空き家のリフォームと建て替え、どちらが得?




売る、貸す、活用する…いずれにしても古めかしい見た目の空き家は何とかしなければ

経年劣化が激しい空き家不動産を有効活用するためには、建屋がそのままの状態では使用するのが難しいケースがほとんどでしょう。とりわけ、長い間空き家状態だった物件ほど、そのままでの使用には耐えることができず、何らかの修繕が必要になるでしょう。

空き家修繕箇所の代表的なものには、換気不足による腐食、カビ、害虫の発生、排水管の詰まり、赤水の発生、給水管やガス管の劣化、雨漏り等があります。

この様に、空き家は、人が住んでいる家よりも経年劣化が加速的に進むことによって、様々な機能性・安全性に絡む不具合やリスクが生まれやすくなっています。

不具合箇所には修繕リフォームで対処するのが当たり前ではあるのですが、いざリフォームを行おうしてみたら、修繕見積額が事前の予想以上に高くつき、空き家活用そのものを躊躇してしまう方も少なくないのが実際です。

耐用年数を超えた築30年以上の木造住宅はどうすべきか?

一般的には木造住宅の平均寿命は約30年といわれていますが、築30年以上経過した木造の空き家は、完全に「建て替え」するしか方法はないのでしょうか。

なんとか破損個所、劣化箇所のリフォーム工事で建屋の寿命を延ばしたり、賃貸に出したり自己活用できるだけの安全性と機能性を回復させることはできないのでしょうか。

そんな理由で、空き家の修繕を「リフォーム」か「建て替え」のどちらにすべきかを迷っている方は大勢いると思います。

問題はリフォーム、建替え、それぞれの費用対効果

「リフォーム」とは住宅の増改築、外装や内装の改修工事のことで、単に模様替えや住宅設備機器を交換するだけでなく、間取り変更や耐震補強、断熱性・遮音性の向上など、その目的や内容は様々です。

既存の基礎や柱、梁などの構造躯体を一部だけ残し、新たな間取り・内外装・最新の住宅設備機器をとりいれて、家全体を新築の様にまるごと新しくするスケルトンリフォーム(リノベーション)もリフォームの中のひとつです。

住まいの家族構成やライフスタイルの変化に合わせて、見た目は新築同様に作り変え、元の住まいにはなかった住宅性能や付加価値をつけることも可能です。

しかし工事が大がかりになれば、当然通常のリフォームよりも費用や工期がかかりますが、建て替えるのと比較して、費用や工期はどれ位違うのかが一番気になります。

一方、「建て替え」は、既存の住宅を基礎から全て解体して、同じ敷地に新たに住宅を建築することをいいます。

新たに土地を購入して家を新築する場合と違い、土地購入にかかる費用がないため建物に費用が回せる分、住まいにかけられる予算が多めになることが予想されますが、リフォームよりも費用はかかりそうです。

  • 空き家修繕ではスケルトンリフォームと建て替えでは、どちらが得する?
  • どんな場合はリフォームが良くて、どんな場合は建て替えが良い?
  • リフォームと建て替えのメリットとデメリットには、どの様なものがある?

今回は、リフォームと建て替えの比較について、そんな疑問にお答えしたいと思います。

プロの意見はご都合次第で変わる?

「建て替え」が良いのか「リフォーム」が良いのか専門家に意見を聞こうと思っても、ハウスメーカーに相談すれば「建て替え」を、リフォーム会社に相談すると「スケルトンリフォーム」を当然のように奨められます。

それぞれが自社のビジネスを優先した意見を述べるのは、ある種当然として考えておき、単純に鵜呑みにしないよう気を付けなければなりません。

空き家リフォームのメリット・デメリット

リフォームの中でも、スケルトンリフォームは、現在の住まいを見た目だけでなく住宅性能までも新築同様にすることができます。

ここでは、スケルトンリフォームに絞ってそのメリットとデメリットをご紹介します。

スケルトンリフォームのメリット

メリット1:相対的な費用が建て替えよりも安い

既存建物の解体費用や地盤改良費が不要な他、構造躯体費用や外構工事費用、外部配管費用などを抑えることができます。また、登記費用や式典費(地鎮祭、上棟式)、各種申請費、保険料などの諸費用もかかりません。

現在居住中でも、工事内容によっては住みながら工事が可能な場合もあり、その場合には引っ越し費用や仮住まい費用も節約できます。

メリット2:完成までの期間が短い

建築確認申請が不要な事が多く、新築と比べて着工してからの工期も大幅に短縮できます。

メリット3:エコロジー

既存の土台や柱、梁を残し、思い出のあるものを活かして活用できるので、環境にやさしく、時代の価値観や社会情勢にマッチしています。

また、古材やレトロな建具などを上手に生かしてリフォームすれば、新築にはない独特の味わいのある住まいになります。

メリット4:リフォーム後の住み心地をイメージしやすい

既存の住まいをベースにリフォームするので、採光や風通し、間取りの使い勝手などを把握しやすく、建て替えと比べてリフォーム後の暮らしをイメージしやすくなります。

メリット5:各種税金の軽減

新築ではなく物件評価額も相対的に低いので、固定資産税、都市計画税、登録免許税などの軽減が可能になります。

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スケルトンリフォームのデメリット

デメリット1:自由度が低い

もともとある基本構造に手を加えるのがリフォームなので、基本的に建て替えよりも制約が多く、プランの自由度は低くなります。

また、リフォームでは地盤の補強や、建物の構造(木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など)を変えることはできません。

デメリット2:現況により工事費用の増減がある

建物の老朽化や経年劣化が激しい場合や、現況の耐震性能や断熱性能が著しく低い場合には、建て替えと同程度、もしくはそれ以上の費用がかかる場合があります。

また、工事を着工してみたら想定外の欠陥が発見され、追加工事が発生するリスクがあります。

デメリット3:保証、保険制度の不備

建て替えと異なり、住宅瑕疵担保責任保険が義務化されていないため、原則として第三者による検査や保証はありません。リフォーム工事にはリフォームかし保険制度がありますが、任意なので強制力はありません。

また保険に加入しても、保険料は自費になることが多く、保険期間は建て替えよりも短くなります。

デメリット4:リフォームローンの未整備

建て替えを行う際に利用できる住宅ローンと比べて、リフォームローンは融資額、金利、返済期間などすべての面で条件が劣ります。

この点がスケルトンリフォームを選択する上での最大のネックになっているケースが非常に多い様です。

空き家建て替えのメリット・デメリット

建て替えを行う場合でも、そのメリットとデメリットがありますので、これらの事をよく理解して判断する必要があります。

建て替えのメリット

メリット1:自由度が高い

新たに新築するので、住宅の構造や工法、間取り、設備、外観デザインなど自由に決定することができます。

メリット2:高い耐震性の実現

建物の上部構造のみならず、地盤改良や杭、基礎工事にいたるまで最新の耐震基準に則って施工されるので、耐震性に不安が残ることはありません。

建築基準法の耐震性能の1.5倍の耐震強度で建築することも可能です。

メリット3:費用が明確

現況や建物の構造によって工事費が大きく変動するリフォームと比べて、建て替えは坪単価という目安があるので、これに解体費用と諸経費を加えればおおまかな費用がわかります。

予算組する上で、大きなメリットです。

メリット4:検査、保証、保険制度の充実

新築住宅には、設計上の建築確認申請、行政による検査と検査済証の交付が義務付けされています。

さらに、住宅瑕疵担保責任保険が義務化されているので、ある程度の安全性が保障され安心できます。

メリット5:住宅ローンの充実

建て替えで利用できる住宅ローンは、リフォームローンと比べてより低金利で返済期間も長く、融資額も高額なので、比較的簡単に高額のローンが組めます。

メリット6:補助金、税制優遇制度

一般的に、リフォームよりも行政の補助金、税制優遇制度が充実しています。

建て替えのデメリット

デメリット1:コストがかかる

建て替えには、新築工事費の他に、既存建物の解体費、廃材処分費、地盤改良費や建築確認申請費、登記費用、式典費などの諸費用がかかります。

デメリット2:工期が長い

建築確認申請期間が必要になるほか、着工から完成まで最低でも4か月程度かかります。

デメリット3:各種税金がかかる

固定資産税、都市計画税、登録免許税、印紙税などの税金がかかります。

デメリット4:建物が小さくなる場合がある

法改正などによる建ぺい率や容積率の関係で、再建築可能な建物の面積が現状よりも小さくなる場合があります。

以上、スケルトンリフォームと建て替えそれぞれのメリットとデメリットをご紹介させていただきました。

リフォームするか建て替えするかを選択するには、これらのことを十分に把握した上で、建物のコンディションやコスト、今後の活用方法などを検討し、総合的に判断する必要があります。

住宅会社の中にはこうした空き家の活用相談を受けると、積極的に建て替えを奨める会社が多い様です。なぜなら、リフォームは新築以上に手間がかかり、仕事の難易度が高いからですし、請負金額が大きく効率の良い建て替えの方が、住宅会社にとっても大きな利益が得られます。

住宅会社の営業的思惑に則ったアドバイスに惑わされない様、ご自身でもそれぞれのメリットとデメリットについてしっかりと理解しておいて欲しいと思います。

一方、明らかにリフォームをお奨めした方が良いケースや、建て替えをお奨めした方が良いケースがあります。次はそんなケースについてご紹介したいと思います。

空き家リフォームをお奨めするケース

あなたが以下の様なケースに該当する場合には、建て替えするよりもリフォームでの空き家活用をお奨めします。

建物のメンテナンス状態が良く、部分的にリフォームすれば十分な場合

建物の築年数が30年以上でも、メンテナンス状態が良く、部分的なリフォームで済む場合は、他に特別な理由でもない限りリフォームで十分に対応が可能です。

一方、新耐震基準で建築された建物でも、2000年6月1日より前に建築確認済証の交付を受けた木造住宅の場合は、念のため耐震診断を受けておくとより安心です。

万一耐震強度が不足していて耐震補強工事が必要になる場合でも、建て替えるよりもずっと少ない費用でリフォームできます。

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再建築が不可能な場合

敷地の前面道路が建築基準法上の道路でない、接道が2m未満であるなどの理由(接道義務)で、現在ある建物を一度解体してしまうと再建築ができない場合は、リフォームするしか選択肢はありません。

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建築基準法施行以前の古い空き家では、再建築不可に該当する物件が意外と多いので、現在の建物を解体してしまう前に必ず確認しておきましょう。

また、建築基準法の影響で、こういった古い物件を建て替えると既存の建物よりも狭くなってしまい、生活に支障をきたすこともあるので、建て替えた場合にどれくらいの家が建てられるのかを事前に把握しておくことが大切です。

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歴史的価値の高い建物、ビンテージ物件の場合

伝統構法で建てられた住宅や築35年以上の在来工法の家には、今では簡単に入手することができない太くて立派な柱や梁、銘木などが使われているものがたくさんあります。

また、古い家には現代の新建材と集成材で建てられた家にはない良さがあり、和室の造作などには大工さんの匠の技が見て取れます。

こうした家は、構造体さえしっかりしていれば残す価値が十分にあり、個人的にはリフォームしたいと思う物件です。

最近人気の古民家リフォームでは、昔ながらの和モダンスタイルを演出できるなど、新築では絶対に出せない雰囲気のある住まいづくりが可能です。

住居として利用するだけでなく、宿泊施設(民泊)や飲食店、物販店として活用することもできます。

リフォームと建て替えの費用を比較して検討するだけでなく、全く同じ仕様で建て替えた場合にいくらかかるのかも併せて検討すると良いでしょう。

ただしこうした建物は、耐震性や断熱性に劣っていることが多いので、リフォーム費用は通常の住宅リフォームよりも割高になる傾向があります。

個人の思い出深い物件の場合

個人の思い出が詰まった物件は、たとえ安普請だったとしても、解体せずにリフォームすることを優先に考えてみましょう。

スケルトンリフォームで新築同様に甦らせることも可能です。

費用を少しでも安く抑えたい場合

費用を抑えるなら、建て替えよりもリフォームです。ただし、現在の住まいの状態が極めて良くない場合には、リフォームの方が補修や補強工事で費用がかかってしまうこともあります。

また、スケルトンリフォームと建て替えの費用の差は、約1割~2割程度です。トータル費用の面ではスケルトンリフォームを選択した方が安くなりますが、ひとつひとつの工事はリフォームの方が割高になる事実は否定できません。

短期間で工事を終わらせたい場合

新築工事の工期の目安が約4か月かかるのに対し、木造戸建住宅のスケルトンリフォームの工期は約半分の2か月程度です。

空き家建て替えをお奨めするケース

一方、以下の場合には建て替えをお奨めしたいと思います。

現状の基礎や地盤に不安がある場合

基礎に幅の広いひび割れが数多く発生している場合や、部分的に床や壁が傾いている場合には、不同沈下の可能性があります。

この様なケースでは、リフォームで沈下修正工事まで行うと建て替えるよりも費用がかかる可能性が高いので、建て替えがお奨めです。

建物の配置を変えたい場合

建物を隣地境界線から離したい、南側の庭を広くとりたいなど、建物の配置を変更したい場合には、建て替えるしかありません。

既存の建物の損傷が著しい場合

現在の住まいのメンテナンス状態が悪く、長年の雨漏りなどで構造躯体の腐食やシロアリ被害箇所が相当数ある場合は、その補修や補強工事に多額の費用がかかるので、リフォームを選択してもコスト面でのメリットは期待できません。

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耐震性や断熱性などの住宅性能にこだわりがある場合

リフォームでも長期優良住宅化リフォームの手法によって耐震性・省エネルギー性等の住宅性能を向上させ、一定の水準を満たすことは可能ですが、限界があります。

住宅性能にこだわりを持つ場合には、建て替えをお奨めします。

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既存住宅の間取りや外観デザインと要望の格差が大きい場合

リフォームでも間取りや外観デザインを大きく変えることは可能ですが、変更箇所が増えるほど当然コストは上乗せされてしまいます。

既存部分を上手に活かしてコストを節約できるのがリフォームのメリットなので、間取りや外観をほとんど変えてしまう場合には、建て替えた方がメリットが多いでしょう。

長期保証を希望する場合

近年の新築住宅は長期保証制度が充実しているので、30年以上の長期保証制度を設けている住宅会社も珍しくありません。

また、平成19年に施行された「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」により、施工者に保険をかけることが義務付けられました。

住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)について

構造・防水の瑕疵については、万一施工者が倒産してしまっても、10年間は瑕疵担保責任法人が補修工事に要した費用を負担してくれます。

こうした長期の保証や保険は、リフォームでは利用できないので、長期保証を受けたい場合には建て替えをお奨めします。

融資に大部分の資金を頼らざるを得ない場合

リフォームローンは新築の住宅ローンと比較して、融資額が少ない、金利が高い、返済期間が短いなどのデメリットが多いため、ある程度の自己資金がないと思い通りのリフォームができません。

自己資金が不足するために高額の融資を受ける場合には、建て替えの方が有利です。

予算にかなり余裕がある場合

建て替えとスケルトンリフォームの費用の差額は、解体費や地盤改良費、諸経費を除けば1割~2割程度です。予算に余裕がある場合には、自分の思い通りに建て替えた方が高い満足度が得られると思います(もちろんリフォームを選択しても、資金的余裕がある場合は気持ちが楽なのは同様ですが)。

理想のプランや要望があり、注文住宅で新築しても金銭的に問題がないのであれば、建て替えで計画を進めた方が良いでしょう。

まとめ

今回は空き家を生まれ変わらせる方法として、リフォームと建て替えのそれぞれのメリットとデメリット、リフォームをお奨めする場合と建て替えをお奨めする場合についてご説明させていただきました。

リフォームするか建て替えるかの判断は「やっぱりお金のことを抜きにしては考えられない」と思っている方が大半だと思います。

現在の住まいの傷み具合がそれほど酷くなくて、大きな間取り変更も必要なく、住宅設備機器の交換と内外装の模様替えを行う程度であれば、坪当たり20万円程度でリフォーム可能でしょう(延床面積30坪の家でおよそ600万円が目安です)。

これ位の金額であれば、誰もがリフォームを選択すると思います。

一方、耐震補強や断熱改修、間取り変更、玄関ドアやサッシ交換などが加わると工事費はどんどん加算されていきます。およそ1,000万円を超えるあたりから、建て替えも視野に入ってくるようになるのではないでしょうか。

構造躯体の骨組みだけを残し、間取りを一から作り変えるスケルトンリフォームになれば、新築住宅と遜色のない外見と住み心地を実現できる代わりに、坪当たり50万円程度にはなってしまいます(30坪だと1,500万円ほどかかります)。

ローコストのハウスメーカーで建築すれば、新築の家を手に入れることは十分に可能で、違いがあるとすれば建築確認申請、登記費用などの諸費用と既存の家の解体工事費用くらいではないかと思います。

リフォーム工事は新築工事よりも割高になるのは、手間がかかるので仕方ありません。リフォームを選択するためには、単に費用のみでなく、現在の住まいへの愛着や建て替える場合の何らかのマイナス要素(工期が長い、建て替えると床面積が減少するなど)が必要でしょう。

リフォームするにも建て替えするにも、必要になるお金は決して安いものではありません。そして価格は決して物理的な価値だけで決まるものではなく、精神的な満足度も重要です。

是非様々な角度から良く検討し、後悔のない選択をして欲しいと思います。

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益子公博

益子公博

住宅会社で20年以上リフォーム事業の責任者経験があり、リフォーム業界、住宅建築業界の裏事情やリフォーム現場には精通。ホームインスペクション(住宅診断)の専門会社を経営、住宅診断、欠陥住宅相談、リフォーム会社への社員研修など実施しています。
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