空き家の解体費用の相場と補助金情報




空き家問題解決ノート:空き家の解体費用の相場と補助金情報はお任せ

実家が空き家となって久しく、年間数度の草刈りや空気の入れ替えの手間も厄介と感じる今日この頃です。
また、実家の近所の野良猫などの野生生物や不審者の出入り、放火など心配事が数多くあります。更に固定資産税や僅かといえ電気や水道の基本料金もかさみますので空き家の解体を考えていますという方も多いでしょう。

ただし、高そうな解体費用を思うと二の足を踏んでしまいます…

そこで、今回は空き家の解体費用の相場、業者選定の注意点や自治体の補助金について調べて見ましたので、空き家解体の際にはご利用下さい。

空き家所有者にとっての解体メリット、解体デメリット

空き家の整理は心理的・金銭的な負担があるために、結論が出ない状態が長引きますが、ここは、冷静にメリットデメリットを検討する必要があります。

空き家解体のメリット

空き家の解体を選択した場合のメリットは、行政に特定空き家に指定されたり等の冒頭述べたような心配事が無くなることで心理的な安心感を得ることができます。
また、空き家管理の手間を省くことがきでます

宅地として土地売却に関していうならば、古屋が存在するよりも更地のほうが高値で売却することが可能です。
更に売却を前提に解体するなら土地譲渡に関する経費として計上可能です。

空き家解体のメリット

  • 心理的安心感と解放感
  • 空き家管理の手間とコストからの解放
  • 更地の方が高く売却可能
  • 解体費用を経費計上できる

空き家解体のデメリット

デメリットについては、空き家解体費用と対象となる宅地の固定資産税の特例措置が外れることで宅地の固定資産税が上がることです。
ただ、空き家に対する固定資産税が無くなります。

固定資産税に関しては、宅地の固定資産税の上昇と家屋の固定資産税がなくなる事のバランスになりますので、個々のケースでの検討が必要となります。
特に個別事例の計算は税理士にご相談することをお勧めします。

建築基準法で接道義務という公道に4m(以上)接していなければない規制があります。
これに反すると建築が出来ないことになります。
古い町並みでは、この接道義務を果たしていない場合があり、き家を取り壊すと再建築が出来なくなる可能性が出てきます。
規制前から存在する建屋は、見逃してくれるが新たに建てることはダメということです。

つまり古い空き家の解体問題では、接道義務が影響を及ぼす場合も出てきます。
例えば、自分の実家が接道義務を満たしていない場合に、空き家解体を選択すると再建築不可の宅地となります。

また、空き家をそのまま放置すれば、いつかは朽ち果てていき「特定空家」となりますので、自分と家族にとってより良い選択肢を取れるように、準備すべきです。
要は、自ら何もしなければ、空き家はなかなか売れる不動産にならないということです。

こうしたデメリットへの対策例として、自分で住むなら、空き家に手を入れて住める状態で管理するのも選択です。また、接道義務を達成すべく近隣の土地を買い増すのも選択です。
更に、隣地は倍でも買え、との諺がありますので、近隣の住人への売却も選択肢となります。

空き家解体のデメリット

  • 固定資産税の特例が外れる(税金アップ)
  • 古い建築物解体で再建築不可の土地になる可能性あり

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空家対策特別措置法とは?

5年ごとに行なわれる総務省統計局の住宅・土地統計調査(注1)によると、平成25(2013)年の空き家率が13.5%(820万戸)とのことです。
この調査ごとに空き家率は毎回上昇しており、空き家は今後も増加するものと考えられています。

出典

総務省統計局HP 平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)結果の要約

空き家は適正な管理がなされていないと急速に劣化が始まります。
また庭がある場合には雑草が生い茂り、庭木の枝が隣家や路上を覆うことになります。
更に猫などの野生動物や不審者の住処となり近隣の景観や安全・安心を脅かす原因となります。

今後、空き家問題が拡大するトレンドを受けて空家等対策特別措置法(2014年)が制定され、自治体による空家対策に法的な根拠をもたらしました。

空家対策特別措置法の効力

空家対策特別措置法では、適切に管理されていない空き家を地方自治体が“特定空家”に指定することができます。

“特定空家”に指定することで所有者に改善の勧告や命令ができるだけでなく、罰金刑や行政代執行(行政が所有者の承諾を得ずに建物を解体し、その費用を所有者に請求すること)などを行なうことができるようになります。
また、特定空家に対して、市町村は固定資産税の特例措置の廃止も可能となります。

特定空家の要件

  1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

出典

国土交通省HP「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)

空き家の存続と空き家解体、どちらが得かを比較する

空き家を存続させるのと思い切って空き家を解体させること。
結局はどちらが得になるのでしょうか?

先ほど空き家を解体する場合のメリットとデメリットを前述しましたが、別個の視点でメリットとデメリットを単純列挙いたしました。
空家対策特別措置法を考慮したうえで、この節では、同一視点に立ちこの法律も考慮して比較してみます。

空き家は管理を放棄すれば将来的には特定空家に相当する可能性が高くなります。
特定空家に指定されないように管理するには、今まで以上の手間をかけることが必要です。

よって、この表から読み取れる重要なことは、短期的には解体費用や固定資産税が上がってしまう者の、空き家処分という視点から考えると、特定空家に指定されると空き家管理の手間が結局は増加することも勘案し、空き家の解体を選択した方が長期的にはメリットが大きい状況となります

空き家解体と空き家存続の比較表
評価項目 空き家解体 空き家存続 特定空き家
解体費用
固定資産税(土地)
固定資産税(建屋)
管理費用・交通費
手間暇
精神的負担

建築構造による解体費用相場の例

費用は言うなれば手間ですので、解体費用を決定づける価格要因は種々ありますが、大別すると建築構造立地の2種類に分けられます。

解体費用要因1:建築構造の種類

空き家問題の対象は、住居用の家屋ですので、住居用の家屋の建築構造代表例を以下に示してみます。

解体作業に必要となる手間は1<2<3<4の順で多くなりますので、解体費用も同様にこの順で高価となります。

住居用家屋の建築構造

  1. 木造(軸組み・木造パネル)
  2. 軽量鉄骨
  3. 重量鉄骨
  4. RC・SRC(鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート)

解体費用比較:木造 < 軽量鉄骨 < 重量鉄骨 < RC・SRC

解体費用要因2:立地の影響

解体対象となる建屋がどのような立地条件にあるかが、費用に大きく影響します。
公道に面して重機が入りやすい状態であれば重機で解体を行なえますが、公道に接しているは4m道路で重機が入れない場合には、人力での解体となります。
人力での解体は、人件費と作業日数を要しますので、当然、割高になります。

また、解体の対象となる家屋が公道に面していたとしても、重機が入れる広さの庭の有無もコストに影響します。

解体業者へ依頼時の注意点

解体業者に実家の空き家の解体を依頼する際に、注意すべき点がいくつかあります。
その中で特に該当可能性が高い事例を紹介します。

1.居住者の“念”が強い家財の処分方法を決めておく

空き家になる前には、住居者の生活があります。当然その住居には家財などの生活を感じさせるものが住居内にあります。
特に人形、衣服、壺類、写真類は、住居者をイメージさせるものです。

解体業者によっては、これらの“念”を感じさせるものの処分を忌避する可能性がありますので、家屋の解体を依頼する際には、家財や家具類の処分は、各自で行いたいものです。
基本的に解体処分のマナーとして家財・家具類の処分は本人が行うほうがよいでしょう。

2.庭木・庭石の処分は別途費用発生の可能性あり

庭に欅などの大木や枯山水の庭の大きな岩がある場合は、それらの処分に別途費用が必要となってくるケースが多いです。
解体業者に見積を依頼する際には、庭にどの様な庭木や点景物があるかを正確に伝えておきましょう。
でないと、後から費用の請求がある場合があります。
気分的にはモヤモヤ感が募ります。

空き家解体費用の相場

前述のように空き家の解体費用は、種々の要素が絡み合って一律にこの価格と言いにくい状況ですが、大雑把に言って以下の費用が概算の価格(単価)の相場となります。

木造 坪単価2万円-3万円
鉄骨造 坪単価3万円-4万円
鉄筋コンクリート造 坪単価4万円-5万円

解体費用の明細項目の事例

解体費用を精査する場合は、総額の価額での比較はあまり意味がありません。
解体作業の細目(作業の各項目)の単価が明記されてこそ、比較が可能となります。

そのためにも、概略的に総額をざっくり見積もってくるような業者は避けるべきであり、見積書に細目をこまかく記載してくる解体業者を選択すべきです。
後々のトラブルを避けるためにも必須事項です。

解体工事の流れと注意点

解体工事の流れは、概ね、

  1. 仮設工事(足場・養生シート・トイレ・電源・水道など)
  2. 内装解体(リサイクル可能な建材の撤去など)
  3. 屋根解体
  4. 基礎解体
  5. 撤去

の順で工事が進みます。

実際の解体工事が始まる前に、電気・ガス・上下水道・インターネット配線などのライフラインの停止を関係会社などに申請しておきます。
また、解体工事は、騒音や大型車の出入りで近隣への影響が大きいために、近所にお住まいの方への事前挨拶は欠かせません。

更に解体工事が始まってから重要になる注意事項として、解体工事関係者の駐車車両の問題もあります。
工事の作業員が路上駐車をする場合があるのですが、これが原因で近隣住民との揉め事に発展するケースは後を絶ちません。
事前の打ち合わせで駐車車両の扱いを確認して下さい。
場合によっては、解体期間だけ駐車場を発注主(あなた)が借りなければいけないケースもでてくるでしょう。

ここで、近所の駐車場に駐車する旨を事前に明言しない解体業者は、後々危険なので避けておきます。優秀な解体業者は発注主と近隣住人との人間関係を壊さないように、常に細かく気を使ってくれるものです

解体見積書の細目事例

前節の工事の流れに従って、見積は作成されます。
以下にその細目事例を示します。

  • 仮設工事:500-1,500円/m2
  • 内装解体:1、500-5,000円/m2
  • 屋根解体:1,000-2,500円/m2
  • 基礎撤去:3,000-6,000円/m2

その他の工事に必要となる経費として以下の項目があります。

  • 重機解体:1,000-2,500円/m2
  • 人件費:15,000-20,000円/人・日
  • 廃棄物処理:5,000-25,000円/m2
  • 庭木撤去:10,000-100,000円/本
  • 塀(ブロック材・大谷石など):2,000-3,000円/m2

別途記載される事項として以下の項目もあります。

  • 重機運搬費:40,000-50,000円
  • その他の付帯物:個別金額(10,000-20,000円/個)
  • 諸費用:50,000円前後

解体費用を抑える方法

空き家の解体費用を抑えるコストダウンの基本は、数の見積比較(複数比較発注)と中抜き(直接発注)です
ただし、安かろう・悪かろうの解体業者を避けるためには、解体業者そのものに対する調査も欠かせません。

見積を比較する

解体業者1社のみの見積を元にして価格交渉を行なうよりも、解体業者複数社からの見積比較をおこなった方が価格は安価になります。
その際は同一条件で複数社へ見積を依頼することが比較のための重要ポイントとなります。

私が自分自身で空き家解体をした際も複数業者から一括見積もりをとりましたが、上は127万円から下は65万円と、非常に大きな価格差で提案を貰うことができましたので、必ず複数の解体業者の見積もりを比較することを強くお勧めいたします。

最高価格127万円の空き家解体見積り書

最安価格65万円の空き家解体見積り書

注:一部子供に落書きをされてしまいました、スミマセン…

注:一部子供に落書きをされてしまいました、スミマセン…

解体業者の一括見積もりサイトを利用

複数の解体業者へ空き家解体の見積を依頼するには、解体業者の比較・見積一括サイトの利用が効率的となるでしょう。
自分で解体業者を全て探し出し、解体条件の説明を何度も繰り返すのは苦痛となりますが、比較サイトを利用すれば、複数の解体業者へのコンタクト1度で済むので容易です。

尚、当方が使用した見積り一括サイトは下記クリックで確認できます。







中間業者を排除して直接発注を考えてみる

コストダウンの他方の手法が解体業者への直接発注です。
解体発注の際に代理店や商社などの仲介業者を排除することで手数料などを削減できます。

一般的には解体発注の取引に中間業者が入ってくると、手数料として一般的には5-20%上乗せされますので、その分がコストダウンできます(特に手数料として30%以上の上乗せをする中間業者とは契約しないことを強くお勧めします)。

ただ、対象となる宅地にある空き家解体に加えて新しい住宅を新築する場合は、ハウスメーカーに一括して発注(ハウスメーカーが元請)する場合が一般的です。
その際は解体業者と直接契約したい旨をハウスメーカーと相談してください。
通常は断られることは少ないので、問題なく解体業者と直接契約できるでしょう。

解体業者を信用調査する

コストダウンにおいて注意すべき点は、安かろう・悪かろうの解体業者を避けることでした。
その為には信頼できる解体業者の選定が必須です。
信頼できる解体業者の選定法の一つに建設リサイクル法で謳われている解体業者の登録制度を利用することです。

平成12(2000)年に建設資材の分別解体やリサイクルを目的に建設リサイクル法が公布されました。 その主な内容は、以下の3点です。

環境省_建設リサイクル法の概要

建設リサイクル法の概要

  1. 建設資材の分別解体等及び建設資材廃棄物の再資源化等の義務付け
  2. 発注者・自主施工者の工事の事前届出、元請業者からの発注者への書面による報告義務
  3. 解体工事業者の登録制度や技術管理者による解体工事の監督

解体業者の調査において3に規定されている登録制度が重要です。
地方自治体(都道府県庁)によっては登録内容の閲覧が可能ですので、必ず事前にチェックをしておきたいところです。

解体業者が空き家をはじめとする建築物を解体した際に、建設リサイクル法に則り資源リサイクル化を心がけますが、産業廃棄物(産廃)として処理すべき残存物も発生します。

この産廃が空き家の所有者にとっても難問となります。
解体業者が悪徳業者であった場合、空き家解体により発生した産廃を違法投棄してしまうと、解体業者や収集運搬・中間処理業者だけでなく排出元である空き家の所有者も罪に問われる可能性があります。

産廃に関しては排出元から処分場まで一蓮托生の運命にありますので、解体業者選びは慎重に行わなければなりません。

産業廃棄物処理業者検索というサイトを環境省が運営しており、通称“さんぱいくん”と呼ばれています。

産廃情報ネット - さんぱいくん

このサイトに登録されている産廃業者は、優良業者といわれていますので、リストに掲載された産廃業者であれば解体で排出された産廃の処理に関してはリスクが低下します。

前述のように産廃の処理は関係者一同が全て蓮托生ですので、さんぱいくんに登録している産廃業者ならば、悪徳解体業者とわざわざ組んで仕事をする可能性は低くなります。

空き家解体に伴って産業廃棄物が出そうだと思ったら、解体業者に連携している産廃業者の屋号を直接聞いたうえで、“さんぱいくん”で産廃業者名を検索してチェックしてみましょう。

解体契約前の注意点

契約前の解体業者との打合せの席で、前述の事項(近隣への挨拶・駐車車両など)をチェックして下さい。
また、作業員の休憩時のタバコなどの態度に対する会社としての指導姿勢を聞いてみてください。まともな会社は従業員教育からしてレベルが他社より高いです。
契約後に、シマッタと思い契約解除を申し入れるとゴタゴタしますのでこれらのチェックは契約前にしましょう。

また、口頭ではなく書面での契約を必ず実行してください。
見積書も契約書といえますが、内容は金額と支払条件程度です。
別途、チェックした点やクレームへの対応、事後の問題への対処も契約文書の中に盛込みたい内容といえるでしょう。

解体費用助成金・補助金

空き家が空き家のまま放置されていることは、近隣にとって種々の問題を引き起こしますので、空家対策特別措置法を背景に、地方自治体も危険な空き家の解体に向けて補助金・助成金を交付する制度を設けています。

空き家解体は大きなお金が必要になる、決して所有者にとっては「うれしいこと」ではありませんので、補助金・助成金が使える条件にあるのならば、積極的に活用をしていきたいものです。

空き家解体費用の補助金制度の概要

地方自治体(市町村)が設けている、空き家解体費用の補助金交付制度について、大凡どこにでもあてはまるような最大公約数的な概要を以下にまとめました。

自治体により補助金制度、助成金制度は概要が異なりますので、空き家不動産所有地の自治体ウェブサイトを必ず確認してください。

空き家解体補助金・助成金制度の目的

各地方自治体の空き家解体補助金制度の目的は、以下の3項目となります。
概ね、放置され未利用となっている不動産資産を流動化させ、地方経済の活性化に繋げると共に空き家近隣の安全・安心の確保と景観の維持につなげる事が目的です。

  1. 地域の活性化
  2. 安心安全な暮らしの環境確保
  3. 良好な生活環境の保全

空き家解体補助金・助成金制度の交付要件

空き家問題が重要といえども、税金の投入ですから交付要件もあり、全ての空き家が対象となる訳ではありません。
概ね倒壊の危険性の無い空き家は補助金の交付の対象外です。
構造に関しても木造住宅が対象となることが多く、重量鉄骨や鉄筋コンクリート造りは対象外となります。

しかし中には軽量鉄骨造りを対象としている地方自治体もありますので、対象となる地方自治体にお問い合わせ下さい。
以下に交付要件の概要を示します。

補助金・助成金の交付対象となる空き家の要件

  • 倒壊の危険性がある空き家
  • 周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている空き家
  • 特定空き家でないこと
  • 所有権以外の権利が設定されていないこと
  • 火災が原因でない空き家

申請者の要件

  • 空き家の所有者又は推定相続人であること
  • 市税の滞納がないこと
  • 反社会的勢力の構成員でないこと

その他の要件

  • 市内の業者が解体する工事であること
  • 解体工事費補助金の額 上限あり、地方自治体により異なる
  • 所得制限がある場合もある
  • 家財や家具の処分は対象外

空き家解体の補助金・助成金制度がある地方自治体の例

全ての地方自治体が補助金制度をもうけている訳ではありません。
以下に補助金制度をもうけている地方自治体の例を示しますので、ご参照下さい。

富山県黒部市HP 老朽危険空家の解体補助金を交付します

老朽危険空家の解体補助金を交付します|黒部市
「老朽危険空家の解体補助金を交付します」のページです

山口県下関市HP 危険空き家解体費用の補助制度について

http://www.city.shimonoseki.lg.jp/www/contents/1369381211764/

大分県大分市HP 老朽危険空き家等除却補助について

http://www.city.oita.oita.jp/www/contents/1373609426352/index.html

群馬県高崎市HP 空き家解体助成金

空き家解体助成金 | 高崎市

広島県岩国市HP 老朽危険空き家の解体費用に対する補助制度

老朽危険空き家の解体費用に対する補助制度 - 岩国市
老朽危険空き家と判定された空き家の解体費用の一部を補助する制度の説明です。(限度額あり)

鹿児島県阿久根市HP 危険空家等解体撤去事業補助金

http://www.city.akune.kagoshima.jp/01_kurashi/sumai/kikenakiya.html

北海道北広島市HP 北広島市空き家等解体補助金

北海道北広島市
北海道北広島市公式ホームページ。市の概要やくらしの情報、まちの見どころなど。

埼玉県行田市HP 老朽空き家等解体補助制度について

老朽空き家等解体補助制度について

広島県府中市HP 老朽危険空き家の解体費用の補助制度について

http://www.city.fuchu.hiroshima.jp/kurashi/seikatsu/akiyataisaku/roukyuu/index.html

東京都北区HP 空家の除却支援事業のお知らせ(老朽家屋除却支援事業)

空家の除却支援事業(老朽家屋除却支援事業)|東京都北区

まとめ – 解体業者選びは複数社を比較して慎重に

空き家は、所有者にとっても近隣住民にとっても厄介な問題です。
しかも特定空き家に指定されでもしたら、所有者自身にとっても一大事に繋がります。

やがては、どこかのタイミングで解体処分する空き家不動産ですので、市町村の補助金や助成金を上手に利用して空き家を解体処分したいものです。
空き家を解体することにより精神的にも安定しますし、当地の経済の活性化の一助となりますので、積極的に空き家の解体に向けて動いて下さい。

ただし、解体業者は玉石混交の世界ですので、複数の解体業者に見積もりを出して相対比較した上で、更に個別の業者について与信調査をすることを必ず忘れないでください。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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