リフォームなしでもすぐ売れる空き家の特徴、教えます

不動産を売却するにあたって、リフォームをしてから売る方が良いのか、それともそのままの状態で売る方が良いのか判断に迷う人が多くいます。

もちろん購入する側からすると、きれいな状態の方がいいに決まっておりますが、不動産の売買では必ずしも、きれいな物が売れるとは限りません。

どんなに綺麗でも、人のほとんどいないような田舎だった場合、売れ残ってしまう可能性大です。

周りに買い物施設でもあれば、まだ良いですが近所のスーパーが車で20分ぐらいかかるような場合、需要はほとんどないといっても良いでしょう。

逆に少し位古くて汚くても、駅前に土地があり周辺には買い物や娯楽施設がたくさんあるような場合、欲しがる人は多いと思います。

今回はリフォームしないでも売れる土地や家の特徴を説明します。

まず、以下の10個の条件が多く当てはまれば当てはまるほど、そのままでも売れる可能性が高くなります。

  1. 生活に便利
  2. 通勤・通学に便利な立地
  3. 敷地面積や延べ床面積が十分
  4. 一般的な間取りである
  5. 築年数が浅い
  6. 建物や内装が綺麗な状態である
  7. 日当たりが良好
  8. 前面道路に十分な余裕がある
  9. 閑静な住宅街である
  10. 駐車場がある

買主にとって、新築に勝るような魅力がなければ中古住宅を購入する意味がありません。




古くても高く売れる家と売れやすい土地の条件

上記に挙げたことが多く当てはまるような不動産はそのままでもすぐに購入希望者が集まってくれることでしょう。

しかし、人それぞれ良い条件は異なるため、駅前で買い物施設があって便利だけど、通勤には非常に不便など、それぞれの事情に合わせて良し悪しがあります。

それぞれを細かく説明していきます。

1.生活に便利な立地

スーパーやコンビニ、郵便局、銀行、役所、保育園などの施設が物件周辺にあり、こうした環境が整っているとその物件の強みになります。

不動産物件の広告にも[○○スーパーまで〇分]や[コンビニ徒歩〇分]などと記載されているのはそのためです。

しかし、周辺施設はその物件に住む年齢層や家族構成によって求めるものが違いますので、すべて揃っている必要はありません。

例えば、学生用のマンションの物件資料には[小学校まで〇分]より[コンビニまで〇分]の方がアピールになりますよね。

また、年配の方向けならバス停まで〇分と記載されていればアピールになります。

物件の内覧に来られた人によってアピールポイントが異なるので、内覧に来られた人によってアピールポイントを変えてもらうように不動産会社にお願いしておきましょう。

逆に周辺施設にラブホテルやお墓があれば安く売られてしまうか、売れ残ったりします。

2.通勤・通学に便利な立地

通勤や通学に電車やバスを使用している人は、駅やバス停が近いというのは必須条件に入ってきます。

生活にも便利ですし、駅徒歩15分圏内にある土地は売れやすいと言われております。

駅から徒歩20分以上になってくると遠いと感じる人が多いため、なかなか売れなかったり、安く売られてしまう事になります。

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3.敷地面積や延べ床面積が十分

人が住むためには1人8坪必要だと言われております。

この計算で行くと2人で16坪、3人なら24坪、4人なら32坪ぐらいの敷地面積があれば快適な生活ができます。

少し余裕を持とうと思えば、1人あたり10坪見ておけばかなり余裕のある家になります。

ですが、2人で住もうと思っている家を探していても、敷地面積が広いにこしたことはないので、予算の許容範囲内でできるだけ広い土地を探しましょう。

また、敷地面積が狭い土地では、他の条件を良くするための工夫を考える必要があります。

4.一般的な間取りである

注文住宅では買主の個性がそのまま反映されますので、しばしば個性的な間取りの注文住宅を目にすることがあります。

2階にリビングがある家や、中庭を作った家などは見栄えは良いですが、使い勝手の面から言うと売れにくい原因となってしまいます。

一般的な間取りとはどういってモノなのでしょうか。

以下に例を挙げます。

  • 3LDK(1階LDK 2階に部屋が3つ)
  • 4LDK(1階LDK+和室1部屋 2階に部屋が3つ)

この2つが一般的な間取りと言われております。
注文住宅でこの間取りが多いのは「売れやすい間取りだから」です。

注文住宅の場合、個性を出すのは構わないのですが、万が一売却しなければいけないことを考えると、あまり一般的な間取りとかけ離れすぎないようにしましょう。

5.築年数が浅い

不動産が高く売れる要因の一つに築浅物件であるという事があります。
築浅とは、建築から9年くらいまでの住宅を一般的には築浅と呼びます。

家の築年数が浅いとそれだけでアピールになりますので、不動産会社は物件資料などに築浅と記載してアピールしてくれます。

インターネットの物件情報サイトなどの条件を入れる項目に築年数がありますが、これには「新築」「3年以内」「5年以内」「10年以内」とチェックを入れることができます。

築浅物件を探している人の条件は、まずは新築から探していき価格や条件が合わなければ、3年以内、5年以内と徐々に範囲を広げて探します。

6.建物や内装が綺麗な状態である

中古物件と聞くと買主が連想するのはやはり「汚い」「古い」というイメージです。

中古物件とはいえ、物件は非常に高額なためあまりにも汚い部屋だと買い手は付きにくいものです。

購入希望者が内覧時にまずチェックするところは水回りと言われております。

特に女性はキッチン周りの使い勝手や、綺麗さや導線などを非常に気にしますので、使い勝手や、導線は仕方ないですが綺麗にしておくとはできますので、売却すると決まった時点から綺麗に使う、更に退去した後でも綺麗にしてから売却に出すようにしましょう。

内装に関しては、できるだけ普通の壁紙やフローリングにしておきましょう。

部屋の壁紙が真っ赤だったり、あまりにも個性的すぎる部屋はマイナスな評価になりますので、売れにくくなります。

7.日当たりが良好

不動産の購入を検討している人の多くは日当たりを気にしています。

もし購入すると考えれば、一日中日の当たらない物件よりも、日が良く入ってくる明るい家の方が人気があります。

南向きの物件はかなりポイントが高いですが、東向きや北向きでも日の入り方によっては人気物件となります。

西向きの物件は、夕方から日が入ってきて蒸し暑さを感じてしまいますので、あまり好まれない物件です。

他の条件が悪くても日当たりが非常に良い物件だった場合、決まるケースもありますので、日当たりは非常に重要なポイントと言えます。

日当たりの良い部屋の場合、内覧時はカーテンを開け明るく広く見せるようにすると良いでしょう。

また、日当たりの悪い部屋ではそれに加えて電気も付けておきましょう。
それだけでも物件に対する印象が変わるのでお勧めです。

8.前面道路に十分な幅がある

車を所有している人にとって駐車場に車を入れるための道路幅は非常に重要になってきます。

もし、道路幅が狭い物件だと何回も切り返しをしなければなりませんし、どこかにぶつけてしまうかもしれないという不安もあります。

特に毎日車の出し入れをするような人だった場合、家の前の道路に十分な広さがなければストレスになってしまいます。

しかし、あまり広すぎる道路や、交通量の激しい通り沿いにある物件だと逆に車庫入れが大変なので、敬遠されがちです。

5m以上の幅があり車通りの少ない道路沿いにある物件なら、車を所有している家庭に売れやすいとされています。

ちなみに車の運転が苦手な人は4mの道路では車庫入れするには少し厳しい幅です。

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9.閑静な住宅街である

車通りの多い幹線道路沿いや、高速道路の傍などの物件より大通りから少し中に入った静かな土地や住宅街の方が人気があります。

こうした静かで閑静な住宅街にある物件は、物件資料にも記載してアピールされています。

特に年配の方には魅力的に映るようで、閑静な住宅街にある物件はそれだけで評価は高いです。

10.駐車場がある

駐車場の有無は物件を購入するうえで非常に重要な条件の一つとなります。

駅からかなり離れているのに駐車場がなければ不便ですし、2台置きたい人にとって1台分しか駐車場がない家だと、別に1台分の駐車場を借りなければなりませんので敬遠されがちです。

戸建ての場合、駐車場があるのが普通ですが、2台分あるとアピールにもなりますので、広告の際にも「駐車場2台分あり」などと記載してもらえます。

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空き家をそのままの状態で売るかリフォームして売るかの判断ポイントは?

これまではリフォームしなくても売れる家の特徴を説明してきましたが、なかなか条件に合うような物件ばかりある事は少なく、ある程度手を加えるなどをして少しでも高く売れるようにしましょう。

今のままの状態で売れるかどうかちょっと不安だと感じられた方は、リフォームや解体して更地にする前に一度、不動産会社に相談してみることをお勧めします。

もし、解体やリフォームをしてしまった場合、元には戻せませんので、「自分でリフォームしたかった」という購入希望者を逃してしまう事になります。

また、今のままでも十分使い道があったのにという事もあるかもしれません。

したがって、まずは不動産会社に相談をしてから、適切な判断をしていきましょう。

不動産会社の選定はインターネットの一括査定サイトなどを使って、複数の不動産会社に査定をしてもらい、比較して選ぶようにしましょう。

不動産会社によっても得意不得意がありますので、より正確な判断が期待できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

冒頭で挙げた10個の条件に多く当てはまる場合は、そのままの状態で売却する方向で進めていきましょう。

逆にあまり当てはまらなければ、不動産会社と相談をしてリフォームや解体の有効性を確認してからするようにしましょう。

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空き家を売る時の流れ

空家を売却する時の流れを確認しておきましょう。
販売を開始してから、実際に買主に物件を引き渡すまでの流れを説明していきます。

1.売却準備

不動産を売却する場合、確認しておきたいことは「権利」についてです。

例えば、親の相続などで物件を売却する場合、所有者や名義人が誰になっているかを事前に確認しておきましょう。

相続の場合、所有者が複数いる場合が多いのでその場合、売却するには全員の同意が必要になりますので、事前に確認しておかなければトラブルのもとになります。

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2.不動産会社選びと査定

次に、物件の販売価格を決定して広告を出していかなければなりませんが、一般の人が相場を調べて、広告を打ってという作業ができるはずはなくほとんどの売主が不動産会社に物件を預けて売り出し価格の決定や販売活動を依頼する形をとります。

上記でも説明したように物件一括査定サイトを利用して、より良い不動産会社を選ぶようにしましょう。

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3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介をお願いする不動産会社が決まればその会社と媒介契約を結ばなければなりません。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あり、それぞれに規約があり、不動産会社の縛りが小さい順に「一般」「専任」「専属専任」となっております。

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この3つの媒介契約は売主の自由に選んで契約することができます。

どの契約にするにしても売り出しの価格を設定するための現地調査をして、販売計画を立てていきます。

4.販売活動開始と内覧希望者の対応

不動産会社との媒介契約を結んだ後は、不動産会社の方で宣伝をし、販売活動を開始します。

販売活動が行われれば、「一般媒介契約」以外の媒介契約では定期的な販売活動報告が義務付けられていますので、2週間に1度、もしくは1週間に1度の定期報告があります。

その際、報告を受けるだけでなく、「こうした方が良いのでは」「物件資料をもっとこうして欲しい」などの要望も伝えてみるのも良い方法です。

また、購入希望者が現れた場合は、内覧の対応を行ってもらいます。

空家の場合は、不動産会社に物件の鍵を預けておけば、購入希望者の希望する日時に内覧してもらうことができますが、もし居住中のままの売却の場合は、売主の都合と購入希望者の都合を合わせて対応します。

5.買主との売買契約

購入希望者が無事に買主になってくれたら、次に物件の売買契約を行います。

売買契約は売主と買主、それにお互いの不動産会社が立ち会って重要事項説明書と契約書の読み合わせをし、内容に異議がなければ無事契約です。

売買契約の際、買主は売主に対して「手付金」を支払うのが一般的です。

手付金の額は買主と売主の相談の上、お互いが納得できる金額に設定できますが、一般的には手付金の額は100万円が妥当と言われております。

手付金を支払った後、買主都合で解約する場合はすでに支払った手付金を放棄することで解約でき、売主から解約する場合は受け取った手付金を返還し、更に同額を買主に支払うことで解約ができます。

このことから手付金を支払うという行為は、そう簡単に解約ができなくするといった意味もあります。

少ない金額では簡単に解約ができてしまうため、100万円ぐらいの金額になればそう簡単に解約することができませんよね。

6.決済及び物件の引き渡し

売買契約が成立すれば後は物件の引き渡しと決済です。

通常、不動産を購入する人は住宅ローンを使用する人が多いので、決済と物件の引き渡し(物件の鍵を引き渡す事)は銀行の個室で行う事となります。

買主は物件の売買代金から手付金を差し引いた金額を売主に支払い、売主は物件の鍵を買主に渡し、取引終了となります。

実際にはこの後、所有権の移転登記などすることがありますが、これらの仕事は司法書士が代わりに行ってくれますので、買主がすることはありません。

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空き家のまま放置するのは危険がいっぱい

空家になってしまった家を放置すると、売れにくくなることはもちろん、物件自体が傷んできたり、それ以外にもリスクがあります。

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空き家を放置するリスクとは

空家を放置することで起きるリスクとは以下の通りです。

  • 老朽化が進み倒壊、落下破損などの危険性が高まります。 (周辺家屋、住民への危害につながる恐れがあります)
  • 放火され、周辺物件に被害が及ぶケースもあります。
  • 不審者や浮浪者が住み着いてしまう事もあります。(犯罪の温床になることも)
  • 国が定めた「空き家対策特別措置法」に適用された場合、強制撤去や罰金などを課せられるケースもある。

長期間放置されているような家は、外から見てもすぐにわかります。

庭の木が伸び放題になっていたり、いつも雨戸が閉まっていたりと外から見ても空き家とわかる場合、不審者が侵入する恐れもあります。

また、2番目の放火については全国でも被害が広がっているというデータもあるため、できるだけ空き家の期間を短くしておきたいところです。

空き家対策特別措置法とは

空き家対策特別措置法とは、市町村が固定資産税の情報を利用して所有者を把握したり、倒壊の恐れのある場合などには強制的に撤去できる法律です。

2014年に成立されたばかりなので、まだまだ知らない人が多い法律です。

この法律では、市区町村が管轄地域の固定資産税の情報を利用し、空き家の所有者を迅速に把握できるようにすることや、倒壊の恐れのある空き家については、立ち入って調査ができる事などの項目が盛り込まれています。

更に市区町村が「そうした方が良い」と判断を下した場合、空き家の撤去や修繕を所有者に命令できる他、命令に従わなかった場合や、所有者が不明の場合は強制的に撤去できるとしております。

家というものは、そこに住む人がいて初めて価値が出るというものです。
住み手の不在のまま放置していても、良い事は一つもないという事ですね。

「空き家対策特別措置法」に抵触される前にできるだけ早く空き家の処置をするように心がけましょう。

空き家対策特別措置法におけるペナルティ(罰則)とは
2018年に入っても、国内の不動産市場を眺めていると空き家問題は益々深刻化しているようです。 さて、みなさんも小耳に挟んだこと...

まとめ

空き家を処分する方法は「そのまま売る」「リフォーム・修繕をして売る」「更地にしてから売る」の大きく分けるとこの3つです。

空き家をそのままの状態で売るには以下の事に注意しましょう。

  • 空家の状態を長期間放置しない事
  • 定期的にメンテナンスを行く事
  • 不動産一括査定サイトなどの活用、不動産会社の売却活動状況の進捗確認
  • 空家の放置は売れにくくなる以外のリスクがある事を知っておく

空き家の売却を考えたのなら、なるべく早く行動に移し、住み手のいない状況をできるだけ短くするように心がけましょう。

しかし、手っ取り早く売ってしまおうと、買取業者などに売却してしまうのではなく、売却しようとしている物件が適切にかつ適切な価格で売却できるように、「売却準備」⇒「不動産一括査定」⇒「不動産会社の選定」⇒「売買活動の進捗を丁寧に追っていく」というプロセスをしっかりと踏んでいくことが大事です。

不動産の売買は人生に1度の大きなライフイベントです。

購入時はもちろんですが、売却する場合もしっかりと計画を立てて行動をしないといざ実際に取引となった場合、損をしてしまう可能性がありますので、自分の物件の特徴と知識を付けておくことでより良い取引ができるという事を知っておきましょう。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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