空き家不動産が旗竿地・敷延(不整形地)の場合、売却と土地活用どっちが得?

相続した実家の空き家が「旗竿地」だったというケースはよくあります。
子供の頃は敷地の形状は気にも留めませんでしたが、自分で管理すると途端に気になるものですね。

旗竿地は再建築不可物件となる可能性が高いという話を1度でも耳にしてしまうと、自分の旗竿地物件もその対象となるかも…と不安になってしまいます。
いっそのこと、安値でもいいから売却した方が良いのかどうかと迷ってしまうことでしょう。

今回は、旗竿地のような不整形地についての特徴と売却と利用方法についてご説明します。

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再建築不可物件となりやすい旗竿地・敷地延長とは

宅地の売買においては、矩形(正方形・長方形)が一般的に使いやすい形状です。
ただ、区画整理が行なわれて碁盤目の街区であれば、矩形の敷地形状が多くみられるものの、古くからの町並みでは、不整形の宅地が思ったよりも多く存在しています。

不整形地の特徴をパターン別にみてみましょう。

不整形地の例をみると

土地の形状と相続税や固定資産税の評価額は非常に密接な関係を持っています。
また、これらと市場価格も密接に関連しています。

当然、矩形の整形地の方が市場価格も高くなり、且つ、各種関連税も高くなる一方で、不正系地は市場価格も税金も安くなります。

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そこで、国税庁HP(注1)より、不整形地の評価を参照してみました。
不整形地の類型を図1に示します。
不整形地の例として、図1のA、B、C、Dの4種類の類型を示します。

図1Aは、前面道路の反対側が凹凸状の地形です。
全体の評価額を算定するためには、矢印側(A右図)のように長方形に分割してそれぞれの評価額を合計します。

図1Bは、多角形の形状の土地です。
評価額の算定は、外接する矩形を想定し、多角形の面積と外接する矩形の面積が同じになる前面道路からの距離を高さとする矩形を仮定します。

図1Cは、概ね矩形ですが、各辺が直線でない形状です。
この場合の推定形状は、外接矩形と内接矩形の平均的な矩形で、面積が同じになる矩形です。

図1Dは、概ねL字の形状ですが、各辺が直線でない形状です。L字の部分が欠けていないと想定して、図1Cと同様に推定矩形を仮定します。
そこから欠けている部分の面積を引き算します。旗竿地の評価は、この図1Dが相当します。

評価の基本は前面道路に接していることです。
路線価に対する敷地という構成を想定して評価額を算定します。
不整形地は、価額評価に際して最大40%(注2)のディスカウントを受けられる場合があります。

尚、個別・具体的な事例の評価額の算定は、税理士に依頼することを強くお勧めします。

注1 国税庁HP 不整形地の評価

注2 国税庁HP 奥行価格補正率表

旗竿地・敷延とは?

旗竿地は、図2に示すような形状をしており、旗に相当する部分に家屋が建ち、竿に相当する部分が道路と接します。

旗竿地は敷延路地状敷地などとも呼ばれています。
敷延は敷地延長の略語です。

前節で述べた不整形地の評価では、図1Dに相当します。
路地状の通路部分も敷地面積に算入されますので、敷地の有効利用率としては整形地に比較して低下します。

旗竿地を評価する場合、重要項目は前面道路に接している路地状の敷地部分の幅です。
建築基準法第43条に規定されている接道義務(注3)を満たすには前面道路に接している幅が2m以上必要です。

旗竿地において前面道路に接している幅が2mに満たない場合は、再建築不可物件となってしまいます。

再建築不可物件

もし2mに満たない敷地に家屋がある場合は、取り壊して建築基準法の要請を満たすことまでのことをする必要はありませんが、更地にした場合には、再度建物を建てることは出来ません。

この様な更地にしたら再度家屋を建てられない敷地を再建築不可物件といいます。
一般的には、再建築不可物件は売りにくい、と言われています。

注3 電子政府の総合窓口 建築基準法

旗竿地売却のデメリット

不動産広告では、物件の状況に関して明確に広告紙面上に記載しなければならない事項があるのですが、その一つが利用上の制限に関する告知です。
再建築不可物件は利用の制限に該当しますので、物件売却の広告上では明確にその旨をうたわなければならず、当然、売れ行きに大きな影響を与えるでしょう。

また、売買を仲介する不動産会社が行う「売買契約締結前の重要事項説明」でも、利用上の制限事項を説明する義務があります。
当然、再建築不可物件はその対象となっています。
その物件が再建築不可であれば、重要事項説明の際に文書をもって説明する義務があるのです。

再建築不可となる旗竿地の売却デメリット

自分の不動産が再建築不可物件と判明した場合、この不動産(土地+家屋)の広告やビジネストークなどの売却行為を行際には、重要事項説明を行うことによって、顧客に「この不動産は再建築不可物件である」という旨を告げなければなりません。

これは当然、書いてのモチベーションを著しく下げる要因となりますので、再建築不可物件であること自体が売却上の大きなデメリットとなる可能性が大きいといえます。

再建築不可の注意喚起は、消費者及び購入者保護の一環として行わています。

接道義務を満たした旗竿地のデメリット

旗竿地でも接道義務をクリアした旗竿地周辺のレイアウトを図3に示します。
図3の間口の寸法が2m以上となっています。

この図から土地の周りを近隣の家屋で取り囲まれていることがわかります。
それに伴って、以下のようなデメリットがでてきます。

  1. 周囲(4辺)が取り囲まれているので圧迫感を感じる
  2. 採光・通風が不充分と感じる
  3. 施工単価が高価な場合がある(重機が入れない場合がある)
  4. ライフラインの引き込み費用が高価な場合がある
  5. 家屋の玄関方向や間取りが制限される場合がある
  6. 防犯上の不安を感じる場合がある
  7. 隣家とのプライバシー上の問題がある場合がある
  8. 駐車場と駐輪場スペース(路地状敷地部分)の不足感がある
  9. 公道への間口のサイズによっては、駐車時に自転車での通行に支障を感じる

これらのデメリットは、接道義務を満たしているものの、公道に充分な幅で接していない敷地で奥まった場所に存在することに起因しています。

旗竿地のメリット

区画整理された比較的新しい街区においては、旗竿地のような敷地をあまり見ることはありませんが、古い町並みの地域では未だに多く目にします。
特に地価が高価で60坪を超えるような人気の住宅街に旗竿地は所々見られます。

これは一区画全てを一人で購入するには高価な物件となり過ぎるために、分筆分割して土地を販売する方が、購入代金が安くなって結果的によく売れる傾向があるからです。
通常、こういったエリアは人気のある地域であるが故に、旗竿状態による多少の狭さや不便さを感じても、十分に売れる物件と考えられているためです。

旗竿地のメリットとデメリットは表裏一体

前節で旗竿地のデメリットを述べましたが、逆も又真なり、という諺モドキがあります。
考え方や見方によってメリットがデメリットに、デメリットがメリットに変わるということです。もっと俗的に言えば「弱みを強みに変える」とでも言いましょうか。

例えば、以下のような例です。

デメリット メリット
旗竿地は、奥まって防犯に不安がある 閑静な宅地・プライバシーが守られる
間口が狭いので、自動車が通りにくい 自動車が通らないので安全
四方が取り囲まれている 人目につかない/プライバシーが守られる

また、採光や通風の問題にしても、家屋のデザインや間取りを工夫することで解決できることがあります。
路地状の通路の通行で、近隣のプライバシーが間近となる問題も植栽や塀の造りにより解決可能です。

上記の様に一般的にデメリットと言われているポイントも考え方一つで個性と捉えることができます。
特に人気のエリアで利便性の高い物件であれば、その物件の有する個性をメリットに転換できる視点を持つことです。

旗竿地を上手く生かす家づくり

余談ですが、今の私の自宅は旗竿地を購入して新築で建てました。勤務地に近い土地だったという理由や、購入資金の関係上で旗竿地は安く購入できる、などといった理由があるのですが、無断なりがちな「竿」の部分に該当する土地については、エクステリアで綺麗に舗装してアプローチ機能を充実させつつ、門にコストをかけて立派にみせたりすることで、旗竿地を有効に生かすことを心掛けてみました。尚、幅2メートルの接道義務は当然満たしております。

旗竿地売却の際は、私のような考え方をする購入者もいることを念頭に、販売を工夫してみるとよいかもしれません。

矩形地に比較して旗竿地は安価で購入できる=売却チャンスもその分広がる

不整形地の評価で述べたように、旗竿地の評価は周辺に比較して安価です。
利便性の高い地域であれば、安価に土地を購入する事ができるにで、むしろ一定の購買層ニーズに対応することができるでしょう。

見方を変えるだけで安価に人気の物件を入手できるとも言えますので、必ずしも「旗竿地=売買に不利」とも言い切れないのです。

不動産は、個別性の高い資産です。
通常でも同一の特性を有する不動産は無いと言われていますが、旗竿地は特に個性の強い不動産の1つといえますが、デメリットをメリットに言い換える販売手法を駆使することによって、上手に売却している人がいることも知っておいてください。

投資価値を重視すれば、旗竿地でも高く売る方法はある

鶏が先か卵が先かの議論になりますが、利用効率が狭まる旗竿地のような不整形地は、相続税や固定資産税が安価に評価されますし、同様に実勢価格も安価になります。

こういった税制上有利な点を踏まえて、旗竿地を出来る限り高価の売る方法を模索してみましょう。

「隣の土地は借金しても買え」という定説

隣の土地は借金しても買え、隣の土地は倍(三倍)でも買え、という不動産業界での定説があります。
もともと所有していた土地と隣の土地を併合して一体化することで、土地利用価値が大きく向上するので、相場以上で購入してもペイできるということです。

となると、旗竿地空き家の売却を目指す立場からすると、まずは空き家旗竿地の隣人(前面宅地)に売却を持ちかけてみることからスタートしましょう

隣人の立場としても、「隣の土地は…」の定説を聞きかじったことが少しでもあるならば、隣地が売りに出されたら購入する気持ちが沸き上がるものです。
隣人への提案価格に関しても、第三者への価格と比較して高値で検討してもらえる可能性がみこめるでしょう。

また、不動産会社に仲介を依頼せずに、お隣さん同士の相対の取引を行えば、不動産会社に支払う手数料は削減できます。

逆に隣地(前面宅地)が売りにでている場合ならば、購入を検討した上で旗竿地とひとまとめにして矩形の土地に整形し、再度販売に出すという方法もあります(不動産投資家などはこういった手法で旗竿地を矩形にひとまとめにしてから、再販売する方法を好みます)。

当然、旗竿地として単売却するよりも、全面宅地と合併させて広い矩形敷地として販売したほうが、実勢価格の販売価額は高くなる傾向にあります。

旗竿地等の不整形地や再建築不可物件を得意とする不動産会社を選定する

不動産の売買は、多くの場合不動産会社に売買の仲介を依頼します。
ただ、不動産会社にも得手不得手があり、全ての不動産会社が旗竿地の様な不整形地の売買が得意という訳ではありません。

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かつては、売却希望者が近所の不動産会社を訪問して、売却の依頼を行うのが一般的でしたが、現在では不動産の売却時には一括査定サイトを使用するのが主流になっています。

多くの一括査定サイトは、売却予定物件を登録すると6社―10社の不動産会社から無料で見積を入手することができます。

これらの査定の見積を比較することで、査定した不動産会社の得手不得手がある程度見当が付きるので、利用価値は非常に高いといえるでしょう。

不動産の仲介手数料は成功報酬なので、自社の販売ネットワークで売買の成立見込みのない物件に高価な査定価格を提示することはしませんが、一括査定サイトならば複数企業の様々な提示額を比較できるので、自分の旗竿地の市場価格平均や相場がおぼろげにわかってきます。

しかも、自分の足で複数の不動産会社を訪問して、売買の仲介を依頼するのは、かなり骨の折れる仕事です。

ところがネットの一括査定サービスを利用することで、手頃に複数社からの見積を入手することができますので、あなたの貴重な時間とコストの節約にもつながります。

不動産投資家への売却

旗竿地は、固定資産税が周囲の整形地に比較してディスカウントされることは触れました。
経費が低く抑えられるということは、不動産投資家にとっては収益性(利回り)向上に直結するポイントとなります。

したがって、人気の地区の旗竿地であれば不動産投資家が収益物件として探している対象物となり得る可能性が非常に高まってきます

築20年以上の空き家であれば、一般的に売却時に有価とは査定されません。
ほぼ敷地の価格で家屋も入手できます。
また、土地代は旗竿地であればディスカウントされていますので、様々面から投資家にとっては初期投資金額を押さえることができる、有利な条件が揃っているともいえるのです。

尚、賃貸料は敷地形状に関係なく相場の金額となりますので、賃貸物件としては人気エリアに存在するならば矩形地と変わらず高めの設定が可能ですから、自分自身で賃貸経営を始めるという選択肢(自分が不動産投資家になることを意味します)も考えられるでしょう。

旗竿地、不整形地が売れない場合の活用方法

不動産を取り巻く状況は、少子高齢による人口減少時代に突入し、利便性を求めて大都市部への人口の移動が生じています。
また、地価は、利便性と収益性を基準に地価の二極化が進行しています。

したがって、今の時代は必ずしもすべての土地が売却できるわけではありません。
もし、旗竿地や不整形地を理由として、あなた所有の空き家不動産が販売できなかった場合には、自分自身での土地活用に乗り出す必要性がでてくるでしょう。

旗竿地の特徴を利用した土地活用

旗竿地の土地活用を考える際には、前面道路と接している路地状の間口のサイズにより利用価値が大きく異なることを再度理解しておきます。

再建築不可物件の旗竿地の利用

旗竿地が再建築不可物件に該当するならば、更地にした上で新たな建築物を建てての土地活用が見込めません。

現状のまま利用を続けるか、更地にしたのちに建築物無しの土地オンリーで活用の道を探るかしか方法が残されていない状況となります。

空き家を現状のまま賃貸物件とする

再建築不可物件となる空き家を現状のまま利用するならば、そのまま賃貸物件への転換を考えるのが最も簡単な方法と言えます。

賃貸物件への入居希望者にとって敷地の形状は二の次です。
特に再建築不可物件でも問題はありません。
賃借希望者は、利便性・仕様と賃貸料のバランスのみを重視します。

空き家が戸建ての場合には、賃貸のターゲット層としてファミリー向けと決めつける傾向がありますが、ファミリー層を対象として賃貸物件は、床面積・部屋数・仕様にうるさく、賃借人が退去した場合には空室期間が長期化するリスクがあります。

単身者であれば、利便性・仕様と賃貸料のバランスを最重視しますので、戸建て物件でも若年層向けや、高年齢者層向けのシェアハウスへのリフォームも有望な選択肢です。

※再建築不可物件でもリフォームは可能です。

前述の様に、旗竿地は固定資産税が安価で投資額も抑えられますので、リフォームと客付け次第によっては、思ったよりも収益性の高い物件となる可能性があります。

空き家を現状のまま自宅、別宅、倉庫として利用

現在お住まいの近くに空き家住宅をお持ちなら、当然、自宅や別宅または倉庫としての活用が可能になってきます。

更地にして新築はたてられませんが、住居としてならば大規模なリフォームが可能ですので、空き家不動産の換金、収益化には拘らず、自己利用のための修繕、リフォーム予算をお持ちの方なら現実的な選択肢の1つです。

等価交換による再建築不可物件の再生方法

とはいえ、将来的な売却タイミングがいつかくることも考慮しながら、接道義務を満たし、より広い間口を確保できる様に隣家との協議は続けておくべきです。
隣家にお住まいの方がご高齢の方の場合、お亡くなりになったタイミングんどで先方所有物件が売り出されるケースも予想されますので、その際には購入、自己旗竿地との合併チャンスとなり、再建築不可物件の縛りを取り除ける可能性がでてきます。

とはいえ、隣家購入にも大きな金額が必要となりますでしょうから、そういった隣家との話し合いの時の提案として、等価交換の事例を下記に示しておきます。

国税庁ホームページリニューアルのお知らせ|国税庁

等価交換とは、金銭による所有権の移動でなく、一言でいうならば物々交換です。
登記や測量などの費用を要しますが、購入より安価で済むので一考の価値ありです。

また、隣地の所有者にとって土地が無くなる訳でなく、多少土地の形状が変わるだけのなので、隣地の所有者にとっても売却よりハードルの低い提案となります。

更に、等価交換のメリットとして、交換する資産の種類が同一で資産価値が同等であれば、譲渡所得に関する所得税は対象とはなりません。
旗竿地の課題解決の方法として等価交換は税務的にも適しています。

図4Aは、等価交換前のレイアウトです。
公道に接している路地の幅は2m未満であれば再建築不可物件です。
これを路地部の前面宅地に接している部分(濃い緑色の点線で囲まれた部分)と旗竿地の旗の部分で前面宅地に接している部分の交換(青い点線で囲まれた部分)を行います。
図4Bが交換後のレイアウト図です。

等価交換であれば、金銭が動くこともありませんので、隣家との人間関係を大きく気にする必要もないまま交渉ができ、先方が土地を売り出す必要もないので、交渉タイミングの自由度も広がります。

等価交換では接道幅3メートル確保が理想

贅沢を言えばきりがありませんが、もし隣家が納得したうえで交渉できるなら、公道と接する間口を3m程度は確保しできると非常に土地利便性が向上します。

3mの幅が確保できるならば、自動車の出入りに難儀することも無くなります。
また、利用価値も増大しますし売却時のアドバンテージとなります。

間口の広い旗竿地の利用法

間口の幅が3m以上確保できる旗竿地で、長期的に利用の可能性が無い空き家であれば、特定空家の回避目的で、一旦は建屋を取り壊すことも有力な選択肢です。

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更に、自動車の出入りが可能ならば、駐車場以外でもトランクルームとしての利用も可能でしょう。

簡易なタイプだと更地にしてコンテナを置くだけですが、近年は収納に難儀することが多いので、利便性の高い住宅街では大きなニーズがあります。
ただし、駐車場よりも初期投資額は大きくなる傾向がありますが、自動車が売れない都市部を中心に、投資効率も高く客付けもしやすいビジネススタイルですので、一行の価値ありです。

まとめ

空き家を相続したら旗竿地だった。
自分で管理する前は、特に気にも留めていない事項が相続すると大きく圧し掛かってきます。
しかし、慌てても現状は変わりませんが、的確な所在地周辺の特徴と潜在的な顧客層のニーズを把握して相続物件の個性とマッチングを考えましょう。

マッチングの度合いが高ければ売却の可能性も高まります。
また、マッチングの度合いが低ければ、修正の可能性を検討しましょう。
自用地としての利用法も併せて検討すれば旗竿地の利用方法も様々に見えてきます。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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