実はハードルが高い、売れない空き家の最終手段「寄付」と「相続放棄」




放棄したくても放棄できない不動産が引き起こした悲劇

最近ニュースで話題になったのひとつで、「家の裏の崖から竹が落ちてくる。命の危険すら感じる。でも土地の所有者も役所も誰も取り合ってくれない…」と、福岡市西区姪の浜2丁目の竹を中心とした木々が生い茂る斜面のすぐそばの住民の声がテレビや新聞等で取り上げられたというものがありました。

「命の危険感じる」近隣住民襲う竹林 相続の80代、資金が底…管理に限界 放棄は法で認められず|【西日本新聞ニュース】

すぐそばの住民によると、約2年前の2016年の夏から、この問題が発生したようです。

台風に見舞われたその日、庭先に長さ7メートルほどの竹が落ちていたとの事です。屋根の上にも枝が散乱していたという。以降、風が強いと竹が落ちてくるようになったとの事。

洗濯物を干しに庭に出ると、雨どいにスッポリと竹がハマっていたこともあり、恐怖を感じたのは2017年11月、庭で作業していると背後でズドン、という音が聞こえ、それが折れて落ちてきた竹の音であった事に気付いた時だったようです。

このすぐそばの住民は、まず行政に助けを求めました。行政はすぐアクションを起こしてくれ、消防署の職員が3回、竹を切りに足を運んでくれたが、対応はそれっきりで後は放置状態になったのです。

住民は再度行政に助けを求めましたが、これに対して西区役所の職員は、「(行政が竹を切りに足を運んだ対応は)間違った対応だった。個人所有の土地なので行政が介入するべきではなかった。」と回答。樹木は財産にもなり得るため「慎重に対応するべきだった」と申し訳なさそうに話したといいます。

マスコミの取材で分かったのは、竹が生い茂る斜面の土地の持ち主は同区の80代の女性。ようやく探し当てた女性の自宅を訪ねると「(相続した)あの土地にいくら使ったか分からない。もう、お金はないです。」工事費や測量費…束になった領収証を手に呟いたとのこと。

この女性によると、問題の竹が生い茂る斜面の土地は亡き主人から1970年に相続したとのことでした。

女性は土地を引き取ってもらえないかと地元不動産業者や西区役所に頼んだが「使い道がない」との理由で断られたといいます。

意図せず空き家所有者になった人には、他人事ではない

このように(現状では)土地所有権の放棄は法的に認められていないため、空き家を含む不動産を所有している人にとっては全く他人事ではありません。

竹林があったとはいえ、建物がない土地ですらこの有様なのですから、管理不可能な古屋付きの不動産ならば、それなりの維持費が必要になってきます。

空き家の維持費を支払うことができなかった場合、所有権放棄すらできない手に余った不動産をどうすべきなのでしょうか?

土地の所有権を放棄するための実験的訴訟を国相手に行っている人がいます。2018年6月現在、判決はまだ出ていませんが、国としても土地所有権の放棄(や国庫返納)については、1つの議論の的となっている様子です。
土地は捨てられるのか 男性、国を相手に「実験的訴訟」:朝日新聞デジタル
■負動産時代 人口は増え、不動産は価値を持ち続けるという「土地神話」を前提とした日本の土地制度が曲がり角を迎えている。地方や都市郊外を中心に、資産価値を失って処分に困る「負動産」が広がる中、国も対策に…

そもそも、不動産(土地)は手放せないのか?

2018年5月4日付西日本新聞朝刊掲載の取材において、早稲田大学大学院法務研究科の吉田克己教授(民法)の話では「土地所有権の放棄が可能か否かは民法にも規定がない」との事でした。

「所有者のいない不動産は、国庫に帰属する」という条文はあるものの、今回のように管理に負担がかかるという理由での土地の放棄は一般的に認められないという事です。

土地の相続放棄を目的に国に所有権移転登記を求めた裁判では、松江地裁が2016年5月に「土地の負担、責任を国に押し付けるもので社会の倫理観念に反する」とし、所有権の放棄は無効と判断。広島高等裁判所松江支部もこれを支持しているとの事です。

一方、NPO法人相続・遺言サポートセンター(福岡県)によると、土地を手放したいという相談は、この1年で増加中で、その理由としては、「山林は使い道がないために特に深刻で、管理負担を避けるため登記をせず、所有者不明の土地を生む原因となっているはずだ。」と分析しています。

売れない空き家の解決方法…寄付と相続放棄

解決策はないものなのでしょうか?前述の吉田教授は、国土保全の観点からも国や市町村を受け皿にして活用方法を模索する必要があると指摘されていますが、現在はまだ抜本的解決策がないというのが現状である、との事です

冒頭で長々と今年話題になった福岡市西区姪の浜2丁目の竹が生い茂る斜面地問題を述べてきたが、この問題の本質は、「手放したくても手放せない」という土地所有権の問題に行き着く、ということであり、「売るに売れない空き家の最終手段は何なのか」という問題にも共通する問題なのであると考えます。

売れない空き家の最終手段は、寄付と相続放棄であるとも言われます。
今回は、寄付と相続放棄について各々見ていきたいと思います。

売れない空き家を「寄付」することはできるのか?

冒頭に述べた福岡市西区姪の浜2丁目の竹が生い茂る斜面のような土地であったり、経費だけだだもれして売却すらできない空き家不動産を保有している方が、真っ先に思い浮かぶのは「無料でもいいから誰か引き取ってくれないかな」ということでしょう。

寄付とは、無償での引き取りということになります。

所有権自身が他人に貸すことも売却することも出来ず、有効利用できないことを理由にして市町村に空き家を寄付することはできるのでしょうか?

答えは「基本出来ない」と言えます。

不動産の寄付には高いハードルが存在する

基本と書いたのは、防犯広場や地域の公園などに活用できるのであれば市町村が引き取ってくれる場合もあるのですが、これには立地(例えば、高低差のない平坦地で奥まっていない、多くの住民が利用できるような場所など)条件面などで、かなりハードルが高く、寄付に結びつく物件はレアケースと言えます。

何ら利用目的もないままで寄付を受け付けることはなく、無理までして市町村側に寄付を受け入れる義務もありません。

市町村側が寄付を受ければ、その分固定資産税や都市計画税の税収が少なくなる訳ですし、寄付を受ければ、その土地や空き家の管理をしなければならなくなります。当然ながらその人件費や管理費用もかかるのも当然ですよね。

民間で無償での引き取りしてもらえる物件なら市町村側に寄付の相談はないでしょうから、個人もいらないような物件は市町村にとってもいらない物件でしかなく、現在では財政面を考えても厳しいと言えるでしょう。

貴重な固定資産税が減収するようなマネを、あえて自治体が行うことは有りえない

話はやや脱線するかもしれませんが、ここで少し固定資産税について見てみたいと思います。

平成24年度の総務省「地方財務状況調査」によれば、全国の市に納められた地方税は、総額で16兆9,525億円でした。

その内訳は市町村民税で法人個人併せて7兆9,693億円、固定資産税で6兆7,556億円とこの2つの税収で全体収入の87%を占めている計算です。

固定資産税に限って言えば、地方税収入の約40%を占める貴重な財源なのです。同じく町村レベルでも固定資産税による収入は7,116億円で地方税収入全体の約50%を占めているのです。

そう考えると、安易に寄付を受け付けて「売れない空き家不動産という不良債権」を押しつけられたうえ、毎年の貴重な収入財源が減ることは、市町村として避けたいと考えるのも当然です。

問題は全国に波及、対応がようやく検討されはじめた

ただ、空き家問題が地方だけでなく全国的に問題視されている昨今、市町村でも今までとは違う動きも出てきています。

例えば、長崎市では「老朽危険空き家対策事業」として、対象区域内の土地と建物を市に寄付または無償譲渡し、市が所有者の代わりに解体する制度がありますが、これは地域の防災・防犯のために公共空間を確保するという目的のために施行されました(ただし、その前提として、土地の日常的な維持管理を地域の住民が行うことを義務つけています)。

長崎市│長崎市老朽危険空き家対策事業
長崎市老朽危険空き家対策事業

また、東京都荒川区では「不燃化特区」に指定された地区を対象に、老朽木造住宅(危険と判定された住宅)を区に寄付してもらい、区が解体工事を実施する制度が導入されている。これは災害に強い街づくりの推進を目的としたものだが、この場合でも寄付の対象となるのは建物だけに限られて、土地の権利は所有者に残る。土地は区が無償で借りたうえで防災対策などに活用するということのようです。

不燃化特区 荒川区公式ホームページ

それ以外にも土地建物の寄付を制度化している例が少しずつ出てきているものの、まだまだ寄付へのハードルは高く、いらなくなったからといって土地建物を市町村に寄付することも現在はまだ、ほとんど無理であると言えるでしょう。

何らかの行政目的で使える土地建物であれば寄付を受け付けることもあるものの、そうでない土地建物の寄付は原則として抑制することがずいぶん昔の閣議決定されているからでもあるらしいですね。

寄付は、民間のみならず市町村レベルでも現状受け付けられる可能性は少ないといえますが、土地建物の所在地によれば可能性はゼロではないため、相談することは無駄ではないと考えます。

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売れない空き家は「相続放棄」するのも一計だが…

財産の部分的な相続放棄はできないことに注意

相続放棄とは、遺産分割協議のように「この財産はいらない」と、自らのプラス財産の配分を決めるだけのではなく、権利義務をすべて含めて「自分は最初から相続人ではなかった」とする手続きのことです。

もっと簡単と言うと「相続放棄とは、相続人としての立場を丸ごと失うこと」であり、自分にとってマイナスとなる財産だけ相続を放棄する、といった行為は認められません。

プラス財産もマイナス財産も併せて放棄することになるために、その行為に対する効果の重さから家庭裁判所に提出する相続放棄の申述によって手続きが行われ、家庭裁判所が相続放棄を認める(相続放棄申述受理証明書を出す)前に相続人に手紙(照会書)などで確認を取ることが普通です。

相続放棄について書き始めましたが、相続全体について少し見てみましょう。

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財産の相続プロセス

相続を受けることになった人(相続人)は、まず被相続人の財産がどこにいくら位あるか知ることから始めます。

現金をはじめとするプラスの財産もあるでしょうし、借金や連帯保証債務といったマイナスの財産もあります。財産調査の結果、プラスの財産の方がマイナスの財産より多い場合に、プラスもマイナスも全ての財産を相続する場合のことを「単純承認」といいます。

単純承認する場合は、特に何の手続きも必要ありません。ただ、注意しないといけない点が2つあります。

相続放棄か限定承認か

一点目は、プラスの財産よりもマイナスの財産の方が多い場合に、あえて借金や債務だけを相続したくなければ、相続の開始および自分が相続人になったことを知った時から3カ月以内に「相続放棄」か「限定承認」の手続きを取らないといけないことです。

「相続放棄」は、前に少し述べたように、プラスの財産もマイナスの財産も全て承継しない事で、相続開始時から相続人ではなかったものとして扱われます。

「限定承認」は、プラスの財産の限度内でマイナスの財産を承継することであり、相続人固有の財産で被相続人の債務の弁済をする必要がないものとして扱われます。

注意する必要のある二点目は、「相続放棄」か「限定承認」または「単純承認」のどれを選択するかを決めていない状態で、遺産の一部でも処分した場合は「法定単純承認」といって、相続開始後3ヵ月経過していない時点でも単純承認をしたものとみなされます。

つまり、「相続放棄」や「限定承認」が出来なくなるということです。

特に3か月を過ぎた相続放棄は可能ではなくはないのですが、手続きが厄介ですので注意が必要です。

相続放棄のメリットとデメリットを各々確認していきましょう。

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相続放棄のメリット…支払い義務、税金から免れる

まず、相続放棄のメリットですが、相続放棄は多くの場合、被相続人(亡くなった人)が抱えていた多額の負債を免れるために行われます。

相続放棄をすると相続人に受け継がれるはずだった負債の一切につき、支払いの義務がなくなります。そして支払う予定だった税金までなくなります。

税金というものは自己破産ですら免れる事の出来ない義務ですから、税金の支払い義務がなくなるというのは非常に大きなメリットですよね。

もうひとつ大きなメリットといえるのは、山林のような利用価値がなく固定資産税だけ毎年かかる不動産(負動産ともいえるかもしれませんが…)も相続放棄することができることです。通常、不動産を国(市町村)に寄付をしようとしても、公共の利用価値があると判断されない限りは、寄付しようとしても受け取ってもらえません。

国としては固定資産税を支払ってもらうことの方がメリットがあるからです。

このような不動産がある場合、相続放棄で手放すことができるのは良い機会だと考えることもできるでしょう。

また、被相続人の親族など関係者との繋がりを断ち切りたい場合にも相続放棄は効果的です。

相続放棄手続きではなく、遺産分割協議で相続関係を断ち切る場合には、遺産は一切いらないという意思表示をしたとしても、遺産分割協議書に押印して相手方に印鑑証明書を渡さなければならない事もあるため、どうしても遣り取りが発生してしまいますが、相続放棄であれば自分ひとりで完結させる事ができて、その他の相続人には相続放棄したことを伝えるだけで済みます。

相続放棄のデメリット…後々の撤回はできないこと、次の空き家管理人が決まるまで安心できないこと

一方、相続放棄のデメリットは、どのような場合であっても一旦行った相続放棄したら撤回することは出来ないことです。つまり、十分な調査をしないで行った相続放棄により財産を取得する機会を失う可能性もあるということです。

また、相続放棄の手続きを済ませても、相続財産の管理義務は、次の相続人が管理できる状態になるまで継続されます。

これは民法940条1項で「相続を放棄した者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることが出来るまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」と定められているからです。

例えば、遺産に古家や空き家があって倒壊により隣地の家に損害を与えた場合などには、相続放棄をしていたとしても管理義務を怠ったとされ損害賠償を請求される恐れがあるのです。

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相続財産管理人選任の申し立て処理は必須

一番重要なことは、他に債権者等の利害関係人がいない場合は、相続放棄をした元法定相続人が「利害関係人」として家庭裁判所に「相続財産管理人選任の申し立て」を行わない限り、いつまでも相続財産管理人が選任されず、管理責任がついて回るということです。

“知らなかった!”では済まされませんので、相続放棄した後でも相続財産管理人が選任されるまでの間は、万一の事を考えると相続放棄した家屋にも保険を掛けておくことも必要かもしれませんね。

この相続財産の管理義務を免れるには相続財産管理人を選任する方法があるのですが、裁判所への申し立ても必要ですし、100万円程度の予納金を納めなくてはなりません。

あと、相続から相続への連鎖が挙げられます。例えば亡くなった父の借金を放棄するのに父、母、祖父、祖母の相続まで放棄しなければならない場合などが、これに当たります。

相続放棄ができる期間(3か月)と他の被相続人や利害関係者には慎重を計って留意すべし

相続放棄が出来る期間は基本、「相続の開始および自分が相続人になったことを知った時から3カ月」です。しかし、事情によってはこの期間を伸長出来る場合があります。例えば、負債の存在を知らなかった場合などが挙げられます。

被相続人(亡くなった人)と長年、疎遠だった相続人も存在します。例えば、親の離婚であったり、兄第の不仲などが原因になることも多いでしょう。その他に、被相続人との交流はあったとしても財産と負債の内容を全く知らされていなかったこともあり得ます。

相続が開始して1年くらい経って、いきなり債権者からの請求書が届いて驚いてしまったということもあるでしょうが、このような状況になっても、まず慌てないことが大切です。

事情が考慮されたら相続から、かなり期間が経過していても相続放棄できることがあるからです。そのためには、客観的な証拠を残しておくことが大切と言えます。

もしも3か月が過ぎてしまった場合は裁判所に「上申書」を出す

3か月を過ぎてから相続放棄をしたい事情が発生した場合、裁判所に事情を説明することによって相続放棄を認めてもらえることがあります。

ただ、上記のように「債務の存在を後から知った」などのケースでは知った日付を客観的に証明できるように、債務者から来た書類を保存しておき、相続放棄真述の際に提示できるようにしておきたいものです。

また、裁判所に対し「上申書」を提出して被相続人と疎遠だった事情や負債の存在を知った経緯などを説明しなければなりません。

3か月を過ぎた相続放棄はイレギュラーな処理と言えるため難しく失敗は許されないと言えます。そうならないように3か月以内の相続放棄手続き(「限定承認」手続きも同じですが)をおすすめします。

その他の相続放棄における留意事項

これ以外に相続放棄には、相続放棄した後に次に相続人になる二次相続人への連絡、次に相続人になられた方へ相続権が回ってきた通旨の知・対応、照会書作成、家庭裁判所に提出する相続放棄の申述書作成、家庭裁判所から送られてくる相続放棄に対する質問状の回答書、債権者への相続放棄が受理されたことの債権者への通知報告、数年後に債権者が現れた場合の対応、連鎖的に発生するかもしれない相続に関して大丈夫か、など手続き・連絡・検討しないといけない事が多くあるため、専門家と相談しながら進める方が賢明と言えます。

まとめ – 空き家所有者に残された時間は短い、売るならすぐに行動をおこすべし。

今まで見てきたとおり、「寄付と相続放棄」はいずれも大変な作業となりますし、事前に考えていたほど楽に物事が進むわけではありません。

よく言われるように、本当に不動産が「負動産」となってしまう時代に私たちは突入してしまったことを、酷く実感せざるを得ません。

但し、売るに売れない空き家や不動産処分の現在においての最終手段と考えられていますし、その時でないと使えない手法が使える機会でもありますので有効活用頂きたいと思います。

とはいえ、既に相続をしてしまった空き家不動産なら致し方ありません。

もしも売れるならば売ってしまった方がよい空き家不動産に関しては、一刻も早く1度プロの査定をしてもらうなどして、対処方法を早期に決定すべきでしょう。
時間が経過すればするほど、空き家不動産は更に売れなくなり、処分が難しくなっていくのは明白な事実だからです。

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空き家隊長

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実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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