空き家の築年数と売却査定相場の関係




空き家の査定額は築年数に比較して安くなる

不動産以外でも新品で購入したものを何年か経ってから売却しようとすれば、価値が下がっており、値段がつけられないなんていうことも良くありますよね?

不動産も同じで、新築で購入したが何年かのちに売却しようと思えば、不動産の価値が下がってしまい新築当時の値段からかけ離れた売却額になったという経験をした人も多いのではないでしょうか?

良く耳にするのが築10年を境に建物に価値がマイナスになっていくということです。

築10年を超えると評価がマイナスになる

日本の木造住宅の耐用年数は30年程度と言われておりますが、30年に満たなくても築年数が経つごとに建物の評価は下がり売却額も下がっていきます。

家の評価は新築で購入した年は+13.5と評価され、それから10年までは-1.5ずつ下げられていき、築10年では建物の評価は0となります。

つまり築10年で建物の価値はないものと判断されます。

11年以降から15年までで-1.5ずつ下がり、16年以降から20年までは-2.0ずつ、更に築21年以降で-2.5ずつ価値は下がっていくものとされます。

築年数 1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年
ポイント +13.5 +12.0 +10.5 +9.0 +7.5 +6.0 +4.5 +3.0 +1.5 0
築年数 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年
ポイント -1.5 -3.0 -4.5 -6.0 -7.5 -9.5 -11.5 -13.5 -15.5 -17.5
築年数 21年
ポイント -20.0

築年数が古い物件は売れない?

では実際の不動産取引で10年以上の建物が取引されていないかというとそうではなく、築20年や30年経っている不動産も当たり前のように売られています。

あまりにもボロボロで痛みもひどいような物件なら築10年でも売り物にならない可能性もありますが、不動産会社の営業マンも家を売るのが仕事なので、それなりの価値を見出した査定額を提示してきます。

しかし、不動産営業マンが査定した金額で売れるのかどうかはケースバイケースでありますが、築10年を超えたからといって売れなくなるわけではありませんので悲観する必要ありません。

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もちろん築10年以内に売り出せば、より高く売ることができるのは確実です。

離婚が原因で家を売却する場合は、計画通りに売却するのは非常に難しいですが、子供の独立などで住み替えをする場合などは、将来を見据えて計画を立てられます。」

築年数がギリギリ10年を迎えるかどうかという場合は、売却時期を少し早めてみてもいいかもしれませんね。

需要のある中古物件は10年以下の物件?

不動産の購入を検討されている人は、インターネットなどの不動産情報サイトなどで物件を探すことが多いです。

購入希望者はこのサイトを使って何を調べているのかというと、価格はもちろんの事駅からの距離や、間取りといった項目にチェックを入れていき希望物件を探しています。

その中に築年数という項目もあり、その項目には『新築』『築3年以内』『築5年以内』『築10年以内』『築15年以内』・・・・と条件を選択して希望する築年数以内の物件を探すことができます。

不動産会社の営業マンが言うには、わざわざ築20年から30年の物件を探す人はほとんどいないそうです。

自分でリフォームを検討している人なら築年数の経っている物件を購入して自分の好きなようにリフォームするために、購入する人もいますが。

こうした不動産情報サイトの検索需要を調べてみると、大半の人が築10年以内の項目にチェックを入れて検索しているそうです。

このことから築10年で売るのと、築11年で売る場合では検索に引っかかるか引っかからないかにもよって購入希望者の目に触れる機会が違います。

ということは築10年以内で売却に出す方が、より多くの購入希望者の目に触れるため、早期売却ができる可能性が高くなります。

もし調整ができる場合は築年数と査定額、需要の関係も考えたうえで売り出し時期を決めるのがおすすめです。

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マンションの査定額は築年数でどれぐらい変わる?

マンションの査定額を決めるうえで、周辺の条件がよく似たマンションの取引事例を参考に価格を決める取引事例比較法という市場性を重視した方法で査定額を決めることがほとんどです。

査定価格は公益財団法人不動産流通近代センターの価格査定マニュアルによって決められた評価方法に基づき、築年数による評価基準が決まっています。

また、専有面積や日当たり眺望、立地条件など様々な要素を考慮して査定額を決定します。

この決定した査定額や不動産市場の相場情報を参考にして、売主は実際の販売価格を設定し買主を募集します。

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中古物件の査定額は築年数で8割決まる

長年住み続けた不動産の売却を検討し、不動産会社に査定依頼をしたが「提示された査定金額に納得がいかない」と頭を抱えている人も多いのではないでしょうか。

長年住んだ家なので愛着が湧いて自分では贔屓目にみてしまうものですが、不動産業者もプロなので現在の相場や周辺物件の売却価格などから適正な価格を提示する必要があります。

すべての不動産会社に共通するものではありませんが、基本的には一緒ですので各社の強みや方針によって価格に差が生まれます。

しかし、各不動産会社が査定額を算出する中で築年数は大きく、築年数によっておおよその査定額が決まるといっても過言ではありません。

中古物件を購入しようと検討中の人はできるだけ築年数の浅い物件できれいな物件を求めています。

その為、購入希望者が価格よりも先に築年数を見る人が非常に多いです。

公的価格を調べる

中古物件を売り出す場合、不動産会社はまず取引事例から査定額を割り出しますが、その査定額が適正かどうかを調べるために、公的価格を確認することがあります。

公的価格とは地価公示価格、路線価、固定資産税評価額など不動産鑑定士が鑑定をした公的な不動産価格の事です。

査定をする場合に通常用いられるのは「路線価」です。

毎年7月1日になると新しい路線価が公表され、土地の最低価格として考えられています。

この路線価がわかれば参考価格として路線価を記載し、2割増しなどをして売り出し価格のベースを計算します。

例えば路線価で坪単価が10万円の土地だった場合、売り出し価格は坪12万円とするといった具合です。

割り増しをする率は、物件の周辺環境にもより大きく変化します。

例えば駅が近ければプラスに働きますし、物件の間口が狭ければマイナスにといった感じです。

こうした裁量は不動産営業マンの経験や勘によるところが大きいです。

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建物の価格を割り出す

中古住宅の査定では土地とは別に「建物の価格」を出す必要があります。
ではこの建物の価格はどうやって出されているのでしょうか。

基本的には「当初価格と築年数」のみが考慮され、もし途中でリフォームなどが実施されているとリフォーム費用が上乗せされます。

当初価格とは、新築時の価格で、建物請負契約書に4000万円と記載があれば4000万円が当初価格です。

築年数は新築当時から現在までで何年経っているかということです。
法定耐用年数を使って」、経年劣化などを簡易的に考慮し計算されます。

木造住宅であれば27年~35年、鉄筋コンクリート造りなら50年として計算されます。

例えば当初金額が3500万円で築10年の木造住宅だった場合の計算方法は以下のようになります。

  • 3500万円×(35年-10年)÷35年=2500万円

路線価を基準にした土地の価格と今回計算した建物価格を足して全体の価格を割り出していきます。

この後にも実勢価格を勘案するのですが、この段階で査定額の8割は決定しています。

不動産の査定では法定耐用年数を使うのが一般的ですが、法定耐用年数は減価償却のための指標でしかありません。

仮に腕の良い職人が建てた家と、腕の悪い職人が建てた家では傷むスピードは違います。

また、入居後の手入れの仕方にもよって変わります。

住宅ローンを組むために銀行が法定耐用年数を採用したことから今では一般的に法定耐用年数が使われております。

とはいえ、これが日本の中古住宅市場に常識として認められてしまった事実は変えられませんので、この現状を受け入れるしかありません。

不動産会社によって価格に差がある

複数の不動産会社に査定を依頼すると、査定額にバラつきがあるのがわかるかと思います。

高い査定額を提示する業者も、安い査定額を提示してくる業者もいて一体どれが本当の査定額なのかわからないといった経験をしたことがある人も多いのではないでしょうか。

これらの差は「市場の見方」によるところが大きいです。

依頼を受けた物件についてすでに買い手のめどがついている場合や、不動産会社にとって特異な地域の物件だった場合は多少査定額を高く提示することができます。

反対にあまり当てがなかったり、不得意な地域だった場合は、安い査定額を提示せざるを得ません。

売り主としてはできるだけ高く売りたいと思うのは当たり前のことなので、高い査定額を提示してくれた不動産会社に依頼をしたくなるでしょうが、ここで一つ注意が必要です。

「査定額≠売れる金額」ということです。

高い査定額で販売した結果、相場からかけ離れていて購入希望者の目に留まらないなんてことにもなりかねません。

物件を預かりたいからといってわざと高い査定額を提示してくる不動産会社もありますので、もしこんな不動産会社に物件を預けてしまえば、売れるものも売れません。

こうした業者には提示された査定額の根拠を詳しく聞くことが重要です。

もし説明があいまいだったり、はぐらかしてくるような業者だった場合は信用しない方がよいでしょう。

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戸建ての築年数は売却価格にどこまで影響する?

戸建ての住宅を売却する場合、どれだけ立派な住宅であっても築年数によって価値が低下するのは言うまでもありません。

では古い戸建て住宅を売却するにはどのようにすればよいのでしょうか。

単に土地だけの場合は周辺環境の影響で多少の上下はするものの、よほど大きなことがない限り、年数が経過しても売却価格は大きく変わることはありません。

しかし、この土地に建物が建っていた場合は土地と家を合わせた価値で価格を計算しなければなりません。

当然土地と建物と言ことで土地よりも高く売れることを想像している人も多いですが、それはあくまでも建物が新しい場合です。

建物は土地と違い年々傷んでいくものです。

建物の種類にもよりますが、新築から20年ぐらいまでは売却額に建物の価値をプラスされたとしても、築30年程度では建物の価値はなくなると思っておいた方がよいでしょう。

つまり、築30年以上経過しているような建物がある場合、建物はおまけでしかなくなり、更に年数の経過している建物の場合、反対に査定額を下げる原因にもなります。

こうした物件は取壊しを前提に売却する場合があるため、買主を見つけるのが困難になります。

築年数が古い戸建てを売却する方法

上記でも述べたように、築年数がかなり経過している建物が建っている土地を、売却するにはとても困難だといえます。

まっさらな土地と取壊しが必要な土地では、どちらの方が需要があるかお分かりいただけるかと思います。

一般的にはリフォームを行って買い手を見つけるという方法がありますが、これにはリフォーム代がかかりますし、もし売れなければリフォーム費用が無駄になってしまいます。

また、築年数の古い物件を購入する人は自らがリフォームすることを前提としている人が多く、売主の趣味や好みでリフォームするよりは、買主の好きなようにリフォームしてもらう方が売れやすいです。

次に建物を取壊して売却する方法ですが、取り壊し費用がかなり高額になったり、土地のまま放置すると高額な固定資産税(建物が建っている時に比べ6倍増し)を支払わなければなりませんので、早急に手放す必要があります。

ですが、古くても良いから安い物件を探している人は、少なからず存在します。

わざわざリスクを背負ってリフォームや取壊しをするよりは、少し価格を下げてでも建物付きで売ってしまう方が賢い手段といえます。

築年数が古い戸建てを売却する際の注意点

築年数が経っている戸建てを売却する場合、売主にとって不利になるような事も包み隠さず、購入希望者に話しておくべきです。

不動産は売却した後も売り主には瑕疵担保責任というものがあり、売却後でも建物に瑕疵があった場合、売主は買主に対して契約解除や損害賠償などの責任を取らなければなりません。

例を挙げると売却後の雨漏りが見つかったり、シロアリによる被害などがあった場合、売買の段階で正直に話していた方が後々のトラブルになることも少なくなます。

問題点は包み隠さず正直に話しておくようにしましょう。

次に隣地との境界線の確認です。

築数十年経過している物件では、土地や建物の図面が紛失してしまっていたりすると、どこまでが売却予定の土地なのかが不明瞭な点も多いようです。

売却後のトラブルを避けるためにも、土地の境界線は明確にしておきましょう。
最後に建物を取り壊すと同じ家が建てられない可能性もある事を伝えておきましょう。

現在の法律と昔の法律では改正がなされているため、場所によっては道路に面していない土地では新たに建物が建てられなかったり、容積率と建蔽率の制限により大きな家が建てられない可能性があります。

既存の家は問題ではないが、一度取り壊してしまうと、今の法律が適用されない為に同じ規模の建物が建てられないといったトラブルもありますので、取り壊す前にその点をしっかりと確認しておきましょう。

上記のように築年数が経過している不動産は価値の低下が著しいため、売りにくくなるという現状です。

その為、リフォームやDIYブームなどもあり、あえて古い家を探している人も少なくありません。

査定金額における築年数の重要性

不動産の売却額の決定は不動産会社からの査定によって提示されることが多いものです。
しかし、査定額の算出においても築年数は重要な要素になります。

国によって定められている耐用年数は木造住宅で22年、鉄筋コンクリートマンションで47年となっています。

その為、建物の価値という観点では築25年を経過した戸建ては価値がゼロと評価されてしまいます。

もちろん耐用年数を過ぎたからといってすぐに住めなくなるわけではありませんので、実際には価値はまだあるわけですが、査定額には反映されにくくなります。

不動産の査定には建物の状態や、駅からの距離、人気エリアであるか否か、物件の間取りや広さなどの様々な要素を総合的に判断し、査定額を算出します。

その中でも築年数は建物の状態や人気度と異なり、誰でも確認できる客観的なデータになるので、査定において非常に重要な情報になります。

築年数と査定額(資産価値)の関連性

不動産の資産価値を最大限に活かした売却をするにはいつ売却するのが良いのでしょうか。

国土交通省がまとめた「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、木造住宅の資産価値は、築15年ほどまでは下落率が比較的大きく、築10年で半分ほどの価値に下がってしまいます。

築15年を過ぎたあたりから段々と緩やかになり、築20年以上でほぼ横ばいになります。

一方マンションの場合は、購入後1年で価値が急落するものの、資産価値が減少するスピードは、木造住宅に比べれば緩やかで、築10年で7割から8割程度の価値を維持しております。

しかし、築25年が経過する頃には、価値は半分になる傾向があります。

築年数による中古マンションの売却額の比較

大まかな傾向を掴んだところで、実際の中古マンションの売却額を参考に築年数と売却額の変化を追ってみましょう。

築年数が5年以内の築浅物件が売却された製薬金額を100とした場合に、それから築年数が経過するとどのように資産価値が減少するのか、東日本不動産流通機構が算出した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場2016年」のデータを参考に計算してみます。

築年数 ㎡単価 変化割合 価格 面積
0~5年 74.37万円 100% 4,895万円 65.81㎡
6~10年 61.17万円 82.2% 4,243万円 69.37㎡
11~15年 56.46万円 75.9% 3,931万円 69.63㎡
16~20年 46.73万円 62.8% 3,159万円 67.61㎡
21~25年 31.55万円 42.4% 1,899万円 60.19㎡
26~30年 29.97万円 40.3% 1,670万円 55.74㎡
31年以上 29.79万円 40.1% 1,678万円 56.33㎡
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まとめ

不動産の売却額はマンションにおいても戸建てにおいても、築年数は売却額に大きく左右されるものです。

しかし、築年数が資産価値に及ぼす影響の大きさは、エリアや物件の種類、室内の状態などによって変化するため、築年数が新しい場合、高額売却ができる可能性が高いものの、築年数が古いからといってまったく価値がないとも限りません。

その為、高い金額で売却を望むのであれば、できるだけ早期に売却する方がいいですが、ある程度人気のあるエリアの物件を売却するのであれば、築年数以外の条件によっては希望に沿った売却が可能なケースがあるといえるでしょう。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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