空き家不動産売却の確定申告書 – 申告時期から書類の書き方まで

空き家と土地を売って利益(譲渡所得)が発生したら税金を支払わなければなりません。
納税は国民の義務なので、そのこと自体に異論を唱える人はいないでしょう。

しかし「税金を支払うのはいいが確定申告が面倒そうだし…そもそも確定申告書の書き方がわからない」と感じている人は多いのではないでしょうか。

「確定申告の書類をつくるのが大変だから、手数料を払って税理士に頼んでしまおう」と思っていう方は、少し待ってください。
確定申告で大変なのは、未経験者には理解しづらい確定申告書面の書き方を理解することなのですが、単に6つのプロセスで初心者でもスイスイ書けるようになります。

ここではサラリーマンが、給与所得とは別に相続した空き家と土地を売って利益(譲渡所得)が発生したケースを想定して確定申告書の書き方をご説明いたします。

相続した空き家不動産の売却 = 譲渡所得税で後悔しないための6つの知識
亡くなった親から相続した空き家と土地を売却して収入を得た場合、その所得に対してかかる税金を「譲渡所得税」といいます。 どのよう...




目次

確定申告に必要な書類の種類

まずは確定申告に必要な書類を整理します。
空き家や土地(以下、空き家不動産)を売って所得が出たときの所得税の確定申告で使う書類は以下の4種類あります。

  1. 譲渡所得の内訳書
  2. 確定申告書B第1表
  3. 確定申告書B第2表
  4. 確定申告書(分離課税用)第3表

まずはこの4つの書類が確定申告には必須であることを覚えてください。
いずれの書類も税務署で入手できますが、国税庁のホームページからPDFでダウンロードすることもできます。

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必要書類1:「譲渡所得の内訳書」とは

最初に確認していただきたい書類として、「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表計算明細書)【土地・建物用】」と長い名前の書類で4枚つづりになっているものがあります。
紙の色が青いのが特徴です。

譲渡所得の内訳書(PDFダウンロード

確定申告では、納税者自身が納税する税金の額を自分自身で算出する必要があり、この「譲渡所得の内訳書」はどのように税金の額を計算したかその過程を税務署に説明する書類です。
それで譲渡所得の内訳書の正式名称には「付表」「計算明細書」といった単語が付いているのです。

譲渡所得の内訳書は一見複雑そうに見えるのですが、今回の記事通りのステップで書き進めると、難しい計算がすんなりと簡単に終わります。

しかも、譲渡所得の内訳書は空き家不動産売却に関する確定申告書で最初に作成する書類であるのですが、この譲渡所得の内訳書さえ完成させてしまえば、確定申告書づくりの9割は終了したも同然と言えます。

ただし、譲渡所得の内訳書を作成する際には、売買契約書領収証減価償却の計算書などの「関連資料」を多数手元に用意する必要があります。
さらに譲渡所得の内訳書は、税務署が最も入念に見る書類でもあるので、関連資料集めや記入には細心の注意を払って行う必要があることも意識しておきましょう。

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必要書類2:「確定申告書B第1表」とは

次に見る書類は「確定申告書B」のうちの「第1表」です。
その名の通り、この書面こそが確定申告書そのものとなります。

確定申告書にはAとBがあり、不動産を売却し所得が発生した方はBを使います
さらに確定申告書Bには、「第1表」「第2表」があります。

確定申告書B第1表に記入するのは、氏名、住所、マイナンバー個人番号、銀行口座などのほか、次の6項目です。


確定申告書B第1表に記入する項目

  1. 収入金額等
  2. 所得金額
  3. 所得から差し引かれる金額
  4. 税金の計算
  5. その他
  6. 延納の届出

この6項目には「最終的に算出した各項目の金額のみ」を書き込みます。
つまり「金額の計算根拠」は第1表には書きません。
これら金額の根拠になるのは、最初に見た「譲渡所得の内訳書」です。
従って、「第1表」と譲渡所得の内訳書は清書と下書きのような関係になります。

この確定申告書第1表は1枚の用紙なのですが、「記入項目1、2、3の左半分」と「記入項目4、5、6の右半分」に分かれています。

左半分と右半分は一気通貫には記入せず、「時間差で他の書面執筆後に記入」することで効率よく記入することができます(※詳細は後述します)。

ここでの「時間差で記入する」という意味は、第1表の左半分を先に書いた後、次に第2表と第3表を書き終えてから、その後に再度第1表に立ち戻ってきて「残った右半分」を記入していく、という流れを意味しています。

確定申告書B第1表は、ご覧の通り緑、青、赤、紫、ピンク、草色を使った彩り豊かな書類で、すが、記入項目ごとに(素人でもわかりやすいように)色付けしてされています。

確定申告書B第1表

確定申告書B第1表(PDFダウンロード

必要書類3:「確定申告書B第2表」とは

「確定申告書B第2表」は1表の2ページ目という位置づけです。

第2表に記入する項目は空き家不動産の売却益とは直接関係ありません。
関係してくる内容は、サラリーマンとしての給与所得や雑所得等です。

サラリーマンは通常、会社が源泉徴収の手続きをしてくれるので、確定申告を自分で行わなくてもいいのですが、空き家などの売却益が出てしまうとその限りではなくなりますので、確定申告書B第2表に源泉徴収票の内容を書き写さないとならないのです。

確定申告書B第2表に記載するのは次の6項目となります。

  1. 所得の内訳(所得税及び復興特別所得税の源泉徴収額)
  2. 所得から差し引かれる金額に関する事項
  3. 雑所得(公的年金等以外)、総合課税の配当所得、譲渡所得、一時所得に関する事項
  4. 特例適用条文等
  5. 事業専従者に関する事項
  6. 住民税・事業税に関する事項

記入のメインとなるのは、項目2の「所得から差し引かれる金額に関する事項」で、ここにはさまざまな控除に関する情報を書きます。

控除は支払う税金額を小さくする効果があるので、書きもらすと節税効果を無駄にすることになります。
尚、第2表はこのようなレイアウトになっています。

確定申告書B第2表

確定申告書B第2表(PDFダウンロード

必要書類4:「確定申告書(分離課税用)第3表」とは

最後に紹介する「確定申告書(分離課税用)第3表」にはAもBもありません。
これは最初に説明した「譲渡所得の内訳書」の収入金額と所得金額の数字から、税金額を算出して転記するための用紙です。

「確定申告書(分離課税用)第3表」の記載事項は次の5項目です。

  1. 収入金額
  2. 所得金額
  3. 税金の計算
  4. その他
  5. 分離課税の短期・長期譲渡所得に関する事項

第3表はこのようになっています。

確定申告書(分離課税用)第3表

確定申告書(分離課税用)第3表(PDFダウンロード

確定申告ステップ1:「譲渡所得の内訳書」を実際に書く

ここからは実際の手順に沿って、それぞれの書式に必要事項を一歩一歩記入していきましょう。まずは譲渡所得の内訳書からです。

まずは記入に必要となる「関連資料」を集める

「譲渡所得の内訳書」を記載するには、次のような関連資料を集める必要があります。

  • 空き家不動産を売却したときの売買契約書または覚書または念書または預金通帳など
  • 売却した空き家不動産を取得したときの売買契約書または覚書または念書または預金通帳など
  • 空き家不動産の減価償却の計算書(※土地は減価償却しませんので注意)
  • 空き家不動産を売却したときの仲介手数料の領収証
  • 空き家不動産が長期取得か短期取得かの確認

※「売却」と「譲渡」は同じ意味です。

これらの関連資料がそろったら、譲渡所得の内訳書を書きます。

尚、、国税庁のウェブサイトでは記入間違いしやすい箇所などをわかりやすく説明した記入前のチェックシートをダウンロードすることができますので、記入内容を確認する際に傍において役立ててください。

譲渡所得申告のチェックシート

譲渡所得申告のチェックシート(PDFダウンロード

1.売却した空き家不動産の情報と売値を記入

譲渡所得の内訳書で最初に記入するのは「1 譲渡(売却)された土地・建物について記載してください」の欄となり、売却した空き家などの所在地に加え、売却した空き家などの金額を項目1~4にそれぞれ記入していきます。

記入する項目

  1. 売却(譲渡)した不動産の住所
  2. いつ、どんな不動産を売却したか(共有名義情報を含む)
  3. 誰に売却(譲渡)したか
  4. 売却した金額

共有名義の空き家不動産の場合はその旨も記載が必要です。
共有名義(持分)空き家不動産の売却方法、分筆、売却後の確定申告
空き家となっている不動産は名義が自分一人だけになっているのであれば問題なく売却することができますが、共有名義なら話は違ってきます。 ...

具体的な売却金額の記入は項目4になります。
項目4の「譲渡価額」とは買主が支払った金額であり、売主の収入にあたります(利益額ではなくあくまで売値である点に注意してください)。

2.「売却した空き家不動産の購入当時金額」を記入する

次に記入するのは用紙3枚目の「2.譲渡(売却)された土地・建物の購入(建築)代金などについて記載してください。」の欄となります。

要するに今回売った空き家不動産に関しての「(昔に)買った当時の金額」を聞かれていることを意味しており、これを「取得費」といいます。

取得費は用紙3枚目の「取得費」項目に書くわけですが、この算出方法は(1)(2)の順に金額を入れて単純な足し算と引き算をするだけで算出することがきます。

項目(1)の欄には売却した空き家などを、誰から、いつ、いくらで買ったかを記入します。
尚、土地と建物はそれぞれ別々に書かなければなりません。

土地を買ったときの価格を(イ)、建物を買ったときの価格を(ロ)に記入します。
土地と建物を別個に記載するのは、建物についてのみ減価償却費相当額を計算しなければならない理由があるからです

減価償却の計算方法は「(2)建物の償却費相当額を計算します」の計算式通りです。
計算式の「償却率」については、この「譲渡所得の内訳書」の用紙1枚目に記載されていて、次の表の中の該当する数字を入れればよいのです。

用紙3枚目に戻ります。

土地を買ったときの当時価格(イ)と建物を買ったときの当時価格(ロ)を足して、建物の減価償却費相当額(ハ)を差し引いたものが「取得費」となります。

この計算は電卓を打ちながら下のマスに埋めていくだけで終わります。

この記入例だと、該当不動産を取得した当時に30,000,000円を支払った方でも、減価償却を勘案し、購入から30年だった現在の価格で置き換えた17,445,000円を取得費として税務上認めてくださいね、という意味になります。

「空き家不動産を買った当時の値段」が分からないとき

上記で説明した用紙3枚目の「譲渡(売却)された土地・建物は、どなたから、いつ、いくらで購入(建築)されましたか」の欄には、土地と建物を売ったときの当時金額を記入しますが、そもそもいくらで不動産を買ったかがわからないという方もいるでしょう。
その場合は、譲渡価額の5%を代替数値の当時購入価格と仮定して、算入計算をすることが認められています。

例えば、古い家と土地を相続しそれを売却して収入を得たものの、買った当時の契約書などを紛失してしまった場合、買ったときの金額を証明するものがないわけです。
このようなケースのとき、「売却した金額(譲渡価額)の5%を、買ったときの金額とみなす」というルールを使うのです。

たたし、「買ったときの金額」は、支払う税金額を小さくする効果があります。
つまり、本当は買ったときの金額がほうが譲渡価額の5%より高いのに、買ったときの契約書がないために譲渡価額の5%を使うことになり、税金を多く支払うことになった、という事態が生じます。

実際、取得価格が(譲渡価格の)5%となると相当低く見積もった金額になるはずです。

空き家不動産を買ったときの契約書をなくした人が、税務署の職員に「当時の契約書がない」と伝えただけでは、職員は「では譲渡価額の5%を『購入・建築代金又は譲渡価額の5%』の欄に記載してください」と事務的に回答するでしょう。

ただし、当時の契約書以外にも証明できるものがあれば「譲渡価額の5%」を使わなくてよくなりますので、できるだけ実際の当時価格で記入するように努めるべきでしょう。

上記の方法については本記事の後半で改めて触れます。

3.「空き家不動産を売却するときにかかった経費」を記入する

購入当時の価格入力の次は、「譲渡(売却)するために支払った費用について記載してください」の欄に、空き家不動産を売却した際に発生した経費(仲介手数料や収入印紙代等)を記載します。

これは「譲渡費用」といい、その総額を項目3「譲渡費用」の欄に記入します。
譲渡費用は支払う税金額を小さくする効果があるので、仲介を頼んだ不動産会社からもらった領収証通りに正しく記入をしてください。

ただし、空き家を売りやすくするためにリフォームした費用「修繕費」や、空き家や土地の「固定資産税」は譲渡費用に含まれませんので注意してください。

4.「譲渡所得金額」を記入する

空き家不動産を売って収入を得た場合、売却価格ともいえる「収入」それ自体に税率をかけるのではなく、最終的に手元に残った利益である「(譲渡)所得」の金額に税率をかけて税額を出します

所得とは、売上ともいえる「収入」から、その収入を得るために使った費用を差し引いた金額のことで、それが「譲渡所得金額」であり、この「譲渡所得の内訳書」のゴールです。

用紙3枚目の項目4「譲渡所得金額の計算をします」欄には、これまで算出した項目1の「譲渡価額」項目2の「取得費」項目3の「譲渡費用」を転記するだけです。

項目1の譲渡価額は「A 収入金額」に、項目2の取得費と項目3の譲渡費用は合算したうえで「B 必要経費」の欄に転記します。

※「D 特別控除」はここでは一旦記入を保留します。

特別控除を無視して上記の通り記入をしてくと

E(譲渡所得金額)=A(収入金額)-B(必要経費)

というシンプルな計算式でゴールに一旦到着しました。
尚、売却した空き家不動産の保有期間が5年以下ならば短期、5年超ならば長期に〇を付けてください(相続の場合は被相続人が所有していた期間も含まれます)。

さて、この項目4には先ほど説明を一旦保留した「D 特別控除額」の欄があります。

不動産売却に関する特別控除は6種類があり、相続した空き家売却に関する特別控除も2016年に新たに誕生いたしました。
売却する不動産の状況によって様々なのですが、例えば相続した空き家不動産の売却に関係するのはそのうちの「空き家にかかる譲渡所得の特別控除」になりますし、マイホームとして使用していた不動産を売却したならば「マイホームを売った時の軽減税率の特例」などがあります。

国税庁ホームページリニューアルのお知らせ|国税庁
国税庁ホームページリニューアルのお知らせ|国税庁

例えば「空き家にかかる譲渡所得の特別控除」は、相続した空き家を売却する際に3,000万円も控除してくれる内容です。
空き家不動産を売却して得た「譲渡所得金額」が3千万円以下だった場合、マイナスの金額になるので、譲渡所得に対する税金を支払わなくてよくなります。

しかしこの「空き家にかかる譲渡所得の特別控除」の対象となるのは、少なくとも次の条件をクリアしていなければなりません。

  • あなたはその空き家と土地の前所有者の相続人である
  • (「前所有者」とは、例えば亡くなった親のことです。被相続人ともいいます)
  • あなたはその空き家と土地の両方を相続した
  • あなたがこの3,000万円特別控除制度を利用するのは初めてである
  • その空き家は1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された
  • その空き家はマンションなどの区分所有登記された建物ではない
  • その空き家は被相続人が住まいとして利用していた
  • 被相続人は相続の直前までその住宅に1人で住んでいた。被相続人と同居している人はいなかった
  • その空き家と土地の譲渡先は第三者であり、配偶者や親族ではない
  • その空き家と土地の譲渡は2016年4月1日以降2019年12月31日までに行われた
  • その空き家と土地の売却価格は1億円以下である

とてもハードルが高い制度といえます。
上の条件に1つでも当てはまらない項目がありましたら「D 特別控除額」は無視してかまいません(こちらも国税局からチェックシートが出ていますので、ダウロードして内容を再確認してください)。

被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例チェックシート

被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例チェックシート(PDFダウンロード

特別控除は適用条件の設定が細かいため、できれば該当する方は税務署員に直接相談をしてみるべきだと思います(親切に教えてくれます)。

これで「譲渡所得の内訳書」の記入はこれで終わりです。
そして冒頭でもお話しした通り、譲渡所得の内訳書さえ完成すれば確定申告の書類づくりは8割終了したようなものです

出典

国税庁ホームページリニューアルのお知らせ|国税庁

確定申告ステップ2:「確定申告書B第1表の左半分」を実際に書いてみる

2種類目の書類は「確定申告書B第1表」で、この章で解説するのはそのうち「用紙左半分のみ」です。記入効率の都合上、第1表の「右半分」は後程別途に記入します。

サラリーマンが親から相続した空き家などを売却した場合、確定申告書には会社からもらう給与の所得と、空き家などの売却による所得の両方を記入しなければなりません。

空き家不動産の売却益にかかる所得税の課税方式を「分離課税」というのですが、「分離」は「給与の所得税と不動産売却の所得税は別に分けて計算する」という意味です。

分離課税 - Wikipedia

この「空き家不動産の所得税は分離課税である」ことは、確定申告の書類作成手順にも大きく関わってきますが、給与所得にかかる所得税と、空き家不動産の売却所得にかかる所得税は別々に算出するため(分離課税申告)、単純な計算式と用紙が別個あるだけだと考えればよく、実はそれほど難しくはありません。

さて「確定申告書B第1表の左半分」の記入方法に話を戻しますが、サラリーマンが会社からもらう源泉徴収票を書き写すだけで済みます。

尚、源泉徴収票は2016年に縦長のバージョンに変更されました。
現在はこのような書式になっています。

給与所得の源泉徴収票

給与所得の源泉徴収票(PDF

「確定申告書B第1表の左半分」を書くために必要なのは、源泉徴収票の上の部分だけです。

源泉徴収票の【3】( 支払金額)【4】(給与所得控除後の金額)【8】( 配偶者特別控除の額)【13】(社会保険料等の金額)【14】(生命保険料の控除額、地震保険料の控除額)をそれぞれ「確定申告書B第1表の左半分」に書き写していきます。

源泉徴収票の項目と、それを書き写す先の「第1表の左半分の欄」の対応表は以下の通りになっています。

源泉徴収票の項目 第1表の左半分の欄
【3】支払金額 収入金額等=給与【カ】
【4】給与所得控除後の金額 所得金額=給与【6】 ここでは同額とします
所得金額=合計【9】
【8】 配偶者特別控除の額 所得から差し引かれる金額=配偶者(特別)控除【21】~【22】
【13】 社会保険料等の金額 所得から差し引かれる金額=社会保険料控除【12】
【14】 生命保険料の控除額、地震保険料の控除額 所得から差し引かれる金額=生命保険料控除【14】、地震保険料控除【15】

転記先の第1表の左半分の抜粋

  • 「収入金額等=給与【カ】」
  • 「所得金額=給与【6】」
  • 「所得金額=合計【9】」
  • 「所得から差し引かれる金額=配偶者(特別)控除【21】~【22】」
  • 「所得から差し引かれる金額=社会保険料控除【12】」
  • 「所得から差し引かれる金額=生命保険料控除【14】、地震保険料控除【15】」

尚、源泉徴収票には、第1表左半分の項目「所得から差し引かれる金額」内の【23】(扶養控除)と【24】(基礎控除)が記載されていません。
【23】(扶養控除)の欄は、納税者自身が下の表を参考にして数字を入れます。

扶養控除額表
控除対象となる扶養家族の種類 控除額
16歳以上の親族 38万円
19歳以上23歳未満の親族 63万円
70歳以上の親族(同居していない) 48万円
70歳以上の親族(同居している) 58万円

*親族とは配偶者以外の6親等内の血族および3親等内の姻族のことです。
*年齢は所得が発生した年の12月31日現在のものです。

出典

国税庁ホームページリニューアルのお知らせ|国税庁

さらに【24】(基礎控除)に関して、サラリーマンは一律38万円ですので、38万円と記入してください。

また、配偶者特別控除は、給与所得と空き家などの売却(譲渡)による所得を足した金額が1,000万円を超えると適用されません。

仮に給与所得が300万円、空き家不動産の譲渡所得が701万円になった場合は、第1表の左半分の【21】~【22】(配偶者(特別)控除)欄は記入しないということです。

先の譲渡所得の内訳書記入例では、譲渡所得が30,985,000円と、1000万円を大幅に超えていますので、給与所得額の多寡にかかわらず、配偶者特別控除は低起用されないということになります。

空き家不動産の所得は第1表には記入しない

ここでもう一度、第1表の左半分を見てください。ここに「収入金額等 – 【ウ】不動産」と「所得金額 – 【3】不動産」の欄があるのですが、ここには空き家などを売って得た収入(譲渡収入)や、そこから発生した所得(譲渡所得)は記入しません。

それは、空き家などの不動産売却益の所得税は「分離課税」ですから、給与所得等とは別途に計算して、別途の用紙に記入する必要があります(具体的には第3表に記入します)。

確定申告書B第1表「右半分」は、第2表と第3表を作成後に記入するほうが効率的に作業ができる

これで「確定申告書B第1表の左半分」は書き終わりましたが、このまま「右半分」を書き続けることはできません。

なぜなら右半分の内容は、第2表と第3表の内容を書き写す必要があるため、第2表と第3表を先に作成する必要があります。

では一旦、第1表の作成はストップして第2表と第3表の作成へ進むことにしましょう。

確定申告ステップ3:「確定申告書B第2表」を実際に記入してみる

確定申告書B第2表は簡単です。源泉徴収票と第1表左半分を写すだけです。

源泉徴収票と第1表左半分の内容を転記するだけ

まずは第2表左上の「所得の内訳」から埋めていきます。
ここでも記入するのは給与収入と給与所得だけであり、分離申告である空き家不動産のの売却の譲渡収入と譲渡所得は無視してください。

  1. 「所得の種類」には「給与」と記載します。
  2. 「種目・所得の生ずる場所又は給与などの支払者の氏名・名称」には、勤務先の会社名を入れます。
  3. 「収入金額」は、源泉徴収票の【3】(支払金額)を転記します。
  4. 「所得税及び復興特別所得税の源泉徴収税額」には、源泉徴収票の【6】(源泉徴収税額)を転記します。

転記元…源泉徴収票【3】【6】

転記先…第2表「収入金額」「所得税及び復興特別所得税の源泉徴収税額」

次に第2表の「所得から差し引かれる金額に関する事項」を埋めていきます。

  • 【12】(社会保険料控除)
  • 【14】(生命保険料控除)
  • 【15】(地震保険料控除)
  • 【21】~【22】(配偶者(特別)控除)
  • 【23】(扶養控除)

は、源泉徴収票と第1表左半分に書いてあるものをそのまま転記するだけです。

尚、【12】(社会保険料控除)は金額以外は「源泉徴収票のとおり」と文字記入をすれば問題ありません【14】(生命保険料控除)と【15】(地震保保険料控除)についても、「源泉徴収票のとおり」と文字を書くだけでOKです。

また、確定申告書B第1表の左半分記入時と同じく、空き家不動産売却による譲渡所得と給与所得等の合計額が10,000,000円を超えると、配偶者特別控除は不適用となりますので、記入をする必要はありません。

転記元1…源泉徴収票【8】【13】【14】

転記元2…第1表【12】【14】【15】【21】【22】【23】【24】【25】

転記先…第2表【12】【14】【15】【21】【22】【23】

以上で第2表は終了です。

確定申告ステップ4:「確定申告書(分離課税用)第3表」を実際に書いてみる

第3表にはA、Bといった区分けはありません。
正式名称は「確定申告書(分離課税用)第3表」といます。

これは分離課税のための用紙で、こちらにまだ転記していない空き家不動産の売却で得た譲渡収入と譲渡所得を書いていきます。

譲渡所得の内訳書から書き写す

第3表に記載する空き家不動産の売却で得た譲渡収入と譲渡所得は「譲渡所得の内訳書」ですでに算出済みですが、それらを第3表に書き写すことから始めます。

まずは第3表の「収入金額 – 長期譲渡 – 【セ】一般分」と「所得金額 – 長期譲渡 – 【61】一般分」を転記して埋めます。

尚、長期譲渡とは、(相続の場合は被相続人である親を含め)その不動産を5年超所有していた、という意味です。
5年以内の場合は「収入金額 – 短期譲渡 – 【シ】一般分」と「所得金額 – 短期譲渡 – 【59】一般分」を選んでください。

転記元…譲渡所得の内訳書【A】【E】

転記先…第3表【シ】~【タ】、【59】~【63】

譲渡所得の内訳書の項目と、それを書き写す先の第3表の欄の関係は以下の通りです。

譲渡所得の内訳書の項目 書き写す先の第3表の欄
(A)収入金額(長期保有の場合) 収入金額 – 長期譲渡 – 【セ】一般分
(A)収入金額(長期保有の場合) 収入金額 – 短期譲渡 – 【シ】一般分
(E)譲渡所得金額(短期保有の場合) 所得金額 – 長期譲渡 – 【61】一般分
(E)譲渡所得金額(短期保有の場合) 所得金額 – 短期譲渡 – 【59】一般分
不動産所有期間が5年に満たない場合は3表ではそれぞれ「短期譲渡」の一般分項目に転記してください。

「税金の計算」欄を記入する

次は第3表の「税金の計算」の欄の記入です。

第3表の税金の計算項目内にある【9】(総合課税の合計額)には、第1表左半分の「所得金額 – 【9】合計」を転記します。
また、第3表【25】(所得から差し引かれる金額)は、第1表左半分の「所得から差し引かれる金額 – 【25】合計」を転記します。

転記元…第1表の左半分【9】【25】

転記先…第3表【9】【25】

第3表【70】を引き算で算出する

次に記入するのは第3表の【70】「税金の計算 – (9)対応分」です。
これは今先ほど記入した項目である第3表【9】から【25】を引いた金額を記入します。

※1,000未満の端数は切り捨ててください。

第3表【70】=第3表【9】ー第3表【25】

第3表【70】※1,000未満の端数は切り捨てて記入。

これで給与の所得税を算出するために使う「給与所得」の額が算出されたことになります。
あとはこの給与所得額に税率をかければ、給与の所得税の金額が出ます。

第3表【72】を譲渡所得の内訳書【E】から転記

そして第3表の【72】「税金の計算- (61)(62)(63)対応分」は、譲渡所得の内訳書の【E】(譲渡所得金額)をそのまま入れます。

これで空き家などの売却益の所得税を算出するために使う「譲渡所得」が算出されたことになります。あとは税率をかければ、空き家などの売却益の所得税の金額が出ます。

転記元…譲渡所得の内訳書【E】(譲渡所得金額)

転記先…第3表【72】

尚、この第3表【72】への転記は長期所有のケースを想定しています。短期所有の場合は第3表【71】へ転記をすることとなります。

申告する税額を計算する

次に2つの計算を行って、税金の申告額を計算します。

  1. 先に算出した「第3表【70】(給与所得)」に税率をかけて、給与にかかる所得税の金額を出します。
  2. 同じく先に算出した「第3表【72】(不動産の譲渡所得)」に税率をかけて、空き家不動産売却益にかかる所得税の金額を出します。

上記2つの計算を行い、給与の所得税の金額と、空き家不動産の売却益の所得税の金額が出れば、確定申告書作成作業の99%は終了と言えます。

確定申告書の書類づくりの最終ゴールは、第3表【78】(給与の所得税額)と第3表【80】(空き家などの売却益の所得税額)、更にその両者を足した第3表【86】を記入し、その金額を確定申告書B第1表【27】に転記した後に復興特別所得税と源泉徴収額の調整をして、第1表【47】(納める税金)を記入するところまでとなります。

計算1:第3表【78】(給与の所得税額)を算出する

下記の計算式で、給与所得に対する所得税額を算出します。
所得税率と控除額は下記の所得税率と控除額表から適用してください。

第3表【78】=第3表【70】の給与所得×所得税率-控除額

所得税率と控除額表
給与の所得額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万超~330万円以下 10% 97,500円
330万超~695万円以下 20% 427,500円
695万超~900万円以下 23% 636,000円
900万超~1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万超~4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

出典

国税庁ホームページリニューアルのお知らせ|国税庁

計算2:第3表【80】(空き家不動産の売却益の所得税)を算出する

下記の計算式で、不動産の譲渡所得に対する税額を算出します。
所得税率と控除額は下記の所得税率と控除額表から適用してください。

第3表【80】=第3表【72】の譲渡所得×所得税率

所得税率は、長期譲渡は20%、短期譲渡は39%です。
長期譲渡は5年超所有していた空き家などを売ったときのことです。

短期譲渡のほうが税率が高いのは、いわゆる土地ころがしをしている人から多く税金を徴収しようという考えからです。
空き家などの売却益の所得税には、復興特別所得税も加わるのですが、それは後で計算します。

第3表に給与所得と譲渡所得それぞれの税率を計算に記入する

譲渡所得税とは「所得税」「住民税」「復興特別所得税」3つの税金の総称

さて、ここで少しだけ専門的な話をします。

空き家や土地を売却したときに課せられる税には、「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3税があります。これを全て合わせた総称が「譲渡所得税」となります。

さらに細かく説明すると、住民税は都道府県税と市区町村税に分かれるので、計4税となります。先ほど紹介した長期譲渡20%と短期譲渡39%という税率は「所得税」と「住民税」を合わせたもので、復興特別所得税は含まれていません。

「譲渡所得税の内訳」は次のようになります。

譲渡所得税
の種類
内訳
所得税率 復興特別所得税率 住民税税率
長期譲渡 15% 譲渡所得に所得税率をかけて算出した所得税額に2.1%をかけ金額 5%
短期譲渡 30% 9%

例えば、空き家などの譲渡所得が1,000万円で、長期譲渡だったとします。その場合の3税の金額は以下の通りです

  • 所得税:1,000万円×15%=150万円
  • 復興特別所得税:150万円×2.1%=3万1500円
  • 住民税:1,000万円×5%=50万円

よって「譲渡所得税」はこれらをすべて合算した203万1500円となります。

確定申告の情報は市区町村に情報が周っていく

これも専門的な話になります。

譲渡所得税のうち「所得税」と「復興特別所得税」は国に納める税です。
一方で、「住民税」は都道府県と市区町村に納めます。

確定申告書を提出するのは税務署という国の機関なので、空き家などの売却益の確定申告で計算するのは、所得税と復興特別所得税の2つです。

では、空き家などを売却したら、住民税の手続きも別途行わなければならないかというと、そうではありません。

空き家などを売却した納税者から確定申告書を受け取った税務署は、市区町村にその情報を渡します。

市区町村は都道府県向け分を含めた住民税を計算し、納税者に請求します。
よって、空き家不動産の売却益の住民税は、所得税より半年ほど遅れて市区町村から納付書が送られてくる形で、時間差請求されることになるのです。

確定申告ステップ5:ここまで作業を保留していた「確定申告書B第1表の右半分」を実際に記入する

ここまでで確定申告書の記入業務の99%が終了しました。
最後の1%は「書き残しておいた」第1表の右半分を埋める作業です。
ここでも、すでに算出した数字を転記していくだけです。

第1表右半分【27】には第3表【86】を転記します。

この第3表【86】は給与所得税と譲渡所得税を足した金額で、原則的にはこのまま第1表右半分の「再差引所得税額【40】」にも同様に転記します。

転記元…第3表【86】

転記先…第1表【27】

第1表右半分の【41】(復興特別所得税額)は、復興特別取得税の金額を入れる欄です。復興特別所得税は、空き家不動産の売却益の所得税を出してから、それに2.1%をかけて算出するので、ここでようやく計算することができるのです。

【41】復興特別所得税額【40】差引譲渡所得税×2.1%

更に、【40】(再差引所得税額)と【41】(復興特別所得税額)を足すことで【42】(所得税及び復興特別所得税の額)を算出します。

【42】所得税及び復興特別所得税の額【40】再差引所得税額+【41】復興特別所得税額

最終的に納付する税額を算出する

第1表【44】(所得税及び復興特別所得税の源泉徴収額)は、毎月の給与から源泉徴収された金額を書き込みます。
その数字は、第2表【44】(所得税及び復興特別所得税の源泉徴収税額)になります。
この金額は「すでに徴収された税金」ですので、確定申告によってこれから納める税金額からは差し引かれることになります。

したがって、第1表【42】(所得税及び復興特別所得税)から第2表【44】(所得税及び復興特別所得税の源泉徴収額)を引いて第1表【45】(所得税及び復興特別所得税の申告納税額)を計算して記入することになります。

第1表【45】(所得税及び復興特別所得税の申告納税額)=第1表【42】(所得税及び復興特別所得税)-第1表【44】(所得税及び復興特別所得税の源泉徴収額)

転記元…第2表【44】

転記先…第1表【44】

第1表【45】(所得税及び復興特別所得税の申告納税額)の金額をそのまま【47】(納める税金)に書き写せば…ようやく確定申告書の記入作業はすべて終了です。

この金額を税務署に納めることになります。

確定申告ステップ6:申告は不動産売却の翌年2/16~3/15だが、税金支払いも3/15まで

確定申告は、空き家不動産の売却益が出た翌年の2月16日から3月15日までに行わなければなりません。

しかも「この期間に確定申告書をつくって税務署に持ち込めばいい」だけではなく、実際の所得税の納付も3月15日までですので、確定申告と税金の支払いは「ほぼ同時」と考えておいたほうがいいでしょう(住民税は翌年に最大4回に分けて納付となります)。

【付録】空き家不動産を取得時の契約書を紛失した場合でもあきらめずに戦うべき

ここで話を当記事前半にご説明した「譲渡所得の内訳書」を書く際の「空き家などを買ったときの金額が分からないときは」まで話を戻します。

あくまでも譲渡所得税は利益が出たときに課税されるのは、冒頭で説明しました。

ところが、空き家不動産を実際に売却して得られた金額が1億円だったとしても、購入した過去に支払った金額が3億円もかかっていたならば、その売却は「大赤字」ですから(理屈の上では)所得税は発生しないはずです。

それほど、過去に支払った「実際の不動産購入価格」は税金計算に大きなインパクトを与える影響を持つ数字です。

しかし購入後何十年も経っているような古い空き家だったりすると、購入したときの売買契約書や領収書が紛失しているケースが十分考えられ、冒頭で話したような「購入額」を巡って、税務署とトラブルになるケースが存在しています。

税金の額について税務署の職員と意見が食い違った場合、納税者は国税不服審査所という機関にかけあうことになります。

国税不服審判所

この国税不服審査所によると、売却した土地の購入時の領収書などがない場合、購入金額の記憶だけでは確定申告で用いる「取得費」とすることはできません。
証拠が「記憶」だけでは取得費として認めないのは当然といえば当然なのですが、この考え方には問題がないわけではありません。

契約書や領収書といった証拠がない場合、「取得費」は強制的に「売却したときの価格(譲渡収入金額)の5%」に設定されてしまいます。
この「5%」の金額を「概算取得費」といいます。

しかし概算取得費で計算してしまうとあまりに納税者の不利益が大きくなる場合に備えて、「救済措置」がいくつかあります。

例えば、空き家などを購入したときにその資金を銀行口座からおろした場合、出金額が分かる預金通帳は「証拠」になる可能性があります。
住宅ローンの支払い状況が分かる預金通帳も同様です。
また不動産の全部事項証明書に書かれてある抵当権の設定金額が「証拠」と認められるかもしれません。

もちろん、国税不服審判所の裁定を仰ぐような苦労はできれば避けるべきとも言えますが、空き家不動産の売却は動く金額と関わる税金額も大きいために、いざ、自分の身に同様の不幸が降りかかった時は、諦めずに不利益を霧消させる方法を採択するべきでしょう。

出典

裁決要旨検索システム
裁決要旨検索システム
譲渡所得の計算方法 - 取得費|平成30年度税金の手引き|三井不動産リアルティ株式会社
不動産のことなら全国仲介取扱件数No.1の三井不動産リアルティ株式会社。不動産の購入・売却をお考えの方、不動産を保有している方にお勧めのサイトです。

まとめ 確定申告は慣れればとても簡単

多くの日本のサラリーマンは、確定申告の経験はないと思います。
そういった方々は、相続した空き家を売った翌年早々に、人生初の確定申告をしなければならないかもしれません。

確定申告書の作成は慣れれば難しくありませんが、関連資料を集めることに苦労するかもしれませんし、昔のことですから資料集めそのものに頓挫するケースもあります。

そこで、まずはお住まいの地域の税務署の確定申告相談窓口に相談に行ってみましょう。
そのときにはある程度の基礎的な確定申告知識を予習しておくと、税務署の相談員が説明してくれた内容をスムーズに理解できるはずです。
相談に行く前にこの記事をもう一度読み返しておいてください。

税についての相談窓口|国税庁

税務署の確定申告相談窓口に行くときは、契約書や領収証などの関連資料や証拠を可能な限り多く集めて持参したほうが更に疑問が解決しやすくなります。

税務署は「きちんと税金を納めたい」と考えている人(だけ)にはとても親切な存在ですし、訪れた国民に「いらっしゃいませ」と唯一声をかけてくれる、優しいお役所ですから…ね。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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