空き家不動産トピックス|固定資産税とは?都市計画税とは?




固定資産税と都市計画税について

固定資産税とは、全ての固定資産と呼ばれるものにかかる市町村税で、毎年1月1日時点の所有者に対して課税される税金です。

固定資産税は、毎年1月1日の時点で固定資産を所有している所有者に課税される税金です。徴収主体は地方自治体(市町村など)になります。

固定資産税の納付時期は管轄する地方自治体によってまちまちですが、毎年1月1日から12月31日までの年税額を6月・9月・12月・翌2月の4期に分けて納付するのが一般的な納税方法です。

固定資産税の税額は自治体により若干の違いが生じる場合がありますが、土地でおおむね固定資産税評価額の1.4%になります。

固定資産税の計算のもとになる評価額については、3年に1度評価替えが行われ、時世に合わせた適正な価額が定期的に調整されていると言えます。

不動産の固定資産税について、建物が建っていたりその使途や人に土地を貸し付けている場合などで評価額の調整がされます。

ちなみに固定資産は一般的に知られている不動産だけではありません。不動産としては土地・家屋にかかりますが、そのほかに償却資産と言われる減価償却の対象になる資産にも固定資産税はかかります。別名で「償却資産税」と呼ばれています。

また、都市計画税とは、原則として市街化区域内の「土地・家屋(償却資産は除く)」を所有している者に固定資産税と同じように課税される「地方税のうちの市町村民税」のことです。

都市計画税は「公園・道路・下水道などの都市計画事業・土地区画整理事業など」に利用される、所謂「目的税」の1つとされています。

固定資産の種類

土地 家屋 償却資産
田・畑・宅地・塩田・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野・雑種地 住居・店舗・工場(発電所・変電所含む)・倉庫・その他建物 構築物(工作物)・機械・装置・工具・器具・備品・船舶・航空機の事業用資産で、法人税または所得税で減価償却の対象となる資産(自動車税の対象となる車両は除く)

固定資産税の納税について

 固定資産税の納税義務者は、固定資産または償却資産の所有者として課税台帳に登録されている方です。

固定資産税の税率は1.4%(自治体により異なるところもあり)で、土地・家屋は自治体が算定している固定資産税評価額、償却資産については課税台帳に登録されている価額をもとに税額を計算します。

納税の方法は、年税を4期に分割し毎年1期目の納付時期にまとめて4期分(おおむね6月・9月・12月・翌2月)の納付書が自治体から送付されてきます。これを銀行や郵便局に持ち込めば納付ができます。現在は口座振替を推奨する自治体が多くあります。

土地・家屋の評価替え

固定資産税は固定資産の適正な時価を課税標準にして課税されます。土地については毎年目まぐるしくその価値が変わりますし、家屋はだんだんと古くなります。

本当は毎年その価値を適正に定める必要があるのですが世の中に膨大な数ある土地家屋の情報を毎年集め評価をすることは不可能なので、土地家屋については3年ごとにその評価について見直しし、価値を適正に保つための「評価替え」という制度が取られています。

原則評価を据え置く年度に評価額を変えることはありませんが、景気の変動で地価が急落したような場合には、下方修正することもあります。また、据え置き年度において増改築による著しく家屋の価値が上がったり、分筆・合筆によって評価を変えざるを得ない土地に関しては、評価額の見直し修正を行います。

評価替え制度に関しては地方税法の第341条・409条・地方税法附則17条の2に詳細が定義されています

年度中の所有権移転に伴う未経過分の税負担について

固定資産税は、その課税の特性上、毎年1月1日時点の所有者に納税義務があります。例えば1月2日に所有権を移転した土地家屋についても、その年度の納税義務者は1月1日時点の所有者であり、納付書はその方に届きます。

地方自治体はこの生産に関しては一切の関知をしませんので、所有権移転の際はその年税額の未経過分について旧所有者と新所有者の間で協議をし、精算する必要があります。一般的には日割り計算をして、新所有者が旧所有者に対し現金精算し、旧所有者が責任を持って納付する流れになります。

固定資産税と都市計画税の計算方法

平成28年12月に新築した家を例にとって、その土地家屋にかかる固定資産税と都市計画税をシミュレーションしてみましょう。地積は150平方メートル・家屋は木造2階建てで延床面積100平方メートルとします。

合わせて都市計画税についても計算いたします。

評価額及び課税標準額

土地
平成28年度価格 45,000,000円
平成27年度固定資産税課税標準額 6,750,000円
平成27年度都市計画税課税標準額 14,700,000円
家屋
平成28年度価格 6,000,000円

計算方法

土地
  平成28年度価格(1) 45,000,000円 平成28年価格
固定資産税

本則課税標準額(2) 7,500,000円 (1)×1/6
(小規模住宅用地)
平成27年課税標準額(3) 6,750,000円
負担水準(4) 90% (3)÷(2)×100
負担調整措置(A) 7,125,000円 (3)+(2)×5%
28年度課税標準額(5) 7,125,000円 A>(2)の場合は(2)、
A<(2)×20%の場合は(2)×20%
相当税額(6) 99,750円 (5)×1.4%
(小数点以下切り捨て)
都市計画税 本則課税標準額(7) 15,000,000円 (1)×1/3
(小規模住宅用地)
平成27年課税標準額(8) 14,700,000円
負担水準(9) 98% (8)÷(7)×100
負担調整措置(B) 15,450,000円 (8)+(7)×5%
平成28年度課税標準額(10) 15,000,000円 B>(7)の場合は(7)、
B<(7)×20%の場合は(7)×20%
当初税額(11) 45,000円 (10)×税率
(小数点以下切り捨て)
軽減額(12) 22,500円 (11)×1/2
(小数点以下切り捨て)
相当税額 22,500円 (11)-(12)
家屋
固定資産税 平成28年度価格(1) 6,000,000円
平成28年度課税標準額(2) 6,000,000円 (1)=(2)
当初税額(3) 84,000円 (2)×税率(1.4%)
新築住宅減額(4) 42,000円 (3)×1/2
相当税額(5) 42,000円 (3)-(4)
都市計画税 平成28年度課税標準額(6) 6,000,000円 (1)=(7)
相当税額(7) 18,000円 (7)×税率(0.3%)
(少数点以下切り捨て)

上記算出額は土地1筆、家屋1戸ごとの相当税額ですので、実際の納付税額とは端数処理で一致しない場合があります。

土地の標準課税額・税率について

土地の固定資産税・都市計画税は以下の算式によって算出されます。

課税標準額×税率=税額

この課税標準額は、課税台帳に登録された土地の価格をもとにして、住宅用地に対する特例措置や負担調整措置などを適用することにより算出されます。また、上記算式により求められた税額について、減額や減免がなされ、税負担が軽減される場合があります。

関連知識:住宅用地とその課税特例措置について

住宅用地の定義

そもそも住宅用地とは、賦課期日(毎年1月1日)現在、次のいずれかに該当するものを言います。

(1)専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地に要されている土地で、その上に存在する家屋の総床面積の10倍までの土地

(2)併用住宅(その一部を人の居住の用に供されている家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの)の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じて得た面積(住宅用地がその上に存在する家屋も床面積の10倍を超えているときは、床面積の10倍の免責に下表の率を乗じた面積)に相当する土地。

家屋の種類 居住部分の割合
下に掲げる家屋以外の家屋 1/4以上1/2未満 0.5
1/2以上 1.0
地上階数5以上を有する耐火建築物である家屋 1/4以上3/4未満 0.75
3/4以上 1.0
住宅用地の例

住宅用家屋(専用住宅・アパート等)の敷地、住宅用家屋の敷地と一体となっている庭・自家用駐車場。

住宅用地以外の土地(非住宅用地)の例

業務用家屋(店舗・事務所・工場・倉庫・旅館など)の敷地・駐車場・資材置き場・空き地(住宅建築予定地を含む)・住宅建築中の土地

住宅用地の課税特例措置

住宅用地については、その税負担を軽減する目的から、課税標準の特例措置が設けられています。住宅用地の特例措置を適用した額(本則課税標準額)は以下の通りです。

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 住宅用地で1戸につき200平方メートルまでの部分 価格×1/6 価格×1/3
一般住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地 価格×1/3 価格×2/3

土地や家屋の状況に変更があった時は自治体の税務課に申告をする必要があります。また、賦課期日現在住宅が存在しない場合は、たとえ建築工事中であっても建設予定地であっても住宅用地にはなりません。

ただし、住宅を建て替えている途中の土地で、自治体が定める一定の要件を満たす土地に関しては住宅用地とみなされる場合があります。

住宅用地に関する申告

上記のように、固定資産税・都市計画税の住宅用地には、課税標準の特例措置があり、税負担が軽減されています。この制度は申告制の措置であるために、正しく適用することを目的とした「固定資産税の住宅用地等申告書」という書類を提出する必要があります。

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shomei/jutaku.pdf

役所への申告が必要な場合

土地や家屋の状況に変更があった時には役所に申告をする必要があります。
具体例を以下に例示します。

  1. 住宅を新築または増築した場合。
  2. 住宅を建て替える場合。
  3. 住宅の一部または全部を取り壊した場合。
  4. 家屋の一部または全部の用途を変更した場合(居室を店舗にしたり事務所に改装するな。)
  5. 土地の用途を変更した場合(庭を駐車場等に改装するなど)

申告義務は当年1月1日現在の所有者で、各自治体の税事務所に申請する必要があります。また、申告には期限があり、上記のような変更が行われた翌年の1月31日までになっています。

空き家対策特別措置法に基づく固定資産税の特例除外について

平成27年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。

これに基づき、自治体から「特定空家等」に指定され、勧告を受けた住宅用地については、賦課期日までに所有者による必要な対策措置が講じられない場合、固定資産税・都市計画税の住宅用地に係る課税標準の特例の適用から除外されてしまいます。

「特定空家」の基準とは

空家対策特別措置法では、その第2条第2項に特定空家についての具体的定義がされています。

  1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態。
  2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となる恐れのある状態。
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態。
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態。

東日本大震災に伴う固定資産税・都市計画税の軽減措置

平成23年、地方税法の改正に伴い、東日本大震災によって被災した地域に住宅等を所有する人に対し、固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用されました。被害が甚大であった東北地方の自治体だけではなく、東日本大震災の影響を受けた多くの自治体で適用されています。

軽減内容は以下の通りです。

1.被災住宅用地

東日本大震災により滅失・倒壊した住宅の敷地について、平成24年度から平成33年度まで住宅用地とみなされます。

2.被災代替住宅用地

被災住宅用地の所有者等が被災住宅用地の代替土地を平成33年3月31日までに取得した場合、代替土地のうち被災住宅用地相当分について、取得後3年間、住宅用地とみなされます。

3.被災代替家屋

被災家屋の所有者等が被災家屋に代わる家屋を平成33年3月31日までに取得又は改築した場合、被災代替家屋の税額のうち被災家屋の床面積相当分について、4年度分2分の1、その後の2年度分3分の1が減額されます。

4.原発代替資産

原子力災害による警戒区域内資産について、警戒区域設定日から解除した一定期間を経過した日までに上記2.3ト同様に代替資産を取得した場合もみなす住宅用地・家屋の減額が適用されます。

軽減措置の対象者は、被災資産の所有者(共有物の場合はその持ち分を有する人を含む)です。被災住宅用地は平成23年1月1日現在の所有者、または平成23年1月2日から3月10日までに土地全部または一部を取得した人。もしくはその相続人で、特例適用資産に同居する3親等以内の親族とされています。

所有者・相続人が法人の場合、合併法人又は分割承継法人が対象になります。

The following two tabs change content below.
空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
スポンサーリンク

土地・家・マンションの無料一括査定サイト40社