一戸建住宅リフォームとマンションリフォームの違い




はじめに

同じリフォームでも、一戸建住宅とマンションでは注意すべき点が異ります。

マンションには共用部分と専有部分があり、個人が共用部分に手を付けることはできないので、マンションリフォームというと専有部分のリフォーム工事のことをいいます。

個人の居住空間が専有部分、居住者全員で使用するエントランスホールや廊下などが共用部分で、専有部分は区分所有者それぞれで管理し、共用部分はマンションの管理組合や管理会社が管理します。

屋根や外壁、バルコニー、サッシ、玄関ドアなども共用部分になります。

その他どこまでが共用部分でどこからが専有部分なのかの細かい規定は、それぞれのマンションの管理規約に定められているので、マンションをリフォームする際には必ず確認する必要があります。

以上の様にマンションリフォームでは、一戸建て住宅のリフォームの様に構造躯体に手を加えることも、建築確認申請が必要になる増築工事などもありません

耐震診断や耐震補強が必要な戸建木造住宅のリフォームと比べると、はるかに難易度が低く、特別な知識や技術は不要と思われがちです。

しかしマンションには、共用部分に手を入れられないことによるマンション特有の制約や、多くの住民が集合して居住するためのルール、取り決めがあります。

これらのことを知らない業者だと、どんなに建築のスキルが高くても、実現不可能なリフォーム工事を提案したり、工事中にトラブルが発生するなど、思わぬ失敗を引き起こす可能性が高くなります。

実際にマンションリフォームに不慣れな業者によるトラブルは、頻繁に発生しています。

そこで今回は一戸建てリフォームとマンションリフォームの違いについて詳しくご紹介したいと思います。

マンションリフォームの特殊性

一般的に、戸建住宅は土地及び建物が自己所有のものなので、建築基準法などの法律の範囲内であれば、どんなリフォームでも可能です。

増築して床面積を増やしたり、オール電化住宅にリフォームすることもできます。基本的には費用さえかければ、自分の思い通りのリフォームが実現可能です。

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一方マンションの場合は、専有部分以外は建物の内外にかかわらずすべて共用部分であり、所有者が勝手に使用したり手を加えたりすることはできません。

増築や耐震補強工事はおろか、一般的には玄関ドアやサッシ、ガラスを交換することもできません。

中には、天井や壁のコンクリートに、たった1本のビスさえも打つことを禁止しているマンションもあります。

リフォームできるのはあくまでも建物の限られた空間であり、基本的には共用部分に接する箇所はリフォームすることができません。

また、ほとんどのマンションは「マンション標準管理規約」に基づいた管理規約や細則などによって、区分所有者や占有者(賃借人)が遵守すべき事項が定められているため、工事を行う箇所や工事内容がこの規約を満たさなければ工事を行うことができません。

マンションによっては、カーペットからフローリングへの変更が禁止されていたり、マンション全体の設備インフラによって、使用可能な設備機器が制限されてしまうこともあります。

IHクッキングヒーターや温水式床暖房、貯湯式の給湯器(エコキュート、エコウィル等)などの設置ができないケースは数多く見られます。

そして自己所有の専有部分をリフォームするのにも、管理組合の理事長に対し書面で申請し、理事会の承認を経てからでないと工事に着手できないのが一般的です。

またマンションリフォームは、工事中にも様々な制約を受けます。

戸建のリフォーム工事では、前面道路に車両を駐車して資材の搬入や廃材の搬出などが可能ですが、マンションでは資材の搬出入のためには共用部分を通行する必要があります。

搬入車両の駐車スペースがマンション敷地内に確保できるか、共用部分の駐車場が利用可能か、利用できる時間帯の確認も必要です。

エレベーターや階段を使用する際にも、使用制限や近隣住民への配慮を検討する必要があります。

たとえエレベーターが使用可能であっても、かごの容量(間口・奥行・天井高)で搬入できる資材の寸法が制限されるので、事前確認が必要です。

そして、共用部分に資材や廃材・ゴミなどを仮置きすることも当然ながらできません。

また、昨今のオートロック方式のマンションでは、資材の搬出入のみでなく、職人の出入りにも何らかの対策を講じなければなりません。

他にも作業時間の制限や騒音等による近隣対策など、マンション特有の様々な問題があります。

こうしたことを注文者やマンションリフォームに不慣れな施工業者が知らずに工事を行うと、工事の中止や施工済の工事部分のやり直し、近隣とのトラブル、さらに内容によっては損害賠償の請求にも発展しかねないので、注意が必要です。

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一戸建およびマンションリフォーム。それぞれで出来ること、出来ないこと

それでは一戸建、マンションのリフォームでは、それぞれ何をどこまでリフォームできるのでしょうか。

一戸建リフォームでは可能でも、マンションリフォームではできないことには何があるのでしょうか。具体的にご説明したいと思います。

1.水回りの位置や設備の変更

一戸建住宅の場合は水回り位置を自由に動かすことが可能です。また、2階にキッチンやトイレを増設することもそんなに難しくありません。

一方マンションの水回りの移動を伴うリフォーム工事の場合には、排水管落とし込みの位置から共用管(排水立管)までの横引き排水管の適正な勾配(排水管の径により異なる)が確保できるかどうかが問題になります。

床を上げて床下の配管スペースを確保する方法がありますが、天井高が低くなってしまうので、あまり長い距離の移動はできないケースが多いです。

移動する水回りの位置によっては、床に段差ができてしまうこともあります。

また水回りの移動には、換気扇の換気ダクト経路の確認も重要事項となります。

換気ダクト経路上にある梁やコンクリートの壁に、適切な大きさのスリーブ(配管を通すための穴)がないと位置の移動はできません。

2.間仕切り壁の撤去

一戸建木造住宅の場合は、必要な補強工事さえ行えば、部分的にはほとんどの間仕切壁の撤去が可能です。しかし、耐力壁となっている間仕切壁の撤去は避けた方が良いでしょう。

また、枠組み壁工法(2×4工法)の住宅の場合は、撤去できない壁もあるので注意が必要です。

したがって一戸建の木造住宅では、すべての壁を取り払って、ワンフロアーを広いワンルームにリフォームするのは構造上難しいといって良いでしょう。(一戸建住宅でも、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は可能です)

一方マンションの場合は、木造や軽量鉄骨でつくられた間仕切壁は、ほとんど全て撤去可能です。

したがって3LDKの間取りを、間仕切りを全部撤去してワンルームにすることもできます。大きな間取り変更を行う上でも、構造上の制限は一戸建住宅と比べるとほとんどありません。

しかし、壁構造のマンションの場合は、一部の間仕切壁は耐力壁になっているので、撤去できない壁(鉄筋コンクリート造)と撤去できる壁(木造または軽量鉄骨等)を見極めることが必要です。

3.キッチン、ユニットバス、トイレなどの住宅設備機器の交換

基本的には一戸建でもマンションでも交換が可能です。

ただし、マンションではユニットバスが鉄筋コンクリートの柱や壁、パイプスペースなどの共用部で囲われている場合には、ユニットバスのサイズアップはできません。

またマンションは、水圧が不足していてタンクレストイレの設置ができないこともあるので、事前の確認が必要です。

4.最新の設備の導入

一戸建住宅では、ほとんど制約はありません。

マンションの場合は、マンション全体の電気容量やガスの供給量に上限があるため、個別で容量の増大ができない場合が多い様です。

電気やガスの容量アップを伴うIHクッキングヒーターや出湯能力の大きい給湯器、温水式床暖房などの設置は不可能なことが多いので、事前に確認が必要です。

また、ディスポーザは、共用部分の専用排水管と排水処理層が必要なため、マンションでの新規の採用はほとんど不可能です。

5.バルコニーのリフォーム

一戸建住宅ではバルコニーに屋根を設置したり、床を人工芝にしたり自由にリフォームすることが可能ですが、マンションのバルコニーは共用部分の扱いになるので、屋根の設置や手すりへの造作などは一切行えません。

また、給湯器を勝手にバルコニーに移設することもできません。

マンションのバルコニーでは、床に置くタイプの可動式のデッキ材を敷く程度しかリフォームすることができません。

6.配管の交換

古くなった給排水管は、一戸建、マンション共に交換することができます。しかしマンションでは、パイプスペースなどの共用部分の配管を交換することはできません。

共用部分の配管(立管等)に不具合が発見された場合は、管理組合に報告して対応してもらいます。

またマンションでは、防火区画を貫通する管径50mm以上の排水管は、耐火二層管等の不燃材料としなければならないなどの規定があるので、注意が必要です。

7.内装リフォーム

室内のリフォームは、一戸建でもマンションでも比較的自由に行うことができます。

しかし、マンションによっては下階への防音の理由で、フローリングにすることを禁止していたり、床材の遮音性能の規定がある場合が多いので注意する必要があります。

またフローリングへのリフォームが可能な場合でも、事前に下階居住者への承諾が必要な場合もあるので、管理組合に確認します。

8.スイッチ、コンセント、照明器具の移動や増設

基本的には一戸建でもマンションでも可能です。

ただし、マンションの外壁面や界壁が直壁工法(コンクリートに直接壁紙などの仕上げ材が貼られている場合)の場合や、直天井の場合は、電気配線が露出してしまうため、現在の壁や天井の内側に新たに下地を組んで配線を隠すことになります。

また、マンションで電気の容量を増やせない場合には、コンセントを増やすと度々ブレーカーが落ちる可能性があるので注意が必要です。

9.玄関ドア、サッシ、ガラスの交換

一戸建住宅では自分の好きなように交換することができますが、前述した様にマンションでは交換できません。

ただし、サッシのガラスを単板ガラスから複層ガラスに変えるリフォームは、環境負荷軽減の観点から、交換を認めるマンションも増えている様です。

サッシ交換やガラス交換に代わる方法として、既存のサッシの内側に内窓を取り付けることは、ほとんどのマンションで認められています。

10.構造躯体、雨漏りの補修

一戸建住宅では、自分で業者を手配して修繕工事を行います。

マンションで構造躯体のひび割れなどの不具合や雨漏りを発見した場合には、ただちに管理組合に報告し、管理組合が業者を手配して補修工事を行います。

11.耐震診断、耐震補強

一戸建住宅の場合は所有者が自由に行います。マンションの場合は、区分所有者が単独で行うことはできません。総会の決議を要するので、区分所有者の間での合意形成が非常に重要になります。

以上の様に多くの居住者が集合して暮らし、それを所有者全員で維持・管理していくために様々なルールや取り決めがあるマンションと、個人の所有物である一戸建住宅とでは、同じリフォームを行うにも手順や制約が異なります。

また、特に水回りのリフォームに関しては構造的な制限があり、管理規約ではリフォームで使用する材料が指定されていることもあります。

一方、戸建住宅のリフォームでは、このような制限はほとんどありません。

リフォームを計画するにあたっては、まずはこの点を良く理解しておく必要があります。

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12.一戸建住宅とマンションの外壁・屋根のリフォーム

一戸建住宅では外壁、屋根、バルコニーの防水などを自分の好きな時に好きな様にリフォームできる代わりに、メンテナンスや点検も全て自分で行わなければなりません。

また、マンションの様に毎月管理費や修繕積立金を徴収されることがない分、自分で修繕費用を蓄えておく必要があります。

一方マンションでは、外壁や屋根(防水)は共用部にあたるので、各区分所有者が好きな様にリフォームするわけにはいきません。

外壁塗装工事や屋根(屋上)防水工事は大規模修繕工事にあたります。あらかじめ長期修繕計画に定められた時期を目安に、修繕計画に基づいて工事を行うのが原則です。

マンション内に設置された修繕委員会のメンバーが中心となって工事を実施します。

また、工事費は毎月の修繕積立金から捻出します。

マンションリフォームの関連法規

マンションリフォームを実施する上では、建築基準法や品確法、民法、消防法などの法律以外にも、遵守しなければならない様々な関連法規・諸規定があります。

1.関連法規

  • 区分所有法
  • 借家法
  • 労働安全衛生法
  • 電気事業法
  • ガス事業法
  • 廃棄物の処理及び清掃に関する法律
  • 家電リサイクル法
  • 介護保険法及び介護保険制度
  • その他

3.管理規約及び細則

これらのうち、区分所有法や管理規約などは一戸建リフォームではあまり馴染みのないものなので、マンションリフォームに不慣れなリフォーム会社の場合は、十分に内容を把握した上で工事を行う必要があります。

マンションリフォームの資格

マンションリフォームにおいては、区分所有やマンション管理、共同住宅ならではの建築構造、設備等その特殊性をふまえた適切な計画や施工が不可欠です。

そのためには、建築士や建築施工管理技士などの建築の国家資格のほか、マンションリフォームのスペシャリストとしての専門知識が求められます。

管理組合や施工者などと協力・調整しながら、より付加価値の高いマンションリフォームを企画・提供するための資格として、平成4年度にマンションリフォームマネジャー(民間資格)試験が創設されました。

マンションリフォームマネジャーは国土交通省が作成した「マンション標準管理規約」のコメントで、「管理組合が支援を受けることが有用な専門的知識を有する者」として位置づけられています。

こうしたことからも、マンションリフォームには戸建リフォームと異なる専門性が求められていることが窺えます。

マンションリフォームマネジャー - Wikipedia

まとめ

ここまでご紹介してきた様に、同じリフォームでも一戸建住宅とマンションでは大きく事情が異なります。

リフォーム会社の中には、マンション専門のリフォーム会社がある反面、マンションリフォームは行わない会社もある程です。

最後に一戸建住宅リフォームとマンションリフォームの違いをおさらいしておきましょう。

一戸建住宅は、マンションの様な規制や制限がないので、内装や外装を全て自由にリフォームできます。

建物の外観までまるごと変えてイメージチェンジするだけでなく、エクステリアや庭、門扉など敷地全体を自分好みにリフォームできるのが戸建リフォームの魅力でしょう。

一方、ほとんど何でもできるだけに、いろいろな選択肢があってなかなかプランがまとまらず、工事着工までの期間が長くなる傾向があります。

また、リフォーム費用はマンションリフォームよりも高くなります。

一戸建住宅の構造は木造が主流ですが、大きな間取り変更には耐震診断や耐震補強工事が伴います。

さらに、外壁、屋根、バルコニー防水、シロアリ予防などの定期的なメンテナンス工事も行わなければいけません。

一戸建住宅をまるごとリフォームすれば、最低でも1,000万円近くかかってしまいます

しかし、家全体、敷地全体を使って自由にトータルコーディネートできるのが一戸建リフォームの醍醐味です。

一方、マンションリフォームは限られたスペースの中での工事になります。しかし、マンションリフォームに魅力がないかというと、決してそんなことはありません。

マンションの間仕切り壁は構造的にはほとんど影響がないものなので、大胆な間取り変更が可能です。

家族構成の変化やライフスタイルの変化などによって、現在の間取りに不満がある場合にはうってつけです。

自分達の現在のライフスタイルや趣味などに合わせて、自由に空間を作り変えることができます。

一方では、できる事とできない事がはっきりしているので、リフォームプラン決定までにそんなに時間はかからず、工期も戸建リフォームと比べて短めです。

またリフォーム費用の面でも、外装や耐震補強などにお金がかからないので、その分の費用を住宅設備機器やインテリア素材のグレードアップに充てることも可能です。

一戸建住宅をまるごとリフォームするのに最低1,000万円位かかるのに対し、マンションリフォームで1,000万円かければ、ハイグレードなスケルトンリフォームも可能です。

新築マンション以上の満足感が得られる可能性も高いでしょう。

近年、中古マンションを購入してリノベーションするのがブームなのは、こうした理由があるためだと思われます。

耐震強度が高く、管理状態の良いマンションであれば、永住するにも十分です。

戸建リフォームとマンションリフォームの違いをご理解していただけましたでしょうか。
多くの異なる点があるだけに、リフォーム会社の中にも戸建リフォームが得意な会社とマンションリフォームが得意な会社があります。

同じリフォームだからといって一括りにしないで、業者を選定する際には是非参考にしていただきたいと思います。

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益子公博

益子公博

住宅会社で20年以上リフォーム事業の責任者経験があり、リフォーム業界、住宅建築業界の裏事情やリフォーム現場には精通。ホームインスペクション(住宅診断)の専門会社を経営、住宅診断、欠陥住宅相談、リフォーム会社への社員研修など実施しています。
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