空き家売却後に瑕疵が発覚したら大参事になる可能性あり




空き家売却後に瑕疵が発覚したらこうなる

住宅の瑕疵(かし)とは、欠陥の事を言い、購入後に引き渡しをしてから発覚するケースも少なくありません。万が一自分の購入した住宅に瑕疵があった場合など、どう対処してよいかわからないと思います。

今回はそんな購入後に発見した瑕疵について説明していきます。

空き家を購入後に発覚した瑕疵・知っておくべき住宅瑕疵保険

引き渡し時には知りえなかった瑕疵について、買主を守るために作られたのが「住宅瑕疵保険」です。重大な欠陥から買主を守るための保険で、購入後に発覚した瑕疵に対して保証されるものです。

品確法と瑕疵担保保険(新築の場合)

品確法「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によると、新築住宅の売主が不動産会社の場合、その住宅を買主に引き渡した後も、一定の部分について一定期間の責任を負い続けなければならないとされています。

これを「瑕疵担保責任」といい、簡単に説明すると保証のようなものです。
具体的な責任と期間は以下に記載します。

瑕疵担保責任の範囲

[住宅の構造耐力上主要な部分]と[雨水の侵入を防止する部分]について

具体例

木造住宅の場合、建物の基礎や土台、床板、壁、屋根、外壁などがこれにあたります。

瑕疵担保責任の期間

新築住宅の場合は、物件の引き渡し後10年間は瑕疵担保責任を負う事と義務付けられています。よって万が一新築住宅を購入して瑕疵が発覚しても10年間は売主である不動産会社がその修理費用を負担して修復してくれます。

品確法と瑕疵担保保険(中古の場合)

新築物件の場合ほとんど売主は不動産会社ですが、中古物件の場合、必ずしも不動産会社が売主とは限りません。むしろ一般の個人が売主の事がほとんどなので、瑕疵担保責任の取り扱いが非常に重要です。

中古住宅の場合、新築住宅の制度とは違い、瑕疵担保責任の取り扱いについては原則以下のようなものになります。

  • 売主が不動産会社の場合:2年以上の瑕疵担保責任を負う
  • 個人が売主の場合:瑕疵担保責任を負わない(瑕疵担保免責)

※ただし、個人が売り主の場合でも売買契約において瑕疵担保責任を負うとすることも可能である。

瑕疵担保保険は売主と買主どちらにもリスクがある

住宅の売買成立後でも売主と買主にとって瑕疵担保責任は非常に大きなリスクになります。

売主にとっては売却した後でも瑕疵が発覚すれば、いつ瑕疵担保責任の追及をされるかわからないというリスクを負い続けることになりますし、買主としては万が一購入した物件に瑕疵があれば売主は責任をもって対処してくれるだろうかというなやみがあります。

このお互いの悩みを解決するために生まれたのが「住宅瑕疵保険」です。

住宅瑕疵保険の種類と仕組み

「住宅瑕疵保険」とは、購入した物件に万が一瑕疵が発見された場合に、その補修や修理費用などに対して保険金が支払われる仕組みです。

加入方法については以下の2通りあります。

1.売主が不動産会社の場合

売主が不動産会社の場合は、売主である不動産会社が住宅瑕疵保険に加入をします。新築住宅の場合は住宅瑕疵担保履行法によってこの保険に加入するか、保証金の供託を義務付けられています。

万が一購入した住宅に瑕疵が見つかっても買主は直接保険会社に費用の請求ができる為、売主である不動産会社が倒産してしまっていても保険金を受け取ることができますので安心です。

ただし、中古物件の場合この保険に加入することは義務付けられていない為、購入する場合は、あらかじめ住宅瑕疵保険に加入いているかどうかを確認してから購入売るようにしましょう。

万が一保険に入っていない不動産会社だった場合、瑕疵が発見されても何の責任も取ってくれませんので。

2.売主が個人の場合

売主が個人だった場合は、いくら契約時に瑕疵担保責任を負う契約をしても、法人と違い責任を負う能力や資力に不安があります。その為、この住宅瑕疵保険の加入がとても重要になります。

住宅瑕疵保険の加入手続きや仕組みは以下の通りです。

1.検査機関に検査を依頼

まず、売主又は買主が費用を負担して、検査機関に対して検査と補償の依頼をする。

2.検査

検査機関が売買の対象となる住宅を検査し、問題がなければこの検査機関が買主に対して瑕疵担保責任を保証する。

3.保険加入

個人が売主の場合、住宅瑕疵保険の加入者は「検査機関」です。

検査機関が住宅瑕疵保険に加入して、買主に対して瑕疵担保責任を保証するという仕組みになっています。

中古住宅を購入する際は注意が必要

新築住宅の場合、売主は大抵不動産会社であることが多いため、住宅瑕疵保険や保証金の供託をしているため、万が一瑕疵が見つかっても買主は安心できます。

しかし、中古物件の場合、個人が売主であることの方が多いため、できる限り売主と協議をして住宅瑕疵保険に加入してもらえるようにお願いしましょう。

築年数の経っている住宅は新築住宅に比べて見えないところで、瑕疵が潜んでいることもありますので、住宅瑕疵保険に加入を義務づけられていない中古住宅の購入はリスクがあります。

購入した住宅が瑕疵住宅だった場合の事例

苦労して手に入れた夢のマイホーム。

引き渡しも終わりいざ実際に住む段階になって良く見ると壁にひびや、雨漏りなどの欠陥が発見された…なんてことは意外と良くある話です。

自分は大丈夫と思っていると痛い目に遭います。

これは物件を購入する人すべてに当てはまる事なので、他人事だと思わずに自分にも起こりうることだと思って物件の購入を検討しましょう。

次に実際に購入後に発覚した瑕疵の代表例を挙げましたので参考にしてください。

『雨漏り・ひび割れがある』

雨漏りの修理費用の相場は、屋根の雨漏り程度なら20万円~の料金がかかってきます。
また、屋根全体になると100万円をこえることもあるといわれています。

これを自費で修理しようと思えば、かなりの出費です。

次に瓦や板などを新しいものに変えるとなると120万円~180万円かかるともいわれております。

雨漏り 約20万円~
屋根全体のリフォーム 100万円を超えることもある
瓦や板を新しくする 約120万円~180万円

床が傾斜していた

床の傾きがあった場合、家全体を修繕しなければならない為、莫大な金額がかかります。

家の大きさにもよって金額は異なってきますが、一棟の平均が300万円~1000万円とも言われております。

不動産を購入する際にも高額なお金を支払っているのに、建物が傾いていた場合はさらに費用が掛かってしまっては何のためにその物件を購入したのかわかりません。

それなら別の物件を修理費を合わせた金額で購入する方が良かったと思ってしまいますよね。

床の傾き 約300万円~1000万円

剥がれがある

建物の外壁の壁が剥がれていた場合の修理費用の価格は、修理の面積や工法、仕上げ方法によって変わってきます。

少しの剥がれやひび割れ程度なら3万円ほどで修理できる場合もあります。
通常、外壁の修理の価格は数万円~数十万円の費用が掛かると言われております。

剥がれやひび割れなどの外壁修理 サイズや程度によって異なる
軽微の修理 3万円程度
通常の外壁修理 数万円~数十万円

変形していた

建物全体の構造的なゆがみや下地の変形を修理するとなると、一棟の平均で300万円~1000万円と言われております。

外壁の一部がゆがんでいる程度なら数万円~数十万円ほどですみます。

建物全体の歪み・下地の変形 約300万円~1000万円
外壁一部の歪み 数万円~数十万円

木部の腐食があった

ベランダなどの木部の腐食なら5万円~10万円ほどの費用が掛かると言われております。

しかし、建物構造上主要な部分についての腐食は、腐食場所や腐食の状況にもよりますが、数十万円~数百万円かかるとされております。

ベランダなどの木部の腐食 約5万円~10万円
主要な木部の腐食 数十万円~数百万円

給排水管の故障があった

築年数の経過している建物についてはこの給排水管が良く詰まっていることが多いため、物件購入後給排水管のつまりでトラブルになることが多いです。

この水回りの故障については、数千円~数万円かかるとされております。

また、給排水管の場合責任が誰にあるのかが分かりにくいため、修理費用を買主が先に建て替えておく必要がある場合もあります。

給排水管の故障・水漏れ、つまりなど 数千円~数万円

シロアリの被害があった

シロアリによる被害は、戸建ての場合のみでマンションの場合、シロアリ被害はほとんどありません。被害の程度にもよりますが、通常20万円以上の費用が掛かる場合もあります。

シロアリ被害 20万円以上

誰が瑕疵の責任を取るのか?

不動産を購入した場合の隠れた瑕疵については、実際の売買契約の内容に基づいて、基本的に売主の責任になります。

隠れた瑕疵が発見された場合は、売主に対して不動産の補修や損害賠償を求めることができます。

万が一、隠れた瑕疵がこれ以上住み続けることができないような重大なものであれば契約自体を解除することも可能です。

新築の場合

上記でも述べましたが、新築住宅の場合売主が不動産会社の事が多いので、施工した会社が10年間の瑕疵担保責任を負う事になります。

分譲住宅なら売主である不動産会社が、構造上重要な部分について、10年間の瑕疵担保責任を負う事となっています。

現在では、施工会社や不動産会社がアフターサービスとして無償で補修してくれるサービスなどもありますので、契約前にはしっかりと確認しておきましょう。

中古の場合

中古物件の場合、個人が売主の事がほとんどですので、「瑕疵担保責任は負わない」という契約条件の場合がほとんどです。

もし、瑕疵担保責任を負うと契約で定めていても、法人と違い、責任能力や資金の不安がありますので、数カ月だけの短期間に設定していることが多いです。

また、売主が不動産会社の場合でも2年間とされています。

その為、中古物件を購入する際は、欠陥や瑕疵がないか、また隠れたところにも瑕疵がある場合があるので心配なら見えない部分までしっかり確認してもらうようにしましょう。

最近では買主が自ら住宅検査を依頼して不具合や欠陥がないかを事前に確認するという事も増えてきています。

中古物件をリフォームする場合も、リフォーム事業者とのリフォーム工事請負契約時に瑕疵担保責任やアフターサービスの実行を求めることができます。

どちらにしても中古物件の場合は、新築物件に比べて瑕疵担保責任が長期間約束されているわけではないので、「既存住宅売買瑕疵保険」や「リフォーム瑕疵保険」という制度が設けられています。

中古物件の売主やリフォーム事業者が、これらの保険に加入していれば最長で5年間の補修などが受けられるようになっています。

中古住宅の場合は特に、住んでみない事にはわからない、気づけない瑕疵がありますので、万が一の場合に備えて瑕疵保険の有無を目安に住宅やリフォーム会社を選ぶというのも一つの手です。

土地を売却後の瑕疵によるトラブル

買主から請求が認められた例

土地の地中にコンクリート塊などの産業廃棄物が発見

買主は自動車修理工場を建設するため、土地を1億7226万円で購入したが、杭工事開始時に地中にコンクリート塊、ビニール片、電気コードなどの産業廃棄物が大量に埋まっていることを発見し、杭工事を続けることができなくなりました。

この産業廃棄物を除去工事に248万円の費用が掛かったので買主は売主に対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求として248万円をもとめる訴訟を提訴します。

結果は買主が産業廃棄物を発見し、翌日には売主に通知しており、土地の受け渡しから6カ月以内の瑕疵発見で直ちに売主に通知をしたことになり、買主は売主に対して248万円を請求できました。

マンション建築用地に地中障害物があった

7階建ての中高層マンションを建設予定で売主より土地建物を7億4500万円で購入。

建物の解体工事をし、建物の基礎工事に取り掛かったところ、多数のPC杭、二重コンクリートの耐圧盤などの地中障害物が発見されました。

その撤去費用に3090万円もの費用が掛かることとになった。

これについて買主は売主に対して損害賠償を求めたが、売主は「低層階の建築には問題ない」と主張しました。

結果、売主は買主が中高層マンションを建設予定だったことを知っていた、また売主が提供した図面を確認したうえで解体工事を開始したが、図面にない地中障害物が発見されたそうです。

このことから、この土地は中高層マンションを建設するための品質、正常を備えていないとみなされ、売主は買主に3090万円の支払い義務が生じました。

購入後に発生した地震により宅地や住居に被害があった

地方公共団体が丘陵地に大規模な住宅用地を造成し順次販売を開始しました。
買主らは団地内の宅地をそれぞれ地方公共団体から購入したが、売主である地方公共団体は、この土地が森戸地盤あるいは切盛境の地盤であったのにそれを説明しないまま販売を開始。

その後、地震が発生し各宅地に数か所の亀裂と伊津部の地盤沈下が発生した。これにより各居宅にも基礎及び壁面の亀裂、床面の沈下などの被害を受けました。

買主らは売主である地方公共団体の造成工事に問題があったとして4500万円を請求。

結果、N値が10以下であれば宅地地盤として不適当とされながらも当該土地は4~10であったそうです。

また、この地域は10年に一度震度5程度の地震が発生していたため、これらに耐えられる宅地でなければ一般的な宅地として性能を欠くものとされます。

また、事前に地盤調査を行いこの程度の地震に耐えられるような宅地の造成は可能であった。
このことから、売主の地方公共団体に各居宅の修補費用などのうち、瑕疵と相当因果関係にある7割相当に当たる2100万円の支払いを命じました。

土地上で過去に殺人事件が起きていた

更地となった土地を1503万1500円で購入した買主が、建売住宅用地として販売広告を行いました。

土地購入者の突然のキャンセルをきっかけに警察に照会したところ、本件建物内で殺人事件があったことを初めて知ることになります。

その後も、殺人事件があったことを隠して販売活動を続けるが、一向に売却することができません。買主は本件建物内で殺人事件があったことを理由に売主に対して損害賠償を請求する訴えを提起しました。

結果、殺人事件があったのは土地の3分の1強にあたる面積で起きたもので、女性が胸を刺されて殺害されるという残虐性の高い事件で通常一般人の嫌悪の度合いも相当大きいとみられました。

また、この事件は新聞にも報道されているため、8年以上経過していても近所の住民の記憶には少なからず残っていると思われます。

これらの事を合わせて本件土地が住み心地が良くなく、居住用地に適さない心理的瑕疵にあたるとされます。

しかし、事件が8年以上前であったことから、嫌悪すべき心理的瑕疵は相当程度風化していたとされ、損害額は売買代金の5%に当たる75万1575円と認められました。

土地上で過去に火災があり焼死者がいたことが発覚

本件土地上には3棟の建物があり、3党の内中央に位置する建物から出火し、火災になりこの火災で男性が1名焼死した。

その後、法人の買主が本件土地を1億1858円で購入しました。

買主は本件土地の上に5棟の建物を建築し販売を開始したが、近所の住民から過去に火災があったことを聞かされます。

建物の仲介業者である不動産会社に問い合わせたところ3~4年前に火災による焼死者がいた事実を確認します。

買主は土地を分筆して新築住宅を共に分譲しようとしたが、B棟については価格を下げても売却できずにいました。

これに対して買主は売主に減縮前の本訴請求額と同額を支払うように催促。
また、仲介業者である不動産会社にも催促し争いになりました。

結果、火災があり焼死者が出たことは近隣準民にとって記憶に残っていることから、この土地の買受に抵抗を抱くものが相当とするのが容易にわかります。

仲介業者である不動産会社は火災があったことを認識していたとされる証拠が少ないため、説明義務違反とは言えません。

また、火災については約3年半前のことで、他殺や自殺ではなく出火建物も取り壊されているため買主がこの歌詞により被った損害額はB号棟が占める代金の10%相当の200万円と認めるのが妥当とされたたとのことです。

まとめ

瑕疵にはシロアリや雨漏りなどの物理的な欠陥と、事件や事故によって建物内あるいは敷地内などで人が嫌悪するようなことがあった場合でも瑕疵とされるます。

土地や建物を購入前にはこうしたことをしっかりと確認したうえで購入しなければ、購入後にトラブルになる可能性があるので、事前に不動産会社や売主に確認しておきましょう。

また、契約の段階で契約書はしっかりと目を通しておくことをお勧めします。

契約書には瑕疵担保責任についての項目がありますので、どんな約束事になっているのかをしっかりと確認しましょう。

具体的にどんな問題や要望があるかをメモしておき、売主と交渉をしていきましょう。
交渉の内容はできるだけ書面やメールなどを利用して後々証拠となるようなもので残しておくことが大事です。

住宅購入は大きな買い物になるので、問題が発生した場合はあきらめずに根気強く頑張っていきましょう。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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