更地にした空き家不動産の土地管理方法

空き家の家屋撤去をした後の更地管理は何気に面倒なものです。
更地といえども資産なので、放置すればするほどその資産価値が失われますし、近隣住民への配慮も欠かせません。
更地は雑草や不法投棄という、近隣住民の迷惑の種になる可能性を秘めているからです。
土地は個人の財産でありながらも、公共的な周囲への影響力を持つため、更地所有者は地域の一員として「常識をもって」管理をすることが求められます。

従って、空き家不動産の相続で苦労し、空き家解体でコストや手間がかかって大変な思いをした方は「これから更地の管理までしなければならないのか」と溜息をつくかもしれません。
しかし、ほんの僅かな更地管理ポイントを抑えるだけで、面倒や手間もかけず、お金も最小限で更地を楽々管理することは可能な上、更地管理は空き家よりも簡単です。

とはいえ…更地はお金を生み出さないので、管理も手間も極力最小にしたいところです。
そこで今回の記事では空き家解体後の更地管理について、必ず知っておいてほしいポイントを中心に話を進めることにいたします。




土地所有者が更地を放置すべきでない理由

更地管理の具体的方法を紹介する前に、なぜ今の時代に土地を所有する人は、更地を必ず管理すべきなのか、その理由についてまとめておきます。

更地管理の必要性1…社会に寛容さがなくなってきたから

昭和の時代は、空き地といえば子供たちの遊び場でした。
そのイメージが強く残っている土地所有者は「更になんか放っておけばいいのさ」と思っているのではないでしょうか。

しかしそれは社会のルールがゆるかった古き良き時代の話です。

社会に寛容さがなくなり、何かと言えばすぐに責任論がわいてくる現代では、あなたの更地が周囲にもたらす迷惑がどれほど小さくても、近隣住民(時に無関係なネット住民までもが)は許してくれません。

あなたの更地が、近隣の人たちにどう思われているかをご存知でしょうか。
時に管理不足の放置更地は、事件現場になってしまう可能性すらあるため、案外厳しい視線が周辺住民から注がれている可能性があることに、気付かないままのケースが見られます。

更地管理の必要性2…近隣住民から不審感を持たれないため

近隣住民から不審の目を注がれないために、更地の最低限管理は必須です。
近隣の人たちの中には、あなたの更地についてこのように考えている方がいる可能性もあります。

「交通見通しの妨げ」「スズメバチ」に住民の怒り

地方の中核市でのエピソードを紹介します。

更地の広さは200坪ほどです。
15年ほど前にはそこに一戸建て住宅が建っていましたが、所有者は引っ越しと同時に住宅を撤去し、それ以来近所の人たちが更地所有者を見かけることはありませんでした。

15年の月日によって雑草は高さ1.5メートルにまで成長しました。
その更地は住宅街の中の細い路地の交差点の一角を占めるため、更地の脇を走る自動車の運転手は「交差点の見通しが悪くなって危険」といつも感じています。

更地には立木もあり、スズメバチが巣をつくったことがありました。
散歩中の住民が巣を発見し、市役所がすぐに取り除いたため大事には至りませんでしたが、これを機に町内会ではその更地の草刈りをやむを得ず行うことを決めました。

更地の所有者の了解を得ずに更地に立ち入って草を刈れば不法侵入になりかねませんので、町内会は市役所に許可を求めました。
市役所も事件事故が発生する事を恐れ、立入を黙認することにしました。

ところがこれで万事解決とはならず、住民の中に「なんで自分たちが草刈りをしてあげなければならないのか」という猛烈な怒りがわいてきたのです。
当然その怒りは空地所有者に向けられます。

あなたの更地も、近隣住民にこのような悪感情を植え付けているのかもしれません。

「所有者不明土地」が生んだトラブル

もうひとつ別の事例を紹介します。

某地方都市に住んでいるAさんが一戸建て住宅を建ててからわずか1年後に、南側の更地に6戸が入る2階建てのアパートが完成しました。
突如、日光を奪われたAさんは大変に憤慨しました。

Aさんがその住宅地の購入を決めたのは、仲介した不動産会社から次のように言われたからでした。

「南側の更地の所有者を探しましたが、登記簿を調べても近隣住民に尋ねても見つかりませんでした。いわゆる所有者不明土地と呼ばれる土地ですね。こういう場合、大抵は利権が入り組んでいるのでここに建物が建つことはないでしょう」

アパート建設の着工を知ったAさんが、いい加減な見通しを伝えた不動産会社に苦情を言うと、不動産会社はすぐに調査に取り掛かりました。

そして、大手のアパート経営支援企業が更地の所有者を割り出し、その所有者にアパート経営をすすめたことが分かりました。

Aさんは怒り心頭ですが、それ以上不動産会社を責めることもできません。
アパートの土地所有者に抗議しようにも、アパート経営支援企業はオーナーの名前をAさんに明かすようなことはしませんでした。

それでAさんはそのアパートの住人たちのことを酷く嫌うようになりました。
険悪なムードはいつトラブルに発展するかわからない程だそうです。

このケースでは、更地の所有者はなんら法律に触れることはしていないものの、自分の土地を所有不明土地にしてしまったことで、Aさんとアパートの住人の間にトラブルが発生しかねない火種を残してしまったのです。
あなたの更地は、所有不明土地になっていないでしょうか。

所有者不明土地とは、相続や売買を繰り返すうちに、登記がいい加減になり所有者が特定できなくなる土地のことで、国土交通省も重大な関心を持っています。
報道発表資料:所有者不明土地問題に関する制度の方向性等について検討を行います - 国土交通省
国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。

近隣住民には、最低限の説明責任を果たすべき

財産権とは、自分の財産を自由に処分できる権利であり、憲法で全国民に保証されています。
しかし土地は地域コミュニティの構成要素なので、更地所有者が土地を自由気ままに扱うと、周囲に迷惑をかけることがあります。

更地の雑草を刈ったり、しっかり登記したりすることは、土地所有者の最低限のマナーといえますし、所有者不明土地にしてしまうなどは論外です。

土地の登記をしなくても法的に罰せられることはないのですが、法務省は土地や建物の登記について、次のような見解を示しています。

不動産登記は、わたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載し、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

(法務省ウェブサイトから引用)

法務省:不動産登記のABC
法務省のホームページです。

更地管理の必要性3…自分の土地を「事件現場」にしないため

更地を長期間、無管理のままで放置してしまうことで、様々な事件現場として犯罪者等に利用されてしまうという、予期せぬトラブルに巻き込まれることもあります。

2016年12月、岐阜県内の空き地で身元不明の男性の遺体が見つかりました。
死体解剖の結果、死亡推定日は3週間前で、死因は急性カフェイン中毒であることが判明しました。
空き地には男性のものとみられるオートバイもあったのですが、それでも3週間もの期間誰にも気付かれなかったのです。

また、2017年10月には宮城県内の公園近くの空き家で女性の遺体が発見され、警察は男が女性の死体を遺棄したとして調べています。

このような事例はいくらでも出てきます。
空き地は犯罪の温床になりやすく、犯罪者から「目星」をつけられないように、土地管理者は普段から十分注意をしておくべきなのです。

空き地で発見の遺体、死因はカフェイン中毒 岐阜
岐阜県垂井町の池田山山頂付近の空き地で3日に見つかった身元不明の20~40代の男性の遺体について、垂井署は27日、男性の死因が急性カフェイン中毒だったと明らかに…
http://www.asahi.com/articles/ASKBD446FKBDUNHB002.html

事件・事故物件になったら更地でも売れなくなる

こうした事件はその地域の人々の記憶に残ってしまうので、その更地はいわゆる「事件・事故物件」「心理的瑕疵物件」になってしまいます。

一度、事故物件になってしまったら、その汚名を取り除くことは簡単ではありません。
事件事故物件情報の公示を取り扱うサイト「大島てる」では、世間を騒がせた事故現場物件や心理的瑕疵物件の情報が次々にアップデートされていますので、あっというまにこういったサイトに掲載されてしまうでしょう。

大島てる CAVEAT EMPTOR: 事故物件公示サイト
本邦唯一の事故物件公示サイトです。これらの物件を取引する際には注意しましょう。

事故物件となったその更地は売ることができなくなるか、売れたとしても買い叩かれてしまう可能性が大きいです。

更地の金銭的価値が減るだけではありません。
事件が起きれば、近隣住民の直接的、間接的な非難が更地所有者にも向けられでしょう。

だから更地にも管理が必要なのです。
更地が適切に管理されていることがわかれば、犯罪者が近寄ってくる可能性が減ります。

更地管理に関する用語について

「更地」と「空き地」

「更地」は住宅を建てることができる土地のことです。更地という用語は、宅地とほぼ同じ意味で使われます。

一方の「空き地」ですが、更地も空き地のひとつです。さらに空き地には、住宅を建てることができない土地も含まれます。例えば耕作放棄地や樹木がない山間部の土地は空き地と呼ばれますが、更地とはいいません。

「空き地」と「空地」

「空地」は「あきち」とも「くうち」とも読むことができます。例えば「公開空地」は「こうかいくうち」と読みます。

公開空地とは、一般の人に解放された土地のことです。例えばあるエリアを大規模開発するときに、土地の所有者が周辺住民のために歩道や小規模公園用の土地を無償で提供することがあるのですが、こうした土地が公開空地と呼ばれます。

「事故物件」と「心理的瑕疵物件」

「事故物件」とは、不審死の現場となった土地や建物のことです。「心理的瑕疵物件(しんりてきかしぶっけん)」と呼ばれることもあります。

瑕疵とは「きず、欠点」という意味ですので、心理的瑕疵物件とは、物理的な支障がないにも関わらず「住みたくない」と思われてしまう不動産のことです。

最低限やっておきたい、更地管理4つの具体的方法

更地といえども管理を怠ってはいけない、ということがご理解いただけたところで、ようやく本題に入っていきましょう。
土地オーナーならば最低限はやっておきたい更地管理の具体的方法を4つ紹介していきます。

更地管理手段1:使用しない土地は速やかに売却

最もお金をかけない更地管理方法は「管理そのものから逃れること」です。
更地は所有している限り、継続管理し続けなければなりませんし、どんなにきっちり管理をしたところで、更地所有者の様々なリスクや心配は決してゼロにはなりません。

だったら所有すること自体を辞めるのが最も手早く、確実に更地管理ストレスから解放される方法であるといえます。

そのために、ご自身の更地を保有し続けるメリットについて再考してみてください。
案外、更地を保有するメリットがないにもかかわらず、惰性や売却手続きがめんどうだという理由で、なんとなく土地を保有し続けている人が意外に多いからです。

更地所有のメリットを考えるには、更地の現在価値を把握しておく必要があります。
そこでいまのうちに、更地の売却価格を把握しておくことをおすすめします。

例えばNTTデータグループの不動産売却サイト「HOME4U」を利用すると、複数の不動産会社があなたの更地を査定してくれます。

この「HOME4U」には、東急、野村、三菱、大成といった大手不動産会社から、地域密着の中小零細不動産会社まで900社が登録しています。

更地の売却価格が分かれば、管理してでも保有し続けたほうがいいのか、それとも売ってしまったほうがいいのかを決めることができます。
もちろん更地の査定料は無料です。

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空き家隊長
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更地管理手段2:夏場の雑草除去作業

更地の管理の基本は、雑草の除去つまり草刈りです。
雑草がなくなるだけで、近隣住民は管理の実態が目に見えるので安心します。
また雑草はゴミの隠れ蓑でもあるので、草刈りは不法投棄の抑止になります。

更地の雑草管理状態については、市町村も厳しく監視していますので、夏場の前と後は特にしっかりと雑草を取り除くことで、見違えるほど更地が綺麗になります。

雑草や枯葉を放置すると罰金が科されることもある

市町村によっては空き地の雑草除去に関する条例を制定し、更地所有者に管理の徹底を義務付けています。

三重県四日市市の「空き地の雑草等の除去に関する条例」は、更地の雑草や枯葉が火災、犯罪、病害虫の発生原因になると指摘しています。

その上で、更地所有者は更地を適正に管理しなければならないと定めています。
雑草が伸び放題になっていたり、大量の枯葉が放置されている更地があった場合、市長は更地所有者に対し、雑草や枯葉の除去を指導、勧告することができます。

更地所有者が指導そしてそれに続く勧告を無視すると、今度は雑草と枯葉を除去するよう命令することができます。

更地所有者が市長の命令を無視すると、最大3万円以下の罰金が科されます。
ちなみに、千葉県の松戸市や市原市では罰金が5万円以下とさらに厳しくなっています。

四日市市空き地の雑草等の除去に関する条例
あき地の雑草等の除去に関する条例
市原市雑草等の除去に関する条例

雑草の除去方法とコスト

更地の草刈りは、春に1回、夏に2回、秋に1回行うことが理想ですが、多忙な場合は最低でも夏場に1回は行いましょう。

草刈りを業者に頼んだ場合の料金は、大体1坪500~2,000円といったところです。
依頼先は、不動産会社、管理会社、清掃業者、植木屋、便利屋、シルバー人材センターなどかなり選択肢があります。

例えば、以下のような業者あります。

草刈り110番

日本全国の草刈り代行依頼に対応している草刈り110番は「明朗会計 1坪(3.3㎡)500円」を掲げています。

サイトを運営しているのはシェアリングテクノロジー株式会社という名古屋のIT企業で、更地所有者がサイト経由で草刈りを依頼すると、同社が現地の業者を手配する仕組みになっています。

芝刈り・草刈り(草取り)・草むしりでお困りなら500円/坪から|草刈り110番
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ニワナショナル

埼玉や東京など関東で草刈り事業を展開しているのは、ニワナショナルです。
草刈りの料金は1㎡当たり500円と、先ほど紹介した「草刈り110番」よりは割高なのですが、同社には雑草を半永久的に抑制することができる雑草抑制シートというメニューもあります。

さらに害虫消毒や木々の剪定なども行っています。

多少コストがかかってもいいので、更地を良い状態で管理したいと考える土地所有者は、同社のようなガーデニング機能を併せ持つ業者に依頼するとよいでしょう。

庭のお手入れ専門店!埼玉・東京の剪定・伐採・植栽は株式会社ニワナショナル
庭のお手入れが安くて安心!埼玉・東京を中心に関東地方でサービスを提供しています。木を切る、庭木を整える、植木を手入れする、植物の剪定や伐採が得意で、雑草や芝生も、虫の消毒や花壇や花も、庭づくりやエクステリアや外構も依頼できる庭の専門店です。 お見積もりやご相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。
丘の上グリーンプロ

神奈川県の横浜市や川崎市などで草刈りと清掃事業を展開しているのは「丘の上グリーンプロ」です。
小さな事業所ですが、それだけに地域密着の仕事をしています。

車両が入らない場所や急斜面にも対応し、さらに、フェンスにからみつい蔦(つた)や蔓(つる)などもしっかり除去してくれます。
料金は1坪1,000円前後ですが、正式な価格は作業量の多さで変動するようです。

http://yokohamakusakari.com/
シルバー人材センター

行政が運営する各地のシルバー人材センターも、草刈り業務は得意です。

例えば福岡市シルバー人材センターでは、機械による草刈りが1時間1,254円、人の手による除草は1時間935円となっています。
ただし、この料金には刈り取った草や木の枝の処分量は含まれておらず、別途費用が必要になりますので留意してください(※料金は各地のシルバー人材センターにより異なりますので、詳細はまず問い合わせてみましょう)。

ご高齢の方が行うので素早い作業は難しいかもしれませんが、料金は一般的に民間業者よりは低めに設定しています。

また、シルバー人材センターへの発注はちょっとした地域貢献になるので、頻繁に現地を訪れることができない更地所有者は検討してみてはいかがでしょうか。

作業別料金の目安|公益社団法人福岡市シルバー人材センター

アスファルト舗装は検討の価値あり

雑草問題を根本的に解決するなら、アスファルト舗装がおすすめです。
コンクリートを敷く方法もありますが、コンクリートは割れやすく排水にも気を付けなければならないので、特段の事情がなければアスファルトのほうが無難です。

費用もアスファルトのほうがコンクリートより安いことが多いでしょう。
ただし、安いといっても敷地面積が広い場合、それなりのコストは必要となるのは言うまでもありません。

また、アスファルト舗装をしたままその後放置するのも、一言でいえば勿体ない話です。
ここまで管理コストを投入するならば、一時的の対応でもよいので、駐車場(月極、コインパーキング)経営なども視野にいれるべきでしょう。

月極駐車場・コインパーキングの経営で空き家不動産を活用する方法
空き家跡地の活用での「駐車場経営」を考える 空き家が売れなくて困っている人や、空き家を解体して何か別の方法で土地ごと有効利用できないか...
アスファルト110番

先ほど紹介した「草刈り110番」を運営するシェアリングテクノロジー株式会社は、「アスファルト110番」という事業も行っています。

格安/アスファルト舗装工事5000円~/平米 アスファルト110番
アスファルト舗装、補修工事ならアスファルト110番にお任せください!事前現地調査は無料で年間実績は1,000件以上!日本全国、年中無休で受付対応しておりますので、アスファルトのことならどんなことでも、いつでも気軽にお問い合わせください!

料金の目安は1㎡当たり5,000円となっているので、仮に50坪の更地ですと82万5千円程の料金がもかかります(50坪×3.3㎡/坪×5,000円/㎡=825,000円)。

先の「草刈り110番」の草刈り料金は1坪(3.3㎡)500円でしたので、50坪なら1回2万5千円で済みます。
年2回草刈りしても5万円ですので、アスファルト代の82万5千円は、草刈りの16年分に相当してしまいますので、やはりコストパフォーマンスを考えると躊躇します。

更地にしておく期間が長期に及ぶならアスファルトも選択肢に入りますが、数年以内に売る予定がある方は、あくまで定期的な草刈りで維持していったほうがよいでしょう。

また、更地に住宅を建てる予定がある場合、住宅を建てる前にアスファルトをはがさなければなりませんので、その点も注意してください。

更地管理手段3:定期的なゴミ掃除

更地は悪意ある者たちの最高のゴミ捨て場にされる可能性があります。
長期間にわたってゴミが放置されている更地は、単純な日常ゴミを超えた「粗大ごみ」「産業廃棄物」「医療用廃棄物」を投棄されてしまう可能性が出てきます。

一般的に、ゴミが捨ててある土地には更に新たなゴミがあふれ、ゴミのない土地に最初のゴミを捨てる勇気がある人は少ないとされています(窓割れ理論)。
ゴミがゴミを呼ぶことがないように、定期的に更地の掃除をすることをおすすめします。

割れ窓理論 - Wikipedia
軽トラックにゴミのせ放題で19,800円

東京を中心に関東圏でゴミ収集を行っているグリーンアースは、軽トラックにゴミのせ放題で19,800円というサービスを行っています。

またゴミ屋敷の片づけを得意とする業者も増えていますので、見積もりを取ってみてはいかがでしょうか。

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行政や警察は相談に乗ってくれるが、結局は不法投棄の後始末をするのは土地所有者本人となるのが現実

所有更地のゴミは更地所有者自身が処分するよりありません。
しかし、そもそも不法投棄は法律違反であり、更地所有者は被害者です。
更地所有者が費用負担をしてゴミを捨てる義務は(本来は)ないだろう…という心情もわからなくはありません。

そこで、まず不法投棄を発見したら警察や行政に通報してください。
悪質な場合、警察が捜査に乗り出してくれるはずです。

警察に動いてもらうには証拠が必要ですので、所有者は定期的に、ゴミがない状態の更地を写真に撮っておいてください。
また、不法投棄されたゴミが証拠になるので、ゴミを見付けてもすぐに捨てずに、まずは警察や自治体職員を呼ぶことが必要となります。

ただ市町村などの行政機関は、「所有する更地に不法投棄された」といった相談は受け付けてくれますが、ゴミの撤去は代行してくれません。
警察も犯人は捜しますが、ゴミの撤去はやはりしてくれません。

不法投棄ゴミの処分費用を更地所有者が取り返すには、不法投棄の犯人に対して直接費用請求をするしかありませんが、現実的には非常に難しい話でしょう

結局はゴミの不法投棄被害に遭った場合、現実的なごみ処分を行わなければならなくなるのは土地所有者となるのは間違いありません。

そうならないためには予防対策、ゴミを捨てにくくする工夫が必要になってきます。

不法投棄と思われるごみの相談について教えてください。

更地管理手段4:土地に囲いをして管理者看板を出す

空き地に囲いと管理者看板を設置することは「最低限の管理方法」の中でも最もコストがかかる手法ですが、効果はとても高いといえます。

囲いと看板を設けることは土地の保有を強く主張することにもなるので、不法侵入や不法投棄などの法的侵害されるリスクを大きく減らすことができます。
費用はかさみますが、その分リターンのある方法です。

コーンとコーンバーの設置だけでも効果がある

所有する更地が自宅の近くにあるのであれば、コーンとコーンバーを置いておくだけでも十分な効果を発揮します。

コーン2個、重し2個、2mのバー1本のセットで3,500円程です。
これならば100坪の土地の場合、約3万5千円程度で周囲を囲うことができます。

ただ、所有する更地が遠方にある場合は、台風のときなどにコーンを撤去ができないため、この方式はあまりおすすめできません。

ネットプロテクターと金属板のフェンス

更地が遠方にあり頻繁に様子をうかがうことができない場合、どうしても囲いを強固にする必要があります。

ネットプロテクターは、ポリプロピレン製の網で、杭を使って塀のように更地を囲うことができますので便利です。
コーンよりは確実なものの、刃物で切断して侵入するといった意図的な侵入者は防ぎきれません。

一方、金属板のフェンスは完全に外部とシャットアウトすることができます。

ただネットプロテクターも金属板フェンスも設置が難しいため、更地所有者が自身で作業をしないほうがいいでしょう。
建設業者などのプロ依頼して設置することをおすすめします。

その場合、2~3社に見積もりを取ってください。
材料費は同じでも、作業賃が大きく異なる場合があるからです。

まとめ – 更地でも維持管理は必須。自己管理できない土地ならば手放した方が土地計画効率からも良い

土地は自然に存在するものなので、空き家を撤去して更地にしてしまえば、あとは自然の成り行きに任せてもいいのではないか…更地所有者がそのように考えたい気持ちはよく理解できます。

しかし、そのようなことが許されないのが現代社会でもあります。

土地は社会性が高いので、所有者は地域の人たちに受け入れられる形で更地を保有していったほうが良いのは、今回の記事で何度も書かせていただきました。
たかが年数万円の費用を節約したばかりに、地域社会と軋轢を生むようなことがないようにしたいものです。

また、更地管理にコストをかけるのがどうしても忍びないならば…やはり利用目的のない土地は早々に売却することで、あなたの土地を別途何かしらの目的で利用したい人に使ってもらうほうが、都市計画上からも非常に有益な結果を招きますし、地域経済の発展に寄与するかと思います。

土地余り時代である今の日本では、昔のようにただ不動産を所有しているだけで資産価値を生むということは、完全に幻想となり果てています。
お金を生まない土地は、税金と維持管理コストだけが発生する負動産に他なりません。

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空き家隊長

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実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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