件を満たす場合に行政が直接実力行使でその命令を実現する手段を言います(注9)。以下の項目が行政代執行を実施するのに必要となる要件です。

  1. 法律等に基づき行政が対象者(義務者)に命じた行為
  2. 対象者(義務者)以外の他人も実効可能な命令
  3. 対象者(義務者)が命じられた行為を不履行
  4. 命じた行為以外に目的の達成が困難
  5. 命じた行為の不履行が著しく公益に反する

空き家問題では、市町村長の命令で職員(または外部の受託業者)等が、義務者に成り代わり行政命令内容を実施します。

ところが特定空き家解体を目的とした行政代執行が実施される場合、前述の様に複数の手続をへて行政代執行へとプロセスが進められますので、自治体内外人件費を含めてかなりの費用と手間が必要となってきます。

この費用に関して、行政代執行法第5条(注9)に義務者に費用負担させる定めがありますので、全ての解体・撤去作業等が終了してから後、粛々と不動産所有者に全費用が請求されてくることになります。

もしも空き家所有者が「自分で解体業者を呼ぶ手間暇が省けるから助かる」位の軽い気持ちでいる場合は、後々泣きを見ることになります。

自分自身で解体費用の見積もりを業者から集めて依頼する場合、当然ですが解体費用相場にそった見積り額の合意に基づいて作業が行われますが、行政代執行の解体の場合はどういった業者が介在してくるかは全く不明であり、後日「解体費用が高い」等のクレームを言ったところで、全く受け付けてくれる可能性は見いだせません。

どのような解体業者が選定されるかは自治体次第ですから、仮に、随意契約が行われていたり、そのエリアの「実力者」である企業が、全くの値引きなしで遠慮なく解体費用額が決められてしまっても反論する余地すらないのです。

しかも、自分自身で解体業者を選ぶ場合は、自治体によっては空き家解体費用の補助金などが出るケースもあります。そういったチャンスも不意にしてしまう訳です。

後々、高額な費用請求が来て泣きをみますので行政代執行が行なわれる前に対処することをお勧めします。

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注9 電子政府の総合窓口 行政執行法

空き家管理怠慢時のペナルティ3:実名公表等

行政代執行が命じられた場合には事前に通知があります。
その通知には対象者に反論の場が与えられる旨の記載(意見書の提出や公開の場での意見陳述)がありますが、これらの全ての事項は公示されてしまいます

公示の方法は、市町村で通常行なわれているそれぞれの公示方法で行なわれますので、地域により多少異なる可能性もありますが、市町村の広報紙上で特定空き家の代執行の対象者として住所・氏名が公開されるなどが一般的です

また、代執行が行われる空き家不動産の現地に、行政代執行する旨と所有者氏名が記載された標識が掲げられます。この特定空き家が人通りの多い公道に面していれば、標識は多くの人の目に触れますので、近隣住民にはこれから何が行われるのかが丸わかりになってしまいます。

限定された地域内での行政ペナルティに過ぎないとも言えますが、親類縁者や知人が多く存在する地域での実名公開は決して居心地の良い物ではないので、ここに至る前に対処することをお勧めします。

空き家管理怠慢時のペナルティ4:固定資産税の特例が無くなる

不動産を所有しているだけで固定資産税と都市計画税が課税されます(原則的に都市計画税は市街化区域内に不動産が存在する場合に課税されます)。

これらの税金は税額6分の1となる軽減措置が取られてきたことをご存じの方は多いでしょうが、特定空き家に指定されることによって税額軽減措置を失ってしまう事に繋がります。

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固定資産税と都市計画税の課税の仕組み

毎年5月初旬に市町村から送られてくる納税通知書には、固定資産税の納税額が記載されていますが、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている不動産の所有者に課税されることになります。

固定資産税納付書例(引用:http://www.town.ozu.kumamoto.jp)

例えば、2月1日に不動産の所有権移転が行なわれた場合でも、本年の固定資産税の納税義務者は旧所有者となります(ただし、所有権が移転する際の売買契約において、固定資産税を期間で按分する精算を行う商慣習があります。これは地方税法上で規定されているものではなく当事者間の合意により行われるものです)。

この様に地方自治体が税額を計算して納税者に通知する課税方法は賦課課税方式と呼ばれますが、地方自治体は固定資産課税台帳に登録されている評価額を元に以下の式にて税額を算出します。

固定資産税額 = 標準税率(1.4%) × 課税標準

税額算定の大元である課税標準は、固定資産税路線価を用いて、これに土地の形状を考慮した補正値(画地補正率)を乗じて算定します。

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固定資産税の軽減措置

あなたもご経験上感じておられるでしょうが、土地所有者にとって固定資産税の負担は非常な重荷です。

そこで、住宅地に関しては固定資産税を軽減する制度が地方税(注10)法に定められており、「住宅用の土地に対する固定資産税軽減特例」といわれるものです。

具体的には、住宅用地の200㎡以下の部分については、課税標準を6分の1にして評価します(小規模住宅用地の特例)。更に、200㎡超の部分については、課税標準が3分の1に減額されます(一般住宅用地の特例)。

小規模住宅用地の特例(200㎡以下の住宅用地)
・固定資産税額 = 標準税率(1.4%)× 課税標準 ÷ 6

一般住宅用地の特例
・固定資産税額 = 標準税率(1.4%)× 課税標準 ÷ 3

空き家対策特別措置法が立ち上がるまでの間、空き家を含めて、実際は殆どの住宅地所有者がこの固定資産税軽減措置の恩恵にあずかってきたはずです。

しかし、特定空き家に指定されて行政から「危険な空き家不動産である」と目されることで、今までは当たり前に恩恵を受けていた税額低減特例が外されてしまう事に繋がります。

注10 電子政府の総合窓口 地方税法

固定資産税の特例から外されてしまう

空き家対策特別措置法第15条第1項においては、市町村に対する財政的な支援措置の実施を求めると共に、同第2項では市町村の行なう空き家対策が実効あるものにするため、税制上の措置等実施を求めています。

空き家が放置される理由の1つに「空き家不動産を更地にすると、固定資産税の特例から外れるから」と返答する土地所有者が多かったため、「空き家を放置したままでも固定資産税は高くなりますよ」と国が新たなルールを設けたことになります(地方税法第349条の3の2第1項)。

空き家対策特別措置法では、登記情報や固定資産税課税台帳等を行政の空き家対策情報として利用することが認められているため、市町村自治体は効率的に空き家所有者の固定資産税特例を(ある意味)「人質にとって」、空き家管理の遵守を促すことができるようになりました。

不動産オーナーならば誰でも、「固定資産税が6倍になりますよ」と脅かされれば、素直に(渋々?)放置空き家の管理に取り掛からざるを得ない心情になるのは間違いありません。

まとめ – ペナルティを科せられる前に空き家の適正管理を開始すべき。それができないなら売却へ。

このように空き家対策特別措置法の施行によって、周辺に迷惑をかける空き家の放置そのものが非常に難しくなりました。

実際に行政代執行や固定資産税の経済的損失を免れるためには、今からでもしっかりと所有空き家を管理し始めるか、思い切って空き家不動産を売却してしまう事をお勧めいたします。

また、解体撤去等の代執行までを予定したこの法律は、利活用を促す仕組みも地方自治体に求めていますので、行政は不動産所有者に対して親身に寄り添ってくれる可能性が高いです。

代執行の費用請求や命令違反の過料に心配する前に、空き家の利活用に関して地元の地方自治体に相談することも併せてお勧めします。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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