不動産取引における専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の違い




不動産取引における「媒介契約」とその種類について

あなたがご自宅の売却を考えた場合、自分で買主を見つけて契約から引渡しまでをすべてするには、現実的に難しいです。

不動産の専門的な知識も必要になりますし、契約書の作成や、買主との打ち合わせ、銀行や司法書士とのやり取りなど、非常に手間のかかる作業が多いです。

その為、一般的に不動産の売却をする場合、不動産会社に依頼をして物件を売却してもらいます。

この時に不動産会社と結ぶ契約を『媒介契約』と言います。

媒介契約には『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3つがあり、それぞれの契約には宅建業法の制約やメリット、デメリットがありますので、これらの3つの契約を比較して解説していきます。

1.一般媒介契約による不動産取引

媒介契約の中で最も制約の少ない契約です。

売主は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、自らが取引相手(購入希望者)を探して、売買契約を結ぶことも可能です。

一般媒介契約には『明示型』『非明示型』があり、媒介契約を重複して依頼した場合、他の不動産会社に明示する必要があるのが『明示型』で、明示する必要のないものを(非明示型)といいます。

一般媒介契約の明示型と非明示型とは?

一般媒介契約には、他の不動産会社と契約していることを伝える『明示型』と契約していることを伝えない『非明示型』があります。

明示型か非明示型にするにはその旨定める内容次第になります。

売主は非明示型にして、各業者に頑張って営業して欲しいという気持ちですが、依頼される側からすると、何社と契約をしているかもわからず頑張って欲しいと言われても、やる気にはなれません。

媒介契約は信頼関係で成り立っているので、信頼関係の築けない売主との契約より、明示型にしている、売主の方がトラブルは少ないでしょう。

また、明示型にしているにも関わらず、明示していない不動産会社と契約した場合、積極的に営業活動をしてくれた不動産会社にとって不利益が大きくなるため、実費請求を可能にする契約が多いです。

一般媒介契約による不動産売買のメリット

では一般媒介契約による不動産売買契約のメリットをご説明いたします。

メリット1:自らが買主(購入希望者)を探し契約を結ぶことができる

不動産会社が探してきた相手方以外にも、自ら購入希望者を募り買主を見つける事が可能です。

メリット2:複数社との契約が可能

一般媒介契約の場合、何社と契約をしても特に制限はありません。

複数社と契約をする場合、情報の拡散は早いが売れ残ってしまった場合はますます売れにくくなる事や、他の不動産会社が営業に力を入れてくれないというデメリットも考えられます。

メリット3:契約期限が定められていない

専任媒介契約の場合は3ヶ月以内という期限が設けられていますが、一般媒介契約の場合は、期限の定めがありません。

しかし、物件を売りに出してから売却ができるまでには約3ヶ月から4ヶ月かかると言われていることから、一般媒介契約でも3ヶ月以内になるでしょう。

また、国土交通省の標準媒介契約約款でも一般媒介契約の契約期間を3ヶ月としているからというのも理由の一つです。

メリット4:不動産会社間での競争が高まる

不動産会社の利益は、買主を見つけて売買契約を結び、仲介手数料をもらうことです。

一般媒介契約の場合、複数社に販売活動を依頼しているため、他社で買主を見つけられた場合は、仲介手数料が得られません。

そうなってしまうとこれまでに費やした広告費などが無駄になってしまうため、他の不動産会社よりも早く買主を見つけるために積極的に販売活動を行ってくれる可能性があります。

メリット5:不動産の囲い込みを防ぐことができ

不動産会社の利益は買主から頂く仲介手数料がメインの収入になりますので、自社で預かった物件は、自社に来てくれたお客さんにしか紹介をしないことを『囲い込み』といい、他社からの問い合わせがあっても「商談中」や、「買い主が見つかりました」といい紹介してくれません。

仲介手数料は買主と売主どちらからも頂けますので、自社のほかに不動産会社が介入してしまうと、仲介手数料が半額になってしまいます。

この時に問題となるのは、買主との商談を成立させるために、売主に対して値引きを迫ってくるような場合などがあります。

また、他社からの依頼を断ることで売却までに時間かかるという問題も生じます。一般媒介契約の場合は複数社と媒介契約を結んでいるため、囲い込みをしても他社で成約をされてしまうと買主からの手数料が得られません。

その為、一般媒介契約の場合は囲い込みをすることができません。

一般媒介契約による不動産売買のデメリット

次に一般媒介契約のデメリットについてです。

デメリット1:複数社の不動産会社と個別に対応をしなければならない

一般媒介契約の場合、複数社と媒介契約を結ぶことができますが、これは逆に契約しているすべての不動産会社とやり取りをしなくてはならないというデメリットでもあるのです。

例えば、5社と媒介契約を結んでいる場合、なかなか買手が見つからないので価格を下げたいと思えば5社全てに連絡をしなければなりません。

また、販売活動状況を知りたければ5社全てに連絡をするという手間がかかります。

デメリット2:販売活動を積極的に行ってくれない可能性がある

一般媒介契約の場合、複数の会社に依頼をしているので、自社で買手が見つかれば売上になりますが、もし他社で買手が見つかれば売上にはなりません。

その為、多額の広告費を使っても他社で決められた場合は、仲介手数料ははいってこないし、多額の広告費の回収もできません。

そうなると積極的に販売活動を行わない可能性があります。

物件が売れれば必ず仲介手数料が入ってくる専任媒介契約と違って、仲介手数料や広告費の回収ができない可能性のある一般媒介契約は不利です。

デメリット3:報告義務がない

媒介契約の種類によっては、売主に対して販売活動状況を定期的に報告しなければいけないという決まりがありますが、一般媒介契約には報告義務がありません。

その為、売主が自ら契約している不動産会社に連絡を入れる必要があります。

この時一つ目のデメリットでも紹介したように、全てに不動産会社に連絡をしなければならず、時間がかかります。

デメリット4:レインズへの登録義務がない

一般媒介契約には不動産流通サイト(レインズ)に登録義務がありません

その為、情報の発信が遅れ売却に時間がかかったり、そもそも問い合わせがない場合なども考えられます。

登録義務がないだけで、登録することはできますので、媒介契約を結んだ際にはいつまでにレインズに掲載して欲しい旨を伝えておきましょう。

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2.専任媒介契約による不動産取引

専任媒介契約の特徴は、不動産会社1社との媒介契約に限られます

また、活動状況を定期的に報告しなければならないという、不動産会社にとってはより拘束力の強い契約です。

専任媒介契約による不動産売買のメリット

では専任媒介契約による不動産取引のメリットについてです。

メリット1:費用を惜しまずに広告宣伝活動をしてくれる

専任媒介契約の特徴は仲介できる不動産会社が1社だけなので、広告費を費やしても物件が売れさえすれば仲介手数料がもらえるので、費用を惜しまず広告を出してくれます。

また、自社に来てくれたお客さんが購入してくれた場合は、買主と売主からも仲介手数料がもらえるので、積極的に販売活動をしてくれるのがメリットです。

メリット2:売却に向けて積極的に動いてくれる

上記でも記述したように、依頼できる不動産会社が1社しかないため、その物件を購入しようと思えば、必ず依頼されている不動産会社を通さなければなりません。

となると、数ある不動産の中からどの会社を選んでも最終的には依頼されている不動産会社に行き着きます。

他社が決めてくれても売主からの仲介手数料が入るし、自社で決めてくれると買い主と売主双方から仲介手数料を貰うことができます。

その為不動産会社は積極的に販売活動をし、すぐにでも売却をしたいと思っています。

時間をかけるとそれだけ広告にかける費用がかさんできますので、積極的に販売活動をして早期売却に向けて動いてくれます。

メリット3:定期報告義務があるので活動状況が把握しやすい

依頼された不動産会社は売主に対して、販売活動状況を報告する義務がある為、売主は現在の問い合わせ数や、内覧希望者、実際に内覧された方、インターネットの閲覧数などを不動産会社から報告を受けます。

また、報告を受けるだけではなく、価格の相談や売りに出す期間なども相談ができます。

メリット4:レインズに登録義務がある

専任媒介契約では売主から預かった物件は不動産流通(レインズ)に登録する必要がある。

レインズとは不動産会社のみが閲覧出来る物件情報サイトで、日本中の不動産会社がレインズを使い物件を探しています。

これに登録することにより、購入希望者をより早く見つけることができます。

メリット5:連絡するのは1社だけ

販売活動を始めたがなかなか思うような価格で売れない場合には、値下げを考えますが、一般媒介契約の場合は物件を預けている不動産会社が複数社あるので、全てに連絡をしなければなりません。

専任媒介契約の場合は、物件を預けているのは1社だけになりますので価格変更などの連絡はこの不動産会社にだけ連絡をすれば大丈夫です。

メリット6:自己発見の買主と契約ができる

専任媒介契約の場合、売主が自ら見つけてきた買主と契約することが可能です。

例えば親族や知人が物件を購入したいと申し出てきた場合には、不動産会社を通さずに契約することが可能です。

しかし、その際の契約書作成や買主との打ち合わせなどすべて自分でしなければならないため、よほど不動産に詳しい人でなければ、自己発見の買主と契約を成立をさせるのは難しいと言えます。

専任媒介契約による不動産売買のデメリット

ツずいて専任媒介契約のデメリットです。

デメリット1:囲い込みをされる場合がある

売主から物件を預かれる不動産会社は1社だけになりますので、他の不動産会社に物件を取られることがないため、自社に来られた購入希望者にのみ販売活動を行うといういわゆる「囲い込み」をされる可能性がある。

囲い込みの目的は、売主と買主からも仲介手数料をもらうためで、他の不動産会社からの購入希望者に対してすでに申し込みが入りました、商談中などと言い物件を紹介してくれない事もあります。

デメリット2:他社からの問い合わせを勝手に断られる事がある

他社からの物件確認の際にも、すでに商談中や申し込みが入ったなどと言い、物件の紹介させてくれない可能性があります。

売主の意志とは関係なく、仲介会社の不動産会社が他社からの問い合わせを勝手に断るケースもあります。

デメリット3:任せた不動産会社が信頼できるところかどうかわからない

上記の囲い込みのように、売主の知らないところで勝手に問い合わせを断っていたり、仲介手数料を値引きしてくる買主を勝手に断ったりと、任せた不動産会社が信頼できるかどうかの判断が難しい。

大手だから大丈夫、街の不動産会社だから囲い込みをされるとは限らず、大手でも囲い込みをする会社はありますし、街の不動産会社の方が信頼できる場合もあります。

信頼できる不動産会社かどうかの判断は難しいですが、何社にも査定依頼をかけて一番親身になって物件を販売してくれそうな不動産会社にお願いするようにしましょう。

デメリット4:契約期間が定められている

専任媒介契約の場合、媒介契約の期間が決められており、途中解約する場合は違約金がかかってしまうこともあります。

媒介契約の契約期間は最大3ヶ月で、契約期間終了の際は更新をすることで期間を延長することができます。

物件を売りに出してから契約に至るまでの期間は平均で3ヶ月から4ヶ月と言われているため、媒介契約も最大の3ヶ月と設定することが多いです。

3ヶ月以内に媒介契約を解約する場合に、途中解約として違約金が設定されている場合がありますので、媒介契約を結ぶ際はこの点をしっかりと確認して契約をしましょう。

3.専属専任媒介契約による不動産取引

専属専任媒介契約になると専任媒介契約よりも拘束力の強い契約となります。

売主に対して報告義務も専任媒介契約が2週間に1度の報告で良いのが、1週間に1度の報告をする必要があり、その分売主との距離は近くなると言えます。

専属専任媒介契約による不動産取引のメリット

メリット1:積極的にチラシやインターネットなどで広告をしてくれる

専属専任媒介契約の場合、売主が自ら購入希望者を見つけて来ることができません。

その為、物件が売れてくれさえすれば必ず仲介手数料を手にすることができるため、インターネットの物件情報サイトやチラシ、新聞の折込チラシなど宣伝活動を積極的にしてくれます。

その為、多くの人の目に留まり物件の早期売却が目指せます。

メリット2:売却に向けて積極的に動いてくれる

物件が売れれば必ず仲介手数料を手にすることのできる専属専任媒介契約では、他社からの問い合わせに対しても積極的に営業をかけて物件を売却しようとしてくれます。

また、自社に来られた購入希望者に対してもまず物件を紹介してくれ、積極的に販売活動を行ってくれる。

メリット3:定期報告義務があるので活動状況が把握しやすい

1週間に1度の定期報告義務があり、現在の販売活動状況を把握しやすい。

1週間の間に問い合わせがあったのかどうか、またどういった内容の問い合わせだったのか、また販売価格は適正なのかなど、その都度相談ができて常に市場価格に合わせることができるため、購入希望者がみつかりやすい。

また、専属専任媒介契約は1社としか契約できないため、報告が来るのも1社だけなのも売主からは大きなメリットになります。

メリット4:レインズに登録義務がある

専任媒介契約の場合は、媒介契約を結んでから1週間以内に不動産流通サイトのレインズに登録する義務がありますが、専属専任媒介契約の場合、5日以内に登録しなければなりません。

少しでも早くに物件を売却したい売主にとっては大きなメリットになります。

メリット5:連絡するのは1社だけ

専任媒介契約と専属専任媒介契約では1社との契約になるため、連絡するのは1社のみです。

もし価格の変更などの相談をしたい場合でも、1社とだけ連絡を取れば良いので売主の時間が取られることもありません。

専属専任媒介契約による不動産取引のデメリット

続いて専属専任媒介契約のデメリットです。

デメリット1:囲い込みをされる可能性がある

専任媒介契約の場合と同じで、囲い込みをされる可能性があります。

専属専任媒介契約の場合、売主の自己発見を禁止としているため、売れれば必ず仲介手数料がもらえます。

ですが、自社で買主を見つけた場合は売主からも買主からも仲介手数料がもらえるため、囲い込みをされる可能性があります。

デメリット2:自らが見つけてきた相手方と契約できない

売主が自ら見つけてきた購入希望者、例えば親族や知人などと不動産会社を通さずに契約することができない。

自らが見つけてきた購入希望者との取引は仲介手数料の減額ができるのが通例になっておりますが、専属専任媒介契約の場合は減額交渉ができない。

一般媒介契約と専任媒介契約の違いと選び方

一般媒介契約と専任媒介契約の違いを表にまとめましたので参考にしてください。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
自己発見取引 できる できる できない
複数社との契約 できる できない できない
報告義務 報告義務なし 2週間に1度以上 1週間に1度以上
レインズの登録義務 登録義務なし 契約日から7日以内 契約日から5日以内
契約期間 定めなし※ 3ヶ月以内 3ヶ月以内
※一般媒介契約では契約期間の定めはありませんが、一般的に3ヶ月以内とされている。

どれの契約方法を選んでいいかわからない方へ…媒介契約の選び方

一般媒介契約と専任媒介契約は自己発見取引ができるが、専属専任媒介契約の場合は自己発見での取引はできません。

これは媒介契約を選ぶ上で大きなポイントとなります。

なぜなら素人の売主が自ら買主を見つけてきても取引の金額の大きな不動産の契約を結ぶのは非常にリスクが大きいということです。

自ら取引できる人でなければ専任媒介契約にするメリットはほとんどなく、安全面を考えると一般媒介契約か専属専任媒介契約のどちらかが良いでしょう。

少しでも高く売りたい場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約

物件を少しでも高く売りたければ長期戦を覚悟して専属か専任媒介契約が適しています。

魅力のない物件などは、懸命に営業してもらう必要があるので、1社に任せてじっくりと販売活動をしてもらいましょう。

不動産取引の手間を減らしたい場合は?

一般媒介契約の場合、複数社を相手にやり取りをしなければならず、非常に手間がかかります。

一日にいろんな不動産会社から電話がかかってくることもあり、売主の手間が非常にかかります。

その点、専属と専任媒介契約の場合は、不動産会社にすべて任せられるので売主の手間がかかりません。

忙しくて複数社とのやり取りができない売主にとっては最適です。

1社だけに売買を任せるのは不安な場合は?

信用できない不動産会社に物件を任せるのが不安という売主は、複数社と契約ができる一般媒介契約が適しています。

専属と専任媒介の場合、信頼できない不動産会社に任せてしまっても契約期間が終了しなければ契約の解除が出来ないため、お勧めできません。

まずは一般媒介契約で2,3社に任せて様子を見て、信頼できそうな不動産会社が見つかれば専属か専任媒介に切り替えることが良いでしょう。

まとめ – 不動産取引では「信頼関係」が最後にものを言う

媒介契約はどの契約を選んでもそれぞれメリットとデメリットはありますが、最終的には不動産会社と売主であるあなたとの信頼関係が重要になります。

媒介契約の種類で購入希望者がすぐに見つかるということはありませんので、複数の会社に頼みたいのか、定期的に報告を受けたいのかなど自分の意向を明確にした上で納得のいく媒介契約を結びましょう。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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