対処に困る再建築不可物件とは?相場と活用を考察

実家を相続したら、再建築不可物件と判明しました。
トホホ・・な状況に陥りますが、このまま空き家で放置しても状況は悪化するだけです。

相続物件である空き家を管理・保全して、使用に耐える状態を維持するか、そのまま売るか、隣の土地を買い取って再建築不可物件から抜け出すか、思案苦慮するはずです。

今回は、再建築不可物件の対処法について考えましょう。
投資物件として人気との噂も小耳にしますので、危機はチャンスの可能性もあります。




再建築不可物件とは何か?

新聞の不動産の折り込広告に、ときおり場所的に好立地で価格的にも魅力ある絶好の宅地の売出しが掲載され場合があります。
広告には現況古屋ありの文言や丹念に読むと再建築不可の文字もあります。

再建築不可の理由は何だろう?

再建築不可物件とは、文字通り、更地したら再度家屋を建築できない敷地のことをいいます。

再建築不可物件=1度更地にすると再度家屋を建築できない敷地

再建築が出来ない理由は法律による制限です。

再建築不可物件に関わる主な制限としては以下の4項目がありますが、宅地として再建築不可の救済を考えられる物件の多くは、1.接道義務関連(建築基準法)に関するもののみと考えられます。

したがって、その他の下記2,3,4関連で再建築不可となる敷地は、救済策がほとんど見当たらず、資産的に魅力的な立地とは言えない物件といえます。

再建築不可物件の制限をする法律

  1. 接道義務(建築基準法)
  2. 市街化調整区域(都市計画法)
  3. 既存不適格物件(法規制の改正)
  4. 土地や建築物の上部に一定量以上の高圧線の存在がある

その他の建築制限はあるの?

再建築不可物件には都市計画法による建築制限があります。
これは、都市計画施設として道路・公園・河川・高速道路がありますが、不動産取引として関係が多いのは、都市計画道路です。

この都市計画道路の指定範囲だと、建物を建てられない訳ではありませんが、都道府県知事の許可が必要になるのに加え(都市計画法53条)、更に、以下に該当する建物は、容易に移転又は除去が可能な構造にしなければならないという制限(都市計画法54条)がありますので、ご注意下さい。

都市計画法54条で指定される建築物の構造制限

A.階数が2以下で地階を有しない

B.主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロツク造その他これらに類する構造

e-Govサイトのhttpによる通信終了について|電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ
e-GovサイトはHTTPによる通信を廃止いたしました。

再建築不可物件を作り出す接道義務とは

家を建てるときには、ハウスメーカーの方が敷地に接している道路の幅を気にするはずです。
接道義務のチェックをしていたわけです。
字面からイメージは浮かぶのですが、正確な内容を把握しましょう。

建築基準法に規定されている接道義務

建築基準法という建物を建てるときの決まり事を定めた基本的な法律があります。
この法律の第43条に敷地と道路の関係という項目が規定されています。
以下のその部分を引用します。

要約すると、建物の敷地は道路に2m以上接していることが敷地に建物を建てるための必要条件となります。
このように、道路に敷地が接していることから接道義務と言われています。

敷地等と道路との関係(建築基準法)

第四十三条 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。

また、但し書きがあり、ある基準に適合する建築物で、特定行政庁が認めて建築審査会の同意を得て許可されれば例外措置がありますが、例外措置は期待しない方が無難です。

e-Govサイトのhttpによる通信終了について|電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ
e-GovサイトはHTTPによる通信を廃止いたしました。

接道義務の道路とは?

道路に関しても建築基準法の条項に種々の記載があります。
人間や車両が通行できれば道路というのでしょうか?
建築基準法での道路の定義をみてみましょう。

建築基準法上の道路の定義

建築基準法を紐解くと、この法律上の道路の定義が条項としてあります。
第42条に規定されていますが、幅員4m以上で道路法その他の法律で道路と定められた道路を建築基準法上の道路ということです。

また、道路法その他の法律で2年以内に事業計画が執行される予定の場所も道路として扱われます。

建築基準法上、道路となるにはその他種々の条件があるにせよ幅員の条件として4m以上必要ということですが、気候、風土、土地の状況により幅員6m以上と規定される場合もあります。

これは、除雪などの都合で4m以上の幅員を必要とする地区の場合です。

道路に接する先の条件と道路の定義から総合して、接道義務を満たしている状態とは、幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接することを意味します。

接道義務を満たしている土地例

幅員の例外規定が1950年前後で異なるため、「昔はOK」でも「今はNG」という再建築不可物件が生まれた

建築基準法は、1950(昭和25)年の制定です。
この法律の制定前にも道路はありますが、それら全てが幅員4m以上という規定をクリアしているとは思えません。

例えば東京の東部の下町には細々とした道路が通じていました。

建築基準法が制定される前に、現に道路として機能していた道も特定行政庁の指定を受ければ道路と見做されます。
ただ、この道の中心線から2mの距離を道路の境界線とみなす、とされています。

また、この道路の他端が崖や河川などの場合には、崖などの端から4mの位置を道路の境界線とみなします。

これらは、建築基準法第42条2に規定されていますので、この例外規定で指定された道路は2項道路と呼ばれています。

空き家不動産の再建築不可物件を見抜くには?

空き家不動産をいざ売ろう(買おう)を思って物件を詳しく調査してみると、思わぬところで再建築不可物件に遭遇することはよくあります。

そこで、ババである再建築不可物件を掴まない様にするために、空き家の相続や宅地を買い取るときの再建築不可物件チェックポイントを考えましょう。

空き家不動産の売買には「三現主義」を貫くべし

工場などの生産現場に、三現主義という標語が掲げられています。
現場・現物・現実の三つの現を表しています
現場に足を運び、現物を手に取り、現実の生じている様を確認せよ、という意味です。

ネット通販の時代とはいえ、現場に赴くことなく、現物のチェックもなく、現実の様を見ることなく購入という行動はいけません。
人生で最大の売り物(買い物)である住宅(土地と家屋)の売却や購入には多面的なチェックを要します。
その第一歩が三現主義です。

現場に赴いて、現物を見て、現実を把握しょう

遠方の親類から相続した空き家不動産がを売りたいが、まだ自分自身で直接その空き家不動産を目にしたことがない人も多いとよく聞きます。

百聞は一見に如かず、という諺があります。
百回聞くよりも、たった一度でも自分の目で見たほうが確かだということ、という意味はご存知かと思いますが、正に、三現主義の現場には足を使って赴くべし。
不動産会社の営業担当者からビジネストークを聞くよりも現地・現場に足を運べば正しく状況の把握ができます。

現場に赴くことで、上述した再建築不可の理由である「高圧線の存在」も目視でチェックすることが可能です。
ただ、高圧電線の鉄塔がビルなどに隠れている場合もありますので、周辺の散策も加えて忘れないで下さい。
周辺を歩くことで、市街化調整区域であるかの判断も容易になります。

市街化調整区域の空き地や土地を売る方法
「空き家を売りたいのだけど、市街化調整区域にあるからトラブルが心配」 そのような不安を抱えている空き家オーナーは多いでしょう。...

市街化調整区域は、都市計画法に定められた区域区分で、市街化を抑制する区域と定められています。
要は、のどかな田舎の状態を保った地域とすると定められていますので、住宅が立ち並ぶということはありません。

個人がドローンを手軽に使える時代となれば、上空から高圧電線の鉄塔や周辺の市街化の状況をチェックできますが、残念ながらドローンを手軽に使用できません。
ですが、地図検索機能で上空から地上の状況を確認することができます。

鉄塔や周辺地域の市街化の状況を概略掴む事ができますので、地図検索で上空からの様子をチェックして下さい。

五ゲン主義

三現主義をもってしても、接道義務は知識のない素人が見分けるのが困難です。
一見すると道のように見える道が、接道義務で規定された道でない場合があるからです。

また、前述の市街化調整区域を正確に把握するには、現場・現物・現実だけでは判断が難しい点があります。

日本の製造現場は、日々進歩しています。
前述の三現主義に二つのゲンが加わった五ゲン主義が謳われています。
追加の二つのゲンは、原理、原則です。
不動産関係では原理・原則は主管の役所と法律です。
役所は原理・原則で動きますし、原理・原則は役所にとって法律です。

空き家の所在地が市街化調整区域内か否かを正確に調べるためには、管轄する自治体で直接調べることがとても重要です。
例えば、さいたま市であれば、下記URLより調べることが可能です。

さいたま市地図情報 - トップページ -

不動産の特徴を調べるのには登記情報も役立ちます。
不動産登記簿には土地の地目・面積や位置関係、所有者などの情報が記載されています。
登記情報の一つに公図という地図があります。

公図例(引用:登記簿謄本取得センター

上記で述べた接道義務で記された道路でない道の情報は、公図を見ることで確認できます。
公図に赤や青の線が引かれている場合があります。地図と照らし合わせると幅員の狭い道路に相当しています。

赤道(あかみち)、青道(あおみち)と呼ばれている建築基準法での道路でない道です。
これらは通路や法定外道路という道で、4m以上の幅員の道もあり、これに敷地が2m以上接していても接道義務は満たせません。

登記情報を確認することで、法定外道路のチェックができます。

登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です :法務局

宅建業法の規定

特に不動産会社の仲介で、空き家不動産を「購入する際」の注意点として下記を知っておいてください。

不動産業を規制する法律に宅地建物取引業という宅地や建物を取引する際に不動産会社を規制する法律があります。
この法律の第35条に重要事項の説明という条項があります。
その規定で、売買などの契約が成立する前に重要事項に関して書面を交付して、当事者に説明する義務があります。
その説明する重要事項の一つに都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限が対象となっています。

不動産の売買時に、契約前の重要事項の説明(重説)内容として、再建築不可に関係する規制の説明も重要事項の対象となります。
重説では書面が交付されますので注意深く読んで下さい
また、説明後の質疑応答で、建築制限の有無を質問することも有効です。

建築制限の質問に対して誠実の対応してくれる不動産会社であれば、信用度の高い会社である確率は高くなりますし、この質問に対する対応がお座なりであれば契約の締結を再考することも必要です。

e-Govサイトのhttpによる通信終了について|電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ
e-GovサイトはHTTPによる通信を廃止いたしました。

再建築不可物件の相続チェック項目

売買で空き家を購入するのであれば、前述のように仲介業者である不動産会社から重要事項の説明がありますので、土地利用の制限に関する調査の手間が大幅に省けます。
ですが、家不動産の相続において、自力で調べることが必要となります

不在地主という言葉があります。
文字通り、その地の住人でなく対象とする土地でない在所に住んでいる地主さんです。
不在地主の相続人であれば相続の土地の特性を把握してない可能性はありますので、前述のチェックポイントを参考に調査を行う必要があります。

多くの方にとって継承する不動産は、よく知る土地でお住まいの経験があるはずですので、周辺のチェックは比較的容易です。

相続物件であれば、相続の手続きで物件の登記情報が必要となります。
資料を集めるのが目的となり、内容の把握がお座なりになることがあります。
相続に際して、資料集めを単なる資料収集で終わらせるのではなく内容を把握することで、早めに対策を立案できます。

空き家不動産の相続税計算と税回避の知恵8選
空き家を相続したばかりのあなたはいま、「相続税はどうなるのだろう」と悩んでいることでしょう。実際「相続税が高くなったらしい」「今まで...

代表的な再建築不可物件のパターン

接道義務に関係する再建築不可物件には、幾つかの類型があります。
類型の特徴を把握しておくと再建築不可物件を掴まされる確率が低下します。

旗竿地とは?

旗竿地とは、図1に示すように文字通りに旗竿のような状態の敷地です。
路地状敷地、敷地延長(敷延)とも呼ばれています。
前面道路に対して路地状の敷地で接している物件です。

接道義務は、前面道路が4m以上の道路に2m以上で敷地が接していることです。
前面道路が条件を満たしているならば、前面道路に接している敷地の幅が問題です。
再建築不可物件は、この路地状の通路の幅が2mに満たない敷地です。

袋地と囲繞地とは?

フクロジ(袋地)とイニョウチ(囲繞地)と読みます。
図2に示すように、袋地は、前面道路とは接していない敷地をいい、囲繞地は、袋地を取り囲む敷地を指します。

前面道路が幅員4m以上であれば、囲繞地である敷地は再建築不可物件とはなりませんが、袋地の救済措置の影響を受けます。

民法210条に規定された通行権で、囲繞地通行権と言われています。

公道に至るための他の土地の通行権

第二百十条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

e-Govサイトのhttpによる通信終了について|電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ
e-GovサイトはHTTPによる通信を廃止いたしました。

私道とセットバックの関係

建築基準法が施行される1950年以前前に私道で幅員が4m以上あるものは、建築基準法上の道路となります。
また、幅員が4m未満の私道は、道路として条件を満たしていませんが、この通路に沿って建物が連なっている場合には、救済措置があります。

それは、役所(特定行政庁)が道路として指定することにより4メートル未満であっても道路と看做されます。

ただ、このままでは再建築不可物件となります。
建替えの際には、図3に示すように道路との境界線を、現状の道路の中心線から、2メートル下がったところとし幅員4mを確保しなければなりません

これをセットバックといいます。

再建築不可物件の相場

不動産は、一品一様で実勢価格の相場を見切るのは難度の高い課題です。
特に再建築不可物件となると、利用価値など考慮すべき点が多くより難度が高くなります。
ただ、世間的にはザックリと再建築不可物件でない場合の50-70%の価格と言われています。

相場を知ってお得に空き家を売る -空き家不動産価格の調べ方-
例えば皆さんが買い物に行かれたとき、スーパーに売っているものがみんな時価だったとしたら、いつものようにショッピングカートに欲しいもの...

近年は不動産に関する種々の公的な検索システムが充実してきましたので、実際の売買価格と公示価格などの基準となる価格との比較を大雑把ですができます。その結果を示したのが下記の図4です。

この図4は、国土交通省が運営している不動産取引情報検索で、ここには実際の売買価格(含む単価)や前面道路の幅の情報が記載されています。
また、この検索システムで公示価格や基準地標準価格を調べることができます。

空き家不動産トピックス|公示地価とは何か?
空き家問題でよく耳にする「公示地価」とは? 公示地価は、地価公示法という法律に基づいて、法令に準じた手続きをふみ全国各地の標準地におけ...
空き家不動産トピックス|実勢価格(実勢価額)とは何か?
空き家問題でよく耳にする「実勢地価(実勢地額)」とは? 実勢価額(実勢価格)とは、不動産の取引において、売主と買主の双方で折り合いがつ...

図4は事例として、さいたま市の実際の売買価格と前面道路の幅から、再建築不可物件に相当する物件の情報を抽出したものです。
これは、横軸に公示価格など、縦軸に売買価格をプロットしたグラフです。
水色の点線は、各データの回帰分析により得られた直線で、赤茶の一点鎖線は、公示価格と売買価格が同一の場合の直線です。

この図4より判断すると、ザックリと再建築不可物件は、正常な物件の64%で取引されているということがわかります

不動産取引価格情報検索

再建築不可物件の売却・活用

再建築不可物件を入手するパターンとしては、1.相続などで図らずも再建築不可物件を手にした場合、2.自らが進んで再建築不可物件を手にした場合、に二分できるでしょう。

物件を入手した経緯により今後の再建築不可物件の活用方針が変わります。
今回の事例は、前節で述べた囲繞地、旗竿地、私道を対象に考えましょう。

再建築不可物件を意図せずに入手した場合、その活用策

よくわからずに相続してみたら、その空き家は再建築不可物件だとビックリするしかありません。しかし相続してしまったものはやむかたなし、何とか有効活用したいものです。

有効活用の方法を考察してみましょう。

1.修理修繕で住み続ける

図らずも、再建築不可物件を相続した場合には、リノベーションで使い続けるという発想もあります。

再建築不可物件は、更地にして新築は出来ませんが、大規模な改修で自分好みの生活空間を作り上げことは可能ですので、ご自身や家族で相続空き家物件を修繕や修理をして利用し続けると決めたなら、それは全く問題ない話ではあります。

※再建築不可物件は、建て替えさえしなければ誰も問題にしないのです。

2.再建築不可物件から脱却する施策をとる

接道義務を満たせずに再建築不可となっている場合には、接道義務を満たせる方法を考えましょう。

例えば、旗竿地・路地状敷地であれば、道路に接している路地状の敷地部分の幅を2mとすれば規制をクリアできます。

こうなると具体的には、隣家の協力が必要となります。
土地に対する執着が強い隣人がいる場合は困難な内容ですが、遊閑地などが隣接している場合は、以下の方法をとることによって、ご自身の土地を再建築不可物件から救済できます。

  1. 隣地を借りる(借地権の設定・地役権の設定)
  2. 隣地を買い取る
  3. 隣地を等価交換する
「隣地境界」の問題は空き家不動産の売却障害になる
あなたの空き家、隣地との境界はきっちりと登記されていますか? 空き家に限らず、不動産の難しいところというのは、人と人との関係や約束事を...

3.売却又は購入

隣の土地は、借金しても買え、隣の土地は三倍でも買え、という諺があります。
隣の土地と一体化することで土地利用価値が増加するので、相場以上の価格で購入する価値があることを意味します。

隣の土地との一体化を考えることです。
そのためには、

  1. あなたの再建築不可物件を隣家に売却する場合
  2. 隣家の土地をあなたが購入する場合

という2通りのパターンがあります。

投資物件として再建築不可物件を考える

空き家不動産を収益物件として考えた場合、入居する借り手にとって再建築物件か否かは、賃借する上で大きなファクターではありません。
借り手にとって重要なファクターは、所在地や住居性などの利便性・快適性と賃貸料とのバランスだけです。

先に述べたように、再建築不可物件は周辺相場より安価で入手可能です。
また、快適性を高める修繕工事を施しても、土地価格の安さから表面利回りの高い物件となる可能性が大いにあります。

したがって、低コストで高利回りの不動産投資物件として再建築不可物件に注目をしている投資家層が一定以上いるということを知っておきましょう。

こういった投資家にあなたの再建築不可物件の購入を打診するもよし、もしくは、自らが不動産投資物件としての価値を空き家物件に見出していくのもよいでしょう。

ただし、すべての再建築不可物件が収益物件に相当するというわけではありません。
少子高齢化で人口減少時代となった現在では、収益物件として扱えるのは大都市圏で駅近の利便性の高い物件に限られます。

更に、収益物件とした場合には、出口戦略(最終的な物件売却)が重要となります。
土地の状況に手を付けなければ再建築不可物件という条件には永劫的に変化はありませんので、売却戦略を考えると再建築不可物件はやはりババのままです。

最後まで、ババを握らないように他の不動産投資家などへ途中での売却を考慮すべきです。

まとめ

多くの方にとって再建築不可物件は、猫跨ぎ物件ですが、所在地によっては不動産投資物件としての検討価値が充分あります。

再建築が許可されない理由と敷地上の古屋の状況によっては魅力的な物件となる可能性が十分に残っているわけで、特に、大都市内で、最寄り駅から至近の距離にある物件であれば、自家用でも投資物件としても危機をチャンスに転換できる可能性を秘めています。

相続物件であれば、遺産分割後の財産が再建築不可物件に該当して途方に暮れる前に、再建築不可の理由を把握して善後策を親族みなで考えておくことが本当に重要となってきます。

共有名義(持分)空き家不動産の売却方法、分筆、売却後の確定申告
空き家となっている不動産は名義が自分一人だけになっているのであれば問題なく売却することができますが、共有名義なら話は違ってきます。 ...
The following two tabs change content below.
空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
スポンサーリンク

土地・家・マンションの無料一括査定サイト40社