狭小地とは?空き家不動産が狭小地にある場合の売却方法

狭小地は、“きょうしょうち”と読みます。
読んで字のごとく、非常に狭い土地のことであり、この敷地上にある住宅を狭小住宅とも言いますが、「遺産分轄で狭小住宅を相続しました」という方は深刻な悩みも相続と同時に抱えることが多いようです。

つまり、売るに売れない小さすぎる土地をどうするべきか?という問題です。

相続で狭小地を手に入れた方は、都心部等に自宅マンションが既にあるので、なにも今さらわざわざ狭くて古い住宅に転居する気にはなれないというケースも目立ちます。
そうすると、狭小地の住宅は空き家となり、売却処分という流れになってくるのが自然ですが、何分狭すぎる土地は使うに不便。
不動産売却市場においてはハンデを背負っている存在です。

今回は、狭小地の空き家処理方法について考えてみました。




狭小地の広さはどれ位?

狭小地(狭い土地)という呼称が出来たのは、標準的なサイズに比較して狭いという相対的意味合いを込めるためです。

では狭小地とはどれくらいの広さの土地のことを言うのでしょうか?
実は明確な狭小地の敷地面積定義は存在せず、不動産業の商慣習上では15坪~20坪以下の土のことを狭小地と呼ぶことが多い、とされています。

とはいえ、狭小地の定義を考える上では、法的な面からとらえた視点でも、敷地の最小限度を踏まえることが必要になると思います。

建築物の敷地面積は建築基準法第53条の2により、都市計画における敷地面積の最低限度を定めることができます。
これは、ゆとりのある広い敷地を相続や売却時に分割し、新たな宅地とする場合のミニ開発や無秩序な開発を防止することで、良好な住宅地面積を保存するため定められました。

なぜ狭小地が生まれるのか?

狭小地が生まれる理由には、常に不動産販売戦略上の理由が背景に存在しています。

例えば、330㎡の宅地をそのまま売りに出すより、3分割して110㎡の宅地とて売り出した方が、総合計の売却金額が大きくなるケースは珍しくありません。

似たような例で、180㎡の宅地を3分割して60㎡の宅地として売り出したとしたら、合計の売却金額は、元々の180㎡単体地での価格と同等以上になる可能性があります。
しかし、3分割された各60㎡の宅地は、彩光、風通し、景観クオリティが下がります。

特に景観の悪化は長期的に地価低下を引き起こす可能性があります。
これは長期的に不動産価値を毀損すことになりますので、本来は望ましくない販売方法なのですが、短期的は3分割の方が現金化が早いため、「さっさと分筆してバラバラに売ってしまおう」と考える売主がいても不思議ではありません。

都市中心部に行けばいくほど、その傾向は強くなります。
例えば東京都内の土地区画状況を数十年単位でみると、特定のエリア内不動産の多くが、知らないうちに狭小地に姿を変えてしまった…という履歴を歩んでしまう事に繋がります。

「この辺は昔は広くて大きな家も結構あったのに、いまではすっかり小さくて縦に長い家ばかりになってしまったね」

とご老人などが世間話するエリア、あなたの周囲にも実はあるのではないでしょうか?

このように(都市部や田舎などで相当が差がありますが)、敷地としてその地域に適したサイズや不動産マーケット上の潮流で自然に出来上がってきたサイズが存在しています。

同時に、無秩序な再開発で住環境が悪化することを防止する必要もあります。
そのためにあるのが、先の建築基準法第53条の2です。

それによると敷地の最小限度は、建蔽率により異なりますが、100㎡ – 60㎡で設けられていますので、敷地の最小限度としては60㎡前後と考えてよいでしょう。

尚、都市計画法のように新たに敷地面積や建築構造物に関するレギュレーションが設定された場合、その法律が施行される以前から存在していた土地建物に対しては、新規の制限は適用されないこととなっています。

法律から読み解く狭小地の定義

前述の様に(建蔽率により異なるものの)、都市計画で定める場合には、敷地の最低限度として60㎡は必要とされていますので、それより狭い土地が法的な定義上の狭小地といえるでしょう(※法律上、明確に数値が定められているわけではありません)。

したがって、概略15~20坪(50㎡~66㎡)以下の敷地を狭小地と定義されます。
法律から読み取った狭小地の定義においても、冒頭に説明した、不動産商慣習上の狭小地定義とほぼ同じであることがわかります。

また、狭小地の形状は、矩形(正方形・長方形)とは限りません。
誕生の経緯が不動産売却理由による分筆が多いため、むしろ狭小地=不整形地である場合の方が多数派であるとも言えます。

狭小地の発生原因と形状の詳細

ではさらに狭小地の発生原因と形状の詳細を紐解いていきます。

狭小地は、道路沿いに存在している物件が多くあります。
これは、上記の図1に示すように、都市計画道路の設置に伴い宅地の一部を収用されたために、狭小地がやむなく発生してしまうことがあるからです。
こういった地方自治体などによる土地収用は、必要な部分だけに限って収用を行い、それ以外の土地を一緒に買取りするといったことはありえません。
したがって、狭小地や不整形地が誕生する主要な原因の1つとなっています。

また、上記図1(2)に示すように、セットバックに伴い狭小地となることもあります。
特に前面道路の反対側が河川や崖などの場合には、セットバックで大きく敷地が取られることがあります。

狭小地空き家の売却デメリット

前述の様に狭小地は、標準的な敷地よりサイズダウンした敷地であることが多いです。
更に敷地形状も便利な矩形は少数派ですので、土地活用上のデメリットが複数存在します。

不動産売却面でのデメリット

標準的な敷地面積の物件と比較すると、狭小地は地面積の狭さの点でデメリットが顕在化しています。
当たり前ですが、狭すぎる物件は戸建住宅地に向いているとはお世辞にも言えず、購入候補者からは必要敷地面積を満たしていないという理由で忌避される傾向にあります。

更に、家屋を取り壊して更地にした場合に、従前の家屋と同等の床面積家屋が建築できない場合や、最悪の場合は再建築不可物件となる場合もあります。
こうなると、更に土地売却は困難を極める傾向になるのは必至です。

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土地利用上のデメリット

狭小地に限らず、土地不動産は敷地面積と形状が利用性を左右します。
仮に敷地が狭いだけならば、所在地や価格などの諸条件によっては狭さが納得感に転嫁するかもしれません。

しかし狭小面積である上に、敷地形状が不整形で利用効率が低い場合には大きな土地活用上のデメリットとなります。

敷地形状が矩形ではない場合、新しく建屋を建てるにも間取りに制限が発生するだけでなく、庭地利用においてもデッドスペース(利用不可の場所)が生まれやすく、一般的に狭小地は土地活用に難しい不動産であるといえます。

狭小地は建築単価が高額となる

狭小な敷地に家屋を建築する場合、建築単価が高額となります。
標準的な仕様からの偏差が大きい分、カスタマイズの費用が掛かるからです。
建築時の重機搬入、建築資材搬入にも経費が割増となるのが一般的です。

また、新築やリフォームを行なう場合でも、狭小というデメリットを感じさせないような間取りや利便性を向上させるデザイン考案が必要になります。
したがって、建売住宅のような標準化された建築物を建てることが難しく、建築士に別途高額な設計費用を支払った上でプランニングをする必要性がでてきます。

駐車場や庭のスペースが取り難い

敷地が狭小なので、駐車場や庭のスペースの確保に難儀する場合があります。
これは1階部分を駐車場に、屋上をルーフガーデンとするといった工夫等で解決可能ですが、標準的仕様の住宅と比較すると、やはり高コスト建築になる要因になります。

狭小地は建築制限対象となる場合がある

前述の様に、土地収用やセットバックを原因として狭小地となった場合には再建築不可物件となってしまったり、従前と同様規模の家屋を建築することができないといった建築制限を受ける場合があります。

建築基準法等の施行前に建てられた家屋にはその制限の効力は及びません。

再建築不可物件になると、住宅ローンの審査が通らない可能性があります。
金融機関としては、担保物件としての土地評価価額を考えますが、再建築不可物件では融資額を保全できる程度の価値が無いと判断する場合があります。

狭小地に空き家がある場合には、空き家の管理状況も重要です。
特に木造家屋は、無人の期間があると傷みの進行が急激となりますので、物件価値をさらに押し下げる要因となってしまいかねません。
再建築不可や建築制限がある狭小地の場合には、既存の建屋価値が不動産全体の価値を左右する重要なファクターとなります。

そこで、再建築不可物件であったとしても空き家の大規模なリフォームは可能ですので、必要な修繕とリフォームを行ったうえでの丁寧な空き家維持管理をお勧めします。

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逆の視点から見ると、空き家付き狭小地は「管理の手間とコスト必須の難解物件」と判断することもできます。

狭小地空き家の売却メリット

物事への考え方を変えるだけで、白が黒へ、黒が白へと反転します。
コップの中の水が半分になったときに、もう半分しかないと考えるか、まだ半分もあると考えるかにより物事の展開の方向が変わります。

狭小地の売却にメリットを見出すことを思案してみます。

所在地の土地価格を基準に割安感が出せる

狭小地のようなハンディキャップのある物件にとって所在地は、大きな味方にも、悪条件を加速させる要因にもなりうる要素です。

狭小地の所在が人気エリアにあると、狭小であるがゆえにトータルの価格が安価となります。
すなわち、人気エリアの敷地が安価に入手できるというメリットに転化します。

住宅街にある狭小地

住宅街として人気エリアの狭小地であれば、敷地と家屋を比較的安価に入手することは大きな売却チャンスとしてPRすることが可能です。
たとえ手狭な土地でも、通勤に時間がかかる郊外や田舎の地より、都市部の住宅街に一戸建てを建てたいと望むニーズが消滅することはありません。

土地や建屋リフォーム費用の単価が相場標準と比較して高額であっても、敷地面積や延べ床面積が小さければトータルの価格は安価となります。

既に説明したように、狭小地は道路沿いに存在することが多いのでアクセス良好な所在であることが珍しくありません。
街区の南東~南西に位置する狭小地ならば、日照も良好な敷地、且つ、割安な値段の不動産商品として人気が出る可能性を秘めています。

商業地にある狭小地

商業地域で、角地かつ防火地域の狭小地ならば、建蔽率の制限が無くなる場合があります。
この場合、敷地目一杯に建物を建築することが可能となります。
また、事業用施設として特色のある建物にデザインすることも可能です。

事業用施設であれば、日照問題は住宅に比較して重要度が低くなるものの、狭小地は道路に面した物件が多いので、路面店としてのメリットを出すことが可能です。

事業用施設の場合には、所在地そのものの人気が重要な要素となるので、敷地面積が決定的な欠陥と認識される度合いが住宅用地と比較すると格段に低下します。
「店舗商売は立地が命」と言いますが、どんなに狭い土地でも、人気のエリアにあるというだけで、商売人の目には理想的な出店候補地に映るのです。

狭小地空き家を高く売る方法

狭小地物件を高値売却で成功を収めるには、戦略的な販売プランが重要となります。
所在地の特長、売り方、土地の形状、狭小地上の空き家の価値など種々の側面からの検討が必要ですので、時には狭小地売却に強いプロフェッショナルの力を借りる事も一計です。

所在地の特長を把握する

不動産にとって所在地の人気と土地相場は重要な要素です。
所在地の特長を把握することが、対象狭小地のセールストークを作ることに繋がります。

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特長把握の視点として、例えば文教エリアで人気の小中学校の通学圏内に位置している、コンビニやスーパーが裏手にあり日用日の購入には困らない、病院や診療所が近くにあり緊急時には安心、などといったエリア特性を、不動産の買い手目線を持った上で物件近隣地域を歩く「実地調査」を売り手自らが試みることです。

長年、自分自身で狭小地に住んでいるならば周辺のエリア特性は重々理解しているでしょうが、相続などで手に入れた遠方狭小地の場合は、ぼんやりとしか周辺エリアの特性が把握できていないケースがほとんどです。

メリットとは逆に、近隣における嫌悪施設(ゴミ焼却場、風俗店、葬儀関連施設、高圧電線、暴力団等の反社会的組織事務所の存在など)の調査も必要です。

所在地の特性によりターゲットする買い手が変わりってきます。
顧客層のイメージを形成できような現地調査を行うことがベストですが、一般的にはこのレベルまでの調査は現実的ではなく、プロの不動産屋に力を借りることも考えるべきです。

狭小地の売り方は不動産会社を使って工夫する

一般的に不動産売買には不動産会社が仲介に入ります。
顔見知り同士の不動産売買であれば、直接売買を行なうこともあるでしょうが、広く買い手を探すためには、顧客ネットワークと広告宣伝ルートを持つ不動産会社に売却依頼が必要です。

狭小地売却の工夫として、仲介業者である不動産会社の選定(売却力のある不動産会社を選ぶこと)も狭小地高値売却の必須要素です。

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狭小地に強い不動産会社の選定方法

標準的な矩形地と異なる狭小地に関しては、全ての不動産会社が物件売却を得意としている訳ではありません。
そこで、仲介自体も複数の不動産会社に同時依頼した方が売買成立確率が高くなります。
しかし、売主が複数の不動産会社の窓口をあちこち訪問し、その実力を判断し、仲介契約を締結するのは現実的には非常に手間を要する仕事ですので、困難を極めます。

そこで、売却希望不動産の価格見積を複数の不動産会社からまとめて入手できるサービス(不動産一括見積もりサイト)を提供する企業がありますので、利用をお勧めします。

例えば、当方サイトからも一番申込みが多いNTTデータ運営の「HOME4U」では、売却希望不動産の情報をサイトの登録画面に1度入力すれば、メール等で概略価格を連絡してきます。
もちろん、詳細な見積は現地での実況見分が必要ですが利用は完全無料なので安心です。

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空き家隊長
サービス開始が2001年と古く、不動産一括査定サービスとしては間違いなく老舗といえます。運営元もNTTグループで信頼性が高く、全国どこでも対応できる不動産ネットワークにも強みを感じます。信頼度が高い運営は広く知られており、当サイトからの登録数もNo.1ですが、私自身のお勧めランキング1位企業でもあります。

この「HOME4U」から複数不動産会社から見積を入手することで、対象となる不動産会社のスタンスがある程度判明します。
後述する様に、不動産会社の手数料収入は売買契約が成立した暁に支払われる成功報酬と定められています。

不動産会社の視点で狭小地を見ると、「狭小地を売り切る自信が無い会社」の場合は見積価格を提示することができません。
しっかりと売却額見積りを明示してきた不動産会社の中から、一番高値の会社を選定することをお勧めします。
彼らは提示してきた価格(以上の値段)で、あなたの狭小地を売却できる見込みや引き合いの実績と信頼があるということの証左となります。

尚、打ち合わせ中に、不動産会社と相性の相違を感じたら、その会社との契約は速やかに中断すべきです。

ましてや契約もせず、売買に成功しないのに、手数料を要求するような会社であれば下記に記載した相談所や都道府県の住宅課のように、宅建業を管轄とする部署に連絡することをお勧めします。

都道府県宅建協会・不動産無料相談所一覧 | 全宅連
全宅連都道府県宅建協会一覧から、各都道府県宅建協会のホームページ、物件検索、法定講習、入会案内をご覧いただくことができます。

不動産会社との契約形態

不動産会社は売り手と買い手との間を取持つことで手数料収入を得る「仲介」というビジネスモデルを業務の一つとしています。

この仲介は売買が成功して初めて手数料が得られるという成功報酬型のビジネスモデルです。
前述の様に、売買の途中で手数料を要求するような不動産会社であれば、支払を拒否して契解除や前述の通報先に連絡して下さい。

また、契約形態として、一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3タイプあり、それぞれの契約条件が細かく規定されています。

一般媒介契約は、

  1. 契約期間の制限無し
  2. 指定流通機構への登録義務無し
  3. 依頼主への報告義務無し
  4. 他社への依頼制限無し
  5. 依頼者本人が売買の相手を探しても問題なし

という契約形態です。

専任媒介契約、専属専任媒介契約は、上記の1から4までは制限されています。
専属専任媒介契約の場合、5に関しては、依頼者本人が探し出した売買の相手でも、売買契約を制限されることになるので注意してください。

不動産会社の仲介ビジネスは成功報酬型、且つ、契約形態が3タイプあることから、契約した内容によって営業活動に濃淡がでることがあります。
つまり、不動産ビジネスを行っている側の心理として、専属専任媒介契約の顧客を一般媒介契約の顧客より優遇しがちであるということです。

一般媒介契約では、営業に力が入らないだけではなく、ふたを開けてみたら特に何も営業活動をしてくれていなかった…という目も当てられないケースも耳にします。
したがって、どういう形で不動産会社と契約を結ぶのが良いのかの決断は本当に大事。
ひいいては、信頼できる不動産会社を如何に見つけるかが、狭小地売却にとって最も重要になってくるわけで、そのために不動産一括査定サイトを有効に使うべきでしょう。

契約を結んだその後も…不動産会社の営業活動進捗をチェックする

一括査定サイトで見つけた不動産会社、契約をして安心してしまい、すべてを丸投げしてしまうのは得策とは言えません。
できれば不動産会社の営業活動の進捗実態を、随時チェックしておきましょう。

もしも営業活動が思わしくない状態であるならば、会社の変更も考慮に値します。
また、契約形態そのものも活動実態を監視したうえで、必要時には見直しも考慮すべきです。

例えば、問合せはあるものの、物件内覧までのリクエストが無いという状況であるならば、買い手候補の反応を不動産会社から聞きだしましょう。

買い手候補のプロフィール(年齢・家族構成・現在の住居など)と何が不満で成約まで至らなかったのかを確認して対策を考えるべきで、不動産屋に丸投げのままは禁物です。
買い手候補の反応をあなた自身が直接知ることで、売却成約への最も効果的な方法を導くヒントが入手できます。

空き家のメンテナンス

狭小地は再建築不可物件に相当する場合があると説明いたしました。
その場合、現在の建屋を1度取り壊してしまうと、再び建替えることができません。
(ただし再建築不可物件でも空き家リフォームは可能です)。

販売予定の狭小地が再建築不可物件であると判明した場合は、現状建屋の不動産価値が重要になってきますので、リフォームや空き家メンテナンスの維持は、とても大事な不動産売却戦略になってきます。

空き家が十分利用に値した状態であり、リフォームやリノベーションで再生できる場合であり、且つ、駅近・利便性の高い所在地にある場合などは、再建築不可物件でも相当に高値での売却が可能となってきます。

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隣人への売却が可能なら検討の価値あり

不動産業界には「隣の敷地は借金してでも買え」という諺があります。
隣と自分の敷地を一体化することで、利便性と不動産価格向上が見込まれるからです。

ただし、挨拶も交わしたことが無い隣人では話の端緒も掴めませんので、これまでの日頃の隣付き合いが大切になってきます。
仮に隣地境界についての揉め事などがあるケースだと、当然、隣人への敷地売却などは夢のまた夢の話になってしまいます。

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土地売却には譲渡所得特別控除の知識は重要

空き家問題が社会現象になって久しいですが、5年ごとに行なわれる総務省の住宅・土地統計調査によると、空き家率は13.5%に達しています。
空き家率が上昇した理由の一つに、固定資産税軽減との密接な関係があります(長くなりますので、詳細は下記の記事を参照してください)

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そこで、空き家問題に対する税務面からの対策の一環として、相続などで空き家となった不動産を引きついた場合に、その不動産(敷地と空き家)を売却したら譲渡所得の金額から最高3千万円まで控除する特例)が作られました。

ただ、売却時期や空き家としての所定の条件がありますが、これを被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。

相続によって狭小地を入手された方ならば、特例を適用させるために、土地売却の前にかならずやるべきこと(空き家解体時の写真保存や、空き家適用のために相続後は誰も入居しないでおく、といった要件)がありますので、事前に知識を仕入れておいてください。

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どうしても狭小地が売れない場合…土地活用に方針を切り替えるのも手

どうしても狭小地が売れない場合、自分自身で土地活用をする方針に切り替えるのも手でしょう。特に商業目的で土地が利用できるエリアの場合は、坪数に関わらず活用の道が様々みつかります。

空き家をリフォームして賃貸物件として活用

人気のエリアで利便性が高い所在地にある不動産(狭小地・建物)であるならば、賃貸物件での活用をまず検討します。

住宅目的不動産として売れない理由に、狭くて将来の拡張性に欠ける…というのならば、単身者又は小家族向けの賃貸物件として絞り込むことで、賃貸収益化の可能性があります。

商業地域の空き家なら

人気エリアの商業地域に空き家があるならば、狭小地の形状と空き家の特色を活かしたカフェやブティックなど、事業施設での利用の可能性が大きいでしょう。

坪数が小さくとも日商を大きく稼げる商売は、飲食店を中心に様々なものがありますので、本格的に商売をするならば、大手企業のフランチャイズ部門に土地活用の相談をしてみるのも、非常に有効な手段と言えます。

隣人敷地をあなたが購入する

前述したお隣さんへの土地売却とは逆に、狭小地所有者であるあなたが、お隣さんの敷地を購入するというのも、狭小地脱却の有効手段です。

当然、標準面積である隣地を購入するので、費用的に相当余裕がある方向けの方策です。
一時の出費が可能ならば、隣地を買い取ったうえで自地と合併して、高値売り抜けという戦略な成り立つ可能性が出てきます。

狭小地が更地の場合はどうするか?

駅近で敷地だけならば、駐輪場、バイク専門コインパーキングでの利用の可能性があります。
昔と比べて駐禁取締が厳しくなったため、都市部では特にバイクの駐車に困っている人が増えていますので、狭小地にはかなり有効な土地活用方法です。

住宅街であるならば家庭菜園としての利用も可能でしょう。

まとめ – 狭小地の売却、土地活用は早期判断が必要

人気エリアにある狭小地で、管理の行き届いた空き家であれば売却も容易に行なえます。
家族構成などの環境が許すのであれば、本人の住生活も充実したものになるでしょう。
また、商業地域にある狭小地であれば、特色ある商業地活用も可能です。

狭小地というと何をしてもダメ…と考える人もいますが、諦めずに様々な方法を考えてみるべきであり、売却するにしてもできるだけ高額で売る方法を工夫すべきです。

不動産は所在地の人気相場の上下に大きく影響される上、今後(特に2020年東京オリンピック以降)は不動産価格がダウントレンドに入っていくと予想する経済学者がほとんどです。
狭小地を売るにせよ、活用するにせよ、早期の判断が求められるでしょう。

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空き家隊長

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実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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