空き家不動産トピックス|路線価とは何か?

路線価図

不動産は「一物五価」と言い、一つのものに対して五つの価格があるという不思議な品物です。不動産には定価と言うものが無く、その値段は売主が勝手に決めることが出来ます。
そしてその値段を買主が承諾すれば契約的には何の問題もないのです。

相場を知ってお得に空き家を売る -空き家不動産価格の調べ方-
例えば皆さんが買い物に行かれたとき、スーパーに売っているものがみんな時価だったとしたら、いつものようにショッピングカートに欲しいもの...

しかしそのような秩序の無い取引をすることで、誘導的な実体無視の金額がついてしまって市場が混乱しないようにしたり、不動産にかかる各種税金の根拠に平等な数字を導き出すための指標にしたり、世情を反映した適切な価格を調整していたりと、様々な理由があるため複数の価額種類が存在しています。

そしてその価額は、それぞれの基準で定期的に見直され、ほかの商品の価格変動や世の中の好景気不景気に合わせ常に変動し、その価値を常に保っています。

今回の記事では、不動産にかかる税金を計算するための根拠として利用する為に作られている「路線価」について、そのあらましや内容、自身でもできる計算方法について説明します。




路線価には「固定資産路線価」と「相続税路線価」がある

路線価は、市街地的形態を形成する地域の路線(不特定多数が通行する道路)に面する宅地の1㎡当たりの評価額のこと。課税価格を計算する基準となるものであり、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価がある。(Wikipediaより)

これをかいつまんで説明すると、

人が住んでいる町と言うユニットの中で、土地に対してかける税金の金額を決める為の価値基準になる価格が「路線価」であり、その金額はその土地が面している道路に沿って算出されている。

と言う事になります。

そして、路線価をもとに計算される税金は「1.固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税」「2.相続税」の2分類であり、それぞれに対応する形で「A.固定資産税路線価」「B.相続税路線価」と呼ばれていることがわかります(税額や納税の頻度が違うので、2種類の路線価が用意されていることになります)。

関連税金の種類 路線価の呼称
固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税 固定資産税路線価
相続税 相続税路線価

路線価の具体的な調べ方

全国地価マップ(http://www.chikamap.jp/)

全国地価マップ(http://www.chikamap.jp/

路線価はインターネットで簡単に調べることが出来ます。
全国地価マップと言うウェブサイトでは、相続税路線価固定資産税路線価のほかに、公示地価取引実勢価格の4種類の地価種類を閲覧することが出来ます(公示価格と実勢価格については下記記事をご覧ください)。

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全国地価マップにて地図をクリックして行くと路線価図が詳細になり、所有土地の接道している公道上に1㎡当たりの金額が書き込まれていますので、調査対象となる不動産の敷地面積に乗算して、最終的な路線価を算出する運びとなります。

1.全国地価マップの地図画面から調査対象エリアをクリック

2.都道府県マップから更に市町村をクリック

3.地図が検索・スクロールできるので、調査対象の場所をズーム

4.路線価が表示されます

埼玉県さいたま市浦和区仲町4丁目某番地の1㎡あたりの相続税路線価は24.5万円であることがわかります

路線価をもとに所有地の評価額を計算する方法

路線価を調べ終わったら、その値を元に不動産の評価額計算をすることができます。
評価額の計算はとても簡単です、基本的に前面道路についている路線価に、所有地の面積を掛けるだけです(路線価は1㎡あたりの価格です)。

不動産の評価額=路線価×土地面積

路線価をもとに固定資産税評価額を計算する場合

中央に走る道路(黄色の道路)に面する100㎡の土地の場合

32,300円(路線価)×100㎡(土地面積)=3,230,000円(固定資産税評価額)

路線価をもとに相続税評価額を計算する場合

同じく中央の道路(黄色の道路)に面する100㎡の土地の場合

65,000(路線価)×100㎡(土地面積)=6,500,000円(相続税評価額)

※借地権割合割合F(40%)を掛けた2,600,000円は、借地権の評価額になります。

接道2面の土地、不整形地(いびつな土地、狭小間口な土地、旗竿地、がけ地)などの評価額は「補正」で対応計算する

上記のように「路線価×地積」の計算式で評価額を算定することが出来るのは道路に垂直に面している整形地のみです。

下記のような土地の形状の場合は、補正計算が必要になります。以下、参考として補正が必要な場合について列記します。

A.2面が接道している土地

2方向で接道している土地は2つの路線価に挟まれています。
この場合は2つの路線価を勘案して補正がかかります。

2面接道の土地評価額は1面接道の隣地より価値が上がります

引用:国税庁

側方路線影響加算率表
地区区分 加算率
角地の場合 準角地の場合
ビル街地区 0.07 0.03
高度商業地区
繁華街地区
0.10 0.05
普通商業・併用住宅地区 0.08 0.04
普通住宅地区
中小工場地区
0.03 0.02
大工場地区 0.02 0.01
二方路線影響加算率表

引用:国税庁

地区区分 加算率
ビル街地区 0.03
高度商業地区
繁華街地区
0.07
普通商業・併用住宅地区 0.05
普通住宅地区
中小工場地区
大工場地区
0.02
地積区分表
地区区分 地積区分
A B C
高度商業地区 1,000未満 1,000以上
1,500未満
1,500以上
繁華街地区 450未満 450以上
700未満
700以上
普通商業・併用住宅地区 650未満 650以上
1,000未満
1,000以上
普通住宅地区 500未満 500以上
750未満
750以上
中小工場地区 3,500未満 3,500以上
5,000未満
5,000以上

B.間口が狭く、奥行きの長い土地

間口の長さ、奥行きの長さに対して補正を掛ける必要があります。
整形地より評価額が下がります。

引用:国税庁

奥行価格補正率表
  地区区分
奥行距離
(メートル)
ビル街地区  高度商業地区 繁華街地区 普通商業・併用住宅地区  普通住宅地区  中小工場地区 大工場地区
4未満 0.80 0.90 0.90 0.90 0.90 0.85 0.85
4以上6未満 0.92 0.92 0.92 0.92 0.90 0.90
6以上8未満 0.84 0.94 0.95 0.95 0.95 0.93 0.93
8以上10未満 0.88 0.96 0.97 0.97 0.97 0.95 0.95
10以上12未満 0.90 0.98 0.99 0.99 1.00 0.96 0.96
12以上14未満 0.91 0.99 1.00 1.00 0.97 0.97
14以上16未満 0.92 1.00 0.98 0.98
16以上20未満 0.93 0.99 0.99
20以上24未満 0.94 1.00 1.00
24以上28未満 0.95 0.99
28以上32未満 0.96 0.98 0.98
32以上36未満 0.97 0.96 0.98 0.96
36以上40未満 0.98 0.94 0.96 0.94
40以上44未満 0.99 0.92 0.94 0.92
44以上48未満 1.00 0.90 0.92 0.91
48以上52未満 0.99 0.88 0.90 0.90
52以上56未満 0.98 0.87 0.88 0.88
56以上60未満 0.97 0.86 0.87 0.87
60以上64未満 0.96 0.85 0.86 0.86 0.99
64以上68未満 0.95 0.84 0.85 0.85 0.98
68以上72未満 0.94 0.83 0.84 0.84 0.97
72以上76未満 0.93 0.82 0.83 0.83 0.96
76以上80未満 0.92 0.81 0.82
80以上84未満 0.90 0.80 0.81 0.82 0.93
84以上88未満 0.88 0.80
88以上92未満 0.86 0.81 0.90
92以上96未満 0.99 0.84
96以上100未満 0.97 0.82
100以上 0.95 0.80 0.80

C.旗竿地(旗状地)

竿に立つ旗のように、接道部分は細い通路のようで、奥で広がっている土地も補正が必要です。これも接道部分の間口と奥行きの長さで補正がかかり、評価額は整形地より下がります

引用:国税庁

間口狭小補正率表
地区区分
間口距離(メートル)
ビル街地区 高度商業地区 繁華街地区 普通商業・
併用住宅地区
普通住宅
地区
中小工場地区 大工場地区
4未満 0.85 0.90 0.90 0.90 0.80 0.80
4以上6未満 0.94 1.00 0.97 0.94 0.85 0.85
6以上8未満 0.97 1.00 0.97 0.90 0.90
8以上10未満 0.95 1.00 1.00 0.95 0.95
10以上16未満 0.97 1.00 0.97
16以上22未満 0.98 0.98
22以上28未満 0.99 0.99
28以上 1.00 1.00

D.歪んだ形状の土地

道路に対して垂直な形状でない土地も補正の対象です。
整形地であった仮定をして、そこかららりない部分の面積について割合を掛けて補正計算します。評価額は整形地より下がります。

引用:国税庁

不整形地補正率表
地区区分 高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、中小工場地区 普通住宅地区
地積区分 A B C A B C
かげ地割合
10%以上 0.99 0.99 1.00 0.98 0.99 0.99
15%以上 0.98 0.99 0.99 0.96 0.98 0.99
20%以上 0.97 0.98 0.99 0.94 0.97 0.98
25%以上 0.96 0.98 0.99 0.92 0.95 0.97
30%以上 0.94 0.97 0.98 0.90 0.93 0.96
35%以上 0.92 0.95 0.98 0.88 0.91 0.94
40%以上 0.90 0.93 0.97 0.85 0.88 0.92
45%以上 0.87 0.91 0.95 0.82 0.85 0.90
50%以上 0.84 0.89 0.93 0.79 0.82 0.87
55%以上 0.80 0.87 0.90 0.75 0.78 0.83
60%以上 0.76 0.84 0.86 0.70 0.73 0.78
65%以上 0.70 0.75 0.80 0.60 0.65 0.70
奥行長大補正率表
地区区分
奥行距離
間口距離
ビル街地区 高度商業地区
繁華街地区
普通商業・
併用住宅地区
普通住宅地区 中小工場地区 大工場地区
2以上3未満 1.00 1.00 0.98 1.00 1.00
3以上4未満 0.99 0.96 0.99
4以上5未満 0.98 0.94 0.98
5以上6未満 0.96 0.92 0.96
6以上7未満 0.94 0.90 0.94
7以上8未満 0.92 0.92
8以上 0.90 0.90

E.がけに面している土地

崖に面している土地についても補正が必要です。
評価額は整形地より下がります。

引用:国税庁

がけ地補正率表(平3課評2-4外・平11課評2-12外改正)
がけ地の方位
がけ地 地積総地積  南  東  西  北
0.10以上 0.96 0.95 0.94 0.93
0.20 〃 0.92 0.91 0.90 0.88
0.30 〃 0.88 0.87 0.86 0.83
0.40 〃 0.85 0.84 0.82 0.78
0.50 〃 0.82 0.81 0.78 0.73
0.60 〃 0.79 0.77 0.74 0.68
0.70 〃 0.76 0.74 0.70 0.63
0.80 〃 0.73 0.70 0.66 0.58
0.90 〃 0.70 0.65 0.60 0.53

出典

財産評価基準書 土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表(平成19年分以降用)|国税庁
平成19年分以降の土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表

路線価が無い土地の場合の評価額はどう計算する?

路線価を調査しようとして該当する土地の路線価図を閲覧したときに、一部路線価がない土地を見つけることがしばしばあります。

これは土地が面している道路に公共性がないということを意味します。

  • ある特定の土地の為にある道路
  • 近隣含め周辺の土地所有者がそれぞれの土地を削ってみんなで作った道路
  • 宅地を造成したときに区割りの際作った道路を自治体へ移管していない道路

であると言う事が原因です。
これらの道路は不特定多数が通行する道路ではないので、路線価が付いていません。

こういった場合、直近の評価額に決められた倍率をかける「倍率方式」を使うか、管轄の税務署に申請をして「特定路線価」の設定をしてもらうことになります。

まとめ 空き家オーナーこそ所有地の価格をしっかりと普段から調べておくべき

評価額の計算は、比較的新しい土地については簡単にできますが、歴史が古い土地で補正が必要であったり、倍率方式や特定路線価を設定してもらう必要が生じる場合は非常に複雑になりますし、自分一人では正確な算出が出来かねる場合もあります。

建物評価についても仕様・建材等細かい指定により補正がかかって正確な数字が出るようになっています。詳細に計算することはできなくても、ざっくりした評価額を算出する基礎には使えるでしょう。

情報化の進んだ現代社会において、これに限らず様々な情報がインターネットを通じ自由に取得できるようになったのは、空き家不動産オーナーにとっては非常に有利です。

相続税や固定資産税の計算をはじめ、空き家不動産売却を全てプロに任せるのも悪い事ではないのですが、大金が動く不動産のことですので、所有者自身にもっと興味を持って研究して頂きたいと言うのが、筆者自身の思うところであります。

私も相続で空き家売買が自分事になったとたん、今まで全く興味がなかった土地不動産に関する勉強を猛烈に行った過去があります。

空き家不動産の所有者自身がその正しい価値を理解し、正確な5種の価格を把握しておくことが大切です。面倒でも、自身で正確に理解している場合とそうでない場合、その出費の差額は日ごろの節約の比ではありません。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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