市街化調整区域の空き地や土地を売る方法

「空き家を売りたいのだけど、市街化調整区域にあるからトラブルが心配」

そのような不安を抱えている空き家オーナーは多いでしょう。
市街化調整区域の空き家の売買は行政の規制が厳しい上に、規制のルールが地域ごとに異なるためトラブルが絶えません。
不慣れな不動産会社だと仲介を断ることもあります。

でも安心してください。
あなたの市街化調整区域の空き家は、「7つの方法」を駆使することで安全にかつ確実に売ることができます。
実は国土交通省が、市街化調整区域への規制をこっそり緩めているのです




目次

解決策1:調整区域の空き家がなぜ売りにくいのかを知る

まずは市街化調整区域の空き家の特徴を紹介します。

ここに紹介する特徴があるから、あなたの空き家は売りにくいのです。しかし売りにくささえ認識しておけば、売ることはそれほど難しく感じないはずです。

市街化調整区域とは、そもそも「住宅を建てにくい土地」だから

都道府県や市町村などの地方自治体は、自治体のすべての区域を「都市計画区域」「それ以外」に分けています。
そして自治体が規制しているのは、「都市計画区域」に指定した土地です。

都市計画区域の土地はさらに、「市街化区域」「市街化調整区域」に分かれます。2つの土地の違いは、規制の強さです。
ここで注意しておきたいのは、「市街化区域には規制がない」という誤解です。市街化区域にも規制はありますが、市街化調整区域よりは格段に緩い規制なのです。

都市計画区域 市街化区域 規制がとてもゆるい
市街化調整区域 規制がとても強い
都市計画区域以外

市街化区域での不動産売買の規制が緩いのは、国や地方自治体が、この場所で企業や住民に自由に経済活動をしてもらいたいからです。企業や住民によるビジネスが活発になることで、地域が活性化し住環境の整備が進みます。

一方で市街化調整区域への規制はかなり強くしています。経済活動や住民の居住を極力抑えようとしているのです。

この「市街化区域と市街化調整区域の区分け」のことを「線引き」といいます。自治体が地図上に線を引いて「右が市街化区域、左が市街化調整区域」と定めた、というイメージです。
市街化調整区域とは、自治体の線引きによって「わざと人々が住みにくく感じるようにした土地」といえます。

市街化調整区域の線が引かれる前に住んでいた人たちには、住宅の増築を認めるけれど、その家に新しく入ってきた人の増築は認めない、といったようなルールを定めているのです。また、上下水道を新設しないことで、新住民の流入を制限する自治体もあります。

市街化調整区域を詳しく知るには都市計画法についての知識も必須ですが、この記事では本題からずれますので詳細解説は割愛しようと思います。
市街化調整区域と都市計画法そのものについて詳しく知りたい場合は、下記のページにより詳細をまとめておきましたので、参照にしてみてください。

空き家不動産トピックス|市街化調整区域とは?都市計画法との関係
市街化調整区域と都市計画法 土地には、その土地の立地や現状等によってそれぞれに適した使い道があります。 土地は高度に利用すればす...

市街化調整区域は住みにくいから売りにくい、でも必ずしも売れないわけではない

自治体によって人が住みにくくなった土地に、好んで住みたいと考える人がいるでしょうか。
住みにくいと分かっていながら、その家を買う人は「とても少ない」でしょう。だからあなたが市街化調整区域に持っている空き家は「売りにくい」のです。

しかし「とても少ない」は「ゼロ人ではない」という意味ですし、「売りにくい」は「工夫と知恵で売れる」ということです。
市街化調整区域の空き家であっても、きちんと段取りを踏めば必ず売れます。

銀行が購入希望者への融資を渋るから

市街化調整区域の空き家が売りにくくなるのは、銀行が購入希望者への融資を渋るからということもあります。

あなたの空き家を購入したいと考えている人の立場になって考えてみてください。
市街化調整区域の空き家は、周囲に住宅がない場所や、豊かな自然環境の中に建っていることが多いので、実は「隠れた人気」があります。
こうした静かな場所での生活を希望する人は、市街化調整区域を歩き回って空き家を探すほど熱心です。

こうした人があなたの空き家を探し当てたとしたら、とても喜ばしいことです。何しろ購入希望者にとっては、市街化調整区域に建つ家の不便さこそが魅力なのですから。

ところがその購入希望者が中古住宅ローンを組もうと銀行を訪れると、融資金額を下げられてしまうのです。

それは銀行が、市街化調整区域の空き家の資産価値を低く見積もっているからです。あなたの空き家を購入した人がローンを支払えなくなった場合、銀行はその中古住宅を売って融資した資金を回収しなければなりません。
銀行はそのとき回収できるであろう金額を想定して、その範囲内でしかおカネを貸さないのです。

せっかく売主と購入希望者が売買契約に合意しても、銀行の融資額が低いためにその売買が成立しなくなってしまうのです。
なぜあなたに、「購入希望者の心理」を分かってほしいのかというと、あなたの貴重な財産である空き家を買い叩かれないようにするためです。
もしあなたが少しでも売り急いでいる態度を見せてしまったら、購入希望者は「銀行の融資が○円までしか受けられない。この金額なら買う」とつけこんでくるでしょう。

一部の不動産会社は市街化調整区域の空き家仲介を嫌うから

市街化調整区域の空き家が売れないのは、それを「売ってくれる人」を見つけにくいからです。すなわち、あなたに代わってあなたの空き家を売ってくれる不動産会社は、とても少ないのです。

市街化調整区域に人々が住みにくいのは、自治体が意図的にそのようにしているからです。
しかし住みにくいだけで、住めないわけではありません。現に、市街化調整区域に住んでいる人は多数います。

そこには「原則」と「例外」という2つのルールがあり、市街化調整区域に土地と住宅を所有してそこに住み続けている人は、例外ルールを適用してもらっているのです。

ところがこの「原則と例外のルール」が、地方自治体によってばらばらなのです。
市街化調整区域を定めているおお元の法律は都市計画法といいます。この法律の規制は全国一律ですが、この法律が既に100回近く改正されています。
その上、都市計画とはマチづくりですので、地方自治体の裁量が大きく認められています。
市街化調整区域の規制のルールは、隣り合っている2つの市でも大きく異なることが珍しくありません。

こうしたことから、市街化調整区域の空き家を売買することが苦手な不動産会社が数多く存在します。
ですのであなたは、市街化調整区域のことに詳しい不動産会社を探す必要があります。
不動産会社の営業パーソンの中には、市街化調整区域の不動産にこそビジネスチャンスがあるとみて、行政機関に足しげく通い情報を集めている人がいます。
このような人と出会えれば、あなたの市街化調整区域の空き家は、トラブルなく適正価格で売ることができるでしょう。

市街化調整区域の空き家購入希望者が、相場以上に安く買おうとするから

市街化調整区域にあるとはいえ、あなたの空き家は十分な価値を持っています。ところが「市街化調整区域空き家ハンター」たちは、空き家オーナーが処分に困っていることを知っているので、1円でも安く買おうとかなり強引な値下げ要請をしてきます。

これではあなたは、その空き家を売ろうという気持ちにならないでしょう。

もしあなたが、家族から「誰も住まないのだから、二束三文でもいいから売ってしまったらいいのに」というプレッシャーを受けていても、思い入れが強いその住宅を不当に安い価格で売るようなもったいないことはしないでください。

「市街化調整区域空き家ハンター」たちは、本当に価値がない物件であれば見向きもしません。あなたは自分の空き家の価値を適正に把握し、その金額以下では売らないという強い気持ちを持ってください。

解決策2:太陽光発電に投資したい人に売る

「売りにくい」とされる市街化調整区域の空き家を売るための解決策の1つは、太陽光発電を行っている会社を探すことです。

太陽光発電といっても住宅の屋根に付けるタイプではなく、地面に太陽光パネルを直接設置する自立型タイプの太陽光発電システムです。
市街化調整区域で規制されているのは「建築物を建てること」なのですが、しかしこの自立型の太陽光発電設備は「建築物ではない」のです。

国土交通省が後押し「太陽光発電は建築物ではない」

太陽光発電事業を後押ししていた国土交通省は2011年に、土地に自立して設置するタイプの太陽光発電設備は、建築基準法上の規制を受ける「工作物」でも「建築物」でもないとの見解を示しました。

建築物でなければ、市街化調整区域内に建てることができるのです。

現在でも太陽光発電を手掛ける企業は、全国の遊休地を探しています。こうした企業にあなたの空き家と土地を売ることは、最も確実な「空き家を売る解決策」といえるでしょう。

太陽光発電設備は「建築物ではない」と国土交通省の見解

https://www.mlit.go.jp/common/000138954.pdf

解決策3:行政の規制緩和の流れを読む

実はいまは、市街化調整区域の空き家を売るには、いいタイミングなのかもしれません。それは市街化調整区域を取り巻く時代環境が大きく変わってきているからです。

農業や漁業を守るために進めてきたが

行政が市街化調整区域を設定する意図は、都市の無秩序な拡大を防ぐ意味もありますが、都市開発を進めてはいけない土地と都市開発を進める土地を分けることで、世の中の資本を市街化区域に集中させる狙いもあります。

つまり、市街化調整区域があるから、市街化区域が発展するのです。
そのため、都市開発をどんどん進めたい東京23区には、河川敷の一部を除いて、すべての土地が市街化区域です。つまり東京23区には市街化調整区域がないのです。

そして市街化調整区域にはもう一つの役割があって、それは農業や漁業を守ることです。開発をしないことは、そのまま自然環境や昔ながらの風情を保存することにつながるのです。

国のつくり方を変えるときにきている

しかしこうした「国土のつくり方」は古くなってしまいました。
地方の過疎化問題は数十年来の国家的な課題になっています。地方やへき地は、住民の高齢化や若者の流出で衰退の一途です。

なのに市街化調整区域のせいで「奥のほうの土地」に人が住みにくくなっているので、新しい住民を取り込むこともできません。

154万都市、福岡市が市街化調整区域の改革に動き出した

そこでなんと「市街化調整区域に住もう!」という企画を打ち出した地方自治体が現れたのでした。

この、都市計画法を否定するかのような取り組みを始めたのは福岡市です。人口154万人の巨大都市が、人口の流入を制限しているはずの市街化調整区域に、新住民を呼び込もうとしているのです。

もちろん、福岡市は都市計画法に違反する事業を行っているわけではありません。ここにもきちんと「市街化調整区域の厳しい規制」が存在しています。

福岡市の企画「市街化調整区域で“住”むこと」のPRチラシ

福岡市の企画「市街化調整区域で“住”むこと」のPRチラシ

http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/45627/1/leaflet_red.pdf

福岡市によるその規制とは、次の3条件にあります。

  1. 市街化調整区域の空き家の所有者が賃貸したいと考えていること
  2. 新住民はその空き家を買うことはできず、借りなければならない
  3. その空き家近くに昔から住んでいる住民たちが、新住民の引っ越しに賛同すること

2は、その地域の住民たちが「人口を増やしたい」と考えていることを条件としています。
つまり福岡市としては、元々住んでいる人たちが新住民を呼び込みたいと言っているのだから、「農村地などの住環境を守るための市街化調整区域」の意図に合致するという理解なのです。

福岡市は市街化調整区域に人を呼び込みたがっている
  • 空き家を賃貸にするなら新住民も入居できる
  • 昔から土地を持っている人の子供なら、いまは他の場所にいてもその土地に家を建てることができる
  • かつて住んでいた人なら、いまは他の場所にいても土地を買って家を建てることができる
  • その土地に縁がない人でも、購入したい土地にかつて住宅が建っていればその土地を買って家を建てることができる

※それぞれの項目には条件があります

その他にも福岡市は、市街化調整区域内に昔から土地を持っている人の子供が、その土地に新たに住宅を建てることを、一部認めています。

さらに、かつて市街化調整区域に住んでいていまは別の場所に移った人であれば、その市街化調整区域内の土地を購入し、そこに住宅を建ててもよいとしているのです。

まだあります。

その市街化調整区域にまったく縁がない人でも、購入しようと考えている土地にかつて住宅が建てられていたことがあれば、そこがいま更地であってもその土地を購入し住宅を建てて住むことができるのです。

こうなると「市街化調整区域を解除した方がいいのでは?」と感じる方もいらっしゃると思いますが、それでも福岡市としては一定の規制はかけておきたいのでしょう。
あなたの市街化調整区域の土地も、自治体の意向によっていつ緩和されるか分かりません。

解決策4:国ですら市街化調整区域の空き家を売買しやすくしようとしている。ぜひ情報収集を。

そしてなんと、国も市街化調整区域の規制を緩める方向で動き出しているのです。
ですのであなたも国や行政の動きを注視して、「空き地を売るタイミング」を見逃さないようにしてください。

国の狙いは明確で、地方への移住促進と観光振興です。

移住促進は、先ほど見た福岡市のケースと似ています。地方の農村部や山間部に都心部の人を呼び込むことで、地方はコミュニティの復活が果たせ、都会の人は心の癒しが得られるというわけです。

異例? 国土交通省が知事たちに協力要請

観光促進のために市街化調整区域を活用する戦略は、政府の経済政策にも関わる大きな事業といえるでしょう。

国土交通省は2016年12月に「市街化調整区域の古民家等を観光振興や移住・定住促進に活用できるよう開発許可制度の運用を弾力化」という文書で、地方自治体に力を貸して欲しいと要請しました。「運用の弾力化」とは「規制を緩めること」に他なりません。

その文章はこうなっています。

○都市計画法の規定に基づき、市街化調整区域においては、開発が制限されていますが、既存建築物の用途変更の場合においても、都道府県知事等の許可が必要とされています。

○近年、市街化調整区域においても、人口減少・高齢化の進行により、空家が数多く生じており、集落におけるコミュニティの維持が困難となるなど地域活力の低下等の課題が生じています。

○これに対し、空家となった古民家や住宅などを地域資源ととらえ、観光振興や集落の維持のために活用したいという声があることを踏まえ、既存建築物を活用した地域再生の取組に対して、許可の運用を弾力化することとしました。

(国土交通省「市街化調整区域の古民家等を観光振興や移住・定住促進に活用できるよう開発許可制度の運用を弾力化」)

これでは専門用語ばかり理解しづらいので「意訳」してみます。

○これまで市街化調整区域の開発を制限してきましたが、その規制を緩めようと思っています。規制を緩めることができるのは、都道府県知事です。

○市街化調整区域では人口減、高齢化、空き家問題が生じて困っています。

○そこで(民間などが)市街化調整区域の空き家を有効活用できるように、国としても規制を緩めるので、都道府県知事も強力してください。

しかしこれまで規制を進めてきたのは国ですので、一気に「大解禁」というわけにはいきません。
国は市街化調整区域の空き家を活用する場合の条件を出していて、それは、「宿泊施設」「飲食店」「賃貸住宅」「高齢者向けグループホーム」などに転用するのであればOKとしています。

しかし「など」と付いているので、これ以外も場合によっては認めるということになります。
要するに「観光振興」「既存集略の維持」「昔から住んでいる住民たちの生活水準の維持」のいずれかに該当すればよいそうです。

解決策5:市街化調整区域にある空き家購入希望者が「何をするか」を把握しておく

国や地方自治体は、市街化調整区域の規制を緩める動きであることは確かですが、それでもなお「地方行政の裁量権は大きい」ということは忘れないでください。
あなたのお住まいの市町村の担当者に、あなたがいくら「福岡市でも認めているのだから認めてくれ」という主張しても、通用しないことのほうが多いでしょう。

そこで、あなたの市街化調整区域の空き家をスムーズに売却するには、あなたのところにやってきた購入希望者に「うちの空き家を買って何をしたいのか」をしっかり聞く必要があります。
もちろん、問いただすように聞くのではなく、売買上のトラブルを回避する目的であることを購入希望者に伝えた上で尋ねてください。

とにかくまずは行政の担当者に直接確認することが重要

というのは、購入希望者がそのマチの市街化調整区域のルールについてよく知らない可能性があるからです。
住む目的で購入したいと言いながら、本当は喫茶店を経営しようと考えているかもしれません。もしくは、購入後すぐにリフォームや増築、建て替えを考えているのかもしれません。
このようなことはすべて、地方自治体の担当者に「購入希望者はこのような用途で使いたいと言っているのですが、大丈夫ですか」と直接尋ねた方がいいでしょう。

もちろん本来は、購入希望者が地方自治体に尋ねるべきかもしれません。
しかし、もし購入希望者が地方自治体に問い合わせることをせず、後からその用途では使えないことが判明した場合、売主であるあなたにも「火の粉」が飛びかかってくる可能性があるのですから。

解決策6:売買契約書の「開発許可却下時の特約」に注意

あなたの市街化調整区域の空き地の売却について購入希望者と大筋で合意できた段階で、両者の間で売買契約が交わされることになります。

そのときにあなたが注意しなければならないのは、売買契約書の中の「開発許可却下時の解約の特約」条項です。
売買対象が市街化調整区域の空き家であれば、ほぼ確実にこの条項が盛り込まれているはずです。

話が白紙に戻ればあなたの損失のほうが大きくなる

市街化調整区域の不動産の売買については、行政の担当者がいつ何時「そのような話は聞いていませんでしたよ」と言うか分かりません。
もしくは、行政担当者が購入希望者に対し、条件を課すかもしれません。
もし行政担当者が出して修正指示通りに空き家売買の内容を変更できなければ、行政の許可はおりません。

「開発許可却下時の解約の特約」条項は、このような事態に陥った場合、購入希望者は売買契約を解約できるという約束なのです。
購入希望者も残念でしょうが、あなたはあなたで、あてにしていた収入が入ってこないうえに、またいちから空き家を買ってくれる人を探さなければなりません。
これこそまさに徒労ともいえる、避けなければならない事態です。

解決策7:「この人には売れないかも」と思ったら、変に粘らずすぐ撤退を

市街化調整区域の空き家を買いたいと思っている人は、売主のあなたと同じくらい悩んでいます。
なぜなら購入希望者のほうでも「市街化調整区域の土地は安いから買いたい。でも思い通りに使えないかもしれないから恐い」と思っているからです。

「あきらめてください」と言える決断力が大事

そこで、本来ならばここまで話してきたように、売主のあなたが「そのような用途なら問題ないですよ」と保証してあげればよいのです。
しかしながら、時には逆に売主のあなたから「そのような用途では、行政の許可がおりないでしょう。残念ながらあきらめてください」と言ってあげられる知識と決断力も同時に必要です。

あなたが「この人には購入できそうにないな」と感じたら、そのような購入希望者をどんどん外していってください。
あなたは、十分な現金もなくローンも組めない人と売買契約を結びますか?
それと同じで、市街化調整区域についてまったく知らない人や、購入後の使用目的を執拗に隠そうとする人、さらに行政への相談を頑なに断る人と交渉を重ねても時間の無駄です。

まとめ:必ず売れると信じて、市街化調整区域関連の情報収集だけは怠らないように

市街画化調整区域の空き家の売却で失敗しないためには、「あわてず」「情報収集」が重要です。売り急ぎは損の元です。しかし1度チャンスを逃すと、次はいつめぐってくるか分かりません。

「売りにくい」は「売れる」、「買い手が少ない」は「買い手が存在する」ということを信じて、大事な資産を上手に売ってください。


参考資料

「市街化調整区域でも太陽光発電を行うことはできますか?」(次世代エネルギーニュース)
http://pvn24.com/pvn24/question/solar/permit.php

開発許可制度について(神奈川県)
http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/p7847.html

「市街化調整区域における地区計画制度の活用に関する基本方針」(神奈川県)
http://www.pref.kanagawa.jp/uploaded/attachment/876127.pdf

「開発許可関係のよくある質問集(Q&A))(神奈川県)
http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/p7952.html

「市街化調整区域の古民家等を観光振興や移住・定住促進に活用できるよう開発許可制度の運用を弾力化~開発許可制度運用指針の一部改正~」(国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/report/press/toshi07_hh_000102.html

「都市計画」(国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_tk_000011.html

「開発許可制度」(国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/kaihatu_kyoka/kyoka_seido/

「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針等の概要について」(東京都都市整備局)
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/master_plan/

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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