建物滅失登記について – 忘れてはならない空き家の解体後の手続き

筆者の実家空き家を解体した際に発行してもらった建物滅失証明書

やっと決心した実家の空き家解体。
解体工事が終わってホット一息ですが、実は、解体後に重要な手続き残っています、それが建物滅失登記です。
自分で種々の業者手配を行い、解体費用を安くあげたのですが、最後の詰めである建物滅失登記を忘れがちになるのですが、建物滅失登記申請は空き家所有者本人で行えます。

今回は、最後の重要な手続きである建物滅失登記についてご説明いたしますので、空き家の解体を考えている読者の皆さんは参考にして下さい。

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建物滅失登記とは?

冒頭から建物滅失登記と言われても、通常はよく理解できません。
ただ、字面からして建物を解体処分したら登記するのかな?
でも、建物を無くしたのにそれを登記?するのも不思議ではないかといった疑問を持つ方も多くおられるようです。

そこで、初めに登記制度の概要と基本を把握しておきます。

登記制度の基本知識

登記とは、財産の所有者(自然人・法人)と財産(動産・不動産・債権・債務)に関する権利・義務の記録を行政機関(法務局)で一括管理し、相当する法律(不動産登記法や商業登記法など)の効力により、それらの記録を保護し、社会の円滑な取引を実現させる仕組みのことです。

また、従来、戸籍に記録される禁治産者、準禁治産者の制度から、新たに民法で規定されている後見・保佐・補助などについて公示する成年後見登記制度で記録される事項も登記の対象となりました。

これらのなかで建物滅失登記に関係するのは、もちろん不動産登記です。
不動産登記は、不動産(土地や建物)の所在・面積・所有者の住所・氏名などを登記簿に記載したうえで国民に公開します。
これにより、権利関係などの状況を明確にして、国民の誰もが不動産取引の安全と円滑化に資することができる制度です。

ただ、不動産の登記には公示力はあっても、公信力がないと言われます。
これは登記の内容を信用して取引して、なにかの問題が生じても登記を信じたことによる救済がないことをいいます。

要は、登記内容が事実とは異なっても、登記内容を信じて契約した契約案件は、事実と異なっていても有効ということです。

出典

法務省:登記 -不動産登記-
法務省のホームページです。
法務省:不動産登記のABC
法務省のホームページです。

建物滅失登記は空き家解体後1か月以内の申請が義務

建物滅失登記とは、建物の解体撤去を行い、対象となる建物が消滅したことを証明する書類と共に建物滅失登記の申請で、建物の登記簿を閉鎖する手続きのことです。

尚、建物滅失登記は解体工事後、一か月以内の申請が義務付けられています。
建物滅失登記を行うことで、登記簿に記載されている対象となる建物がなくなったことを登記することとなります。

建物滅失登記と固定資産税の深い関係

建物滅失登記と固定資産税は、密接に関連しています。
対象となる建物の建物滅失登記を受けて、登記所(法務局)は、所在地の区市町村の固定資産を主管とする部局に固定資産である対象建物が消滅したことを通知します。
これにより区市町村は現地調査の上、固定資産課税台帳から対象となる建物を取り消します。

これら一連の流れ(建物滅失登記申請 → 建物滅失登記 → 区市町村への通知 → 現地調査 → 固定資産課税台帳から削除)の結果、建物に対する固定資産の課税が無くなることとなります

逆に言えば、対象となる建物が存在する区市町村は、固定資産の課税対象である建物の有無に関して建物の所有者からのアクションで有無を判断します。
したがって、所有者からの建物滅失登記の申請が無ければ、区市町村は課税の対象となる空き家の解体撤去を把握できませんので、固定資産税を課税し続けます。

ただ、固定資産税は、その年の1月1日現在で存在する建物の所有者に課税されますので、例えば、1月15日に解体撤去して建物滅失登記を行っても、5月初旬には固定資産課税の通知書が届きますので、固定資産税の納税が必要です。
また、12月15日に解体撤去して建物滅失登記を行えば次年度の固定資産の課税はありません。

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何かの理由で未登記となっている建物に対する処置

稀に、何らかの理由で登記が行われていない建物が存在することがあります。
元々は、固定資産税の課税を避ける意図で登記の申請を行っていないものの、種々の理由で結果的に固定資産税の課税対象となっている建物なども存在しています。

当然、登記されていない建物の場合には、建物滅失登記の申請はできません。
ただ、滅失登記を行わないと、固定資産税は建物があるものとして課税され続けることになるので、建物を解体撤去したら、固定資産税の課税対象から外してほしいのが人情です。

未登記建物で固定資産税の課税対象となっている建物を解体撤去した場合は、家屋滅失届を課税している物件所在の区市町村にその旨を直接届けて下さい。

建物滅失登記は必ず行わなければならない?

不動産登記は、取引の際に事実関係の証明に役立てる資料となるので、何も空き家を解体したから対象物の滅失を申請する意味合いがあるかどうかは、いまいち不明です。
滅失の登記は前述のように固定資産の課税を避けるためだけなのでしょうか?

建物滅失登記の必要性をここで簡単にご説明いたします。

所有者の視点からみた建物滅失登記の必要性

固定資産税をの負担を減らすため

建物滅失登記を行うことで、前述のように対象となる建物は、固定資産課税台帳から削除され固定資産の課税対象外となります。
この様に個人の資産に関するランニングコスト削減の視点から建物滅失登記は必須です。

ただ、空き家の立っている宅地には、空き家があるからこそ、固定資産税の軽減措置で宅地の固定資産税が1/6となっています。

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上述のように宅地の固定資産税の軽減措置を受けるために、空き家をそのまま放置している例が多く見受けられますが、空き家そのものにも固定資産税が課税されます。
対象とする土地・建物を売却すると時勢価格として、建物の値段がカウントされません。

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ただし、年の途中で建物を解体除去しても、固定資産税には、日割、月割課税の制度はありませんので、建物を取り壊した年度分全ての固定資産税の納税が必要です

解体後の土地売却のため

空き家解体後に建物滅失登記を行っていない宅地を売却する際には、対象となる不動産の建物滅失登記が必ず求められます。
その場合には、申請書の作成に解体業者の証明書が必要となり、余計な手間がかかる可能性が高くなります。

解体後に新たな建屋を建てるため

また、空き家を撤去した宅地に新たに家屋を設けるとき、住宅ローンを組む銀行から建物滅失登記を求められることがあります。

不動産を売るにせよ、空き家解体後に新たに家屋等を建てるにせよ、結局は空き家の解体除去時に建物滅失登記を同時に行っておくことが利便性の上から見ても良策であることが伺えます。

法的側面からみた建物滅失登記の必要性

先にも触れたように不動産登記法により建物滅失登記の申請は、義務であり不可欠です。
不動産登記法第57条に、

所有者又は名義人は、滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない

と規定されています。

更に第164条には、

規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する

と規定されています。
建物滅失登記を怠ると罰則が科せられるケースがあるわけです。

因みに、過料は、行政上の義務違反に科される行政罰の一種です。
同じく行政罰である「行政刑罰」 には刑法が適用されるのに対し、行政上の秩序罰である過料には刑法の適用がありません。

駐車違反や信号無視で罰金を支払うイメージが近い処罰です。

ただ、この過料に関しては、実態として作用しているか疑わしい点もあるではありますが、実利として固定資産税の課税を外れる手続と理解して、建物滅失登記はきっちりと申請をするべきです。

この節の冒頭に述べましたように、不動産の保有に係る納税コスト低減や順法精神から言っても、空き家を解体した際には、建物滅失登記は必須です。
また、空き家は経年劣化と管理不在が進むと“特定空家”に指定されるリスクがあります。
特定空家に指定されると空き家対策特別措置法により、行政指導による固定資産税特例の撤廃や管理強化や解体撤去を強制されますので、その前に自分自身で解体撤去した方が安心して生活できますし、固定資産の課税が外れるという実利があります。

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建物滅失登記は誰が行うのか?

行政や司法に対する申請は、原則本人で行うことが可能です。
ただ、難解な法律用語や行政文書を元に申請書を作成していくことは、素人である本人にとって難題です。
そこで、弁護士、司法書士などの代理業が存在する訳ですが、建物滅失登記の場合はどうでしょうか?

不動産登記法上の申請者とは?

原則として所有者本人

不動産登記法で建物滅失登記の申請者となれる人物をチェックしてみましょう。
前述の第57条が建物滅失登記の申請に関する条項です。

建物の滅失の登記の申請

第五十七条 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人(共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者)は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

上記の引用のように、不動産登記法上建物滅失登記の申請者として所有者を想定しているのがわかります。

相続が発生した場合は?

では相続発生の場合においては、空き家不動産を相続した家族(相続人)が亡くなった所有者(被相続人)に代わって申請者となることは可能でしょうか?

そこで、再び不動産登記法を調べて見ましょう。
以下が第3条(一般継承人による申請)の引用です。

一般承継人による申請

第三十条 表題部所有者又は所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該表題部所有者又は登記名義人について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該表示に関する登記を申請することができる。

不動産登記法第30条により、相続人は、建物滅失登記の申請者となることが出来ます。
ただし、相続が既に開始されたことが要件となっています。
推定相続人(被相続人がまだ生存している)の段階では申請者となることはできませんのでご注意下さい。

代理人になれるのは土地家屋調査士だけ(司法書士はNG)

一般的に不動産登記というと司法書士と条件反射的に頭に浮かびますが、建物滅失登記の代理を行うには土地家屋調査士の資格が必要となります。
これは、建物滅失登記の関する代理権の受任に関して土地家屋調査士法に規定があります。

以下が土地家屋調査士法第3条(一部)の規定です。

第三条 調査士は、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする。

一 不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査又は測量

二 不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続についての代理

土地家屋調査士法の規定により、建物滅失登記は、不動産の表示に関する登記ですので、不動産の建物滅失登記の代理人になれるのは、土地家屋調査士だけとなります。

したがって、空き家解体撤去の仕事を依頼した解体業者が、建物滅失登記までやりますよ、と言った時はご注意下さい(中間マージンを抜いている可能性もあります)。
資格の有無をチェックして、土地家屋調査士の資格を保有する方に依頼して下さい。

建物滅失登記にかかる費用

建物滅失登記を土地家屋調査士に依頼した場合、手数料や登記費用はいくらくらいになるのが相場なのでしょうか?
また、登記申請を自分で手続きをした場合、やはり費用はどれ位なのでしょうか?

登記前には法務局で相談+登記事項証明書の取得を

建物滅失登記は、難易度的にも空き家不動産所有者本人で十分処理可能と言われていますが、初めての登記ならば専門家に相談してから登記申請すべきでしょう。
専門家は土地家屋調査士に有料で相談するなどの必要はなく、単に法務局の窓口に質問をぶつければそれでOKです。

法務局には、相談員という登記に関する相談を受付ける担当者がいますので、登記目的(建物滅失登記)と申請書を持って法務局に相談に伺ってください。
尚、法務局への相談に関しては、“法務局”、“管轄の地域名”、“相談員”をキーワードに検索を行うと比較的簡単に見つかります。

以下のURLは、“法務局”、“東京”、“相談員”で検索した結果です。
例えば、埼玉県内の方であれば、“東京”の代わりに“埼玉”で検索すれば法務局の相談窓口が分かります。

登記相談のご案内:東京法務局

建物滅失登記に記載する事項の中に、登記事項証明書を見ながら申請書に転記した方が、間違いなく記載できる事項が多くありますので、申請前に法務局(登記所)もしくはインターネットでで登記事項証明書の発行を受けた方が効率的でしょう。

登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です :法務局

自分で建物滅失登記を行う際の費用は500~600円

建物滅失登記申請書の書き方例

建物滅失登記の申請書を見ると対象建物の登記情報が必要と分かります。
また、添付資料として、空き家解体作業をおこなった解体業者からの建物滅失証明書も必要となります。

不動産登記の申請書様式について:法務局

空き家解体撤去を解体業者に依頼した場合には、建物滅失証明書を必ず受け取ってください。先延ばしにすると解体業者との連絡がつかない場合もありますのでご注意下さい。

家を購入して登記する場合などには登録免許税がかかりますが、建物滅失登記の場合には、登録免許税などの税金は不要です。

空き家不動産の所有者本人が建物滅失登記を行うと、対象の建物の登記情報を確認するための費用(手数料)が必要となりますが、600円/件で足ります。
また、オンライン請求すると更に安価(500円)になります。

登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です :法務局

土地家屋調査士にお願いすると5~6万円の費用が必要

先に説明したように建物滅失登記は、土地家屋調査士の専任事項です。
手数料は、料金自由化で各々の土地家屋調査士が個別に料金を設定していますが、概ね5~6万円といったところでしょう。

建物滅失登記は、自分でできる登記の手続きですが、相続が絡むと戸籍関係の書類を集める手間が更に加わります。

相続人が複雑に絡み合うと、建物滅失登記の手間より相続人関係の戸籍資料を集める方が、手間が過大になってくることを知っておくべきでしょう。

建物滅失登記の申請に必要な準備書類

建物滅失登記に必要な書類は申請書様式の注記1の部分にも記載されています。
まとめると下記のようになります。

  1. 登記申請書 → 申請書の様式が指定されています
  2. 建物滅失証明書 → 解体業者が発行します
  3. 解体業者の登記事項証明書 → 解体工事業者からもらいます
  4. 解体業者の印鑑証明 → 解体工事業者からもらいます
  5. 現地の地図
  6. 原本返還請求書

建物滅失証明書について

筆者の実家空き家を解体した際に発行してもらった建物滅失証明書

解体業者が発行する、建物が取り壊されたことの証明書です。
この証明書の真実性を確認する ため,工事請負人が法人の場合は,その法人の代表者の資格を証する書面 (登記事項証明書など)及び登記所で交付される代表者の印鑑証明書を、工事請負人が法人でない場合は,個人の印鑑証明書を添付する必要があります。

建物滅失登記の申請手順

前節までに建物滅失登記に関する必要書類などを説明しましたが、おさらいとして申請手順を以下に記載します。
くどいようですが、空き家の解体撤去後、必ず一か月以内に申請して下さい。

  1. 建物滅失登記申請書(ダウンロード
  2. 申請書の記載事項の注意書きより必要書類のチェック
  3. 空き家の登記事項証明書の入手と法務局へ事前相談 → 法務局にて相談と書類発行
  4. 空き家の解体撤去の工事終了 → 建物滅失証明書の受領:解体工事会社が発行
  5. 解体工事会社より会社の登記事項証明書と印鑑証明を入手 → 工事会社に依頼
  6. 現地の地図に準備 → ネット上の地図でOK
  7. 申請書の作成
  8. 法務局へ申請

相続と建物滅失登記

もしも空き家を相続した場合、その相続人となった方は建物滅失登記を申請できる旨を前述しました。
空き家不動産の相続が絡むと被相続人と相続人の関係を確定させる作業が必要となります。

要は、遺産の処分に際して相続人全員を明らかにし、遺産分割に瑕疵がないようにするために戸籍類の書類が必要となってきます。
以下に必要となる戸籍類を示しておきます。
これらの書類を建物滅失登記の申請書に添付して提出する必要がでてきます。

1.被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍(除籍,改製原戸籍)謄本

2.被相続人の住民票除票又は戸籍附票

3.相続人全員の戸籍謄本

また、相続人で被相続人が亡くなる前に亡くなった方がいる場合には、更に以下4の戸籍類が必要となります。

4.その子(被相続人が亡くなる前に亡くなった子)の出生時から死亡時までのすべての戸籍(除籍,改製原戸籍)謄本

上述のように相続が絡むと、建物滅失登記の申請が突然ややこしくになります。
被相続人と近親者全ての戸籍関連書類を集める手間は厄介ですので、素直に弁護士を含めた代理人を立てることをお勧めします。

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まとめ – 建物滅失登記は空き家解体後の必須事項

以上、固定資産税の軽減目的から始まり、空き家不動産の売却、新家屋建築に限らず、建屋を解体したら解体撤去したら建物滅失登記の申請を必ず行ってください。

猶予はたった1か月ですので、あっという間に過ぎてしまいます。
建物滅失登記を怠ったり忘れたりすると、せっかくお金をかけて空き家を解体したのに、無駄な固定資産税が課税され続けることになってしまいます。

建物滅失登記は、種々の登記の中では自分で申請しやすい簡単な登記です。
多少の手間は要しますがせっかくですので是非チャレンジしてみて下さい。
ただし、相続が絡むと被相続人と相続人の戸籍類の収集に多大の手間がかかりますので、相続に絡んだ建物滅失登記に限っては、まず専門家に依頼した方が安心なはずです。

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空き家隊長

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実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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