空き家不動産をリフォームして高く売るための方法 – 費用、メリット、デメリットまで

空き家不動産を売ろうか迷った時、「少々リフォームをすれば案外高値で売れるのでは?」と誰もが1度は考えたことがあるかと思います。
当然、リフォームに投入した費用以上の利幅を上乗せして空き家不動産を売ることができれば、リフォーム作戦が大成功となるのは言うまでもありません。

また、不動産売却でなくとも、賃貸として空き家活用を考えている方にも同じことが言えるでしょう。リフォームをすることによって、入居率を高め、家賃を高く設定できるならば、是非とも(一時的な)リフォームコストを投入することを前向きに考えるべきです。

リフォームコストを投入するということは、1つのギャンブル(もしくは不動産運営上の重要な経営判断)であるといえますが、リフォームコスト投入可否の基準は「自分が居住者になるとしたら、この空き家物件をどの状態まで綺麗にする必要があるか?」という肌感覚が重要となってきます。

オーナーのあなたですら住みたくない状態の家は、誰も買いませんし、借りません。
所有する空き家不動産にリフォームをした上で売却や賃貸を考えている人は、オーバーコストによる費用倒れを避けつつも、売却もしくは賃貸市場ニーズに見合ったクオリティまで効率的にリフォーム効果を高める方法を研究しておく必要があるでしょう。




適切なリフォームを施せば、どうしようもなかった空き家が「売れる」し「貸せる」ようになる

中古住宅を買いたいと考えている人が、あなたの空き家不動産を見に来たときのことを想像してみてください。

その家が文字通り荒れ放題、毀損し放題の空き家だったら、その見学者は「この物件は購入候補から外そう」と思うはずです。
住宅は人の生活クオリティに密接する買い物の代表格ですから、「この物件は嫌だな」と感覚的に思われてしまうと、価格が安かろうが立地条件等がよかろうが、問答無用で購入を断られてしまう傾向にあります。

特に女性が購買決定権を持っている傾向が強い、ファミリー向け物件である一戸建ての場合は、なおさらそういった顧客の第一印象からくる生理的嫌悪感はご法度です。

もともと新築ではなくて中古住宅を購入しよう(借りよう)と考えている人たちが顧客ターゲット層ですから、ある程度の妥協点はもともと考えた上での商談になるでしょう。
築年数がかさんでいれば、それなりに綺麗にしているだけで「古いと聞いていたけど、思ったより綺麗にしてるんですね」という感想を顧客が持ってくれる可能性があります。

この「(事前情報よりも)思ったより良かったです」という感想を顧客から引き出すレベルにまで持っていくことが、空き家不動産リフォームの肌感覚的な目標値であるといえます。

空き家リフォームの中心作業は「見た目」のブラッシュアップ

空き家不動産をリフォームする最大のメリットは、仲介を頼む不動産会社の担当者や見学に来た人の第一印象を、視覚で瞬間的に訴えることができる点です。

先に説明したように「事前に聞いていたよりも、思ったより良かった」と短時間の内覧時間で顧客に思わせることは大変重要であり、自然、空き家不動産のリフォームは見た目を最重要視したメニューが優先となります。

したがって、誰もの目につきやすい玄関廻り、リビング、トイレやキッチンといった水廻り、窓、壁紙といった部分に毀損箇所が目立つようならば、優先的に修繕リフォームを行っていきます。

更にもう少し経済的に余裕がある場合ならば、内覧者に「買ってもいいかな」と思ってもらえる「売り」となるリフォームメニューをオプションで追加します。

このオプションは中古住宅事情のトレンドやエリア特性、物件特性などを鑑みたうえで決定するのがベターですが、例えば「風呂、キッチン等水廻りを1ランクアップさせる」「畳敷きをフローリングにする」「(地方ならば)庭をつぶして駐車スペースを2台分確保する」とったように、顧客特性によってどこに限られたコストを集中させるかを決定していきます。

売りとなるリフォームポイントに「一点豪華主義」はホテル再生業者もよく行う効果的な方法

基本的な見た目重視リフォームをした後に施す「売りとなるリフォームメニューのオプション」ですが、もう少しわかりやすい言葉でいうならば、不動産会社と内覧者の心をつかむための一点豪華主義リフォームとでも言えるでしょうか。
これは、中古ホテルを買収して再生する企業がやる常套手段です。

中古ホテルの再生に携わる企業は、買い取った中古ホテルのすべてを改築リフォームするのではなく、まずは一番目につきやすいロビーだけを徹底的に豪華に改装します。
そうすることによって、ほんの一瞬で決まるホテル客の第一印象は格段に良くなりますので、居室自体が実はほとんど古いままだとしても、それほど気にならなくなるのです。

また、戸建新築の話ではありますが、格安の建売住宅を如何にも豪華な注文住宅のように見せるためには、ほんの20%程度エクステリア(外構)の予算をアップさせることです。
例えば、外壁、門、アプローチ、玄関ドアといった部分は訪問者が最初に目にする住宅のパーツですから、その部分だけ予定より20%程度多く予算を割り振ると、近隣住宅との比較効果も相まって、つまらない建売住宅が非常に豪華な住宅に見えてしまうのです。

こういったプロが使うこの方法を我々も真似るべきです。

あなたが空き家不動産をリフォームするときも、例えば次のメニューの中からこれぞという一点を選んだ上で、リフォーム会社に発注してみてください。

売りとなる一点豪華主義オプションリフォーム例

  • 外壁補修にお金をかける
  • 風呂場とトイレを最新のユニットに入れ替える
  • 寝室をロフトにする
  • リビングをモダンで明るくする
  • アイランドキッチンのような女性受けする什器を導入する
  • オール電化を導入する…等

リフォームに必要となる大凡の費用

個別性が強い住宅リフォーム費用の算出を一般化するのは、とても難しい作業です。
リフォーム業者ですら簡単に「○万円かかります」と一律で話すことは控えるでしょうし、当初の見積りから追加追加でどんどんコストが膨らんでしまった…という笑えない話が山ほどゴロゴロしています。

リフォームは材料購入費に加えて工数に比例した手数料が必要となってきますので、少しの仕様変更や建築条件変更(例えば窓枠の位置を少しずらした…等)で金額がシビアに上下してしまう故、リフォーム業界自体には、どの顧客にも共通となる料金表というものが存在していません。

当サイトではリフォーム費用については詳しく解説したいと考え、別の記事で詳細をリフォーム箇所別の記事を作成することによって、大凡のリフォーム費用の相場感をお伝えすることにしましたが、あくまでも目安レベルでしかご紹介しきれない点を、あらかじめご了承ください。

リフォーム箇所による大凡の相場目安を発注前に知っておく

リフォーム費用の大体の目安を知るときに便利なのは、リフォーム見積もりを複数の業者から取ることができる一括見積もりサイト(例:タウンライフリフォーム、ホームプロ等)の資料を活用することです。
一括見積もりサイトは特定の業者だけに偏った相場ではなく、複数のリフォーム会社の共通項、共通情報、共通価格を事例として載せているので、業者の相対比較や相場を調べるのにはとても便利な存在です。

もともと複数のリフォーム企業から見積もりを取りたいユーザーの興味は「リフォーム費用の相場は結局いくらくらいなのか?」という点に集中してきますので、一括見積もりサイト上では次のような目安費用が掲載されています。

これを利用しない手はありません。

リフォームする場所 中心価格帯 リフォームする場所 中心価格帯
キッチン 100万~150万円 リビング 100万~150万円
浴室 100万~120万円 ダイニング 30万~60万円
トイレ 30万~40万円 寝室 60万~80万円
洗面所 20万~30万円 玄関 30万~40万円

参考資料 【無料】リフォームの見積り比較サイト【タウンライフリフォーム】

相場を知らないとリフォーム業者との交渉がうまくいかない

上記の表を見て「リフォームにも料金表があるじゃないか」と思われたかもしれませんが、この業界には統一した料金表や相場表はありません。

リフォームに使う材質を変えただけで、数十万円はあっという間に変わりますし、工事を行う時期によっても、料金を変えているリフォーム業者もありますので、猶更、複数の業者から同時に相見積もりをとったり、一括見積もりサイトから横並びの情報を入手したりする必要性が重要になってきます。

こうして入手した上記表のような相場を頭に入れたうえで、実際にリフォーム業者の営業担当者と商談をするときの交渉材料として使っていくわけです。

上記表から、キッチンをリフォームすると大体100万~150万円かかることが分かります。

リフォームする場所 中心価格帯
キッチン 100万~150万円

例えばあなたが、所有不動産のキッチンリフォームについて業者に見積もりを依頼した場合、もしもリフォーム業者が「170万円」を提示したら、あなたは「相場より高いようですが、何か特別な素材を使っていますか」「ユニットの価格と工賃それぞれの内訳を教えてください」と質問することできます。

ここでもしも、あなたの質問に対してリフォーム業者が「170万円はキッチンのリフォームとしては最低料金です」「工賃等の内訳金額は教えることができない」と回答してきたら、その業者は顧客から相場以上のお金をむしり取る業者である可能性が出てきます。

または「130万円以内でキッチンリフォームしたい」と相場にマッチした指値でリフォーム依頼することもできます。
リフォーム業者側もあなたが極端に相場から安くしたりする面倒な顧客と違うことを理解してくれ、非常に気持ちよく仕事を進めることができるでしょう。

リフォームに手間がかかるのは「自分で決めなければならないこと」が多いから

コストに加え、空き家リフォーム時のもうひとつの壁は手間暇です。
住宅リフォームは個別事例に即したオーダーメード商品であるがために、とにかく物件オーナー自身が(ほとんど知識がない中で)決めなければならないことが多く、単にリフォーム業者の話を聞いているだけで疲れてしまう人もいます。

それが空き家不動産の話であれば猶更で、「なんで空き家をちょこっと直すのに、こんなに時間をかけなければならないのかな…」と憂鬱な気持ちになってしまうのもよくわかります。
特に難しい決断は、リフォームか、リノベーションか、建て替えか、の大きな選択です。

リフォームとリノベーションの違い。空き家不動産にはどちらがマッチする?

2010年ごろから、住宅リフォーム業界にリノベーションという言葉が使われ始めました。
リノベーションを「リフォーム以上、建て替え未満」とざっくり理解している方も多いのではないでしょうか。

住宅業界では、リフォームとリノベーションを次のように使い分けています。
大きく考えて、よりコストをかけて構造そのものにまで手を加えるのがリノベーションであり、コストを抑えて構造ではなく見た目と基本機能のリフレッシュを目指すのがリフォームという区分けになっています。

リフォームの特徴 リノベーションの特徴
原状回復と修繕が目的 新築時並みに物件価値を高める
壁紙の張り替え、畳替え 壁や床を取り除く
壊れた設備の修理、取り換え、見た目改善 構造上の間取りを変えることができる
リフォーム・メニューを多数こなすならリノベーションしたほうが安上がりになることも デザイン性も加味すると、リノベーションコストを上回る価格で売却できることもある
大体の相場:数十万から数百万円 大体の相場:500万~1,000万円以上

リノベーションの5つのメリット

破損個所の修繕や見た目のリフレッシュがメインのリフォームより、大規模修繕ともいえるリノベーションを選択したほうがよい場合は、次の5つのケースです。

ケース1.バリアフリー化、間取りの変更

空き家の設計が古く、バリアフリー化や間取りの変更が欠かせない場合、思い切ってリノベーションに切り替えてしまったほうがいいでしょう。

ケース2.予算をかけて全く違う物件に変身させたい

予算に余裕がある場合は、「驚くほど変わる」ことが実感できるリノベーションのほうが魅力は大きいです。

さらにデザイナーを使って凝ったリノベーションを行うと、空き家を高額で売却できるので、リノベーションコストを回収できるかもしれません。
こうしたリノベーションによる高価売却戦略は、特に都市部に所在する空き家物件で有効な方法として、選択肢の1つに数えられます。

ケース3.将来的に自分自身で居住を考えている場合

空き家不動産の所有者自身が、将来的にその空き家に住もうと考えている場合ならば、思い切ってコストをかけてリノベーションしてしまったほうがいいかもしれません。

空き家は、新築当時の家族構成を考えて設計されているはずです。
しかしいまの所有者が次にその物件に住むときは、子供が独立をした後だったり、両親が他界したり施設に入居したり、または同居するためにバリアフリー対策が必要だったりと、家族構成や住宅に対する価値観が大きく変わっている可能性があります。

住宅の構造間取りから変更が可能となるリノベーションならば、その時々の家族構成や家への想いを十分反映することができます。

ケース4.住宅の基本機能を向上させたい場合

住宅の機能性を格段に向上させたいときも、リフォームで見た目重視の改善をこつこつ行うよりも、リノベーションで一気に解決してしまったほうが効率良いでしょう。

耐震補強、防音効果、保温効果、放熱効果、オール電化、省エネ化、スマート住宅化などを希望している場合、リノベーションを組み合わせることで費用対効果を高めることができるはずです。

スマート住宅化とは、住宅内のあらゆる設備や機械をインターネットに接続することをいいます。
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住宅リフォームのRISE(ライズ、千葉県柏市)は、スマートフォン(スマホ)で家電を操作できる「スマート住宅」の販売に乗り出す。あらゆるモノがインターネットにつながる「IoT」を活用し、人工知能(AI

ケース5.空き家不動産が再建築不可物件の場合

空き家不動産が再建築不可物件の場合、建て替えを希望しても法律上理由で許されません。
その場合、建て替えに近い効果が得られるリノベーションは魅力です(リノベーションは再建築不可物件でも実施することができます)。

再建築不可物件とは「4m以上の幅を持つ道路に、住宅の敷地が2m以上接していなければならない」という建築基準法のルール(接道義務)を満たしていない物件のことです。

このルールがなかった時代に建てられた古い住宅においては、義務的に解体撤去する必要はないものの、その住宅を新たに建て替えるときに「4m道路に2m接する」接道義務を満たせないならば、建て替えそのものが認められないのです。

ただし例外もありますので、詳細は必ず不動産所在の市町村に問い合わせてみてください。

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住宅リノベーションを行う際の注意点

リノベーションはリフォームより工事の規模が大きくなるため、施工期間も長くなるうえ、コストも相当上乗せされてきます。
また、施工技術的にも建築士資格を有したスタッフが社内にいないリフォーム会社では、対応自体が難しかったり、欠陥リノベーションにつながる可能性が出てきたりしますので注意を要します。

元来、「畳の張り替え1枚程度」から受付をするようなリフォーム会社のスタッフは素人同然の技術レベルしかない企業が数多く紛れ込んでおり、1級建築士、2級建築士といった住宅構造計算を行う技術はもちろん、熟練大工のような技術的経験的裏付けも持ち合わせていない会社が多いので、特に注意が必要です。

工事費用が高くなるということは、業者にとってはより儲かるということです。
そのため、これまでリフォームしか手掛けてこなかったような経験しかない業者が、突如としてリノベーションに乗り出すケースがあり、業界内外で問題視されています。

注意点その1.構造計算上必要な壁は決して取り除かない

間取りを大きく変える住宅リノベーションでは、壁を取り除くことで間取りを広くするプランをよく見かけます。

しかしリノベーションに慣れていない業者ですと、構造計算知識のなさから、家の強度を考えず壁を取り払ってしまうかもしれません。
例えばツーバイフォー工法で建てられた家は壁で強度を出しているので、普通は壁を取り払うことはできないはずです。

壁の撤去を伴う間取り変更を希望する場合、業者に詳しく構造上の安全性を必ず確認するようにします。
特に木造住宅の場合は、壁の強度が耐震強度と密接に関連した構造計算で成り立っていることが多いので、無闇に壁を取り払うようなリノベーション案が提案されてきた場合には、少し立ち止まって、別途に構造計算知識のある建築士にセカンドオピニオンを貰うなどの対応をお勧めいたします。

注意その2.窓の増設提案

同じく構造計算上の理由から、闇雲に窓の増設を提案する業者にも注意してください。
窓の作り方は強度設計に大きく影響を及ぼすため、住宅新築時の設計者が、住宅強度を出すためにあえて窓をつくらなかったのかもしれません。

窓が増えると家の中に解放感が生まれるので、窓の増設はリノベーションの人気メニューなのは間違いありませんが、強度を落としてしまっては元も子もありません。

元来、住宅の構造に手を加えるリノベーションは、強度設計とデザインとのバランスを取ることが非常に難しい高レベル業務です。
「畳1枚から気軽に交換」を売り文句にしていたようなリフォーム会社に構造変更まで任せることは、非常にリスキーであることを肝に銘じておきましょう。必ず構造計算を得意とする専門家を有する会社に依頼をしなければなりません。

注意その3.固定資産税の増税(評価替え)に注意

一般的に、大規模なリノベーションをすると住宅価値が上がってしまうので、固定資産税が高くなることがあります(固定資産税は3年に一度、評価替えといって、土地建物の正確な価値を改めて算出する制度があります。)。

反面、リノベーションという言葉そのものは住宅業界の用語なので、業者が「リノベーションを行った」と言っても、税務署が「評価替え調査の結果、それほど住宅の価値は高まっていない」と判断すれば、固定資産税額は変わらないことになります。

後からトラブルになるより、税務署に事前に相談しておいたほうがいいでしょう。

一般的に住宅の固定資産税は不動産取得価額等に応じて決定されます。
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リフォームでもリノベーションでもなく、建物全体を建て替えたほうがいいケース…分水嶺は1500万円

空き家のリノベーションをとことんまで追求すると、壁も床も押入れも階段も撤去して、最後はスケルトン状態に行き着きます(スケルトンとは「骨組みだけの状態」のことです)。

リノベーションの見積もり金額が1,500万円を超えたあたりからは、建物全体の立替えに方針を切り替えることも検討したほうがいいかもしれません。

2階建てを平屋建てにすることで建て替えコストを抑える

建物全体の建て替えといっても、老朽化した2階建ての空き家を必ずしも同じ2階建て住宅に建て替える必要はありません。
建て替え後に夫婦2人で住むことを想定しているのであれば、平屋住宅にすることで建て替え費用はかなり下がります。

実際、年老いた影響で階段を上るのが辛くなってしまい、2階建て住宅の2階部分を物置にしか使っていない夫婦2人世帯はたくさんいます。
建て替え時に、家の中の不要物を大胆に捨てる「断捨離(だんしゃり)」を敢行すれば、平屋でも十分に生活をすることができます。

「断捨離」基準を家族で共有 1年半で貯蓄480万円超|マネー研究所|NIKKEI STYLE
極力モノを持たずに生活する「ミニマリスト」と呼ばれる人や、「断捨離」の考え方に触発されたパート主婦のUさん(38)が相談に来ました。会社員の夫(36)と小学5年生の息子(11)との3人暮らし。世帯の手取り月収は37万円ほどありますが、毎月、使い切っ…

建物全体を建て替える場合の注意点

建物全体を建て替える場合、コストを抑えても凡そ2千万円前後かそれ以上の投資になるケースが一般的ですので、十分なコストシミュレーションおよび建て替え後の活用方法(売却か、賃貸か、土地活用か、自己利用か)についての計画を綿密に検討してください。

建替え時の注意点その1.まずはリフォーム、リノベーションを検討

確かに建替えによる新築住宅の魅力は捨てがたいのですが、もしご自身の住居として利用するのでなく、売却や賃貸を出口戦略としてお考えの場合は、一旦、リフォームもしくはリノベーションを選択肢としてコストシミュレーションしてみたほうが良いでしょう。

実際、中古住宅購入者や賃貸住宅入居者にとっては、新築とリノベーション住宅に対する意識の差や満足度の差はそれほど大きいものではないため、リノベーションでも建替えでも、結果的には似たような投資収益率だったりすることも予想されます。
だったら、投資コストが安い戦略を優先的に採択する方がずっと利口です。

そもそも新築にこだわる人は、自分自身で土地探しから初めて、好きなスタイルで住宅を建てる注文住宅を好む層などが多く含まれていますし、そういった層は空き家不動産オーナーのターゲット顧客には、ほとんど成りえません。

建替え時の注意点その2.利用時期から逆算して建て替え時期を見込む

予算に余裕のある資産家の方などにたまに見られるケースですが、せっかく空き家を解体して建替えた住宅でも、売るでもなく貸すでもなく住むでもなく、放置したままでいると、新築住宅が猛烈な勢いで劣化してしまいます。

もし現在の空き家を完全建て替えする予定だとしても、すぐに売却する、賃貸に出す、引っ越してくるという予定がないならば、最低限の空き家維持管理だけを行うことで当面を凌ぎ、実際に不動産を利用する予定が明確となったら、逆算して建替えを始めたほうがよいでしょう。

リフォームのデメリット

空き家不動産リフォーム、リノベーションのデメリットは、お金をかけただけの効果が得られない可能性がある点でしょう。
築年数が古い空き家をどんなに美しく甦らせたとしても、実際に消費者から購入、賃貸のニーズがえられなければ、コスト倒れになってしまいます。

自分自身の住居として建て替える場合は費用と価値のバランスが市場経済とは別の部分(要は自分自身が気に入る家を建てることができればそれでよい、という自己満足度)で成り立ちますが、リフォームやリノベーションにおいては、その後不動産収益額そのものが全て物を言います。

当然ですが、リフォーム前(リノベーション前)に、その後の不動産収益を100%正確に予測する方法は存在しないというのが現実です。

付け焼刃のリフォームでは住宅価値が上がりにくいことがある

リノベーションと異なり、リフォームは住宅構造や間取りを根本的に改築して不動産価値を上げるという作業はなく、表面的な見栄えと毀損部分の機能修繕に絞っていると述べました。
したがって、素人顧客である内覧者には「お、綺麗にリフォームされているな」という良い印象を与えることは容易である一方、プロである不動産会社の目をごまかすことはほぼ難しいのが実際です。

例えば、あなたの空き家不動産の構造強度が劣化していて「あと5年しか住めない」状態だったとします。この空き家に表面的なリフォームを施しても、建物寿命そのものは延命できませんし、不動産会社はそういったウィークポイントを1回の内覧ですぐ見抜きます。

不動産のプロフェッショナルは、建物の「ガワ」だけを修繕するリフォームだけでは、住宅の基本価値を向上させることが難しいことを重々承知ですから、リフォームでお金をかけた割には大した売却査定額がでなかった…というリスクが考えられるのです。

大規模なリフォームを避け、少額リフォームのみで細く長く維持管理し続ける方法もある

リフォーム業者に空き家不動産の工事を依頼すると、業者は指定された個所以外にも様々なチェックを行い、それこそ山のような修繕ポイントをあぶりだしてきます(彼らはそうやって工数アップを狙うのが仕事ですから仕方ありません)。

あなたが全く気付かなかった老朽化、劣化箇所の修繕提案を受けると、やはりどうしても不安感が先走ってしまい、ついつい追加リフォームをまとめて依頼してしまいがちです。

このように新規のリフォーム費用が膨れ上がっていくと、知らず知らずのうちに費用対効果はどんどん悪化していってしまいますので、リフォーム計画当初から算限度をきっちり決めておくことが重要となります。

決してリフォーム業者の営業トークに流されて、追加追加のリフォームコスト地獄に陥らないように、気を引き締めておかねばなりません。
それを考えると、上限を決めた少額コストで、細く長く維持管理を続けてこうという考え方も決して否定できるものではありません。

まとめ – リフォーム前に不動産の現状価格を調査しよう

最後になりますが、空き家不動案リフォームを検討する前に取り組むべきことがあります。
それはあなたの空き家不動産の現状価値を正しく知っておくことです。

ご自身の不動産を現状のまま売却するとしたら、実勢買取価格はいくらになるのかを知らないまま、リフォーム予算を算出することは非現実的だからです。

リフォームは空き家不動産に付加価値を与える有効な手法ですが、コスト倒れにならないためにもできるだけ早急に(不動産一括査定サイトなどを利用することで)今の不動産売却価格を調査したうえで、現実的なリフォーム、リノベーション予算の範囲を算出するところから始めてみましょう。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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