空き家の売却は譲渡所得の特別控除を受けられる




空き家の譲渡所得による特別控除とは

相続委開始前において居住用に供されていた家屋で一定のもの「(被相続人か居住用家屋)又は、その相続開始前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等」を、相続により取得した者が、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡した場合、その譲渡に係る所得税の譲渡所得の金額について居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除の適用が認められます。

難しい言葉で長々と記載されていますが要するに、居住用の不動産を相続し、それを売却した場合の所得に対して3,000万円までは税金がかかりませんということです。

もし例えば2,000万円で購入した物件が5,000万円以上で売却できた場合は、この3,000万円の特別控除は適用することはできません。

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創始の趣旨

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」は平成26年11月に国会で成立した「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置の一環として創設されました。

空家の最大の要因である相続に由来する古い空家及びその敷地の有効活用(使える空き家は利用し、使えない空き家は除去して敷地を売却する)を、税制上の優遇措置をもう得ることによって促進することが目的とされています。

被相続人居住用家屋の意義

次にあげる1~3すべての要件を満たす家屋(被相続人居住用家屋)に限り「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用対象となります。

  1. 相続開始前において被相続人の居住の用に供していた家屋である事
  2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋(マンションなどの区分所有建築物は除く)であること
  3. 相続開始前において被相続人以外に居住をしていたものがいなかった(つまり被相続人のみが居住していた)ものである事

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用を受ける譲渡の範囲

特別控除を受ける場合の譲渡の範囲とは以下に掲げる譲渡を言います。

  1. 次にあげる要件をすべて満たす被相続人居住用家屋の譲渡又は被相続人居住用家屋とともにする、その敷地のように供されている土地等の譲渡
  2. その相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸し付けの用又は居住の用に供されたことがないこと
  3. その譲渡の時において、地震に対する安全性に係る規定又はこれに準ずる基準に適合するものである事。
  4. 次のイに掲げる要件をすべて満たす被相続人居住用家屋の除去をした後における、その敷地の用に供されていた土地等(ロに掲げる要件を満たすものに限る)の譲渡
  5. その相続の時からその除去の時まで事業の用、貸し付け又は居住の用に供されていたことがないこと。
  6. その相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸し付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと

上記の1又は2の譲渡は以下の1及び2の要件を満たすものに限る

  1. 被相続人居住用家屋又はその相続開始直前において被相続人居住用家屋に敷地の用に供されていた土地等に係る相続の時から、その相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する12月31日までの期間の譲渡である事
  2. その譲渡の対価の額が1億円以下であること

適用を受けるための要件等

申告要件

この特例は地方公共団体の長等による、被相続人居住用家屋及びその被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等が⑴または⑵の要件を満たすことに確認をした旨を称する書類、その他の書類の添付がある場合に限り、譲渡した個人の確定申告書と合わせて提出することで適用されます。

適用除外

この特例は、その譲渡の対価の額とその相続の時から、その譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに間に、その相続に係る相続人が行った被相続人居住用家屋といったとしてその被相続人の居住の用に供されていた家屋又は土地等の譲渡の対価の額との合計額が1億円を超える場合には適用されません。

このため、被相続人居住用家屋及びその敷地の譲渡対価が1億円超となる場合は、その不動産を分割譲渡することによる、この特例の適用は認められないことになります。

選択適用等

この特例は相続財産に係る譲渡所得の課税の特例(相続税の取得費加算特例)との選択で適用を受けることができる。

[注意点]

従来の居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除は、個人が所有する自己の居住用財産を譲渡した場合に限り、適用が認められていましたが、「空き家に係る所得税の譲渡所得の特別控除の特例」は、事故が居住していない家屋でも「被相続人居住用家屋」に該当する家屋、またはその敷地の譲渡についても一定の要件に該当するものは特例として特別控除が受けられるようになった。

この特例は相続に由来する古い空家及びその敷地の有効活用の促進を目的として創設されたことから、適用対象となる「被相続人居住用家屋」は昭和56年5月31日以前に旧耐震基準の下で建築された家屋である事が要件とされております。

相続した空き家の譲渡所得の特別控除とは

上記でいくつかの条件を満たすことで空き家の売却であっても3,000万円の特別控除が適用できると説明してきました。

この特例を使えば最大で609万4500円の減税ができることになります。

平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売却という期間限定で、国はこの間に空き家の増加問題を何とかしたいと考えているようです。

空き家対策:空き家を売却して譲渡所得の特別控除を受ける

突然実家から相続によって空き家を取得した場合、使用しないので売却を考える人も少なくないでしょう。

空家を売却するにあたり、税金のことは事前に理解しておきたいポイントではないでしょうか。

通常なら空き家を売却すると譲渡所得税が課税されますが、2016年の税制改正で新しく紹介された特別控除が3,000万円特別控除です。

これが適用できれば譲渡所得から3,000万円が特別控除されます。

空き家の処分:空き家の売却と税金 譲渡所得について

空家だけに限らず、不動産を売却すると所得税が発生します。

これを譲渡所得といい、譲渡所得の対象となるのは、土地や建物などの不動産はもちろん、株式やゴルフの会員権等も含まれており、これらを売却して得た利益から経費(売却した建物を取得するための費用や売却のための不動産会社への仲介手数料など)を引いた金額が譲渡所得となります。

この譲渡所得に税率をかけたものが支払うべき税金、つまり譲渡所得税となります。

譲渡所得 =空き家を売却して得た利益-経費
譲渡所得税=譲渡所得×所得税率

譲渡所得税の税率には空き家の所有期間が5年以下か5年超える場合と2パターンあります。

短期譲渡所得税:所有期間が5年以下の場合
所得税30% 住民税9%
長期譲渡所得税:所有期間が5年以上の場合
所得税15% 住民税5%

これに加えて2013年から2037年までは、復興特別所得税2.1%が所得税と合わせて課税されます。

空家の所有期間の起源となるのは、被相続人が取得した日となるため、通常所有期間が5年を超える場合がほとんどです。

その為、以下に挙げる計算式は長期譲渡所得の場合を例に挙げて説明していきます。

例:30年前に購入した土地と建物の売却額が1億4500万円で、売却にかかった費用が1億500万円とすると計算式は以下の通りです。

譲渡所得=1億4500万円-1億500万円=4000万円

[譲渡所得4000万円にかかる税金の計算式]
  • 所得税:4000万円×15%=600万円
  • 復興特別所得税:600万円×2.1%=12万6000円
  • 住民税:4000万円×5%=200万円

合計:812万6000円

この計算式でいくと税額は812万6000円とかなりの高額な税金となり、かなり大きな負担になります。

しかし、年々深刻化する空き家問題の解消のために、2016年度の税制改正によって条件を満たせば空き家の売却時の譲渡所得税から3000万円の特別控除ができるようになりました。

ではこれに上記の例を当てはめて計算してみます。

譲渡所得=1億4500万円-1億500万円-3000万円=1000万円

[譲渡所得1000万円にかかる税金の計算式]

所得税:1000万円×15%=150万円

復興特別所得税:150万円×2.1%=3万1500円

住民税:1000万円×5%=50万円

合計:203万1500円

3000万円の特別控除を使えば税額は203万1500円となり、特別控除を使用しない場合と比較すると約600万円もの減額をすることができます。

空き家の処分:空き家の売却に特別控除が適用されるには1

空家を売却したからといってすべての取引にこの特別控除が受けられるわけではありません。
3000万円の特別控除を受けるためにはいくつかの条件があります。

すでに説明済みですが、ここではわかりやすいように簡単に説明していきます。

  • 被相続人が一人暮らしだったため相続により空き家になった
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋である事
  • 売却が決定するまでに空き家である事(誰かが住んでいたり貸し付けなどをしていない)
  • 売却額が1億円以下である事
  • 売却の際の家屋は現耐震基準に適用するものとする

現在の耐震基準に適合していない場合、耐震リフォームをして売却するか、建物を取壊して更地にした後に譲渡する必要がありますが、特例の適用を受けるために費用をかけて工事を行うか、適用を受けずに売却するかは十分に検討する余地があるといえるでしょう。

空き家の処分:空き家の売却に特別控除が適用されるには2

3000万円の特別控除を受けるためには、期間の条件も満たしている必要があります。
期間の条件とは以下に挙げる2つが設定されております。

1.相続した日から3年後の12月31日までの売却である事。

例えば平成26年9月に相続をしたのなら、平成29年の12月31日までに売却する必要があります

2.2019年12月31日までに売却することです。

3000万円の特別控除が受けられれば、大きな税金の軽減になることがわかりました。
もし、今空き家の売却を検討中なら期間内に売却することがおすすめです。

空き家の譲渡益で3,000万円特別控除を受けるためのポイント

3000万円特別控除を受けるためのポイントをご紹介します。

今は住んでいない空き家は対象になるのか?

現在は誰も住まなくなった空き家の売却は3000万円の特別控除が受けられるのでしょうか。

「居住用財産の特別控除」については「住む目的で所有している」ことが条件となっています。空家となってしまった家は現在誰も住んでいないということです。

住まなくなってから3年が目安

誰も住まなくなっていても、3年を経過した日に属する年の12月31日までに譲渡することができれば3000万円の特別控除が受けられます。

逆に言えば3年を超えてしまうと居住用財産として認められない為、特別控除を受けることができません。

空家となってしまった家の譲渡益について3000万円の特別控除を受ける場合はこの点に注意しなければなりません。

居住用財産とは

これまでにさんざん居住用財産と言ってきましたが、そもそも居住用財産とはどのようなものが居住用財産になるのでしょうか。

居住用財産を詳しく説明すると「自分で住む目的で所有している住宅」ということです。

そして、「生きていくための住まい(居住用財産)」と「投機・投資による住宅(投資不動産)」とに分けることができます。

この大きな2つの区切りに基づいて税制も違った制度が設けられております。

居住用財産に対しては「税負担の軽減」の特例が用意されており、生きていくために必要な衣食住の一つ「住」に対しての税負担を軽減していくことで、国は安心した人生設計を立てやすくなるように考慮されております。

ちなみに居住用財産の税負担の軽減の特例は『3000万円の特別控除』『軽減税率の特例』『買い替えの特例』があります。

3000万円特別控除の居住用財産税負担特例のあらまし

居住用財産を売却する前に必要な知識も覚えておきましょう。

基本的には分離課税

土地や建物を売却した場合、その利益は譲渡所得となり、これは課税の対象になります。

この所得は事業所得や給与所得などの所得を分離して計算して、確定申告することが決められております。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は『土地や建物を売った金額-取得費、譲渡費用-特別控除』として計算し算出します。

これに税率を掛けていきます。

この時不動産の所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つの税率に分けて税金を計算します。

  • 長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの
  • 短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの

税率の違い

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、長期の方が税率が安くなります

次で詳しく解説していきます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の計算式

長期譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

税額=課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)

例えば課税長期譲渡所得金額が500万円だった場合

  • 所得税:500万円×15%=75万円
  • 復興特別所得税:75万円×2.1%=1万5750円
  • 住民税:500万円×5%=25万円

課税短期譲渡所得の場合の計算式は以下の通りです。
例えば課税短期譲渡所得金額が500万円だった場合

  • 所得税:500万円×30%=150万円
  • 復興特別所得税:150万円×2.1%=3万1500円
  • 住民税:500万円×9%=45万円
譲渡所得500万円の場合 長期譲渡所得 短期譲渡所得
所得税 75万円 150万円
復興特別所得税 1万5750円 3万1500円
住民税 25万円 45万円
合計 101万5750円 198万1500円

土地や建物を所有する期間が5年以下と5年を超える場合では所得税は短期の方が上記の倍の税率が課せられています。

しかも税率も変わってきます。

これをみると、短期で売ってしまうと税金でかなり大きな金額を支払う必要がありますので、もし延ばせるのなら所有期間が5年を超えるまで待ってから売却する夫雄が得策と言えるでしょう。

しかし、固定資産税の税額とのすり合わせをしてみて、どちらがお得なのかを比較してみる必要があります。

居住用財産の場合は固定資産税が安いので5年を超えて所有している方が税金はお得になるでしょう。

家の売却で損をしない方法

税金対策も必要ですが、そもそも家を売るときに売却額で損をしているケースがおおくあります。

今家を売却しようと検討している人が損をしない為にも絶対にやっておいてほしいことがありますので参考にしてみてください。

家を売却する場合はネットの一括査定が便利

家を売却する場合、個人でできるぐらい簡単なものではない為、不動産のプロである業者に物件を預けて適正な価格で売買をしてもらうのが好ましいです。

一般の方が不動産を売買するのはほとんどの人が一生のうちに1度もしくは2度ぐらいしかないのではないでしょうか。

その為、個人で売却するにはあまりにもリスクが多く、時間もかかります。

そんな時はネットなどで不動産の査定を無料でしてくれるサイトを活用して、簡単に査定額を出してもらいましょう。

その後何社かに絞って実際に家まで来てもらい詳しい査定額を算出してもらいましょう。

空き家を高く売るための良心的不動産会社の選び方(不動産一括査定サイト一覧比較付)
あなたの(空き家)不動産の最高額売価を即座に知る方法が1つだけあります。 空き家不動産に限らず、土地、一戸建て、マンションなどの不動産...

その際、担当になる営業マンとしっかりと話し合いをして、どこが一番信頼できる不動産会社なのかを見極める必要があります。

不動産会社にも得意なエリアや不得意なエリア、経験の浅い営業マンやベテラン営業マン等、不動産会社、担当者などで物件が早期もしくは高値で売却できるかどうかが決まります。

不動産一括査定サイトでは、大手の不動産会社から町の不動産会社までインターネット上で簡単に依頼することができますので、これを利用し信頼できる不動産会社を見つけるようにしましょう。

不動産一括サイトでは複数の不動産会社に一括で査定依頼を掛けることができるので、査定額の比較が簡単に行えます。

複数社にまとめて査定をしてもらうことで自分の家が今どれぐらいの価値があるのか、相場を知ることができます。

複数社の査定額を比較してみると600万円もの差が出ることもありますので、必ず複数社に依頼をすることをお勧めします。

まとめ

これまで3000万円特別控除の説明をしてきましたが、ご理解頂けたでしょうか。

国税庁のホームページにも詳しく掲載されておりますので、確認をしてわからないことは不動産会社に相談してみると良いでしょう。

使い予定のない不動産はついつい放置してしまいがちですが、空き家を放置していると使わない家に固定資産税だけを支払い続けることになるゆえに、災害対策や町の景観を損なう恐れがありますので早期に売却することをお勧めします。

また、譲渡所得にかかる税金の特別控除を受けるための条件に、期限付きのものもありますので、空き家は放置せずに早期で売却することをお勧めします。

空家の維持管理は費用も掛かることから、普段から家族とも話し合いをしてもし空き家になった場合の対策を立てておくことも良いでしょう。

その為には税理士などの専門家の意見も聞いておくのも良いでしょう。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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