空き家のリノベーションとリフォーム、それぞれ具体的に何が違う?




リノベーションとリフォームには明確な定義がない?

中古住宅の物件案内を見ると、よく「リノベーション済物件」とか「リフォーム済物件」というものを目にします。

普段はなんとなく聞いている言葉ですが、皆さんは「リノベーション」と「リフォーム」にそれぞれどんなイメージをお持ちでしょうか。

「リノベーション」と「リフォーム」はいったい何が違って、どんなふうに使い分けられているのでしょうか。

また所有している空き家を綺麗にして、売りに出したり、賃貸に出す場合には、どちらの名称を使用すれば良いのでしょうか。

おそらく、比較的大規模なリフォームの事を「リノベーション」といい、規模の小さなものを「リフォーム」と呼んでいる方が多いと思います。

そして自分の所有する空き家を活用する際には、最近よく耳にする「リノベーション済物件」という名前を使った方が格好いいので客受けが良く、好印象を与えると思われる方が多いのではないでしょうか。

本来「リノベーション」と「リフォーム」は異なるものですが、その違いを明確に答えられる方は多くはないと思います。

それもそのはず、実は「リノベーション」と「リフォーム」には明確な定義はありません。どちらの名称で表現しても、違法になるわけではないのです。

不動産会社やリフォーム会社、メディアなどが、それぞれの解釈で自分達の都合のいいように使い分けているのが現状だと思います。

マンションの中古物件では、全室の内装の模様替えと住宅設備機器を交換しただけで「リノベーション済物件」として販売されている事は決して珍しくありません。

この様なリフォームは、以前なら「全面改装」とか「全面リフォーム」「フルリフォーム」と呼ばれていたものです。

しかしこれを含めてリノベーションと呼ぶ事が原因で、消費者が混乱してしまうのも事実です。

今回は、混同しやすいリノベーションとリフォームの違いや、それぞれのメリット、デメリットについてご紹介したいと思います。

リノベーションとリフォームの違いとは?

「リノベーション」と「リフォーム」に明確な定義がないといっても、ある程度の違いを理解しておかないと、物件の売買や賃貸、または改修計画を立てる上でも何かと不都合です。

ただ全面的に壁紙や床材などの表層リフォームを行っただけで、「リノベーション済物件」と表示していたら、後々トラブルの原因になるかもしれません。

リノベーション(renovation)とは、単に建物を原状回復するだけでなく、建物の機能や性能を高めて、物件価値を向上させるための工事のことです。

一般的には大規模な改修工事が必要になる事が多く、古くなった住まいの内外装や設備を刷新し、建物に新しい価値を与えます。

具体的には

  • 耐震補強、省エネ、バリアフリーなどの住宅の基本性能の向上
  • ライフスタイルの変化に対応した間取り変更
  • 最新の住宅設備機器の導入
  • 内外装のデザインの一新

などを目的とします。

一方リフォーム(reform)とは、経年劣化、老朽化した住まいを新築当時の状態に近づける作業がメインとなります。

また、建物に付加価値を付ける事を目的に行う工事でも、部分的に行う工事の場合にはリフォームと呼ばれるケースが多い様です。

具体的には

  • 屋根、外壁の塗り替え
  • 古くなった住宅設備機器の交換
  • 壁紙やフローリングの張り替え
  • 雨漏り修理
  • 太陽光発電の設置

などです。

以上の様に、「リノベーション」と「リフォーム」の違いは、

  1. 改修後の住まいに与える付加価値の有無
  2. 工事規模の大小

の2つの観点から使い分けを行うのが正しいという点を理解しておくと良いと思います。

工事規模による分類では、システムキッチンやユニットバスなどの設備機器の交換や修繕、壁紙の貼り換え程度の比較的小規模な工事は「リフォーム」に分類され、間取り変更、給排水管の交換などは大規模な工事として「リノベーション」に分類されます。

でも、その基準は非常に曖昧です。

どこからが大規模な工事といえるのかも人によって違うので、必要以上にこだわらない方が良いかもしれません。

一昔前には、我が国では住まいの改修のことを規模の違いによって「増改築」、「営繕」、「修繕」などと呼んでいました。

当時は「リフォーム」というと、どちらかといえば衣服の仕立て直しを指す言葉だったと思います。

30年程前から住宅でも「リフォーム」という言葉が一般的となり、現在では「リノベーション」と「リフォーム」以外にも、リフォーム会社によって様々な呼び方がされる事があります。

似ている言葉としては、次の様なものです。

リメイク(remake)

もともとは過去に発表された映画作品を新たな映画として製作することですが、住宅でも古いものや既製品に手を加えて別のものに変えることをリメイクと呼ぶことがあります。

リモデル(remodel)

元は型やひな形を作り直すという意味ですが、住宅の改築や改造の意味で使われる場合もあります。

リニューアル(renewal)

新しくすること、一新することです。

店舗の新装・改装のことを「店舗をリニューアルする」という事が多いと思いますが、稀に住宅の改装でも使われる事があります。

他にはリフレッシュ(refresh=一新)やリボーン(reborn=再生)といった呼び方がされる事があります。

コンバーション(conversion)

リノベーションと同様に、既存の物件を利用して大規模な改装を行うことをいいますが、事務所を改修して住居に変えるなど建物の用途変更をともなうものをいいます。

一般的には建築確認申請が必要になるケースが多いと思います。

それぞれ似たような使い方をされる事が多く、コンバーション以外は「リフォーム」と明確な違いはありません。ほぼ「リフォーム」と同意語と考えて良いと思います。

「リノベーション」とよく似た意味では、「スケルトンリフォーム」という言葉を聞いたことのある方も多いと思います。

「スケルトン(skeleton)」とは骨格、骨組のことで、住まいを一旦、骨組(構造躯体)だけ残して解体し、間取りや内外装、設備をまるごと作り変える方法です。

「リノベーション」ではスケルトン状態にする場合が多いですが、必ずしもスケルトンにしなくても良い場合もあるので、リノベーション=スケルトンリフォームではありませんが、スケルトンリフォームは全てリノベーションと言えます。

リノベーションのメリット、デメリット

近年では家族構成やライフスタイルの変化にあわせて、間取りを変更したり住宅性能を向上させる「リノベーション」が注目されています。

「リノベーション」のメリットとデメリットにはどの様な点があるのか見ていこうと思います。

リノベーションのメリット

1.新築よりも安い

新たに新築物件を購入したり、現在の住まいを建て替えるよりも、中古物件を購入してリノベーションしたり、今の家をリノベーションする方が費用を安く抑えることができます。

2.自由にプランニングができる

新築の建売住宅を購入したり、中古住宅を購入して住み替えるよりも、現在の住まいをリノベーションする方が、自分達のライフスタイルを取り入れて自由にデザインする事ができます。

また、こだわりのある部分に対して重点的に手を加えれば、新築住宅以上の快適性や安全性を確保する事も可能です。

3.総合的な改修ができる

工事個所が限定されないので、建物全体を見渡して改修プランを立てる事が可能になります。

また、改修方法、工法、材料、住宅設備機器などの選択肢が広がり、根本的な改善がしやすくなります。

4.住み慣れた家に永住できる

築年数が経過し、資産価値がなくなってしまった家でも、リノベーションで近年の新築同様に再生可能なので、住み慣れた家で安全で快適に永住できる様になります。

長年空き家にしていた物件でも、永住可能な住まいとして再生可能です。

5.社会的な意義が高い

リノベーションは、古いものに価値を見出し、積極的に再生するのが目的です。

築年数が経過した古い家をリノベーションで住宅性能を向上させ、付加価値の高い建物にする事は、人口減少に伴い空き家問題が深刻になっている現在では、

社会問題解消のためにも大いに役立ちます。

リノベーションのデメリット

1.耐震性に不安がある

1981年6月より前の旧耐震基準で建築された住宅は、耐震診断を行うとほとんど耐震補強工事が必要な建物と診断されます。

安心して生活するためには耐震補強に費用がかかり、大半の予算を耐震補強に充てる事にもなりかねないので、他の部分のリノベーションの予算が足りなくなってしまうケースがあります。

さらに木造住宅の場合は、新耐震基準で建築されたものでも2000年6月より前に建築されたものは、耐震補強が必要になるケースが多いと思うので、要注意です。

また基礎の補強は可能ですが、地盤の補強はできないと思った方が良いでしょう。

2.隠れた部分の不具合が心配

全てのリノベーション工事がスケルトン状態(柱や梁などの骨組みだけの状態)まで解体してから工事を行うとは限りません。

隠れた部分の不具合が残ってしまう可能性もゼロではありません。また、解体して初めてわかる欠陥や不具合もあります。想定外の費用が発生してしまう可能性があります。

3.希望する間取りにならない事がある

建物の構造形式によっては、一部間取り変更ができない場合もあります。ゼロから注文住宅を建てるよりは制約が多くなってしまうのは、仕方がありません。

4.工事期間が長い

リノベーション工事は、工事が大規模になりがちなため、工期が長くなります。

構造体のみを残すスケルトンリフォームの場合は、マンションの専有部分で1~2か月、木造の一戸建ての場合には最低でも2~3か月程度はかかってしまいます。

その他着工前の打ち合わせ期間も最低1か月は必要になるので、中古物件を購入してリノベーションする場合には、入居までに余裕をみておく必要があります。

5.ローンの金利が高い

リノベーション工事は工事代金も高額になるので、リフォームローンを利用するケースも多いと思います。

リフォームローンは一般の住宅ローンよりも金利が高く、借入限度額も低いので不利になります。リノベーションを行う際には、一定の自己資金(現金)を用意しておく必要があります。

リフォームのメリット、デメリット

「リフォーム」は原状回復が主な目的だといっても、築浅の物件であれば部分的なリフォームでも十分なメリットがあります。

「リノベーション」を検討する場合でも、最初に検討するのが「リフォームで問題が解決できないか」という事で、はじめからリノベーションを検討するケースは少ないと思います。

それでは「リフォーム」のメリットとデメリットを見ていきましょう。

リフォームのメリット

1.工事費用が安い

大掛かりな工事や難易度の高い工事がともなわない事が多いので、費用を安く抑える事ができます。

手持ちの資金や予算に応じて工事範囲や工事内容を決める事ができます。

2.工期が短い

工事規模が小さいので、工期も短くてすみます。

ほとんどの工事が住みながら施工可能です。

3.工事のやり直しが可能

比較的気軽にできるので、気に入らなければ工事をやり直す事が可能です。

また、子供の成長にあわせて、便利な新商品の発売にあわせてなど、必要な時に必要な部分を手早く工事する事ができます。

4.完成後のイメージがしやすい

リフォームでは建物のデザインや使い勝手、居住性などが大きく変化する事が少ないので、完成後の姿や住み心地がイメージしやすく、失敗するリスクが少なくなります。

リフォームのデメリット

1.住宅の基本性能は改善しない

見た目は綺麗になって、住宅設備機器などが新しくなっても、建物の耐震性、省エネ性、遮音性などの基本性能や、間取りの利便性などは改善できません。

また建物の隠れて見えない部分に不具合がある場合には、リフォームしても問題の根本的な解決にはならない事があります。

2.構造躯体、設備配管などの劣化状況の確認ができない

部分的な確認は可能ですが、建物全体のコンディションの確認や点検修理は行えません。

3.コストパフォーマンスが悪くなる場合がある

一度に工事を行う「リノベーション」と比較して、部分的な「リフォーム」を繰り返す場合には、工事が重複したり無駄な作業が必要になるケースがあるため、コストパフォーマンスが低下する事があります。

また、同じ工事を行う場合でも、小工事の場合には単価が高くなる場合もあります。
引き続き広範囲をリフォームする予定がある場合には、まとめて「リノベーション」した方が低価格で満足度の高い工事が可能になるでしょう。

リノベーションとリフォームではどちらが良い?

ここまでリノベーションとリフォームの違いについてご紹介してきましたが、どちらも住宅や部屋の改装、改築、修復や増築の事なので、技術的には同じ事です。

現場での作業手順や作業内容はリノベーションでもリフォームでも変わりません。

むしろ既存部分を多く残して新旧の取り合い部分が多いリフォームの方が、職人の技術が必要かもしれません。

設備が古い、シロアリ被害を受けた、雨漏りがする、親と同居する様になったからもう1部屋増やそうといった、不便さの解消がリフォームの目的だとすると、個々の生活スタイルに合った住まいづくりを目的にするのがリノベーションといえます。

住宅の基本性能を向上させて暮らしやすくするのが本来のリノベーションですが、もしかしたら機能が低下しても、あるいは多少不便になったとしても、自分らしい生活スタイルを優先するために家を改装するのも広い意味ではリノベーションといえるのではないでしょうか。(実際にそのように考えている人はたくさんいる様です)

また、リノベーションする場面は大きく分けて3つあります。

  1. 現在自分が住んでいる家で快適に、または自分らしく暮らすためのリノベーションです。
  2. 所有している空き家などを有効活用するために行なうリノベーションです。これには業者が中古住宅を改修して「デザイン住宅」として販売や賃貸するケースも含みます。
  3. 中古住宅を購入してリノベーションして暮らすことです。

それぞれの目的によって、同じリノベーションでも必要な工事やその内容も違ってくると思います。またそれは、リフォームする場合も全く同じです。

それでは、リノベーションとリフォームはどちらが良いのでしょうか。

リノベーションとリフォームでは、それぞれ目的が異なるので、どちらが良いかどうかは一概には言えません。工事着手前の建物の状態によっても異なります。

前述した様に、部分的にリフォームしても、いずれ早い時期にあちらこちらでリフォームが必要になりそうなら、一気にまとめてリノベーションしてしまった方が無駄がなくて良いかもしれません。

ただ、現在住んでいる家を近い将来売却しようと思っていたり、所有している物件を売却するためにリノベーションするのは、個人的にはあまりお奨めできません。

高いお金をかけてリノベーションするのは、便利さや快適性、自分らしい暮らしを求めるためで、それは人によって異なります。

いくら高い費用をかけてリノベーションしても、買主がかけた費用分の価値を認めてくれるとは限りません。買主の感性と合わなければ、敬遠されてしまう事にもなりかねないからです。

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まとめ

近年巷でよく聞く「リノベーション」という言葉は、そんなに古くから使われていた言葉ではありません。ほんの10年程前から徐々に使われ出したと記憶しています。

「リフォーム」という言葉も、実は30年以上前迄はあまり一般的ではありませんでした。当時は「リフォーム屋」だというと、洋服の仕立て直し屋だと思われたものです。

「リノベーション(renovation)」は英語では建物の改修、建物修繕という意味なので、今まで我が国で使われていた「リフォーム」とほとんど同じ意味です。

一方「リフォーム(reform)」は英語では改革、変革、刷新、改良などといった意味で、日本でいう建物の改修という意味はありません。

「リノベーション」という新しい言葉が登場した背景には、国内では「リフォーム」があくまでも機能回復を目的とした小規模な工事なのに対して、「リノベーション」はより高度で大規模な工事というイメージを定着させようとする建築家、建設会社、不動産会社などの思惑が感じられます。

そして、自分達の都合がいい様に使い分けているというのが現状です。

「リノベーション」だからといって、腕の良い職人が施工するわけでもなく、通常の「リフォーム」よりも手間暇かけて丁寧に施工するわけでもありません。

とどのつまり、「リノベーション」と「リフォーム」を明確に区別しなければならない理由は特にないのかもしれません。

「リノベーション」か「リフォーム」かという名称自体はあまり重要ではなく、大切なのは「どんな目的でどんな工事を行ったのか」という中身です。

言葉の持つイメージに迷わされて、間違った判断をしない様にする事が重要だと思います。ただし、工事の発注者側の立場では注意すべき点があります。

「リノベーション」は、500万円以上の工事になる事が多いと思うので、工事を依頼する際には、発注するリフォーム会社の建設業の許可を必ず確認しましょう。

建設業の許可がない業者は、建設業法上500万円以上の工事を施工できないので注意してください。

「リノベーション」は建設業の許可のある業者に依頼する事だけは覚えておくと良いでしょう。

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益子公博

益子公博

住宅会社で20年以上リフォーム事業の責任者経験があり、リフォーム業界、住宅建築業界の裏事情やリフォーム現場には精通。ホームインスペクション(住宅診断)の専門会社を経営、住宅診断、欠陥住宅相談、リフォーム会社への社員研修など実施しています。
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