空き家を利用して話題の民泊やったけど…現実は非常に厳しかった =失敗体験記=

当記事は2018年6月15日施行の民泊新法(住宅宿泊事業法)施行前の記事となります。尚、同法制定により民泊は特区限定の事業から全国で解禁(届け出制)となりましたが、厳しい運営規制と自治体による独自の上乗せ規制などが重なり、事実上、民泊事業の運営は【割が合わない】として、多くの方が撤退する結果となっております。

観光立国の重責を担うべく、現在盛んに一般の旅館業に問われない新しい「宿」の形である「民泊」の重要性が論議を醸しています。空き家オーナーの方々にも「空いている家で民泊を運営して、当面の収入につなげてみたい」というニーズは確実に存在しています。

確かにインバウンド増に必須条件である宿泊施設の確保は、国策としても重要な要であることでしょう。さらに空き家問題が深刻さを増し、その画期的な活用法としても民泊ビジネスのポテンシャルには大きな期待がかかっていることも事実です。

しかし一部のモラルなき商売人のおかげで、民泊ビジネスはその大義を外れグレーゾーンビジネスとして日々ネガティブな部分ばかりを露呈しメディアによってそのイメージが大きく崩れそうになってしまっています。

Airbnbに代表される民泊サイトには数百万人のオファーが乱れ、日本国内にも2万件を超えるホスト物件が存在します。

この中にあるほとんどのホストが、日本国内における「宿」の定義から逸脱しているいわば「モグリ」である事実が、世界規模のビジネスである民泊ビジネスのイメージを国内で崩壊させる原因になっているのです。

もちろん規制緩和を急ぐ声も必要であるとは思いますが、国策と位置づけその法整備をしているにもかかわらず無秩序に林立するモグリによって違法行為の温床になり、結果ビジネスそのものが消滅してしまうようでは問題だと筆者は考えます。

本項ではこれからの日本の根幹を担う大きなビジネスである「民泊」について、コンプライアンスを遵守し上手に参入して行くことで、しいては国民の利益を守るための正しい運営の方法について考えたいと思います。




空き家の民泊活用について

日本国内における民泊の法的な位置付け

日本国内で旅行に来たお客さんに寝泊まりする場所を提供し対価を得るためには、旅館業法という法律に則って様々な対応策を講じたり、届け出をして許認可を受ける必要があります。

現行法では学校の修学旅行に代表されるような家業体験を伴う宿泊(農林漁業体験民宿業)やイベント開催時の臨時民泊(イベント民泊)と国家戦略特区における旅館業法の特例により登録されている物件のみが合法的な民泊とされています。

つまり、これ以外の物件で、反復的に宿泊客を泊めて対価を得ることは、現行法上違法行為ということになります。

行政の指導を受けたり、摘発されるケースも

観光庁は、空室を旅行者に対して仲介する行為自体は規制対象ではないが、Airbnbなどを通じて有償で部屋を提供する行為を業とみなしており、無許可営業に当たるホストに指導を行っていると言います。

また、規定として転貸が禁止されている公社などの物件で民泊ビジネスを行い、周辺住民からの苦情によって明るみに出るケースも存在します。

東京都台東区にあるマンションで2016年5月に旅館業法の許可を受けずに海外からの旅行客4人を1泊4000円で宿泊させたとして、港区六本木の「民泊」経営会社2社と社長ら6人が警視庁に書類送検されました。

摘発された民泊施設はマンションの3階から5階で営業していて、開業から延べ1300人を宿泊させていたそうです。

民泊施設においては台東区が複数回にわたってトイレや洗面所の数を増やすよう行政指導を行っていましたが、その指導を無視して営業を続けていたため今回の摘発となりました。

これまでに京都市と大阪市で同様に摘発を受け書類送検されている事案があるそうですがこのような状態が続くようであれば厳罰化も考えられます。現在において起訴猶予どまりの事案が起訴されて実刑判決が出てしまうと、関係者は犯罪人になるのです。

ネット上に踊る虚偽のうたい文句

最近ネットの広告などでよく見かける、民泊ビジネスを利用した高額セミナーなどのキラーページを読み進めて行くと、思わず目を疑うような記述が躍っています。

「国が認めたビジネスモデル」「合法化せざるを得ない」などといった向こう見ずな文言を平気で使う輩が、高額セミナーでAirbnbを利用した民泊ビジネスのノウハウを教授するといった内容のもの。

もちろん動画の中で、旅館業法に伴い必要な手続きなどを紹介する項目はなく、さも家主に承諾を得るだけで部屋を賃借すればすぐビジネスが始められるといったふざけた内容で聴講者を募り、高額な費用を巻き上げるこすい商売を堂々と繰り広げています。

知らずに引っかかってしまった人がそのまま営業を始め、摘発を受けるころにはそのようなこすい業者はいつの間にか行方をくらまし、また新しいネタを見つけてのうのうと高額セミナーを続けていることでしょう。

規制緩和で取り組みやすくなっています

何もわざわざ大事な問題を無視してまで危ない橋を渡らなくても、最低限のルールを守りさえすれば民泊ビジネスには空き家オーナーの誰でもが参入できます。

上述の通り国・自治体は簡易宿所の要件を緩和していますし、国家戦略特区内においては要件を満たし地域住民の理解を得たうえで自治体へ届け出をすることによって民泊施設として認められ、ホームページ上で宣伝もしてくれています。

国家戦略特区

特区民泊が可能な地域は、平成28年1月29日現在で以下の通りです。当初6泊7日からだった理容所条件も2泊3日から可能になり、営業の幅はずいぶんと広がっています。

  1. 宮城県仙台市の区域
  2. 秋田県仙北市の区域
  3. 千葉県千葉市及び成田市、東京都並びに神奈川県の区域
  4. 新潟県新潟市の区域
  5. 愛知県の区域
  6. 京都府、大阪府及び兵庫県の区域
  7. 兵庫県養父市の区域
  8. 広島県及び愛媛県今治市の区域
  9. 福岡県北九州市及び福岡市の区域
  10. 沖縄県の区域

以上の区域では、旅館業法上の簡易宿所ではなく、地方自治体による審査を経て民泊施設の届け出による営業が可能です。各地方自治体に問い合わせ窓口があり、要件は異なるので詳細はお問い合わせください。

旅館業法(簡易宿所)の許可

簡易宿所の許認可は消防法・建築基準法などの関係法令による縛りが発生し、場合によっては許認可を下せない物件も数多くあります。

手続きも煩雑で取り組みにくい問題ではありますが、この度要件の緩和によって供用できる物件の幅は大きく広がっています。

一番大きな緩和要件はその面積で、従来33㎡以上必要であった客室の面積要件が10人未満の宿泊者の場合1人当たり3.3㎡と大幅な緩和になっています。

これによって諸条件を満たすものであれば狭小住宅でも民泊への供用が可能になり、利用の幅は大きく広がっていると言えます。

農林漁家民宿の許可

特区民泊よりは早い段階で、農林漁家が行う家業体験を伴った旅行に自宅の一部を供用するための法律は制定されています。

これは「農山漁村滞在型余暇活動のための基盤整備の促進に関する法律」に準じるものでいわゆる「グリーン・ツーリズム」と呼ばれるものです。

この法律に関して従来農村漁家であれば許可を受けられるものでしたが平成17年12月からは農林水産業従事者でなくても申請できるようになりました。ただし農林水産業従事者でない個人が申請するにあたり法的な優遇は消防法以外受けることが出来ないという短所もあります。

体験型滞在施設という建前上、申請を行うものは農林水産業に従事すればよいことなので、田舎に安い不動産を購入し、営農(漁)口座を開いて簡潔にビジネスに参入するのがよいと思います。

賃貸ワンルーム1室では開業は難しい

都市部での開業にあたり、民泊OKの物件を賃借し、Airbnbで宣伝することで利益を得ようと大半のいい加減なセミナーでは説明します。

しかし実質的にワンルームマンション1室での民泊は、国家戦略特区の中であってもまず実現が難しいのが現状です。

最初に、民泊施設において収容人数が10名以下の場合、チェックインのためのフロントカウンター設置については規制緩和により「設置が望ましい」という文言に変わりました。

そして旅館業法に定められた面積要件の緩和により、多くの方がワンルーム1室での民泊経営が可能になったという誤解をしています。

現実には対面でチェックインできない施設を内閣府は許す気がないため、まず1室では不可能であるという見解が正しいと筆者は思います。

対面チェックインの基準を満たすためには複数の部屋を賃借し、管理者が常駐してチェックインの作業をするか、宿泊者と同居する形での供用というくらいしか可能な手立てがありません。

近隣住民の理解を得る必要もある

また、昨年夏ごろによく報道されていましたが居住しているマンションの1室、もしくは近隣の家が知らぬ間に民泊物件になっていて、宿泊者と近隣住民の間で様々なトラブルが起こっていたという例があります。

そもそも宿所を開業するにあたり、規模の大小を問わず事前に近隣住民に対する説明をし理解を得ることは至極当然の義務であり、住民の反対があれば建設自体が中止になるホテルの話など過去によくあった話だと筆者は認識しています。

親しい友人を自分が在宅している間に招くのではありませんから、一般の集合住宅や住宅密集地の中で開業しようと考えている人は注意が必要ですね。

筆者の苦い(?)エアビー民泊運営失敗記

かくいう筆者も、出張がちで家を空けることが多いので、自身の住む家をAirbnbに掲載したことが数年前にあります。

当時は民泊に関する知識が全くなかったので、あまり大きな声では言えませんが実質的にモグリ営業ということになっていました。

そこに10日間の旅程でオーストラリア人ライターの男性から予約が入りました。筆者は長期出張で神奈川県にいたため、山口県の瀬戸内にある自宅は空き家です。

掃除は済ませ、布団の用意はあったので、予約を受けて彼を受け入れることにしました。

オペレーションもなかなか難しい

筆者の自宅は離島なので、一度渡ってしまうと食事のための買い物にも行けません。その辺の注釈をしたうえで近所に漁家民宿があるから、有料で毎日1度の食事をお願いしてあげたところ、民宿が繁忙期で忙しいという返答がありました。

なので食材については宿泊者本人が定期的に島を出て買い物に出かけ、自炊をしてほしいとお願いしたのですが、この男性、英語しか話すことが出来ません。何とかガイドブックを作成して送付をし、自炊ということで話が終わったのですが問題はこの後に起こります。

近隣の理解は絶対と痛感

それより以前に筆者の留守宅を使いたいという友人の希望があったため、島の人たちにお願いしたところ快く受け入れてくれたという経緯に甘んじて、今回も大丈夫だろうと思い込んでいた矢先、隣に住む一人暮らしのおばあさんから電話がありました。

おばあさんは声を荒げ、日本語の話せない外国人の方が一人で10日間も隣にいるなんて私はイヤよ!というのです。

おかげで私は出張を中断し、仕事をほったらかして10日間オーストラリアから来た男性と同居生活を送ることになってしまったのです。

諸々の事情を彼にメールで伝え、筆者は慌てて新幹線に乗り込み、自宅に戻りました。

外国人旅行者は、オーナー在宅を喜ぶ

その後食事の買い物に出かけ、10日間部屋を独り占めできなかった彼の夕飯の世話をし、最後まで彼のお給仕と近隣住民への謝罪に奔走する羽目になったのです。結果彼との10日間はとても楽しく、彼も筆者と寝食を共にしコミュニケーションをたくさん取れたことを喜んでいたので結果はオーライだったのですがね。

それ以降、関係法令を遵守する必要についても理解する機会があり、Airbnbで自宅に旅行者を招くことはやめましたが、ここで最も重要な外国人旅行者のニーズについても理解することが出来たのです。

外国人向けのガイドブックには現地の人も知らない穴場がいっぱい!

まず最初に驚いたのは、外国人旅行者がバックパックに携えたガイドブックの内容です。ガイドブックには日本人が大まかの地方を聞いて連想するような有名な観光地はそんなにたくさん記載されていません。

彼らは日本の文化にかかる歴史的な背景や、日本人の文化のルーツを知りに来ています。歴史上の小話に出てくる現地の住民でさえ見過ごすような小さな廃寺や道祖神などが、それらにまつわる史実とともに詳細に紹介されています。

もちろんそのような場所に交通インフラが充実した便利な立地はありません。外国人旅行者は自らの知的欲求を満たすために日本全国を縦横無尽に歩き回るのです。

これはある意味、地方や郊外の空き家オーナーにとっては民泊経営が可能になるチャンスであるともいえるでしょう。

民泊ビジネスが成り立つのは大都市や著名な観光地だけではない

そのような理由から、交通手段の都合などで出発地や著名な土地まで旅程上戻れない外国人や、意外な場所を旅したがる外国人はたくさんいるのです。

自身の思い込みで辺鄙な場所でも、外国人にとっては出発前から思いを馳せるほどの目的地である可能性があります。

日本人が考える交通の便や宿の豪華さではなく、外国人旅行者の視点は安価で、温かいコミュニケーションのある、古き日本文化や抜群のロケーションを味わえるところなのです。こうして見ることによって、過疎地の空き家を利用した民泊ビジネスのモデルが、筆者にははっきりと見えました(とはいえ、先に話したように運営上の課題はまだまだ山積みです)。

さいごに

日本にはまだ我々ですら知らない観光資源がたくさん存在していて、その探求をすることを楽しみに外国人旅行者は訪れます。

筆者は都市部ではなく、地方の過疎地のほうがそういった意味でのニーズが空き家を使った民泊ビジネスについては大きいと実体験を通じ感じています。

関係法令を遵守し、一人でも多くの外国人旅行者をアテンドし、コミュニケーションを通じて自身の知的欲求を満たし自己研鑽に努めることが出来る。民泊は簡単ではありませんがやりがいのある楽しいビジネスだと思いませんか?

苦労も多いでしょうが、ただ空き家を眠らせておいて税金を毎年徴収されてしまうくらいならば、多少の苦労と創意工夫をもって、本格的な「郊外空き家の民泊ビジネス」に乗り出してみるのも、人生のチャレンジとしては悪くないと思います。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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