空き家を有効活用するための耐震リフォームのポイント




建物の耐震性不足により近隣住民等に損害が生じると、所有者にその責任がのしかかる

相続で得た空き家不動産などを活用して、または中古物件を新たに購入して賃貸収入を得ようとお考えの方は少なくないと思います。

空き家問題が深刻化する中、空き家の有効活用は社会貢献にもなります。
しかし築年数が経った物件や、老朽化が著しい物件の場合、耐震強度に不安があると思います。

そして万一地震等によって建物が損壊し、他人に損害が生じた場合の、建物の所有者責任はいったいどのようになるのかについては、とても気になるところでしょう。

民法第717条には、

「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害が生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。」

とあります。

ここでいう占有者とはいったい誰のことを指すのか、気になる方は多そうですが、不動産物件所有者ならばまず間違いなく責任の所在が問われるでしょう。

また民法第606条では、

「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」

となっています。

賃貸人とはもちろん、空き家不動産物件を貸し出している人=物件所有者です。

民法第717条の「瑕疵」とは一般的にいわれている「欠陥」のことで、工作物(建物)が本来有すべき安全性を欠いている状態のことです。

そして、建物の耐震性が不足している場合には上記の「瑕疵」にあたります。

よって建物の耐震性不足が原因で、他人=建物の入居者や近隣住民、通行人などに損害が生じた場合には、占有者はその責任を逃れられないということになります。

しかし、賃貸住宅の賃借人は独自の権限で瑕疵の修補を行える立場ではないので占有者とはいえず、責任は修補等の義務がある建物所有者が負うというのが一般的な解釈になるでしょう。

次に地震による被害でも工作物責任が問われるかどうかという問題です。

私は法律の専門家ではないので詳細は更に追加確認してほしいところではありますが、建築基準法などの法令に違反した建物であれば、責任が問われる可能性が極めて高いと言わざるを得ません。

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大型のビルや公共建築物、築年数の浅い住宅でも大きな被害を受けるような大地震であればさほど問題なくても、比較的軽度の地震で一軒だけ大きな被害を受けてしまった場合であれば尚更です。

ただし現行の建築基準を満たしている必要はなく、その建物の建築当時の基準を満たしていれば良いと思います。

しかし、民法606条にあるように、賃貸人には賃貸物の使用等に支障のないように修繕する義務があるので、主要な柱や梁が腐食しているのに必要な補強工事を行わないでいると、修繕を怠ったことについての責任を追求される可能性はあると思われます。

以上のことから、築年数が経過した建物や老朽化が著しい建物、耐震性に不安のある建物を賃貸する場合には、表層を綺麗にリフォームするだけでなく、きちんとした耐震診断を受け、必要な耐震補強工事を行う必要性があることを理解していただけたと思います。

そこで今回は、空き家不動産などを耐震リフォームして再活用するための手順やポイントなどをご紹介したいと思います。

耐震基準の変遷を知っておく

我が国の耐震基準は、大地震が発生して大きな被害を受けるたびに強化されてきました。

建築基準法がはじめて制定されたのは1950年のことですが、まずは1971年に、1968年に発生した十勝沖地震(M7.9)を教訓に建築基準法施行令が改正され、木造住宅の基礎がコンクリート造または鉄筋コンクリートの布基礎とするように定められました。

そして一般的に知られているのが、1978年に起きた宮城県沖地震(M7.4)後の建築基準法施行令の大改正(1981年)です。

この改正により木造住宅では壁量規定の見直しが行われ、構造用合板や石膏ボード等の面材を貼った耐力壁が追加されました。

これによって床面積あたりの必要壁長さや、軸組の種類・倍率が改定されています。(壁の強さによって、同じ長さの壁でも倍率が変わります)

またこれを境に、1981年以降に建築された建物は「新耐震基準による建物」と呼ばれるようになりました

次に1995年に発生した兵庫県南部地震(阪神・淡路大震災 M7.3)の教訓を反映して、2000年に建築基準法の改正が行われています。

木造住宅においては、地盤調査が事実上義務化されるようになり、継ぎ手や仕口(材と材が接合する部分)には金物が使用されるようになりました。

また耐力壁配置には、バランス計算が必要になっています。

それまでは耐力壁の量だけが問題とされていたのが、耐力壁を建物全体にバランスよく配置することが要求されるようになりました。

一般的には1981年以降の新耐震基準を満たした建物は、大地震を受けても倒壊しないといわれることが多いようですが、耐震診断を行うと、耐震補強が必要と診断されるケースがほとんどです。

また、老朽化や劣化が進んで、新築当時の耐震性が損なわれているケースも目立ちます。

実は専門家の間では、1981年から2000年の間に建てられた木造住宅は1100万棟あり、その80%強において耐震性能が不足しているともいわれています。

実際に熊本地震(前震 M6.5、本震 M7.3)では数多くの新耐震基準で建てられた建物が倒壊してしまいました。

耐震診断とその具体的内容

耐震リフォームを計画する際には、まず建物の調査・診断を実施して、どこに耐震上の弱点があるのかを十分把握した上で、適切な補強計画を立てる必要があります。

そのために行うのが耐震診断です。

耐震診断とは、建築士などの専門家が実際に建物の劣化度や構造、仕様などを現地へ行って調査し、図面と見比べながら耐震診断ソフトに必要な項目を入力して、建物の現在の耐震性を診断することをいいます。

また耐震診断には一般診断法精密診断法があり、最初に行うのが一般診断です。(精密診断は一般診断の結果、必要と思われる場合に行われます)

耐震診断の結果は、上部構造評点という評価点で判定され、上部構造評点1.0以上で、震度6弱~7の地震で「一応倒壊しない」という目安としています。

上部評価点は、階ごとに東西方向、南北方向で算出するので、2階建住宅の場合には4つの評点があり、建物全体の評点は最も低いもので判定を行います。

よって、評点1.0以上であれば、建物のどの方向から揺れを受けても一応安全となります。しかし建物は繰り返し余震を受けると徐々にダメージが蓄積されてしまうので、

(一度震度7の地震を受けた住宅の耐震性能は65%減というデーターがあるようです)耐震補強を行う際には、1.5以上(倒壊しない)を目指して補強計画を立てるのが一般的です。

耐震診断の一般診断では、原則として建物の壁や床を剥がしたりせずに、非破壊で目視による調査を行います。

したがって、診断に必要な全ての項目を確認するのは非常に困難で、一部診断者の経験や築年数、図面などから推測して判断することも多いため、経験豊富な信頼できる相手に依頼することが重要になります。

耐震診断費用と補助金等について

耐震診断費用は、インターネットなどで公表されている範囲では、30坪程度の木造2階建住宅で10万円から15万円位が多いようですが、中には20万円以上というのもあり、かなり価格差があります。

費用が安ければ良いというものではないので、調査項目や診断実績などを良く比較して信頼できる業者に依頼することが大切です。

無名リフォーム会社などが耐震補強工事の受注のために無償で行っている耐震診断の中には、怪しげなものもあるので注意した方が良いでしょう。

そして耐震診断は、10人に依頼しても10人から全く同じ診断結果が得られるとは限らないことを覚えておくと良いでしょう。(調査で目視できない部分に対しての、見解や解釈が異なるためです)

耐震診断については、自治体ごとに助成金や補助金の制度を設けています。建築年や建物の構造、用途など受給要件や給付される金額は自治体によって異なりますが、一般的には診断費用の1/2に相当する額で、5万円位を上限としている自治体が多いようです。

耐震診断を実施する場合は、事前に建物が所在する地域を管轄する自治体の窓口で相談してみると良いでしょう。

例:埼玉県の住宅耐震診断・耐震改修への補助金

埼玉県内の住宅・建築物の耐震診断・耐震改修に関する補助制度等のご案内

一方、1981年6月から2000年5月までに建築された新耐震基準の木造住宅(軸組構法に限られていて、2×4住宅を除く)を対象に、耐震診断よりも効率的に耐震性能を検証する方法(新耐震木造住宅検証法)もあります。

「所有者等による検証」と「専門家による効率的な検証」の2段階構成になっていて、従来の耐震診断よりも簡易で低廉な調査方法になっているので、要件が該当する場合には検討してみるのも良いでしょう。

地震の揺れの強さに関して正確な知識が必要

過去に耐震診断を行って評点が0.7未満になり、「倒壊する可能性が高い」と判定された方から、「診断結果が信用できない」という相談を受けたことがあります。

「3.11東日本大震災で、震度5強の地震を受けても大丈夫だったのに、わずか1段階違っただけの震度6弱の地震で倒壊する可能性が高いというのはおかしい」というわけです。

気象庁の震度階級の解説によると、震度5強(5.0以上5.5未満)の地震では人間は非常な恐怖を感じ、多くの人が行動に支障を感じると共に、木造の耐震性の低い住宅では、壁や柱がかなり破損したり、傾くものがあるとなっています。

対して震度6弱(5.5以上6.0未満)では、人間は立っていることが困難になり、木造の耐震性の低い住宅では倒壊するものもあり、耐震性の高い住宅でも壁や柱が破損するものがあると解説しています。

しかしこの解説だけだとあまりイメージが湧きませんよね。

実際に震度階級が5から6になると地震の強さはどのくらい変わるのか

地震の強さは加速度(gal)で表されることが多いのですが、気象庁の「計測震度の算出方法」によると、震度5と震度6では加速度が3倍になっています。(震度7になると震度6の3倍になります)

震度がひとつ上がると加速度が3倍にもなるのです。
これを知っていると何となくイメージしやすいのではないでしょうか。ですから過去に大きな地震を受けて大丈夫だったからといって、決して安心できないのです。

むしろ過去に大きな地震を受けた建物は、その際のダメージで、耐震性が落ちている可能性が高いといえます。

これらのことから、耐震診断で現在の耐震性を把握することが大切になるのです。

耐震リフォーム工事の手順

耐震診断の結果、建物の耐震性が不十分と判断された場合には、耐震リフォームの対象になります。

具体的には、耐震診断による建物全体の上部構造評点が1.0未満であれば、部分的な評点が1.0以上でも耐震補強が必要です。

耐震リフォームを行う際には、まずは耐震補強計画を立てることからスタートしますが、初めに目標とする評点を決めます。先にも触れたように、評点1.0が現行の耐震基準ですが、できれば1.5以上とするのが理想です。

しかし、評点を上げるほど当然工事費用や工事期間もかかるので、予算や工期との兼ね合いで調整します

また、1.5以上であればどんな地震でも絶対に倒壊しないとは言えず、たとえ倒壊を免れたとしても、建物が大きな損傷を受ける可能性もあるので、まずは入居者の人命を第一として割り切ることも必要です。

というのも、建物に一定の耐震性があれば、万一建物に大きな被害を受けたとしても、入居者が安全に避難できる時間を稼ぐことができるからです

少なくとも評点1.0以上であれば、大地震が発生しても、安全に避難する間もなく建物が倒壊してしまう危険性は低いでしょう。

こうして目標とする評点を決定したら、それに向けた補強計画を立て、耐震診断ソフトで検証を行って、いよいよ工事を実施します。

プロ用の耐震診断ソフト例(http://www.homeskun.com/homes/products/hm-pro.html)

製品概要 - 住宅性能診断士 ホームズ君「耐震診断Pro」(耐震診断ソフト/2012年改訂版「木造住宅の耐震診断と補強方法」準拠)
ホームズ君「耐震診断Pro」は木造住宅の耐震診断・耐震補強ソフトです。一般診断法・精密診断法1に対応。一般財団法人日本建築防災協会発行 2012年改訂版「木造住宅の耐震診断と補強方法」準拠。「木造住宅耐震診断プログラム評価」を取得。

耐震リフォームの方法

一口に耐震リフォームといっても、住宅の中の様々な場所が対象になります。そこで、住宅の部位ごとに行われる耐震リフォーム工事の内容を、ひとつずつご紹介したいと思います。

住宅基礎の補強

基礎は建物を支える土台となるものなので、基礎がしっかりしていないと地震に耐えることはできません。

ところが建物が古くなると、基礎に大きなクラック(ひび割れ)が入っていたり、鉄筋が入っていない無筋コンクリートだったりします。

無筋コンクリートを補強する際には、鉄筋コンクリート基礎を新設して一体化させたり、炭素繊維シートで補強を行います。
またクラックは、ひび割れ幅に応じた工法で補修します。

木材の腐朽箇所の修繕

建物の主要構造部となる土台や柱が腐食していたり、白蟻の食害を受けていると、建物の耐震強度に大きな影響を及ぼします。

腐食している土台や柱を交換したり、補強することは耐震性向上のためにはとても有効な手段です。腐朽箇所の修繕と併せて、防腐・防蟻処理を行います。

耐震金物の取り付け

現行の耐震基準では、土台と柱、柱と梁、土台や梁と筋交いなどの接合部が金物で緊結されている事が要求されています。

古い建物の場合、これらの接合部が釘だけで接合されているので、地震の際に大きな力を受けると、柱の引き抜けや筋交いの外れなどが原因で建物が倒壊してしまいます。

構造材の接合部分を、耐震金物を用いて緊結し直すことも耐震補強の重要なポイントです。
また、土台と基礎を固定するアンカーボルトが不足している場合には、新たにアンカーボルトを打ち込みます。

耐力壁の新設、補強

耐力壁の例(引用:http://www.daikousan.com

耐力壁とは、建物が受ける地震などの外力に抵抗して、建物の変形を防ぐ壁のことで、建築基準法では必要とされる耐力壁の量が定められています。この基準はたびたび強化されているので、古い建物になると現行の基準を満たしていません。

また現行の耐震基準では、耐力壁をバランス良く配置することが求められていて、古い建物では耐力壁の量は足りていても、偏った配置になっていることが珍しくありません。

通常、耐震補強では主に耐力壁の新設や補強がメインとなります。既存の壁に筋交いを取り付けたり、構造用合板を貼って補強します。

また、窓などの開口部が多いと建物の耐震性が低下するので、不要な窓をふさいで耐力壁に変更することも有効です。

工事には壁だけでなく、天井や床の解体工事や内装工事もともなうので、比較的大がかりな工事になります。間取り変更のリフォームを行う際や、外壁の貼り換えを行う際に同時に行うと効率よく行うことができます。

屋根の軽量化

屋根が重くなると建物の重心が高くなるので、地震の際に揺れが大きくなり、倒壊しやすくなります。

全く同じ構造の住宅なら、屋根が軽い方が地震に対して有利です(ただし重い屋根が地震に弱いということではありません)。したがって、屋根を軽量化することは耐震性を向上させる上では非常に有効な手段になります。

重い瓦屋根から軽量なスレート屋根や金属屋根に変更するリフォームは、比較的効率よく実施可能なので、耐震性向上のために数多く実施されています。

金物の緊結

建物が古くなると、木材の乾燥収縮の影響で、土台を基礎に固定するアンカーボルトや梁と梁を接合する羽子板ボルトなどのナットが緩んでいる事が多くなります。

床下や屋根裏に潜ってこれらの締め付けを行うだけでも、耐震上有効です。これによって耐震診断の評点が上がることはありませんが、これも立派な耐震補強といえます。

以上、耐震リフォームの方法を部位ごとに分けてご紹介しましたが、これらの中から現況や予算、目標とする耐震強度、同時に行う予定のリフォーム内容などに応じて、どれを実施するのか選択していきます。

しかし、現在の耐震性が著しく低い場合には、耐力壁の新設や補強、屋根の軽量化は欠かせません。

耐震リフォームの相場

最後に耐震リフォームにかかる費用についてお伝えします。

「日本木造住宅耐震補強事業者共同組合」(木耐協)の2014年の調査データによると、木造住宅330件の耐震補強に関する平均施工金額はおよそ148万円だったそうで、全体の6割近くが150万円未満という結果だそうです。

もちろん既存住宅の築年数や劣化状況、床面積等によって多少変わると思いますが、おおむね150万円程度が目安になりそうです。

また、財団法人日本建築防災協会では、住宅の延べ面積(1階と2階の床面積の合計)と、耐震改修前後の住宅の評点差から、耐震改修工事にかかるおおよその費用を算出することができるとして、次の計算式を提示しています。

耐震改修工事費=27,000円×(耐震改修後の評点-耐震改修前の評点)×延床面積(㎡)

あくまでも目安ですが、概算の費用を知るための参考にすると良いでしょう。
現在多くの自治体で、耐震診断と同様に、耐震改修工事にも補助金制度を設けています。

要件や補助金の額などは自治体によって異なるので、耐震診断とあわせて事前に各自治体の窓口で確認するようにしてください。

また自治体によっては、登録業者による施工の場合にしか補助金制度を利用できない場合もあるので、注意が必要です。

尚、その他の優遇制度として、耐震改修にかかった費用または相当額のいずれかで少ない金額の10%を所得税から控除してもらえる制度もあります。
これらの制度を上手く活用して、費用負担をできるだけ抑えるようにしましょう。

大地震に限らず、自然災害はいつ発生するか予測できません。

自らや家族が空き家に居住する場合はもちろん、空き不動産などを活用して賃貸収入を得ようとする場合にも、万一の場合に入居者や近隣住民、通行人などを危険に晒すことのないように、賃貸人としての義務をきちんと果たすようにしたいものです。

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益子公博

益子公博

住宅会社で20年以上リフォーム事業の責任者経験があり、リフォーム業界、住宅建築業界の裏事情やリフォーム現場には精通。ホームインスペクション(住宅診断)の専門会社を経営、住宅診断、欠陥住宅相談、リフォーム会社への社員研修など実施しています。
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