空き家不動産に火災保険・地震保険をかける必要はある?

空き家に火災保険や地震保険をかけるかどうかは、とても難しい選択です。
空き家が災害で消失してしまっても、その後に建て直すつもりがないのならば、保険は不要であると思えます。

しかし、貴重な資産に保険をかけないままの状態はやはり不安を惹起しますが、余計な費用を空き家にかけることには抵抗があるはずです。

やはり、空き家の保険有無は非常に迷いが生じる選択であるといえるでしょう。
どうしても必要なケース以外では、保険にコストなど掛けたくないというのが、空き家不動産オーナーの本音でしょう。

では具体的にどのようなときに、空き家に火災保険と地震保険が必須になるのでしょうか。
今回は空き家と地震保険、火災保険の必要有無についてがテーマです。

ただし注意したいのは、空き家に火災・地震保険をかけたいと思ったとしても、保険料さえ支払えば必ず保険がかけられるというわけではないのが、空き家管理の難しいところです。




地震保険の契約条件と空き家に火災保険をかける意味あい

空き家と保険ですが、結論から申し上げますと、かなりの特殊なケースを除いて空き家に地震保険をかけることはできないのです。

その理由は後程にご解説します。

そこでまずは、空き家と火災保険の関係についてを先に見ていきましょう。

残存資産価値、利用価値がある空き家には火災保険をかけるべき

空き家といっても、将来、家族の誰かが住む予定があったり、高値で売却できるけどいまは売りたくないという場合ならば、きちんと火災保険をかけておいたほうがいいでしょう。

要は空き家に資産価値もしくは利用価値が残存しているかどうかで判断すべきです。

住宅を取り巻くリスクを考える

住宅は365日24時間にわたって風雨にさらされたり強い日差しを受けたりするので、絶えず危険な状態にあります。

住宅自体が抱えるリスクには次のようなものがあります。

火災 所有者の意図に反して発火して燃え広がる現象。住宅火災の場合、漏電から火災になったり、放火による火災も含む。
落雷 大気中に大量の正負の電荷分離が起き、放電する現象。雲と地上の間で発生する放電を落雷という。
破裂・爆発 ガス爆発のほか調理中のカセットボンベの爆発や、スプレー缶の破裂などを想定している。
風災 台風、竜巻、暴風、突風によって被害を受けること。
ひょう災 ひょう(雹)は、積乱雲から降ってくる氷のかたまりのこと。豆粒ぐらいの大きさが多いが、ときにこぶし大になることもある。屋根やベランダを破損する。
雪災 大雪や雪崩による被害。雪の重さで住宅がゆがんだり、倒壊することもある。
水災 大量の降雨や河川の氾濫などで行き場を失った水が住宅街にあふれ出す現象。洪水による土砂崩れや、海の高潮被害も水災に含まれる。
盗難 火災保険では空き巣による盗難に対しても補償されることもある。
水濡れ・雨漏り 水災とは異なり、建物の老朽化や給排水設備の故障などによって発生する水回りの被害。
衝突 車が住宅に飛び込んで来たり、大きな飛来物が住宅に衝突したりする現象。
騒擾(そうじょう)などの破壊行為 群衆のデモ行進などで住宅に被害が生じる現象。

ご存じない方も多いのですが、火災保険は、名称には「火」しか書かれていませんが、風、雪、水、そして盗難までカバーしています

最近は異常気象を要因として、爆弾低気圧や雪害といった前代未聞の災害が発生する地域が増えています。
空き家所有者は新たなタイプの天候・天災リスクにも警戒する必要があるでしょう。

水にまつわる災害の区別

火災保険を検討するときは、「水漏れ・雨漏り」と「水災」がまったく異なる現象であることにも注意しておくべきでしょう。

大雨が降って住宅が雨漏りをしても、近隣の住宅にまったく被害が生じていない場合、その住宅の老朽化によるものと考えらえるので、この場合は「水災」ではなく「水漏れ・雨漏り」の被害となります。

一般的に火災保険に加入するときにはオプションを選択することになります。
すべてのオプションを選択すると、万が一のときの補償は充実しますが、支払う保険料の金額が跳ね上がってしまうのは言うまでもありません。

あなたご自身の許容予算範囲と相談しながら、コスト、リスク、保障のバランスをとりながら契約を締結しなければなりません。

資産価値ゼロの空き家の場合、火災保険は全く不要か?

もしも所有する空き家に資産としての価値がみとめられず、所有者自身も空き家が毀損、逸疾しても特に困らないといった場合、「火災保険なんかにお金をかけるのはもったいないから止めておく」という選択に近づきます。

あくまでも火災保険は焼失した住宅を修繕復旧させるための保険だからです。

ただし各災害に直面したとしても、空き家という建造物が残留物を全く残さずにきれいさっぱり消えることはありませんので、空き家が倒壊すると今度は別種の問題が発生します。

実は「空き家の資産価値がゼロだから火災保険をかけなくてよい」と短絡的に考えないほうがよいケースも多くみられるのです。

火事の後の残存物処理は?見舞金はどうするのか?

空き家が倒壊した後に残存物が大量に残るのは想像に難くないでしょう。
実は火災保険を検討する意義の1つは、空き家倒壊後の残存物の処理コストカバーです。
大量の粗大ごみを処分するにはお金がかかります。
火災保険では、こうした残存物処理の費用をまかなうことができます。

また、空き家から出火して近隣住宅に燃え広がった場合、空き家所有者に重大な落ち度がなければ法律上の賠償責任は発生しませんが、道義的には近隣住民に見舞金を支払わなければならなくなるでしょう。

火災保険ではこの見舞金を補償してくれる会社もあります。

残存物取片づけ費用保険金とはなんですか?/損保ジャパン日本興亜
損保ジャパン日本興亜が「残存物取片づけ費用保険金とはなんですか?」というよくあるご質問に回答します。

空き家に放火された場合、所有者に賠償責任は生じない

空き家が火事を起こして隣接する住宅に燃え広がった場合、出火元となった空き家所有者にはどのような責任が生じるのでしょうか。

まずは第三者による放火で空き家が火災を生じさせた場合、近隣の住宅が巻き込まれても、空き家所有者が近隣住宅の延焼の賠償責任を問われることはありません。
放火の場合、法律上は、空き家所有者は近隣住民に被害賠償金を支払わなくてよいのです。

この仕組みは、空き家所有者からすると「私も被害者なのだから、賠償責任を負わないのは当然のこと」と感じるかもしれません。

しかし、空き家を出火元とする延焼によって住宅が燃えてしまった近隣住民被害者からすると「放火犯は空き家を狙って火を付けたのだから、空き家状態で放置していた所有者にも責任があるり、我々に賠償をするべきだ」という理屈になるでしょう。

そこで、出火元の空き家所有者と火事被害を受けた近隣住民の言い分を調整するのが「軽過失」と「重過失」という考え方です。

軽過失という考え方

軽過失とは、自分に落ち度(過失)があって他人に迷惑をかけた場合、その落ち度がどんなに小さくても一定の損害賠償をしなければならない、という考え方です。
これは民法第709条に規定されています。

しかし火事については例外的に、重大な落ち度(重過失)がない場合、つまり軽過失だけしかない場合は損害賠償責任が問われないのです。

放火事件という大きな事件においては、空き家所有者が「空き家状態で管理放置していた」ぐらいのことは軽過失としてとらえらます。
したがって、空き家所有者は損害賠償責任は問われないのです。

火事についてのみ重過失の考え方を用いるの理由は、小さな過失によって発生した火事が簡単に大惨事を拡大してしまう性質を持つからです。
したがって、軽過失によって火事を起こしてしまった人に対し、重い損害賠償責任を負わせることは難しいだろう、と考えたのです。
このルールは失火責任法という法律に規定されています。

上記のことを整理するとこうなります。

大原則 軽過失であっても、損害を与えたら賠償責任が生じる
放火された空き家所有者 例外的に重過失は生じず、損害賠償責任は生じない

あくまで「原則」という言葉に注意

空き家の事例ではないのですが、過去に台所のガスコンロで大量の油でてんぷらを揚げているときに、ガスコンロの火をつけたままその場を離れたために火事になった事故において、重過失が認められたことがあります。

空き家に火災保険を掛けたい方へ

ここまでは空き家に火災保険をかけるべきかどうかの判断基準を中心に考えてきました。

ここからは「実際にどうやって火災保険をかけるか」について見てみます。
というのも、保険会社は空き家の火災保険について消極的であるため、一般住宅と比較すると保険を掛けるための条件などが非常にシビアになってしまい、簡単には保険をかけられないケースが多いからです。

基本的に、保険会社は空き家の火災保険には消極的

損害保険大手の損保ジャパン日本興亜には、個人住宅用の火災保険「THEすまいの保険」という商品がありますが「空き家はお引き受けできません」と明言しています。

/損保ジャパン日本興亜
損保ジャパン日本興亜が「」というよくあるご質問に回答します。

また各都道府県にある共済においても火災保険を販売していますが、やはり空き家は対象外になっています。

例えば埼玉県民共済は、「新型火災共済」という火災保険に加入できる条件を

  1. 火災保険の加入者または加入者と生計を一緒にしている2親等内の親族が所有し
  2. 現在人が住んでいる日本国内の住宅

と限定しています。

さらに加えて、法人名義の店舗のみの物件、空き家、別荘、営業目的の物置には新型火災共済をかけることはできないと明示しています。

よくある質問 |新型火災共済について|加入できる対象を教えてください。|埼玉県民共済生活協同組合 公式ホームページ

損保大手や共済では、空き家に火災保険がかけられない理由をはっきりと示していません。
その理由について、保険の専門家らは、空き家になっていると被害を受けるリスクが高まるのでコスト的に合わないからと見ているようです。

しかし、世の中にかけられないものは存在しないとまで言われている保険という商品。
そこで次の章では、空き家に火災保険をかける方法を紹介します。

保険料を2倍支払って「一般物件」として保険を掛ける方法

空き家に火災保険をかける方法その1は「住宅物件」としてかけるのではなく「一般物件(事業用物件)」として保険をかける方法です。

一般物件とは事務所などを指すので、保険対象の住居に人が住んでいなければならないという条件にはあてはまらないのです。

ちなみに、東京海上日動の場合、住宅物件の火災保険の保険料は年間約2万5千円ですが、一般物件の保険料は年間約5万円と2倍の価格が必要です。
支払い限度額などの諸条件は以下の通りですので、比較の参考にしてみてください。

東京海上日動での比較
契約内容 支払い限度額 補償内容 年額保険料
住宅物件
(一戸建ての場合)
建物1,500万円
家財1,000万円
火災、風災、水災、盗難・水濡れ 約2万円

一般物件
(事務所)
建物3,000万円
設備1,000万円
火災、落雷、破裂・爆発、風災、ひょう災、雪災、盗難・水濡れ、労働争議、車両の衝突など 約5万円
ご契約例 | 企業総合保険(財産補償条項) | 東京海上日動火災保険
東京海上日動の公式サイトです。「法人のお客様」の「企業総合保険(財産補償条項)」についてご紹介します。

空家賠償責任保険という選択肢

空き家に火災保険を掛ける方法その2は、空き家の資産価値がゼロと判断できる場合のケースが対象です。

火災等で空き家が損壊しても建屋自体の復旧は望まないものの、万が一他人に被害を与えてしまったときのためだけに保険に入りたいという人もいるでしょう。
その場合には、空家賠償責任保険という便利な保険があります。

自動車保険でいうところの「対物対人保険」には入るけれども「車両保険」には入る必要がないというケースに似ていますね。

三井住友海上火災保険とあいおいニッセイ同和損害保険が2017年2月から販売を開始した「空家賠償責任保険」は、主に空き家管理をしている事業者向けの商品なのですが、空き家所有者自身でも加入することができます。

対象となるのは誰も住んでいない空き家だけであり、別荘や賃貸・売却用に管理している住宅は対象外となります。
空き家であるなら、一戸建てでもマンション等の共同住宅でも保険の対象になります。

例えば、空き家の外壁がはがれ落ち、通行人に当たってケガをしたときの損害賠償などにこの保険を使うことができます。

出典 「空家管理事業者向け空家賠償責任保険を発売」(三井住友海上火災保険株式会社、あいおいニッセイ同和損害保険株式会社、2017.1.10)

空き家に地震保険をかけることができないのは何故か?

さて、ここまで火災保険の話をすすめてきましたが、ようやく地震保険にふれるとします。

火災保険であれば、空き家を事業用の一般物件とみなしてもらうことや、一部の保険会社による空家賠償責任保険を利用することで、どうにか保険を掛けることできるとわかりました。
しかしながら、地震保険を空き家にかけることはやはりできないのです。

なぜならば、住宅の地震保険は火災保険の付帯商品としてしかかけることができないからです。「付帯商品」とはいわば本契約の保険についてくる副次的契約のことで、付帯商品のみを指定して購入することはできません。

再度、自動車保険を例えにご説明すると、自動車保険の本契約はしないにもかかわらず、弁護士特約やロードサービス特約だけを単品で契約することはできない…というイメージに近いと考えてください。

地震保険とは、地震によって住宅が倒壊したときや、火山噴火により発生した火事による被害も補償してくれる内容であるため、空き家を地震や地震起因の火災から保険で守ることはできない、という結論になります。

出典 「Q. 地震保険はなぜ原則付帯なのですか?」(損保ジャパン日本興亜)

月に1日だけ生活すれば「空き家」と呼べなくなる

さて、そうはいっても日本は世界に例を見ない程の地震大国。
いくら空き家が多数あるといっても、築10~15年程度の、まだまだ新しいといえる戸建やマンション空き家はいくらでも存在しています。

そういった資産価値がまだ認めらえる空き家に保険をかけて守りたい場合は、あえて空き家状態にしないという方法を取ってみてはどうでしょうか。

共済などが定義する空き家は「30日以上無人状態にすること」となっているので、保険加入などを理由に住宅を「空き家」と定義されたくないならば、最低限でも月1日以上だれかが生活をすれば、その宅地は空き家とは呼べなくなります。

空き家とは その定義について
不動産業界の最もホットな話題は、銀座の一等地の地価がバブル期の価格を超えたことなんかではなく「空き家問題」なのかもしれません。 ...

ただしこの場合はきちんとした生活実態が伴っていないと、契約違反になったり、最悪、詐欺行為になりかねませんので、あくまでも自己責任の上で重々注意してください。

ここでいう「生活実態」とは、電気、ガス、水道などを通しておき、本当に月1回は誰かが寝泊まりすることです。

そのためには、あなたの空き家に無償もしくは有償で誰かに住んでもらう方法があります。
今なら民泊ビジネスを運営して、時々誰かに宿泊してもらうこともできるでしょう。
本格的な民泊運営は難しくとも、本当に月に1日程度誰かに宿泊をしてもらうことは、それほど難しいことではなくなっている世の中です。

現地の人から借りる家、体験&スポット - Airbnb
Airbnbで一生忘れられない旅をしよう。近場に眠る大冒険、遠い異国のアドベンチャーを探し、世界中のユニークな家、体験、スポットにアクセス。
空き家を利用して話題の民泊やったけど…現実は非常に厳しかった =失敗体験記=
当記事は2018年6月15日施行の民泊新法(住宅宿泊事業法)施行前の記事となります。尚、同法制定により民泊は特区限定の事業から全国で解禁...

このような特殊な方法を採用するときは、保険会社の営業担当に空き家の管理実態を正直に話したうえで、火災保険に加入できるかどうかを判定してもらってください。

まとめ

現状の日本では、空き家不動産に対する保険商品があまり整備されていないのが実際です。
保険加入を申請しても、保険会社との間で結構タフな交渉が必要となってしまっているのも残念な限りです。

ただし、2017年に突如登場した「空家賠償責任保険」のように、社会問題となった空き家問題に対応する保険商品が今後さらに出てこないとは言えません。

空き家所有者の責任を全うするためにも、コスト、リスク、保障のバランスを常に考えたうえで保険情報に日々アンテナを張りながら、賢く空き家管理をしていく必要性が強まっていくことは間違いなさそうです。

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空き家隊長

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実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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