空き家は「売る」のと「貸す」のどちらが得か?

空き家の場合、ただ空き家にしておくのはもったいないですから、売るか貸すかどちらかの選択をして資産を有効活用したいところですが、空き家不動産を売るのと貸すのではどちらが賢い選択なのでしょうか?

どちらにもそれぞれメリット、デメリットがありますので個々の状況に応じた判断をすることが大切です。「売る」のと「貸す」のどちらが得なのか?データ等も見ながら考えていきたいと思います。

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空き家の現状について

2013(平成25)年度に総務省によって実施された「住宅・土地統計調査」の結果を見てみると全国の空き家総数が820万戸で2018年の現在はそれ以上に増加しているのは言うまでもありません。

前述の「住宅・土地統計調査」の結果で住宅総数は6,063万戸ですので、全国の空き家総数が820万戸ということは、総住宅数に占める割合(空き家率)は住戸全体の13.5%で過去最高を記録し、5年前の前回調査と比較しても63万戸増加しており、ほぼ7軒に1軒は空き家と言われています。

この数は年々増加の傾向にあり、毎年20万戸空き家が増加していくと仮定したら、東京オリンピックが開催される2020年には、空き家数はなんと1,000万戸の大台に到達することになります。

野村総合研究所(NRI)の2015年6月15日に発表したニュースリリースによれば、住宅の除去や減築などが進まない場合、2033年には総住宅数が約7,100万戸、そのうちの30.2%、約2,150万戸が空き家になるとしており、そうなればほぼ3軒に1軒は空き家となる計算とあります。

https://www.nri.com/jp/news/2015/150622_1.aspx

また2040年には空き家率は43%に達するという衝撃的なデータもあります。

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何故、空き家が増加するのか?

何故、空き家が増加するのでしょうか?一言でいえば居住者の需要を超えて住宅が建築され続けるからです。

それと日本人は新築住宅志向が顕著といいますか新築住宅を好むので、中古の空き家が物件としてあってもそちらを買わずに新築住宅を購入する傾向が強いことも中古の空き家物件が数多く生み出されている原因、と言えるでしょう。

またバブル崩壊以降の都市部での地価下落や容積率の緩和などの背景により、大量の新築マンションが供給され、交通や買い物などが便利な都市部に郊外の住宅地から移動してくる「都心回帰」現象が生じ、一時は建てれば売れていた都市部の新築マンションも居住者の需要を超えて物件供給が行われた今日、在庫物件が多くみられるようになり、どちらかといえば地方の問題と思われていた空き家問題は今後都市部でも大きな問題になる危険性をはらんでいると言えます。

今現在でも毎年10万戸以上のペースで空き家が増えている現状を考えると、空き家は「売る」のであっても「貸す」のであっても、早期のアクションが必要になるといえます。

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空き家を「売る」場合

空き家不動産の売却メリット

まず、空き家を「売る」=売却する場合の最大のメリットは、売買代金として、一時的にまとまった収入が入ってくる事です。

但し売却金額が最終的な自分の手取り金額となる訳ではありません。不動産を売却した際に発生した利益を譲渡所得と呼び、譲渡所得に対して税金がかかるからです。

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2016(平成28)年度の税制改正において、条件を満たせば3,000万円の特別控除を受ける事も可能になりました。つまり、この特別控除を受ける事が出来れば、空き家の売却益が3,000万円以下であれば税金を課税されることがなくなった訳です。

正式には「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれるものであり、2016(平成28)年4月に施工された法律です。従来、3,000万円の特別控除を受けるためには、「所有者がそこに住んでいた家や土地を売る場合」という条件が付いていたため、空き家を相続等で取得した場合は適用されませんでした。

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しかし、増加する空き家問題への対処として、自ら住んでいなかった空き家であっても適用条件を満たせば「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の3,000万円の特別控除が受けられるようになりました。

「3,000万円の特別控除が受けれるのであれば売却も検討しようかな」という方のために

簡単にではありますが適用条件を箇条書きしておきます。

  • 1981(昭和56)年5月31日以前に建築された家(=旧耐震基準で建てられた家)
  • 相続する前、亡くなった人が一人で住んでいた家
  • 相続した時から譲渡(売却)まで賃貸などに使われていないこと

新耐震基準に適合する家にして売却するか、家を解体して土地だけ売却する場合

  • 譲渡(売却)期間は2016(平成28)年4月1日から2019(平成31)年12月31日まで
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡(売却)したもの

この条件の中の「●新耐震基準に適合する家にして売却するか、家を解体して土地だけ売却する場合」という項目を満たすには、家の耐震改修や解体が必要となり費用が必要ですが、この特例は「空き家の発生を抑制するための措置」ですから、家の耐震改修や解体に国や地方自治体の助成金を利用できる場合がありますので、問い合わせてみるのも良いでしょう。

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また、燐接する住民への対応や年数回しなければならない草刈りといった日々の管理面での気苦労や、固定資産税評価額の概ね1.4%に相当する固定資産税の支払いや、さらに地域によっては固定資産税評価額の概ね0.3%に相当する都市計画税などの税金を支払う必要がなくなりますので、空き家の購入希望者が資金の準備に目途がたち、「売却さえ出来れば=購入先が見つかりさえすれば」、手間や手離れは一番少ない方法だと言えます。

空き家不動産の売却デメリット

一方で空き家を「売る」=売却する場合の唯一で最大のデメリットは、「売却さえ出来れば」ということであり、“売却先を見つけ出すこと”と言えます。

立地条件が良ければ、隣地の方や知り合いで購入希望者を見つける事も容易かもしれませんが、交通アクセスや買い物の不便な場所での空き家の売却の場合、「売る」=売却したくても出来ないケースも多くあります。

不動産業者に売却を依頼するケースが多いと思いますが、当然、売却のための手数料(仲介手数料)も必要となりますし、交通アクセスや買い物の不便な場所での空き家の売却は、たとえ不動産業者でも売却先を探すことは容易ではないことも理解しておく必要はあると思います。

ご存知の方も多いとは思いますが、前述の通り、不動産の売買を業者に依頼して無事成約した場合には、購入や売却のための(作業)手数料、仲介手数料と呼ばれる費用が必要となります。折角ですので、その不動産の仲介手数料について説明しておきます。

不動産売買の仲介手数料について

この不動産売買に関する仲介手数料、一般的には売買契約金額の3%+6万円+消費税となっておりますが、この計算方法は400万円以上の物件についての速算法であり、正式な仲介手数料の計算方法は国土交通省告示第100号・宅地建物取引業法・第二定義に以下のように取り決められております。

  • 物件取引価格200万円以下の部分については5.4%
  • 200万円を超え400万円までの部分については4.32%
  • 400万円を超える部分については3.24%

をそれぞれ乗じた金額の合計が仲介手数料となります。
(各々消費税を含む。)

それでは、売買契約金額が1,000万円の場合を1つの具体的ケースとして見てみましょう。

正式な仲介手数料の計算方法

まず、売買契約金額1,000万円を200万円以下の部分、200万円を超え400万円までの部分、400万円を超える部分に各々分けて計算していきます。

  1. 200万円 × 4% =108,000円
  2. 200万円 × 32% = 86,400円
  3. 600万円 × 24% =194,400円
    1+2+3=388,800円
    合計  388,800円

これが、国土交通省告示第100号・宅地建物取引業法・第二定義に以下のように取り決められている正式な仲介手数料の計算方法なのですが…ややこしいですよね。

それに売買契約金額が200万円の取引も実際は少ないですので、仲介手数料速算法という計算方法が一般的です。それがよく言われる『仲介手数料3%+6万円』というものです。

実際には、消費税も必要になりますので『3%+6万円』+その金額に係る消費税となります。

仲介手数料速算法(3%+6万円+消費税)

(1,000万円 × 3% + 6万)× 1.08 = 388,800円
合計 388,800円

これが不動産業者に支払う媒介(仲介)手数料となる訳です。

あくまで成功報酬ですから、売買の取引が成立しなければ、不動産会社は仲介手数料を請求することはできません。また、契約が無効や取消となったときも、支払う必要はありません。

空き家を解体更地化してから売却する

あと、空き家を「売る」=売却するのが難しいのであれば、空き家を解体して更地にして売る方が良いのでは?・・と考えられる方もいらっしゃるでしょう。

しかし家を解体するには勿論、解体費用が必要となります。
ただし早期の売却できれば、あまり影響はないのでしょうが、空き家を解体して土地だけにすると支払う固定資産税が最大4.2倍に増えてしまいます。

お金を払って空き家を解体したのに売却できず翌年から税金が大幅に増える、こういったことが背景にあるため、空き家のまま放置されてしまうことが多いことも知っておいて下さい。

初期投資として解体費用が前払いになって、売却できない場合に税金も上がってしまうこともあるので、安易な更地化は個人的にはお勧め出来ないですね。

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空き家を「貸す」場合

空き家賃貸のメリット

空き家を「貸す」=賃貸する場合の最大のメリットは、空き家では入ってこなかったお金、つまり毎月の賃料収入を確保できる点です。

長期的に安定して賃貸出来れば、売却するより手取り収入が多くなるということもあるかもしれませんね。

また、空き家を「売る」場合は売却手続きが完了して物件を引き渡しした段階で、資産である空き家も手放すことになりますが、「貸す」=賃貸する場合には、資産を保有し続けることができます。

そのため、親の住んでいた実家を一旦賃貸に回したうえで、将来自分や子供、孫などが住むことの可能性を残せることにもなります。

空き家賃貸のデメリット

では一方で空き家を「貸す」=賃貸する場合のデメリットは、どんな点が考えられるでしょうか?

まず、空き家を「貸す」=賃貸する場合に、それまで「人」が住んでいなかった空き家ですからリフォームが必要な事であり、毎月の賃料収入を確保前にリフォーム費用を支払う必要があることでしょう。

もちろん手入れせずに空き家を「貸す」=賃貸できれば、それに越したことはないのですが、その場合毎月の賃料収入に大きく影響することがあります。

短期間でも空き家になっていた物件は、人が住んでいる時に比べて劣化スピードが早く、思ってもみなかった部分で修繕が必要なこともあり、大規模リフォームを行わないと空き家を「貸す」=賃貸することが出来ないケースもあります。

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一戸建てや専用庭付きマンションなら庭の手入れも必要になりますし、空き家全体のクリーニング代などの費用も所有者側で負担するのが一般的です。

入居者側に負担を求めることも可能ではありますが、入居者は初期費用を抑えたがるものですから、そういう条件ならば入居者側は入居=借りることを見合わせることが多いのが現状です。

無事に入居者が決まった後も、家賃滞納などのトラブルが発生し、それらの対応に悩まされる可能性もなくはありません。

また、一旦入居者が引っ越しし、次の入居者がなかなか決まらず空室状態が続くと、家賃収入を得ることが出来なくなり、空き家の状態と同じに陥ります。

初期投資としてリフォーム費用を支払ったものの、あてにしていた毎月の賃料収入は、ほとんど入ってこなかったとなると笑い話にもなりません。

空き家を貸す=大家という個人事業主になることを意味する

あと、家を「貸す」=賃貸するということは、賃貸物件を所有することになりますので、もし事業的規模である場合には、家賃(不動産収入)を得る「個人事業主」となります。

そのため開業する日から1ヶ月以内に「個人事業主の開業・廃業等届出書」を管轄税務署に提出し、所得税などの税金を納めるための準備が必要となります。

[手続名]個人事業の開業届出・廃業届出等手続|国税庁

また、この手続きと同時または開業日から2ヶ月以内に「所得税の青色申告承諾申請書」を、青色事業専従者給与額を必要経費に含める年の3月15日までに「青色事業専従者給与に関する届出書」を、開業した年の翌年の3月15日までに「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」を提出します。

開業後は、毎年度末の確定申告に向けて、家賃収入や物件管理に要した経費を帳簿に残す義務が生じます。

毎月の賃料収入が入ってくるので仕方がないといえば仕方ないのですが、毎年度末の確定申告のためにお金の出入りと帳票関係を整備しないといけないのは、本業がサラリーマンの方には、手間という点でデメリットかもしれませんね。

空き家バンクとは?

空き家問題は、関心を見せ始めて全国的広がりを見せ始めていますが、問題の当事者は所有者個人だけではなく、地方自治体にも及んでいます。

何故なら空き家の所有者である個人は単に空き家を撤去したりするとそれで解消されるケースは多いのですが、地方自治体は「売れない・貸せない」案件がその地域で多くなると地域住民の消費活動が減り、利益を出せないことで店舗が店をたたみ、時には電車やバスが廃線になり、不便さを覚えた住民が町を出て、さらに消費が減退して一層、町の住民と活気がなくなり地方税による収入が少なくなる…という負のスパイラルに陥るといった恐れがあるため、問題は個人の空き家所有者より深刻といえるでしょう。

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そのため、地方自治体が直接、または地方自治体から委託を受けた団体が運営するのが“空き家バンク”で、空き家の所有者と利用希望者のマッチングをする仕組みで運営されています。

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そもそも基本は地方自治体の運営なので、営利を目的としていないため、空き家バンクは費用も必要なく利用できる制度です。

自治体によってや、その時の登録案件によっても多少差異はあるでしょうが、基本売買案件も賃貸案件も扱っています。

但し、地方自治体の立場は、あくまでも空き家の所有者と利用希望者のマッチングで、当事者間の交渉や契約には一切関与しないのがスタンスです。

しかし、売買でも賃貸でも契約ですから、当事者の直接取引は不安も大きかったことを踏まえて、最近では不動産会社を介在させる地方自治体も多くなってきているようで、選択肢も増えて、不動産会社の利用を当事者の自由に任せる場合や地方自治体に登録した不動産会社から選ばせる場合や地方自治体が地元の宅建協会と連携して宅建協会の会員に仲介させる場合などもあるようです。

他にも、当事者間のトラブルを未然に防ぐために先に不動産会社と媒介契約させてから、空き家バンクに登録している地方自治体もあり、より空き家バンク利用者の立場に立った運用方法が取り入れられているようです。

取引の制度だけでなく、空き家所有者への補助制度(これは地方自治体によって異なりますが、空き家バンク登録物件の質の向上と移住者に対する安心をアピールする目的で空き家の改修費用を補助する地方自治体があったり、固定資産税の減額を行なう地方自治体や、やや変わったところでは家財道具の処分費用補助する地方自治体もあるようです。)や移住者への補助制度(これも地方自治体によって異なりますが、家賃や購入費用の補助目的での費用支給や引っ越し費用を補助する地方自治体も出てきているようです。)も少しずつではありますが充実してきている模様です。

地方自治体にとっては、来てもらわないと地域の良さは伝わらないのであり、移住をサポートすることで地域の活性化に繋げたいとの想いからでしょうが、まだまだ補助金額に上限があるとはいえ、空き家バンクに関心のある空き家所有者や移住希望者にとっては朗報であり、どちらの立場でも補助制度を積極的に活用する方が良いのは間違いないでしょう。

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空き家バンクを積極的に推進する地方自治体はホームページでも情報を掲載していますので、空き家所有者は空き家所有自治体の、移住希望者は移住希望の「市町村名 空き家バンク」で検索してみるのが良いでしょう。

名称が空き家バンクではない自治体もあるため「空き家情報登録制度」「空き家情報バンク」でも検索されることも併せてお薦めします。

現在は地方自治体単位での運営ですので、システムが各地方自治体バラバラで使いにくいとの声を受けて、国土交通省が空き家バンクを一元化し全国版としてスタートすることも決まったようです。

空き家の所有者は、運用や補助制度なども一層充実が期待される“空き家バンク”の今後の動向にも注目しておくほうが良いかもしれませんね。

まとめ – 売却、賃貸それぞれ一長一短

ここまで、空き家を「売る」場合と空き家を「貸す」場合のメリットとデメリットを見てきました。空き家を「売る」場合、つまり売却の場合には、売却出来ると一時的なまとまった収入を得られ、特別控除が受けることが出来れば、税金も優遇されるため普通よりも多くのまとまった収入を得られ、何よりも売却出来ればそれ以降の手間がかかりません。

そして空き家を「貸す」場合、賃貸の場合には毎月の賃料という定期的な収入を得ながら、物件を将来の自分や子供、孫など残すことが出来るということが、それぞれのメリットとしてあげられます。

空き家を「売る」場合と空き家を「貸す」場合、どちらにしても一長一短がありますのでそれぞれの空き家の不動産特性(立地やアクセスetc)と需要(売却物件や賃貸物件の取り扱い件数etc)に合わせて選択して下さい。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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