「空き家を現状のまま売却」と「解体して更地売却」どちらが得か?

By: emdot

現在所有中の土地を売却しようと検討した時、建物を解体して売却する方が良いのか、それとも建物付きで売却をする方が良いのか、迷っている方も多いと思います。

一般的には築年数の経過している建物があるより、更地にして売却する方が、買い手が付きやすいと言われておりますが、実際どちらの方が良いのでしょうか?

今回は建物が残っている状態での売却か、更地にしてしまってからの売却どちらが良いのかを解説していきます。




家屋付きのまま中古一戸建てとして売却する

不動産のチラシやインターネットの物件情報サイトなどを見ていると、「中古一戸建て」として売り出されている物や、「古家付き土地」として売りに出されているものがありますが、この二つの明確な違いはありません。

しかし、一般的には「中古一戸建て」として売りに出されているものは、平成に入ってから建てられた建築物が建っているものを指し、「古家付き土地」の場合、昭和に建築されているものが多く、あくまでも販売されているのは土地であり、そこに「古家」が建っているだけにすぎません。

もし築20年以内の建物であれば、「中古一戸建て」として売りに出す方がよいでしょう。
クロスなどを少し張り替えるだけでも十分魅力的な物件になります。

これが築30年~40年程度建っている建物だった場合はどうでしょうか。

これぐらい築年数が経過していると、なかなか買い手が見つかりにくくなりますので、建物を解体して更地として売却した方が良いでしょう。

以降は築年数が30年~40年以上経っている建物がある場合、解体して更地として売却するのか、それとも古家付きの土地として販売するのか、それぞれの場合のメリットとデメリットについて説明します。

建物の築年数がかなり建っている場合のメリットとデメリット

築年数のかなり経過している建物が建っている状態で売却する場合のメリットは、買い手が住宅ローンを利用しやすくなるという事です。

不動産を一括で購入することのできる人はなかなかいませんので、ほとんどの場合住宅ローンを使用します。

頭金を少しでも減らしたい方にとっては、古家付きの土地はメリットとなります。

また、古家でも家があった方が買い手のイメージがしやすいというメリットがあります。
家がある事で大体の広さや日当たりなどがわかるため、買い手側からすると大きなメリットとなります。

築年数が経過していても、丁寧に使用していた木造の日本家屋などは「古民家」として需要もあり、こうした家に住みたいと考えている人も少なくないです。

古家付きの土地のデメリットは一度解体すると建物が建築できなくなる可能性があるという事です。

後述しますが、法律や行政の対応が変わっているため、同じ土地でも規模の小さい建物しか建てられない場合もあります。

更地で売却する場合のメリットとデメリット

更地にして売却する最大のメリットは、買い手が見つけやすいという点です。

古家付きの土地の場合、解体する時間や費用が掛かりますので、買い手側からすると敢えて面倒な建物が付いた状態の土地を購入するとは思えません。

よほど立地条件が良くなければ、わざわざ解体費用と時間をかけて建物付きの土地を購入するメリットがありませんからね。

また、売買取引後のトラブルを未然に防ぐというのも大きなメリットです。

更地にして売却すれば、地中に埋まっているコンクリートガラや、浄化槽、便槽などの埋設物の調査を事前に行うことができますし、土壌汚染調査などもしっかりと行うことができます。

更地にするデメリットは、解体費用が掛かるという事です。
また、建物が建っている状態と更地の場合では、固定資産税の税金の額も変わります。

建物が建っていた方が、1/3から1/6もの軽減措置が適用されます。

売却までに時間がかかってしまうとそれだけ固定資産税や都市計画税が大きくなり、売り主の負担になります。

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家屋付きで販売し売れなければ更地にする

「古家付き土地」と「更地」では、それぞれにメリットとデメリットがあり、更地にした方が高く売れるとは言い切れないようです。

その場合は、一度解体してしまうともとには戻せないので、「古家付き土地」として売りに出してみて、どうしても売却ができないという場合には解体して売却することも検討しておいた方が良いでしょう。

また、解体しなくてはいけなくなった場合を想定して、予め見積もりを取っておくことをお勧めします。

例えば、売り出し価格が2500万円の古家付き土地だった場合、購入希望者が「解体費用が掛かるので2300万円で売却してほしい」と言ってきた場合、「解体はこちらで行いますので、2500万円のままでいかがですか」と切り返すことができます。

建物を解体してからか残したままかどっちが良い?

現在建っている建物がまだまだ使用可能な場合は、現状渡しで売却をすれば良いですが、築年数が経ちすぎていてとてもじゃないけど住める状態ではない場合、解体して更地にしてから売却するという方法もあります。

この2つの場合、そのまま現況渡しをして買主に解体してもらうという場合と、先に解体してから引き渡すという場合に分かれます。

現況のままの引き渡しの場合は、解体費用がかかるため、購入希望者から値引きの交渉をされると思っておいた方が良いでしょう。

買主からするとどちらの場合の方が、購買意欲が湧いてくるのでしょうか?

解体して売却した方が良い場合

土地や建物などは頻繁に売ったり買ったりするものではない為、購入希望者は非常に慎重になっております。

なので、あまりにも見た目の悪い物件に関しては、既存の家を解体してから更地にして売却をする方が無難でしょう。

以下のような状態の場合は、解体して更地にしてから売却した方が良いと言えるでしょう。

  • 建物が古すぎて見た目に印象が悪い
  • 現状のままでは住むことができない

人気エリアの土地を売却する場合は、更地にして1年以内に売却を目指す方がよいでしょう。しかし、なかなか売れそうにない場合は、解体せずにそのまま売却活動を続けた方が良いと言えます。

その点は、不動産会社の営業マンと相談して決めていくと良いでしょう。

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家屋付きで売却した方が良い場合

見た目が悪くないのであれば、そのままの状態で販売活動を行っても良いでしょう。

なぜなら、購入希望者は建物を一から建てるにしても、現在建っている建物があればイメージしやすくなるためです。

建築関係の仕事をしていない人からすれば、なかなか土地だけの状態を見てもこれからどれぐらいの広さの建物が建つのか想像するのは難しいからです。

  • 建物が建っている状態の方が固定資産税は安い
  • 購入希望者が建築後のイメージをしやすくなる

建物の解体にかかる費用

家の解体には地域や物件の状況にもよりますが、木造建ての30坪の家で75万円~105万円程度かかります。

例えば2000万円で売却したい場合は、現況渡しなら2000万円、更地にしてからの引き渡しなら2100万円と売り方によって販売価格を変えていくと良いでしょう。

解体してからの売却を選択した場合、先に解体費用が必要になりますので注意が必要です。

また、解体をする場合は不動産会社を通すと余分な費用が掛かる場合がありますので、解体業者に直接お願いする方が良いです。

両方の方法で売却を始める事も可能

何度も記述してきましたが、更地にしてから売るのか、現状のまま売るのかはどちらもメリットとデメリットが存在するため、どちらが良いかを判断できない場合は、「中古一戸建て」と「更地」として売却することをお勧めします。

こうすることで、家屋付きの土地を探している人も、土地のみを探している人どちらもターゲットにできるため、客層が広がります。

また、解体費用を売主が負担することで、土地のみを購入しようとしていた人に対しても、アピールにありますので任せている不動産会社に物件資料やインターネットの物件検索情報サイトの情報欄などにそのように記載してもらいましょう。

その場合、更地渡しの場合は買主に引き渡す日までに、建物を解体する必要があります。

更地渡しの方が買主からすると、解体費用の事を考えなくて良いので、費用の面で不安なく検討することができます。

また、現況渡しの場合、購入希望者は解体費用が必要になるからと言って値下げの交渉をしてくる場合がほとんどなので、値下げを交渉される前提で初めから値下げされるであろう金額を上乗せして販売を始めるのも一つの手です。

こうしておくと、値下げの交渉があったとしても、本来の売りたい金額になるだけなので痛くも痒くもありません。

中古住宅付き物件を探している人にとっては、解体することを考えておりませんので、解体費用に悩まされることはないですね。

絶対に建物を解体してはいけないケース

現在は建物が建っている土地でも、稀に現在の建築基準法に適合していない場合があります。

この場合、現在の建物を取り壊してしまうと、次に建物を建築しようとしても建築できない可能性があります。

再建築不可物件とは

たとえ今建物が建っていても「解体してしまうと新たな家をその土地に建てられない」という落とし穴がある場合があります。

もし、購入を検討している土地、もしくは親から譲り受けた土地が、再建築不可の土地の場合、建物を取り壊してしまうと、新たに家を建築することができなくなってしまいます。

現在売りに出ている土地のうち、周辺の同じ広さの土地よりも安いというメリットはありますが、新たに建築できないのでは購入する意味がありません。

この「建築不可物件」になってしまう土地とはどのようなケースなのでしょうか?
いくつか原因がありますが特に多いのが「接道義務」です。

接道義務とは

家を建物を建築するのは、実はどこにでも建築していいというわけではありません。建築基準法で定められた制約があり、この「接道義務」もそのひとつであります。

建築基準法は原則として、都市計画区域内で建物を建築する場合、幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけないという制約があります。

一部区域では幅員が6m以上必要な場合もあります。

これは、火災や地震などの災害が起きた場合の避難経路の確保や、消防車や救急車が通れる経路の確保が必要なためである。

接道義務を満たしていない土地に建物が建っている場合は、この制約がなかったころに建てられた家で、もしこの家を解体すれば今の建築基準法に当てはまらない為、新しく家が建てられなくなります。

例えば、どこの道路にも面していない土地で、他人の土地の敷地を通らせてもらって出入りをしなければいけないような建物の場合、改築することは可能な場合が多いですが、一度更地にしてしまえば新築を建築することはできません。

また、土地が道路から奥まっており、路地上の土地が道路に面している旗竿地の土地は、道路に接していても路地上部分の幅が2m未満の場合はやはり建築できません。

路地部分に隣接する土地を一部買い取ったり、または借りるなどの方法で、接道義務をクリアした場合には建てられる場合がある。

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セットバックをすれば建築可能な場合もあり

接道している道路の幅員は4m以上が原則ですが、接している道路の幅員が4m未満の土地の場合、すべての家が建てられないというわけではありません。

新たな建築基準法ができる以前では、4m未満の道路が多く存在しておりますので、親から譲り受けた土地がこのような土地の場合、セットバックをする必要があります。

セットバックとは、現在接している道路が4m未満の場合、道路の中心線から2mの位置まで後退(セットバック)した線まで建物を建てずに空けておくという事です。

道路の中心線から両側に2mずつ空けることができれば、将来幅員4mの道路となります。

また、片側が川や崖のような場合、川や崖側の道路境界線から4mのところまで敷地をセットバックしなければならない。

建物の評価額を考えてみる

建物付きの土地と言っても、築30年40年経過しているような建物が建っている場合や、築10年の建物が建っている場合とでは価値が違います。

建物の評価は土地と違って年を追うごとに年々減少していると言われております。その速度は思った以上に早く、10年で建物の価値は0になると言われております。

では、築10年を超えた建物がすべて取り壊されているかというと、そういうわけではありません。

築10年を超えても綺麗な物件はたくさん存在します。現に、築20年や30年の建物がある状態で売られている土地も多数存在します。

建物の築年数と状態によって判断する

建物の価値は10年で0となるのですが、これはあくまでも価値としての価格です。

実際築10年の建物でしたらまだまだ利用価値が高く、それを見越した売買では価格を0にするのではなく、建物代を考慮した売却金額でも十分販売することが可能です。

一昔前なら更地にした方が買い手が早く見つかるというメリットがありました。

特に築30年40年という物件であれば、更地にしないと買い手が付かないというのは昔も今もそう変わりはありません。

それが築10年や20年という場合は、現在の古民家ブームなどでそのまま何もせずに建物を残していても十分に売却が可能でしょう。

また、築年数が数十年経過している建物でも状態が良ければそのまま売却することが可能です。

段階を経て考えてみる

中古住宅の販売価格を調べてみても、築年数が10年以上となっている中古住宅は、土地のみを販売している価格と比較しても、建物の価格が付いていないことが多いです。

それでも買い手側にメリットがあるとのは、建物をゼロから建築するのではなく、リフォームをして、買い手の住みやすいように手直しをするという事でしょう。

新築をゼロから建築するより数段費用は抑えられますから、当然のことと言えますね。

そう考えると、建物の評価額が付いている10年以内に売却するのが得策と言えますが、新築物件を購入して10年以内に売却できる人はよほどの裕福層かやむを得ない事情があった人のどちらかであることが多いです。

築年数の経過している建物付きの土地のよくある問題

不要な樹木や石などがある

家が古くても庭の手入れが行き届いていて、立派な家というのはそう多くありません。

樹齢の古い大きな木が立っている場合、これを根から掘り出すには非常に困難で、樹木の処分も含めて専門業者に依頼するしかないでしょう。

また、昔は庭園のイメージを出すために樹木のほかに、大きな石を置いていた時もあります。

この石も人が持ち上げられるような石でない場合、業者に依頼して処分してもらう必要があります。

隣地との境界がはっきりしていない

全ての土地には、見えない境界線がありますが、築年数の古い建物が建っているような土地の場合、この境界線が不明確の事が多いです。

境界線があいまいな土地は売却後にトラブルになる可能性がありますので、買い手側からすると、手を出したくない土地と言えるでしょう。

この境界線を明確にしておくことが売主の義務であり、売却後のトラブルを避けるための最良の方法です。

しかし、境界線を明確にするには土地家屋調査士や測量士などに土地の測量を依頼しなければなりません。

これには大きな手間と費用が掛かります。

上下水道管の口径が小さい

上下水道は、何人で使用するのかによって水道管の口径を決定し、道路から敷地に引き込む必要があります。

ですが、古家付きの土地を購入する人がどんな家族構成なのかはわかりません。

もし、二世帯などの場合、水量を多く必要とする家庭なら、太い水道管に交換する必要があります。

仮にその家庭に対しての水道管の口径が十分だったとしても、古家では水道管が劣化している場合がありますので交換する必要があります。

埋設物に問題がある

下水管が整備される前は、浄化槽を使って下水を処理していた家が多くありました。

その後、下水管の整備により、浄化槽は撤去することになりましたが、衛生処理をした後で、地中に埋めたままになっている浄化槽も多くあります。

この廃浄化槽が埋められていることを、売主も買主も知らずに売却してしまい、売却後に買主が発見したとすれば、土地の瑕疵に該当してしまい撤去費用が必要になります。

この費用は基本的に売主の負担になりますので、こうした埋設物の存在を事前に確認しておくことをお勧めします。

また、古家付きの土地の場合は、もしかすると廃浄化槽だけではなく、瓦礫などの廃棄物が地中に埋められている可能性もあります。

現在のように廃棄物のルールなどが定められていない為、自分の土地に何を埋めようが自分の勝手だと考える所有者も多かったようです。

まとめ

築年数の経過している中古住宅は更地にして売りに出す方が買い手は早く付くことが多く、まだまだ築の浅い建物が残っている場合は中古住宅として売りに出す方が良いでしょう。

建物が残っていても買主が好きなようにリフォームをすれば、解体する費用や建て替える費用を考えると、かなり安く抑えることができますので焦って取り壊す必要もないでしょう。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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