空き家不動産をすぐ売りたい人のためのクイックレファレンス




家の売却で失敗しないためのクイックチェック

空き家不動産を売りたい人のすべてが「物件の経年劣化」「相続」を売却理由とするわけではありません。

例えば、一生に一度の買い物と言われる不動産ですが、せっかく苦労して手に入れた築浅の不動産であろうとも、転勤や離婚といった理由などで売却をする機会もあるかと思います。

ですが、そう何回も何回も売却する機会は少ないので、実際にどのように家を売ったら良いか、経験がなくては分からない事だらけですよね。

そこで今回は、特に急いで空き家不動産を売却したい人のために、失敗をしないために最低限チェックしたいポイントを「クイックレファレンス」的に一気にまとめてみました。

不動産を売却するときの4つの方法

不動産の売買の取引には当然ながら売主と買主が必要になります。では、その取引相手の買主を具体的にはどのように探していけばよいでしょうか?

不動産売却には4つの基本的方法がありますので、各方法を紹介していきます。

1.『仲介』で買主を探す

ご自身の不動産の販売活動をしてくれる不動産会社と媒介契約を結び、その不動産会社から物件の広告をしてもらい買主を探します。

この方法が一般的で最も多くの人が利用しております。

また、無事に取引が完了すれば、仲介をしてくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。

2.『買取』で買主を探す

買取方法には2種類あって、一つは買取業者に不動産を買い取ってもらう方法と、もう一つは一定期間売れなかった場合は同じ不動産会社に買い取ってもらう場合です。

どちらの買取も売却額は通常の売買よりも下がりますが、確実に売却することが可能です。
また、相手が業者なのですぐにでもお金が手元に入ってくるのもメリットです。

3.『オークション』で買主を探す

通常のオークションとは異なり、不動産のオークションでは間に不動産会社を介在させることで、取引の安全性を確保しております。

また、入札参加者が多ければ落札額も高額になる可能性がありますが、参加者が少ない場合、希望価格に達していなくても、落札されてしまえば売るしかありません。

4.『個人売買』で買主を探す

親族や知人に売却する以外にも、インターネット上の個人とも売買することができます。

ですが、トラブルが発生しやすいので、契約や登記といった手続きは司法書士の先生にお任せすることをお勧めします。

仲介から不動産売却までの流れ

不動産を売却する場合、不動産会社に仲介をお願いして売却する方法が一般的です。

不動産の取引はとても高額になりますので、取引の安全性や少しでも高い売却額を目指すのであれば、プロの不動産会社に仲介を頼むことをお勧めします。

個人でも取引はできますが、個人間売買の場合、契約書の作成や重要事項説明書の作成、細かな打ち合わせなど、しなければいけないことが山積みでまた、複雑なのでよほど不動産の事に詳しい人でない限り個人での取引は難しいです。

不動産会社に仲介をお願いした場合、以下のような手順で取引を進めます。

  • 不動産会社に物件の査定依頼・査定額の決定
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 売却額の決定
  • 購入希望者の問い合わせ対応や内覧対応
  • 購入希望者との価格交渉
  • 購入希望者と売買契約締結
  • 不動産の決済と登記
  • 不動産の引渡し

自分から連絡するか、不動産会社からの連絡を待つか

不動産会社に仲介をお願いして物件を売却する場合、まず依頼する不動産会社を探さなければなりません。

投資用のマンションなどを日常的に扱っている人や、賃貸経営をしている人以外には不動産会社と付き合うこともないので、どこの不動産会社を選べば良いか迷うはずです。

まずは不動産会社担当者に直接相談をしなければなりませんが、相談する方法には2通りあり、一つは不動産会社に直接問い合わせる方法と、もう一つはインターネットなどの不動産一括サイト等の査定サービスを利用して、不動産会社の方から連絡があるのを待つ方法です。

ご自身の都合に合わせてどちらの相談方法が良いか決めていきましょう。

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媒介契約には3種類ある

物件を預ける不動産会社が決まれば、次にその不動産会社との『媒介契約』を結ぶ必要があります。

『媒介契約』には3種類あり、それぞれに色々な制限や特徴が異なりますので、以下に簡単に説明をしておきます。

媒介契約の種類 特徴 複数社契約 自己発見
専属専任媒介契約 不動産会社を通さず売買契約をすることができない。不動産流通サイト『レインズ』に登録義務があり、媒介契約を締結してから5営業日以内に登録する必要がある。1週間に1度売主に対しての報告義務有り。 できない できない
専任媒介契約 不動産会社を通さずに売買契約はできるが、複数社との媒介契約はできない。不動産流通サイト『レインズ』に登録義務があり、媒介契約を締結してから7営業日以内に登録する必要がある。2週間に1度売主に対して報告義務有り。 できない できる
一般媒介契約 複数社との媒介契約を結ぶことができる自由度の高い契約。不動産流通サイト『レインズ』に登録する義務なし。また、売主に対しても報告義務はない。 できる できる

3つの媒介契約のうち不動産会社の義務が厳しい順は『専属専任媒介契約』、次に『専任媒介契約』、最後に『一般媒介契約』となります。

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不動産売却の鍵となるのが「担当となる不動産会社」の質

ご自身の不動産が少しでも高値で売れるかどうかは、預けている不動産会社の腕と質次第となりますが、さらに言うと、担当してくれる営業マンの腕にかかっているといっても過言ではありません。

どのようにあなたの物件を宣伝して、どれぐらいのお金をかけて広告してくれるのか、またあなたの物件にどれぐらいの時間をかけてくれるのかなど、必死で頑張ってくれる営業マンもいれば、面倒くさいからと言って仕事に手を抜く営業マンもいます。

よって、不動産会社選びは最初のポイントになります。

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物件相場

不動産は二つとして同じものは存在せず、形状や場所等が異なるため特に定価が決められているわけではありません(一物五価」といいます)。

買主と売主が不動産価格に納得がいけば取引成立となります。

そう考えると相場はないように思えますが、周辺には似たような条件の物件が有り、同程度の価値なら同程度の価格を設定し、相場が形成されて他の売買でもこの相場が参考にされます。

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誰にでもできる不動産相場の調べ方は以下の方法が使われます。

不動産相場の調べ方1:過去の取引事例から相場を調べる

不動産流通サイト『レインズ』には、過去の取引事例も掲載されていますので、周辺物件の似たような物件がいくらで取引されたか、また売り出しから契約に至るまでの期間、売り出しから契約までに値引きがあったのかなどを調べます。

これらを調べて販売価格の設定と価格交渉があった場合などに対応できる交渉幅を決めていきます。

不動産相場の調べ方2一括査定サイトで相場を知る

インターネットなどの不動産一括査定サイトなどで、複数社の不動産会社に査定依頼を頼んで相場を知る方法です。

1社だけに査定を依頼するより、複数社に依頼をかけて同時に査定額を算出してもらいましょう。複数社に見てもらうことで価格の信憑性が高くなります。

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不動産相場の調べ方3現在売りに出ている物件を確認する

インターネットの物件情報サイトなどでご自身の物件の周辺の類似物件の価格を参考にする方法。

マンションなら同じマンションで売りに出されている部屋の価格を参考に、一戸建てなら築年数や広さ等が似ている物件の価格を参考にするようにします。

査定価格と相場の違い

仲介での売却の場合、不動産会社に査定額を出してもらいますが、この査定額は不動産会社によって同じ査定額ではありません。

物件を預かりたいからといってわざと高く査定額を設定する不動産会社もありますし、逆に安く査定する不動産会社もあります。

そもそも査定額とは売れそうな「期待値」であって、確実に売れる価格ではありません。これには不動産会社の能力や意向が反映されますので、査定額を保証するものではありません。

また、不動産の相場は常に変わっていきますし、不動産は徐々に価値が下がっていくものとされるため、いつまでも同じ査定額のまま維持されるとは限りません。

その為、査定額と相場は必ずしも一致しないと理解しておきましょう。

仲介手数料や税金

不動産を売却するにあたって不動産会社に支払う仲介手数料や、税金がかかってきます。

これらの支出は概ね価格が決まっています。

名称 説明
登記費用 住宅ローンの残債が残っている場合、登記上の住所変更が必要な場合にかかる費用(登録免許税+司法書士報酬)
仲介手数料 仲介で売却した場合、不動産会社へ支払う仲介手数料
繰り上げ返済手数料 住宅ローンを一括返済する際の手数料
その他の費用 引越し費用やハウスクリーニング費用
印紙税 売買契約書に貼付する収入印紙
譲渡所得税 売却で利益が出た場合の所得税と住民税

これらの費用で最も大きな費用は、仲介手数料です。

仲介手数料の上限は法定で定められておりますが、売却額が高くなればなるほど仲介手数料の額も高くなります。上限以下なら交渉して減額してもらうことは可能です。

仲介手数料の早見表
売却額 仲介手数料
200万円まで 5%×消費税
200万円超え400万円まで (4%+2万円)×消費税
400万円超え (3%+6万円)×消費税

不動産の価格は景気や人気度などで常に変動しているため、相場も常に変動していると考えなくてはなりません。

不動産売却に必要な書類

不動産を売却する際には多くの書類が必要になってきます。

普段目にすることはないような書類が必要なので、必要書類とその書類の取得方法を説明します。

不動産登記簿謄本

対象不動産の所有者や敷地の所在等が記載された登記記録証明書です。
この書類は対象不動産が所在する管轄の法務局で金銭を支払えば誰でも取得可能な書類です。

登記済権利証

対象不動産の所有者に交付されるもので、所有者の本人確認として使われます。
不動産を取得した際に、前所有者から金銭と引き換えにもらう書類です。

建築確認済証 検査済証

対象不動産が適正な建築物であるかを行政が証明した書類。
物件の所在する管轄の市役所で金銭を支払えば発行してもらえる。

固定資産税の証明書

所有している不動産にかかる、固定資産税納税の通知書又は課税証明書で大丈夫です。
物件の所在している管轄の区役所や市役所で発行可能。

印鑑登録証明書

住民登録をしている役所に登録している印鑑の証明書。
住民登録をしている区役所や市役所に印鑑登録カードを提出すれば入手可能。

不動産売却の際に問題となりやすい案件…売却阻害要因を検討してみる

所有している物件には様々な特徴があり、二つとして同じものはないと言われております。

それぞれの置かれている状況も違いますし、すべてのケースを説明する事は出来ませんが、いくつかの注意点をあげていきますので当てはまるところがないかを確認してみてください。

1.築年数がかなり経っている物件の場合

築年数が経過している物件の場合、リフォームを検討する売主もいますが、これは購入希望者を限定してしまうので積極的におすすめするのが難しいソリューションです。

購入希望者が自らリフォームをする前提で家を探している場合、まずリフォーム済物件は買いません。

購入希望者の好みもあるため、下手に売主が勝手な思い込みに基づいてリフォームしてしまうより、買い手側に任せる方が無難です。

一方、リフォームをして売却する場合は、即入居したいという買い手に限定してしまう反面、物件の印象が良くなり売れやすくなるので、リフォームするかしないかは売主の考え次第です。

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2.住宅ローンの残債が残っている家や築浅の物件の場合

築浅の物件を売却する場合、新築よりもお得感がある為買い手が積極的に動くため、相場から大きく外れていなければ売れやすいと言えるでしょう。

しかし、物件は新築から数年は価値が下がりやすいので、売却をためらってしまうと後悔することもあります。

築25年の物件と築30年の物件に比べ、新築と築5年の物件では同じ5年差でも価値の差は大きくなります。

また、木造住宅の固定資産税の評価方法は、新築の翌年から80%評価まで落ち、5年目には62%から67%までに下がってしまいます
それぐらい新築の価値は下がりやすいのです。

次に住宅ローン残債が残っている場合、売却した金額で住宅ローンが完済できる事が条件になります。

もし、住宅ローンの残債が残ってしまった場合には、自己資金を追加して残債をなくさないと物件は売却できません。

住宅ローンを完済させるために、売却額を引き上げてもそれが相場からかけ離れているようであれば、売れ残ってしまい結果、価格を下げることにもなりかねませんので、住宅ローンが残っている場合、完済の見込みをしっかりと確認しておきましょう。

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3.田舎の物件の場合』

都会の物件に比べて田舎の物件には需要があまりなく売却は大変そうに思いますが、周辺の住人やUターンで戻ってきた人たちには必要な物件です。

また、ゲストハウス用や隣家の住人が土地目的で購入するケースも少なくありません。

問題は物件の価格で、多額のお金を使って建てた家でも購入者がいなければ意味がありませんので、価格面は妥協しなければならないでしょう。

田舎の空き家物件の増加を止めるために『空き家バンク』という購入者を探してくれる制度を促進している自治体も多いです。

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『空き家バンク』とは、空き家を登録することで、購入希望者と売主をマッチングしてくれるサイトで、現在十分に機能しているとは言えない状況ですが、普通に売り出すより購入希望者が見つかる可能性は高いです。

空き家バンクの登録条件にリフォームや解体が条件に補助金を出している自治体もある為、現状のまま売れ残っているのなら、補助金を利用してリフォームや解体を検討してみるのも一つの手です。

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せっかく苦労して手に入れた家を売却に出すのだから、少しでも高く売りたいと思うのは当たり前の事ですが、売主の売却希望額で売れることはほぼありません。

ここでいう「高く」とはなにかですが、ある人は購入した時よりも「高く」売りたいと考えているかもしれません。

物件は購入してからどんどん価値は下がっていくので、土地の価格が急激に高くなっていない限り無理です。

また、購入時点はさておき、とにかく今現在の相場よりも「高く」売りたいと考えている人もいます。

相場より高い売買は買主にとってそんなとりひきになりますので、自分が買主の立場だったら敬遠するはずです。

そうなると相場よりも高く買ってくれる人を気長に待つしかなくなり、下手をすれば長期間売れ残ってしまいます。

長期間売れ残った物件の価値は下がる一方です。

反対に相場よりも安い価格で売却をすればすぐに買い手が見つかりますので、「高く」と「安く」は両立しないことになります。

情報の開示はタイミングを見計うことが大事

不動産の購入を希望している人は、その土地や建物についてできるだけ多くの情報を知りたいという気持ちがあります。

この土地はどういう土地なのだろうか?わからない部分が多すぎてその金額では買えない、もし買ったあとに何か問題があったらどうしよう?など、不安なまま購入する人はまずいないでしょう。

その為、情報の開示はしっかりとしておきましょう。

不動産買主が自分で調べられること

  • 現地での調査
  • 役所でその土地について調べること

売主の協力がなければ分からない事

  • 地盤の強度
  • 液状化のリスク
  • 土壌汚染調査
  • 境界確認

土壌汚染調査や地質調査に対しては、不動産購入者は敏感になる

地質調査とは地盤調査とも言い、その土地の性質を調べることをいい、具体的には以下のような事が挙げられます。

  • 地盤の強度
  • 液状化のリスクの有無
  • 地下水の位置
  • 地質の状況
  • 土壌汚染の有無
  • 頑丈な地盤が地下何mの位置にあるか
  • 地中埋設物の有無

ここまでの情報を買主に提供できると、売却価格を強気で設定できます。

しかし、これらの調査を怠っていると、購入後のリスクを買主に投げることになります。

現在一般的にはこれらの調査は購入後の買主が行うこととされていますが。過去に裁判まで発展し、買主が勝訴したというケースもありますので、地域によってはきちんと地盤調査を済ませた土地でないと受け入れられないところも増えてきています。

土地の歴史

土地の所有者でも直近の土地の利用歴しか知らないという人は少なくありません。

過去にその土地がどのような歴史を持っているかなどを、買主に伝えることができれば値下げの必要がなくなる場合もあります。

私の父は建築士だったのですが、常々「もし土地を買うなら『サンズイ』が地名についていないところを買いなさい」が口癖でした。『サンズイ』が地名についてる土地は、水はけが悪かったり埋立地だったり洪水が起きやすかったりと、それなりの歴史的理由があってサンズイが地名についているからです。

不動産情報の具体的な調べ方

1.閉鎖謄本で調べる

不動産登記簿がコンピュータかされた以前の登記簿は管轄の法務局に保管されていますので、これを用いて調べる。

2.航空写真で調べる

過去の航空写真で土地や周辺にどんな建物があったかを確認する。

3.土地台帳で調べる

市町村役場や法務局で明治19年以前の土地の情報が調べられ、コピーも可能です。

近隣とのトラブルは売却前にできるだけ解決しておく

多くの人が近くに住んでいるため、近隣住民とトラブルが起こる場合もあります。

こうしたトラブルは物件を売却する前に解決しておくようにしましょう。

トラブル例:隣地との境界確定に時間がかかる

境界確定をするには、当事者の承諾が必要になり、現場での立ち会いをして確定を行いますが、隣地の持ち主が一人でも承諾してくれなければ境界の確定はできません。

境界の確定ができなければ売却もできませんし、そもそも分譲して売れない土地を買う人もいないでしょう。

一般的には3~4ヶ月で境界の確定は終わりますが、近隣との問題がある場合は1年以上経っても境界の確定が終わらないということもありえます。

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まとめ – 家、マンションの売却は直前まで気を抜かず、調べられる情報は自分でもマメに調べること

空き家を売るためにしておいたほうが良いことはたくさんありますが、地盤調査やリフォームなどは費用がかかるため、高く売るためとはいえ必要以上に費用が掛かってしまっては意味がありません。

その為、物件を売却するためには如何に費用をかけず高く売るかを考えなければなりません。それぞれにあった売却方法を探していきましょう。

やはりポイントは「決して手を抜かず自分で調べられる情報は自分で調べる」こと。不動産会社の選び方一つでも、マメな人とそうでない人では、売却価格という結果が違って跳ね返ってくることになります。

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空き家隊長

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実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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