空き家を高く売るための良心的不動産会社の選び方(不動産一括査定サイト一覧比較付)

空き家を高く売れる良心的な不動産会社の選び方

目次

あなたの(空き家)不動産の最高額売価を即座に知る方法が1つだけあります。

空き家不動産に限らず、土地、一戸建て、マンションなどの不動産を売却するには、実勢価額ベースでの買取査定を受ける必要があります。
この査定額は不動産会社によって差異が発生しますので、1社だけでなく複数の不動産会社に売却査定を同時期に行うことによって、自分が所有する(空き家)不動産の売却価格における上限と下限に目星を付けることができるようになります。

買取価格は不動産会社によって300~500万円程度は平気で差が付きます。

当然、最も高い値段で空き家不動産を売却したいと思うのが自然ですから、空き家の活用対処方法を「売却」と決定した方はもちろん、とりあえず売却した場合の最高価格が知りたい、と考えているオーナーでも、今は無料で買取査定額を比較できる「不動産一括査定」サービスが花盛りなことを知っておくとよいでしょう。

不動産会社を選ぶ基準は当サイトでも既に詳細記事を掲載しておりますが、できるだけ高額な査定額を出すことに加えて、(空き家)不動産売却における譲渡所得税の控除など不動産オーナーが得をするための税制について、豊富な知識とアドバイスができる力量を持つ不動産会社こそ、あなたが選ぶべき会社であるといえるでしょう。

しかし、何のヒントもなくそんな優秀な不動産会社を見つける方法はあるのでしょうか?
答えは「不動産一括査定サイトの有効活用にあります。

不動産一括査定サイトの仕組み

不動産一括査定サイトは、様々な不動産会社への査定調査を「たった1度の連絡」で同時複合的に行える仕組みとして理解してください。

似たような仕組みを持つものに、中古車の買い取り価格を各社まとめて調べることができる「車買取価格の一括査定サイト」や、太陽光パネルや住宅ローンなど、何かしらのサービスを検討する際の資料請求をまとめて行える「資料請求の一括サイト」などがあります。

特に「車買取の一括査定サイト」はラジオやテレビでよくCMを流していることもありますし、ひょっとしてあなたも1度は利用を考えたことがあるのではないでしょうか?

不動産一括査定サイトはそういった「おまとめ査定(資料請求)」サービスの不動産売却査定バージョンであるといえます。

通常は自分の(空き家)不動産を査定してもらうために、5社に声を掛けるなら5回、10社に声を掛ければ10回の足労が必要となります。
非常に手間と時間が必要になってしまう事がお分かりになるでしょう。
不動産の売却価格の上限と下限を知るには、こういった「足で稼ぐ」ような手間暇と労苦がかつては必要でした。

しかし不動産一括査定サイトの登場により、不動産会社の数だけ足を使ったコンタクトを行わなければならない過去のスタイルは消え去り、各不動産会社をまとめ上げている「一括査定サイトの運営会社」1度だけ無料登録しさえすれば、あとは不動産会社の方からあなたにコンタクトをそれぞれとってきてくれる流れになります。

また、こういった不動産会社をまとめ上げている「一括査定サイトの運営会社」もNTT関連企業の大手(株式会社エヌ・ティ・ティ・データ運営のHOME 4 U)や三井不動産、三菱地所、野村不動産、東急リバブル、住友不動産、小田急不動産といった、財閥系をはじめとする超大手の不動産会社連合(すまいValue)だったりが中心ですので、巷に跋扈する怪しい不動産会社に情報が流れていかないことも特徴の1つです。

こういった大手の運営企業が費用を負担しているため、登録者であるあなたは一括査定サービスの利用に対して、一切のお金を支払う必要がないのです。

増え続ける不動産一括査定サイト…どの会社を選ぶのが最も賢明か?

このように利用者にメリットが多い「不動産一括査定サイト」ですが、利用者の増加と共に同じような一括サイトを立ち上げる運営企業もどんどん増加傾向にあります。
そうなると自然、

「では、どこの不動産一括査定サイトを選ぶべきなのか?」

という疑問がユーザーに芽生えます。

これに対する回答として、空き家不動産を実際に売却する際に様々な一括査定運営サイトを調査した私の独自目線で、是非とも登録すべきサイトTop3を独自ランキング形式で、それに加えて、現在無料で登録することができる不動産一括査定サイトを徹底調査、一覧で以下にご紹介しようと思います。

不動産一括査定サイト一覧

HOME 4 U
HOME 4 U
株式会社NTTデータ 運営
550社参加
最大6社査定を一括取り寄せ可

【無料お試しOK!】最高査定額を調べてみる

空き家隊長
サービス開始が2001年と古く、不動産一括査定サービスとしては間違いなく老舗といえます。運営元もNTTグループで信頼性が高く、全国どこでも対応できる不動産ネットワークにも強みを感じます。信頼度が高い運営は広く知られており、当サイトからの登録数もNo.1ですが、私自身のお勧めランキング1位企業でもあります。

イエイ
イエイ
セカイエ株式会社
1,000社参加
最大6社査定を一括取り寄せ可

【無料お試しOK!】最高査定額を調べてみる 

空き家隊長
不動産一括査定サービスを開始したのは2006年より(前身企業含む)。既に国内では300万人以上が利用したサービスへと育った老舗サービスの1つです。私自身のお勧めランキング2位企業です。

Re Guide 不動産一括査定
Re Guide(旧:SBI不動産ガイド)
株式会社ウェイブダッシュ
550社参加
最大10社査定を一括取り寄せ可

【無料お試しOK!】最高査定額を調べてみる

空き家隊長
以前はSBI不動産ガイドという名前でしたが、サイト名を「RE Guide」に変更。運営歴は10年を超えるこちらも老舗サイトの1つに数えられます。社歴と信用度の高さから私自身のお勧めランキング3位としてお勧めしています。
4位以下の不動産一括査定サイト
すまいValue 小田急不動産株式会社等(6社連合)
HOME’S 株式会社LIFULL
イエウール 株式会社Speee
SUUMO 株式会社リクルートホールディングス
スマイスター 株式会社Cスタイル
マイスミEX 株式会社じげん
オウチーノ 株式会社オウチーノ
at home アットホーム株式会社
OCN不動産 NTTコミュニケーションズ株式会社
スマイティ 株式会社カカクコム
ソニー不動産 ソニー不動産株式会社
イエカレ 株式会社グローバルサーチ
マンションnavi マンションリサーチ株式会社
smoola マンションリサーチ株式会社
不動産査定エージェント ディーエムソリューションズ株式会社
ふじたろう プロパティエージェント株式会社
Yahoo!不動産 ヤフー株式会社
イエwill 株式会社インデックスジャパン
いえらぶ 株式会社いえらぶ
不動産価格.net ゲイトグループ株式会社
街角不動産相談所 株式会社HORIKEN
ユスフル 株式会社グルーヴ・アール
HOME-MASTERS 大成有楽不動産販売株式会社
株式会社大京穴吹不動産
株式会社長谷工リアルエステート
三菱地所ハウスネット株式会社
楽待 株式会社ファーストロジック
サティ 株式会社F.LIGHT
いえスター 株式会社KDIM
フドーセル.com 株式会社OISON
town life ダーウィンシステム株式会社
不動産売却査定君 シェアリングテクノロジー株式会社
Sateiichiba 株式会社天狗堂
ポラス不動産 ポラス株式会社
三菱UFJ不動産販売 三菱UFJ不動産販売株式会社
不動産売却査定君 シェアリングテクノロジー株式会社
不動産広場 株式会社不動産広場
イエリコ 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

不動産一括査定を利用する際の注意点

空き家に限らず、お手持ちの不動産を不動産一括査定会社に託す場合にはいくつかの注意点がありますので、是非知っておいてください。

査定不動産の地域でどこに登録するか決める

一括査定をお願いする不動産によっては、過疎地レベルもしくは実際に過疎地に所在する不動産が対象となってくることもあるでしょう。
その場合、その該当エリアを営業範囲としている不動産業者の数が、都市部の不動産を営業範囲としている不動産会社の数に比べてぐっと減ってしま可能性があるということです。

もちろん、全国どこでも対応できる大臣免許を持つ大手不動産企業が存在していることも事実ですが、その数は全体の2%以下といわれています(これは国内不動産会社のほとんどがローカルの営業を強みとする知事免許を持つ宅地建物業者であることを意味しています)。

また、それぞれの不動産一括査定サイトごとに、登録されているローカル不動産業者の数には違いがあることも知っておいてください。
例えば、A社ではX県Y市の不動産を扱う会社が10社みつかるとしても、別のB社では5社しかみつからない(しかも全く違う業者)という結果も十分ありえるわけです。

これは何もここで改めてご説明する必要がないかもしれませんが、やはり過疎地域の空き家不動産は都市部の空き家不動産と単純比較すると、様々な点で不利なのは言うまでもありません。

従って、地方地域や過疎地域の不動産を売却する場合は、上記の不動産一括査定サイトをいくつかためしに使用してみて、自分の所有物件に該当するエリアの不動産会社数や企業内容を比較してみることをお勧めいたします

特に空き家物件に関しては、「売却しづらいな」という条件が多い物件であればあるほど、複数の不動産一括サイトに登録をして比較するべきでしょう。

不動産一括査定サイトに登録されていた「聞いたことのない不動産会社」、本当に信用できるのか?

不動産一括査定サイトに登録すると、該当会社から査定のプロセスについて連絡があなたにはいりはじめます。
しかし名の通った大手不動産会社ならまだしも、「名前を聞いたこともない小さな不動産会社」から連絡があった場合、流石に身構えてしまうのは当然のことです。

いくら不動産一括査定サイトが5社、6社、10社と査定相談先を絞り込んでくれ、それぞれから査定価格が提示されるといっても、最終的に(空き家)不動産の売却先に選ぶ会社は1つです。

いざ空き家を売却する決意をして不動産会社に販売の仲介を依頼しようと思っても、結局は(5社~10社に絞り込まれた)不動産会社の中からどこを最終的に選んだら良いのかわからない……。

そんな方のために、ここでは「不動産一括サイトの利用後、最終的にき家を高く売るための良心的な不動産会社の選び方」をご紹介したいと思います。

また、空き家を売る場合「建屋をそのままの状態で売却」する方法と「空き家を解体して更地で売却」する方法がありますので、どちらを選ぶべきか迷っている方もいるでしょう。

記事の後半では、空き家を売却する2つの方法のメリット・デメリットについてもそれぞれ紹介していきます。

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失敗のない不動産会社の選び方1:不動産会社の得意な営業エリアで選ぶ

不動産会社の選び方としてまず知っておいていただきたいのが、不動産会社にはそれぞれ得意な営業エリアがあるということです。

営業エリアに得意・不得意があるのは不動産会社に限ったことではありませんが、不動産会社は扱う商品が不動産(その場から動かせないもの)ですから、営業所から遠い物件より近い物件のほうが得意なことは当然といえるでしょう。

また、空き家であっても物件には所有者がいますから、営業エリアを広げすぎて売主(売却の場合)である所有者との関係性が希薄になるのを避けるためでもあります。

とはいっても、(※)レインズ(不動産情報流通システム)を通じて広い範囲の物件を仲介することはどの不動産会社でも可能です。

ただやはり、特段の事情がない限りは物件がある地域の不動産会社に仲介を依頼したほうが都合が良いことが多いでしょう。

ただしここで気を付けて欲しいポイントがあります。
ご自身が住んでいる場所と売却したい空き家の場所が離れている場合、売却したい空き家がある地域の不動産会社に相談するということです。

その地域の生活の実情と不動産事情を知り尽くしている不動産会社のほうが、空き家をより高く売却できる可能性が高いからです。

※レインズ(不動産情報流通システム)とは

不動産流通機構の近代化のために企画された不動産情報ネットワーク。
国土交通大臣の指定を受けた4公益法人で運営されている。
広告の表現など不動産情報規格の標準化や不動産業者間の提携強化を図って、情報共有を容易にし、消費者に正確な情報を伝えるのに役立っている。

失敗のない不動産会社の選び方2:不動産会社の企業規模で選ぶ

空き家の売却を依頼する不動産会社は大手不動産会社と中小規模の地域密着店、どちらがよいのでしょうか?企業規模で違いはあるのかみていきましょう。
結論としては、「売却したい物件の特徴次第で選択肢が大きく変わる」と言えます。

一般的には、地域密着店のほうが地元の物件には強いのですが、農地や山間部の土地などの場合は専門性が求められるため、地域密着店では対応力が弱い場合があります。

そのような場合は企業規模が大きく、全国に展開されている大手不動産会社に依頼したほうが良いでしょう。

大手不動産会社と中小地域密着店の違い

現在はレインズへの登録があるため、不動産情報は共有・公開されています。
そのため買主に不動産が紹介される過程に大きな違いはありません。
それでもやはり、大手不動産会社と地域密着店、どちらにもメリットとデメリットがそれぞれあります。

大手不動産会社に依頼するメリットとデメリット

多額の広告費をかけられる大手不動産会社は知名度が高く、安心感があります。
そのため、空き家物件を求めている買い手側は大手不動産会社に集まりやすくなっています。
更に、広いネットワークと取引実績をもっており、情報量、物件の数も豊富です。

反面、大手不動産会社はサービスのオールマイティ性を重要視しているために、これといった際立った弱みというな特徴が少ない性質もあります。
ノウハウが完成していることもあり、対応やサービスに融通が利きにくいといったところが、ある意味デメリットかもしれません。

また、大手不動産会社では営業担当者にきついノルマが課せられているため、強引に契約をすすめられるなど、人によってはストレスを感じることもあるかも知れません。

大手不動産会社のメリット 大手不動産会社のデメリット
  • 不動産の買い手が多く集まりやすいのでスムーズに査定が進みやすい
  • 幅広いエリアへの売買ネットワークがあるので査定額が明快
  • 取引実績が多く、査定経験も高いので、相場にずれない値付けができる
  • 査定材料となる情報量を多く持っている
  • 対応やサービスが大手ならではの「事務的」なものになる可能性がある
  • 査定価格算出がマニュアルで決まっているので、査定マン個人の価格調整がしづらい
  • 地域詳細情報に関してはローカル型不動産会社に負ける場合がある

大手不動産会社と中小地域密着型不動産会社で、それぞれの手数料に違いはありません。売買なら価格の3%+6万円(※)、賃貸は家賃1ヶ月分です。

※売買価格400万円超の時

中小の地域密着店に依頼するメリットとデメリット

一方、地域密着店の強みは何と言ってもその地域の情報に特化していることでしょう。
売りたい不動産がある地域の生活実情や周辺情報も含めて、買主にアピールすることが出来ます。

情報量、物件数では大手不動産会社には劣りますが、中小規模の地域密着店は一般的には不動産の売買に強いことが多いため、空き家を売却するケースでは魅力的な不動産会社といえそうです。

地域密着型不動産会社のメリット 地域密着型不動産会社のデメリット
  • 特定地域の不動産売買情報に強みがある
  • 大手よりも対応やサービスに融通が利きやすい
  • 組織が小さいので、大手よりも柔軟に査定価格を出すことができる
  • 対応外エリアの物件取扱いが事実上難しい
  • 査定価格が大手よりも小さくなりがち
  • 販売営業力が大手より弱い

非常に大まかですが、売却物件の特徴で大手不動産会社と中小の地域密着型不動産会社それぞれの取り扱い得意分野を振り分けてみました。

大手不動産会社 地域密着型不動産会社
田舎の物件
都市部の物件
狭小面積の物件
広大面積の物件
築浅の物件
築年数が古い物件
高坪単価エリアの物件
再建築不可物件
ローン残債あり物件

失敗しない不動産会社の選び方3:得意な物件分野と空き家不動産の相関で選ぶ

不動産会社と一口にいっても、それぞれに得意分野があります。賃貸を主に行う不動産会社、売買が得意な不動産会社、アパートやマンションに強い不動産会社など様々です。

今回は空き家を高く売るための不動産会社選びですから、もちろん、空き家の売却に力を入れている不動産会社を選ぶことをオススメします。

空き家売却に強い不動産会社であれば、迅速に買主を見つけてくれますし、なんといっても対応がスムーズです。

賃貸がメインの不動産会社(売買が不得意)に空き家の売却を依頼してしまうと、あまり積極的に対応してもらえないこともあるので注意しましょう。

空き家に強い不動産会社の探し方

不動産会社に得意・不得意があることはわかりました。
それでは、空き家の売却に力をいれていて、空き家を高く売ってくれる不動産会社とはどんな会社なのでしょうか?

一般的に言われているのは、中小規模の不動産会社は売買をメインに扱っているということです。大手の不動産会社は賃貸がメインと言われています。

不動産会社のチラシやホームページを見たとき、一番目立つように掲載されているものがその不動産会社の得意分野であることが多いので、チェックしてみるべきでしょう。

失敗しない不動産会社の選び方4:登録免許、業界団体、処分履歴で選ぶ

良心的な不動産会社の選び方として知っておきたいポイントの中には、インターネットなどで簡単に調べられるものもあります。

登録免許、業界団体、処分履歴の3点なのですが、どれも聞きなれない言葉で面倒に感じるかと思います。
順番になるべく分かりやすく説明していきます。

登録免許とは

1つ目は、不動産業者が(※)宅地建物取引業(宅建業)を営むために必要な、国土交通大臣または都道府県知事の免許と登録免許番号です。

※宅地建物取引業……主に宅地・建物の売買、交換、賃借の仲介などを行う事業のこと。宅地建物取引業法で規定されている免許が必要。略して宅建業。また、不動産業といえば、宅建業も基本的に含まれる。

宅建免許(宅地建物取引業免許)の登録免許番号と更新回数は全国共通の形で表示されています。

・[免許権者]([更新回数])[登録免許番号]

【例】
・国土交通大臣(1)第○○○○号
・○○県知事(5)第○○○○号

登録免許の冒頭[免許権者]が免許を発行元、カッコ内の数字[更新回数]が免許の更新回数、最後の[登録免許番号]にある第○○○○号が登録免許の個別番号を表しています。

不動産取引では多額のお金が動きます。
したがって、信頼できる不動産業者でないと売主も買主も安心して任せられません。
そのため、宅建業を営むには法律に基づいた免許が必要となるわけです。

不動産会社の登録免許番号と更新回数は、店舗やホームページで知ることが出来ます。
特に「更新回数が多い不動産会社=業歴が長い不動産会社」と判断できるので、カッコ内の数字が大きい企業ほど、安心して取引ができるという1つの判断になります。

尚、更新頻度期間は1996年4月1日以前は3年ごとの更新でした。
それが上記以降は5年ごとの更新となっていますので、2017年現在で登録免許番号が(1)と記述してある不動産会社は、登録免許を取得して5年を経過していないと判断できます。

ただし、[免許権者]が変更になると登録免許番号がリセットされます。
事業希望が大きくなり、免許権者が知事免許から大臣免許へと変更されるときには番号がリセットされますので、注意してください。

宅建業の免許は、大臣免許知事免許の2種類にわかれているため、知事免許より大臣免許のほうがランクが上のように思ってしまいがちですが、そのようなことはありません。
2種類の免許の違いは営業範囲の違いでしかありません。

知事免許は営業範囲が1つの都道府県である業者に与えられる免許。
大臣免許は2つ以上の都道府県が営業範囲になっている業者に与えられる免許です。

両者の免許は企業規模(=営業範囲)を表しているにすぎないので、免許の種類で不動産会社を判断することは出来ません。
ただし、免許と免許番号がない宅建業者は無免許営業ですから、確認はしておきましょう。

建設産業・不動産業:宅地建物取引の免許について - 国土交通省
国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。

業界団体とは

2つ目は不動産業界にある以下の4つの主な業界団体への加入についてです。

不動産業界の主な業界団体
社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 東京都千代田区岩本町2-6-3 全宅連会館
03-5821-8111
社団法人 不動産流通経営協会 東京都港区虎ノ門3-25-2 ブリヂストン虎ノ門ビル5階
03-5733-2271
社団法人 全日本不動産協会 東京都千代田区紀尾井町3-30 全日会館3階
03-3263-7030
社団法人 全国住宅産業協会 東京都千代田区麹町5丁目3番地 麹町中田ビル8階
03-3511-0611

業界団体への加入は任意ですが、加盟審査がそれぞれあり規約上の営業自主規制などのルールを守らなけらばなりませんので、不審な企業は加盟そのものが難しくなっています。
4つの業界団体のどれかに加入していないとレインズの利用が出来ません。

レインズの利用が出来ないというのは不動産会社にとって大きなデメリットとなります。
したがって全国の宅建業者(不動産会社)の8割以上は業界団体に加入しています。

国土交通省サイトで不動産会社の所属状況を調べる

宅建業者(不動産会社)の業界団体への加入を調べる方法として、国土交通省の検索システムである、「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」があります。

上記の4つの業界団体は、不動産取引で発生したトラブルの相談窓口になっていますから、万が一のとき、消費者にとっても重要な役割をはたしてくれます。

不動産会社を選ぶときには、ぜひ業界団体への加入の有無もチェックしてみてください。

Request Rejected

処分履歴とは

調べておきたいことの3つ目は、処分履歴です。

不動産会社の運営について悪質な行為があった場合など、免許権者(国土交通大臣・都道府県知事)の行政庁から行政指導・行政処分を受けることがあります。
場合によっては業務停止や免許取消しの厳しい処分を受けることもあります。

行政指導や行政処分を受けた履歴は公表されています。
良心的な不動産会社を選ぶための一つの指針となりますので、これらの履歴は取引前に必ず確認しておきます。

不動産会社が受けた行政指導・行政処分の履歴は、大臣免許の場合、各地方整備局で名簿を閲覧できますし、インターネット上の「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」から過去5年の情報を閲覧することもできます。

知事免許の場合も都道府県庁で名簿の閲覧ができますし、「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」の「都道府県知事が行った監督処分情報」から確認することも出来ます。

ただし、こちらはすべての都道府県の情報ではないので、足りない分は各都道府県のホームページで確認すると良いでしょう。

国土交通省ネガティブ情報等検索システム
参考 都道府県知事が行った監督処分情報

失敗しない不動産会社の選び方5:査定を依頼し複数社比較して選ぶ

空き家を高値で売却したいときは、1社ではなく必ず「複数の不動産会社」に査定を依頼し、比較をすることがリスクを減らすために最も重要な方法です。

複数の不動産会社に査定をしてもらうことで最高査定額を調査することが出来ますし、売りたい空き家の価格相場がわかります。

このとき、1番高い査定額を出してくれた不動産会社と契約をしたくなってしまいます。
自分の不動産が高く評価されれば誰だって嬉しいはずですからね。

でも、ちょっと待ってください。

媒介契約を結ぶために高い査定額を出してきている可能性はありませんか?
査定額を高くはじき出して契約を取り付け、いざ売り出したとたんに値下げを勧めてくるパターンがよくあります。

「それじゃあ一体どんな不動産会社が信用できるの?」

「選び方を教えて!」

となりますよね。

ということで続いては、仲介力があり空き家を高値で売却してくれる不動産会社を選ぶために押さえておきたいポイントをご紹介します。

不動産の査定には「簡易査定(机上査定)」と「訪問査定(詳細査定)」の2種類がある

そもそも空き家を含む不動産の査定には「簡易査定(机上査定)」「訪問査定(詳細査定)」の2種類の方法があります。

予備的に資料などで簡易査定で査定物件の詳細を調べた後、実際に物件現場に足を運んで目視調査をするのが訪問調査ですので、査定は大きく上記2段階のステップを踏むと考えてよいでしょう。

不動産の簡易査定(机上査定)

物件エリア、広さ、建屋種類、築年数、等をはじめとする各種建築条件を念頭に、条件が似ている他物件の売買価格を参考にしたうえで、書面上段階としてとりあえず大まかな査定価格を算出する方法です。
インターネットの査定サイトなどでは、この簡易査定方法で算出された価格を「その場で査定」という言い方で教えてくれたりします。

この簡易査定は実際に不動産物件を見ていない段階での値付けですので、そのまま最終価格になるとは考えにくい値段です。
したがって、一括査定サイトなどで複数の不動産会社から簡易査定結果が返ってきた場合、それぞれの会社がどれくらい査定物件に興味あるか?という「熱量」を計る試金石になりますし、複数企業の査定額から大凡の平均査定額査定額の上限と下限を算出することが可能になります。

ある物件を一括査定で簡易査定してもらった例(埼玉県内)
A不動産 B不動産 C不動産 D不動産 E不動産
2,500万円 2,900万円 3,100万円 3,300万円 3,400万円

売主の心情的にはこの段階で最も高額な査定額を出してきた会社に狙い撃ちをしたくなるところですが、訪問査定を行わないと最終的な査定額につながっていかないことに十分注意してください。

簡易査定額と訪問査定額の間が乖離していた…という話はよくありますので、まだまだ安心できないところです。

不動産の訪問査定(詳細査定)

簡易訪問で査定概要が決まると、実際に不動産会社の担当者が所有者立会いの下、物件を訪れて外観、内観を調査することになります。
また、所有者立会いは無しで「物件の周辺環境」を調査するために、周辺を歩いて調査する念の入れようを行う不動産会社担当者もいます。
これが訪問査定(詳細査定)です。

実際に物件を目の前にしての調査ですので、簡易査定で算出された平均査定額に、物件個別の要素がプラスマイナスされることによって、最終的な価格に近い査定額がこの段階ででてくることになります。

訪問調査で大変なのは、所有者自身が立ち会う必要があることに加えて、賃貸物件の場合は賃借り人の許諾もしくは本人同席の必要があるので、日程調整に苦労する可能性があります。

訪問査定そのものは1時間程度で終了することがほとんどですので、賃借人が同席するような場合は、「所要時間1時間」と伝えておけば十分でしょう。
ただし実際の査定額が開示されるには、物件の諸情報をつきあわせたり、不動産会社内での決済などが必要なため、1日~7日程度かかるのがふつうであり、訪問査定のその場で最終価格が提示されることはまずないでしょう(目安価格までなら開示してくれる可能性あり)。

また、不動産会社の査定担当者の主観的な本人印象次第で、多少値段が上下する可能性も捨てきれません。
ただし、ほとんどの不動産会社は自社独自の査定基準が記載されたマニュアルがあり、不動産流通推進センターといった業界団体の価格査定マニュアルを使用してるケースも多いので、極端に査定担当者個人で差がつくことも逆にありえません。
会社ごとにある程度の相場統一感があると考えてよいでしょう。

尚、空き家不動産の査定価格は不動産会社が提示してくる価格だけを鵜呑みにせず、自分自身である程度の相場観を調べる方法がきちんとありますので、必ず自らも査定相場の情報収集をおこなっておくべきです。

相場を知ってお得に空き家を売る -空き家不動産価格の調べ方-
例えば皆さんが買い物に行かれたとき、スーパーに売っているものがみんな時価だったとしたら、いつものようにショッピングカートに欲しいもの...
空き家の更地にした場合は?

空き家不動産の建屋がすでに解体されて更地の身になっている場合でも、周辺環境や隣地境界状況、土地管理レベル水準、周辺住民に至る諸条件を「実際に足を運んで目で見る」ことが優秀な査定マンの条件なので、やはり訪問調査は必須と考えてください。

更地の場合は建屋の内観が不要なのですから、所有者の同席も不要で賃借り人もなし。
ならば調査の日程調整も用意です。
もし、それでも訪問調査をしたがらない不動産会社があるならば、そういった会社は避けたほうが当然よいことになります。
そもそも購入意欲がない企業と判断して良いでしょう。

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査定に不利な情報を伝えるかどうか

空き家状態長く続いた物件の場合、建屋の管理状況が酷かったり、建屋そのものがかなり傷んでしまって補修がされていない状態のケースもあるでしょう。
中には「雨漏り」のような致命的な破損や、そもそも欠陥住宅だったというような物件も存在していると思います。
さらには、物件で事故、事件、自殺などが起きてしまった心理的瑕疵物件を売却したいと考えている方もいるでしょう。

そのような不具合や瑕疵がある場合、査定額に響くのを恐れてその事実を話さないでおこうと考える方もいますが、結論からいうと必ず査定時には判明している不具合や瑕疵について、不動産会社に自分から話しておくべきです。

いくらそういった不都合な事実を隠そうとしても、自分以外から瑕疵情報が買主に伝わることも普通にある時代ですので、そうなると当然、契約破棄や損害賠償といったトラブルに発展しますので、重々注意してください。

大島てる: 事故物件公示サイト
本邦唯一の事故物件公示サイトです。これらの物件を取引する際には注意しましょう。
訪問査定前に空き家を掃除すると査定価格は上がる?

尚、査定に対して極端に神経質になってしまい、徹底的に空き家物件を掃除してから訪問査定を迎えるという方もいますが、掃除による物件の綺麗さそのものは査定額に影響しません

あくまで再販を見越した不動産価値の冷静な判断に基づいて査定価格付けがされますので、残念ですが、物件の掃除は「知らない方(査定マン)をお迎えする最低限の礼儀」の範囲にとどめておいていただければ十分といえるでしょう。

査定はそれぞれ何社に申し込むべきか?

理想を言えば、簡易査定には5~8社、訪問査定までお願いするのは3社程度は必須であるといえるでしょう。

査定段階 簡易査定(机上査定) 訪問査定(詳細査定)
申込み数 5~8社 3社程度

もっとも避けるべきは、たった1社だけに声をかけて買取まですべてお願いすることです。
全く他社との査定額を比較できないと、査定相場の平均はもとより、一番高く売却するチャンスを自ら逃すことに直結します。

従って、数社~10社というまとめて査定(簡易査定)をインターネットで申し込むことができる一括査定サイトの利用いかに有用なのかがわかります。

査定価格の妥当性を検討してみる

当然ですが、査定額は不動産会社から不動産所有者のあなたへの「買取オファーの金額」なのですが、査定価格をそのまま受け付ける前に、少しクールダウンして査定価格の妥当性を検討してみるべきです。

1.不動産会社に具体的な販売戦略はあるか?

査定を依頼した不動産会社それぞれの具体的な販売計画を確認してみましょう。
実際に「買い取った不動産をどのように売るか」という戦略を持っている不動産企業ならば、買取後の利益算出手段と利益額が頭の中に構築できています。
従って、「査定額をもっと高くしてほしい」という価格交渉の余地の有無や範囲もはっきりしていますし、利益がでる範囲ならば確実に買い取ってくれる企業と言えます。

そのためには「過去に同じエリアの同じような物件を扱ったことはありますか?」とストレート過去の査定履歴と販売履歴を聞いてみるのもよいでしょう。
マンション査定畑を主力としていた会社(査定マン)に、一戸建て空き家の正確な査定額が出せるかどうかはやはり不安を覚えます。

やはり、顧客に売りたい物件に合った販売計画を素直に説明してくれる不動産会社は信用に足る企業ですが、逆にきちんと説明できなかったり、難しい用語を使って「煙に巻く」ように素人にはわからない説明をしてくるようであれば、それは誠実な対応とはいえません。

「ウチの会社ならこうやってこの物件を売りますよ」と今回査定してもらう空き家物件の販売戦略で話が具体性を持って盛り上がれるようならば、1つ安心感が持てる材料を得たと考えてみてよいでしょう。

2.査定額に根拠はあるか?

売却したい空き家の査定額がなぜその金額となったのか根拠を確認してみましょう。
査定額を出した不動産会社の過去の取引実績や販売実績からはじき出された査定額であるかが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額に差やバラつきがあった場合はなおさら査定額の根拠が重要になってきますので、担当者に必ず確認しましょう。
なぜその査定額になったのか、根拠や理由を示せる不動産会社であることは、大切な不動産を預ける先の選別には非常に重要な判断基準です。

しっかりとした担当者ならば

  • 査定物件とほぼ同条件の近隣エリア売り出し中物件の価格
  • 近隣エリアの過去取引物件の価格
  • 路線価や実勢価格を根拠にした坪単価

などをしっかり明示して、素人にもわかりやすいように誠実丁寧に説明してれるはずですので(そういう社員教育がなされている)、安心感をもって査定額を受け入れることができます。

4.担当者の対応はどうか?

信頼できる担当者を見つけることは、空き家(に限らず不動産全般)を高く売却するための重要なポイントです。新人の担当者よりもある程度ベテランの営業担当者の方が、社内折衝力を生かして、買取価格に上乗せできる金額の範囲が明確です。
反面、悪い意味でベテラン過ぎる担当者だと、不明瞭な言葉で素人をだますようにして安い価格で買いたたくことを得意にしている人物も中にはいます。

こればかりは杓子定規で判断することが難しいですから、複数の不動産会社の営業担当者と直接お話をしてみて、信頼できる担当者を見極めたいところです(そのためには一括査定サイトなどを合理的に使っていきたいところです)。

空き家を高く売るためには、自身の所有する空き家の特徴に合った不動産会社を選ぶこと、その地域での販売力を持った不動産会社を選ぶことが大前提ですが、気持ちよく売買取引をするためには担当者の人柄も大切な条件といえるでしょう。

営業トークだけをすべて鵜呑みにすることがないよう、注意は必要です。

失敗しない不動産会社の選び方6:その他のポイントで選ぶ

紹介してきた5つの項目の他にも不動産会社を選ぶ上で参考になりそうなことがあります。
それは取引を「両手」にしたがる不動産会社に気をつけるということです。

ここでいう「両手」とは「両手取引」のことです。
一つの同じ売買契約で、不動産会社が売主と買主両方の仲介業者となり、双方から手数料を受け取る取ことを両手取引といいます。

1度の契約で2倍の手数料を手に入れられるため、意図的に両手取引を狙う不動産会社も一部に存在します。

海外では両手取引を厳しく規制している地域もありますが、日本では規制されていません。しかし、不動産業者による両手取引は以前からたびたび問題にはなっています。

専属専任媒介契約(※)または専任媒介契約(※)の場合、売却の依頼を受けた不動産はレインズに登録しなければいけません。

両手取引にしたい不動産会社は義務化されているレインズに登録はしても、他社からの問い合わせに対し「契約予定」「商談中」など虚偽の理由をつけて不動産の紹介をしないケースがあります。

自社の顧客の中から買主が現れるまで物件の囲い込みをするわけです。
囲い込みが行われて不動産売却の機会が妨害されることは、売主にとって不利益となります。

このような事態を避けるため、以前は不動産会社にレインズの画面を見せてもらうか、別の不動産会社に依頼して自身の不動産情報をレインズから問い合わせるしかありませんでした。

しかし2016年1月よりレインズに新しい機能が追加され、売主が自ら登録内容や取引状況を確認できるようになりました
この機能は両手取引を狙う物件の囲い込み防止に一定の効果があると思われます。

とはいっても、まだまだ抜け道があるのも事実です。

売主ができる対策としては、必ず不動産会社からレインズの登録証明書を受け取ることと、レインズに追加された売主用の画面から取引状況をしっかり確認することの2点になります。

※専属専任媒介契約……1つの不動産会社のみに物件の売買や賃貸の仲介を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは契約で禁止されている。自分で買主を見つけた場合(親戚や知人など)でも専属専任媒介契約を結んでいる不動産会社を通して取引することが義務付けられている。
売主に対する拘束力が強い契約である代わりに、不動産会社は物件情報を素早くレインズに登録する義務を負う。加えて1週間に1回以上の取引状況報告義務も負う。※専任媒介契約……専属専任媒介契約とほとんど同じ契約だが、自分で買主を見つけた場合は不動産会社を通さずに取引することができる。前記した2つの契約の他に、媒介契約にはもう1種類あります。※一般媒介契約……自分で買い手を見つけた場合に不動産会社を介さず取引ができるほか、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約。売主の自由度が高い一方、不動産会社が他の2つの契約ほど力をいれてくれない可能性もある。

空き家を売る方法の選択肢

ここまでは空き家を高く売るための不動産会社の選び方についてご紹介してきました。

尚、空き家を売却する場合には方法にいくつかの選択肢があります。
主には「空き家が建ったまま売却する方法」「空き家を解体し更地にして売却する方法」の2つです。

それぞれの売却方法にメリット・デメリットがあります。
ご自身が売りたい空き家に最適な売却方法を慎重に選びましょう。

空き家売却方法その1:空き家が建ったまま売却する

1つ目は空き家が建ったまま売却する方法です。
「中古戸建」あるいは「古家付土地」での売却と呼びます。

この売却方法の場合、費用の負担がないことに加え、時間や手間がかからないことがメリットといえます。

一方でこの売却方法の場合、買主がリフォーム費用や解体費用を負担する必要が出てくるため、売却価格は安くなりやすいというデメリットがあります。
長い年月の中で劣化が進んだ建物の資産価値はとても低いのです。

たとえ売却価格が安くても、手間や時間やお金をかけずに空き家を活用したいという方にはおすすめの売却スタイルです。

空き家売却方法その2:空き家を解体し更地にして売却する

2つ目の空き家を解体し更地にして売却する方法は「更地」での売却と呼びます。
更地で売却することのメリットは、「古家付土地」よりも一般的に高く売却できることです。

デメリットとしては、空き家を解体する際の業者選びを慎重にしないと、予想以上に費用がかかることがあるということです。

解体工事費の見積もりには空き家本体だけでなく、空き家に付随している庭木やブロックなども含まれているか確認する必要があります。

まとめ

空き家を高く売るための良心的な不動産会社の選び方と空家の売却方法についていろいろご紹介してきました。

複数の不動産会社と関わっていくうちに、「ここなら大切な不動産を任せられる!」という仲介業者に出会えるはずですが、1件1件訪問して同じ話を繰り返すのは非常に時間と労力がかかってしまうものですので、一括査定サイトなどを使って上手く複数企業を比較した上で、最終的に良心的な不動産会社を絞り込んでいくという、効率を考えた動き方が必要です。

得意物件や企業規模などを参考に、空き家の売却に強く信頼できる不動産会社を見つけていただけたら嬉しいです。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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