相続した空き家不動産に住宅ローン残債があった場合はどうする?

相続は争族とならないよう事前の準備が必要です。
準備万端で、相続は揉めることなく遺産分割が完了となり、空き家となった実家を相続することもあります。
ただ、相続した空き家に住宅ローンの残債がある可能性もありますので、相続してみてビックリで貧乏くじを引いた気分となる場合があります。

今回は、相続の仕方や住宅ローンに纏わるセイフティーネットを解説し、相続した空き家に住宅ローン残債があった場合の対処法について説明します。




相続は遺産全てを引き継ぐ?

相続というと資産(プラスという意味)を引き継ぐというイメージがありますが、被相続人(故人のことです)に属する権利・義務を継承することです。
平たく言うとプラスの財産だけでなく借金も引き継ぐ対象となります。

ただ、相続の仕方には、権利・義務を継承する方法として2種類(単純承認・限定承認)、相続をしない相続放棄の計3通りの方法があります。
これらの相続の仕方は、相続の開始を知ったとき(被相続人の死亡を知ったとき)から3ヶ月以内(熟慮期間といいます)に決めます。

「単純承認」はローンの残債も引き継ぐ?

被相続人の権利・義務を全て引き継ぐ相続の方法が単純承認ですので、借金も引き継ぎます。前述の熟慮期間を経過したときにアクションを起こさなかった場合には、単純承認をしたと看做されます。
また、相続人が複数の場合には、各自の判断で単純承認を選択できます。

ただし、被相続人の財産に手を付けた場合は単純承認したものと看做されますので、今回のテーマのように相続放棄や限定承認の可能性がある場合には遺産に手をつけてはなりません。

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「限定承認」はローンの残債は引き継がない?

被相続人の財産(プラスの資産)で債務を返済する相続の仕です。
財産よりも借金の方が多いと予想される場合に選択します。
また、全ての借金を返済した後にプラスの財産が残れば、残額を相続できます。

尚、複数の相続人がいる場合には全員で限定承認する必要があります。
その場合、被相続人の住所を管轄する家庭裁判所に限定承認の申述が受理される必要があります。

「相続放棄」は全遺産を引き継がないということ?

被相続人の権利・義務を全て引き継がない方法です。
複数の相続人がいる場合に、特定の相続人に対して被相続人の全て権利・義務を引き継がせる場合や被相続人の権利・義務を放棄する場合に用いられます。
個々に相続放棄はできますが、限定承認と同様に被相続人の住所を管轄する家庭裁判所に相続放棄の申述が受理される必要があります。

家庭裁判所への申述方法は、当記事後半に手続の方法と参照すべきURLを記載してありますので、ご参照下さい。

相続放棄での注意点は、被相続人の卑属(子のことです)が相続人で、全員で相続放棄した場合には被相続人に兄弟姉妹がいれば相続権が移ります。
また、被相続人の兄弟姉妹死亡していた場合は、その子が代襲相続人となります。

このように相続人となる可能性がある方がいる限り、相続権は移転していきますので、相続放棄を選択する場合は、他の方の迷惑にならないようにして下さい。

住宅ローンに纏わるセイフティーネット

マンションや戸建ての家をキャッシュで購入する方は、ほとんどいないと思われますがあなたが相続した空き家不動産は如何でしょうか?
住宅ローンを組んで家を購入するのが一般的ということになりますが、多くは20年―35年の住宅ローンを組むこととなります。

金融機関の債権保全策はキッチリしている

金融機関は、住宅ローンなどの与信に対して債権保全策をキッチリ実行します。
例えば、住宅ローンで購入した不動産(家と土地)に対して抵当権設定登記を行います。
これにより住宅ローンを借りた方がローンの返済ができなくなったら抵当権を設定された不動産を競売にて売却することにより住宅ローンの残債を売却代金で回収することになります。

ありていに言えば、お金の切れ目が縁の切れ目で、せっかく手にした自宅も借金の形に取られるということです。

また、連帯保証人を求められた場合には、最悪のケースではローンの返済が滞ると連帯保証人に対して債務の返済を要求することもあります。
更にローンの保証会社との契約も求められることもあり、金融機関の債権保全策は万全です。

団体信用生命保険のコンセプトとは?

住宅ローンを組んで自宅を手に入れても種々の事情でローンの返済が滞ることがあります。
住宅ローンの返済が滞ると、即自宅を手放すというのは本人や家族とっても金融機関にとっても決して良い結果とはなりません。

それは、金融機関が抵当権を実行して担保となっている不動産を競売にかけても債権を全額回収することは困難なことだからです。

そこで、民間の金融機関では、住宅ローンに対して住宅ローンを借りている方が不幸にも死亡又は高度障害となった場合には、保険金で住宅ローンを返済する仕組みを採用することとなりました。
これが、団体信用生命保険(以下団信)です。
これにより家族は、不幸の追い打ちを受けることがなくなりました。

機構団体信用生命保険特約制度のご案内:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

団信の保険料は金融機関が負担しますので、保険金の受取人は金融機関です。
これは、借主が個々に生命保険に加入するより、低コストの運用を可能とするためです。
また、時点における保険金の額は、住宅ローンの残債に相当する額であることが、一般の生命保険とは異なります。

団信は生命保険の代わりになる?

住宅ローンの借り手に不幸が生じたら、ローン残債に相当する保険金で残りの住宅ローンを借り手に成り代わり返済します。
ですので、住宅ローンを組むと自動的に生命保険に加入した効果が得られます。

ただ、団信の保険金は、住宅ローン残債に相当する額となりますので家族の手元に残ることはありません。
従って、ローン残債が大きいときには団信の生命保険として大きな効果がありますが、ローン残高が小さくなると団信の生命保険としての効果が減少します。

相続時した空き家不動産に住宅ローン残債が存在した!

相続が開始されると、開始後の1ヶ月は各種の手続でドタバタします。
相続の仕方を選択する熟慮期間の3ヶ月は特急でやって来ますので、残りの約2ヶ月で被相続人の財産や借金を調べることになります。

事業主として借り入れている場合を除けば、個人レベルでの最大の借入れは住宅ローンですので被相続人の住宅ローン残債には注意が必要です。

相続物件の住宅ローン残債を把握しよう

1次相続(両親の一方が亡くなる)の場合には、財産や借金に関する情報が断絶する可能性は低いのですが、2次相続(残された一方の両親が亡くなる)となると財産や借金に関する情報が断絶する可能性が高くなります。

相続の対象物件が空き家の場合には、住宅ローンの残債の有無が相続の仕方を選択する際の大きな要素となりますので住宅ローンの残債や返済期間を把握して下さい。

住宅ローンの契約書と銀行口座にご注意

民間の金融機関で住宅ローンを組む場合は団信への加入は必須です。
ただ、住宅金融支援機構(フラット35)の住宅ローンに対しては団信の加入が義務化されていませんので融資元の金融機関との契約書をよく読んで団信の有無を確認して下さい。
また、住宅ローン返済の銀行口座を把握しましょう。

尚、平成29年10月1日申込以降は、住宅金融支援機構での団信の付加がしやすくなります(下記参照)。

【フラット35】の団体信用生命保険に係る制度改正について(平成29年10月1日【フラット35】申込受付分から):住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

相続した空き家に住宅ローン残債がある場合の注意点

前節までに相続に関する事項、住宅ローンのセイフティーネットである団信の説明やローン残債を発見した場合の注意点を述べましたので、これらの知見を元に、相続した空き家に住宅ローンの残債があった場合の対処法を解説します。

団信に加入していた場合の注意点

被相続人が団信付きの住宅ローンを利用した場合、借主に万が一の不幸が訪れたら団信の実行で住宅ローンの残債は完済されますので、家族は家を手放すなどの不幸の追い討ちを受けることはありません。

団信付きの住宅ローンを利用した際の注意点は、相続人が被相続人を含む家族に団信の利用の事実、団信の効果・効用及び万が一の場合の連絡先をキッチリ伝えることです(ただし相続が発生してからでは意味がないので、被相続人が健在のうちに家族で団信について話し合っておくことがとても大切です)。

また、団信への加入を伝えられた家族は、団信の効果・効用などを理解して相続の開始があっても慌てないことです。

団信に気付かず返済し続けた場合

訃報が新聞に記載されるような方は別として、住宅ローンの借主が不幸にして死亡しても金融機関はその事実を把握することができません。
例えば、団信の加入者が不幸な事態となっても、家族・関係者が金融機関に連絡しない場合は、本人の口座に月次の返済額を満たす残高がある限り、返済が続きます。

相続後の落着きを取り戻した時期に、団信の存在に気づいた場合は、遅滞無く金融機関に連絡して下さい。
金融機関より団信の手続き用の書類一式が送られてきますので死亡診断書など要求される書類を送り返すと団信の実行により住宅ローンの残債が完済となり、月次の返済はなくなります。

団信の実行により住宅ローンの残債が消滅すると、金融機関より担保となっていた不動産の抵当権抹消登記に必要な書類が交付されます。
金融機関は抵当権抹消登記を行ないませんので、この手続は自分で行なうことになります
登記の手続は正確性が要求されますので専門家(司法書士など)に依頼されることをお勧めします。

借主が団信へ加入したいことを知らずに、相続人が返済し、その後に団信により完済した場合は、団信による完済手続を行なうことにより、借主の死亡日から団信による完済日までの期間の相続人が返済した金額に相当する金額が返還されます。
注意点は3年以内に申請しないと団信による返済はできなくなります。

相続物件に団信がなかった(連帯保証等)の場合

住宅ローンの場合に連帯保証人を求められるのは、親の土地に子が住宅を建てる(親が連帯保証人)、子の土地に親が住宅を建てる(子が連帯保証人)ときや収入を夫婦合算とした場合(この場合の連帯保証人は配偶者)ですので、連帯保証人の範囲は、前記の場合とします。

要は相続に際して相続人が連帯保証人であった場合となります。

相続人が被相続人の連帯保証人であった場合は連帯保証人として本来の役割を果たす地位にいることになりますので、この場合は住宅ローンの残債返済の義務が相続人に生じます。

ローン残債が払えない場合はどうする?

空き家不動産を相続したが、団信への加入もなく自宅の住宅ローンの支払いでアップアップということがあります。
このような場合にはどうした良いのでしょうか?

初手は金融機関に相談しょう

空き家を相続したが、住宅ローンの残債に関するローンの支払が困難になったので、後述する相続放棄や任意売却という方法を選択する前に、対象とする金融機関に相談しましょう。

相談をお勧めする理由は3つあります。

金利について

第1の理由は、金利です。
現状は歴史上稀にみる低金利時代といわれています。
相続する空き家の住宅ローンの金利を調べてください。
10年以上前の住宅ローンであれば現在と比較して高い金利となっていますので、これを現在の水準に引下げることができれば、月次の返済額を押さえることも可能です。

また、金利の引下げと同時に返済期間の延長もできれば月次の返済額が低下します。
ただ、返済期間の延長は返済総額が増加することをご承知おき下さい。

空き家不動産の価値について

第2の理由は、相続した空き家の不動産(土地)としての価値です。
現状では地方都市の郊外という立地では、土地としての価値の上昇を見込むのは難しい状況ですが、大都市・駅近という立地なら多少の無理をしても確保する価値はあります。

競売等が100%の解決法にはならない

第3の理由は、後述の相続放棄や任意売却を選択すると、金融機関(保証会社含む)としては競売などで売却してローン残債の回収を図る訳ですが、残債を100%回収できるとは限りません。

また、回収して終わり、というよりは毎月の取引が継続されている方が営業上のメリットがあります。
給与振込み、公共料金の引落しなどの金融機関との毎月の取引額が増加する提案も交渉力となります。

ただ、金融機関と相談する上で返済の滞納が無い、という返済履歴が金融機関に対する交渉力となりますので、相談すれば全て上手くいくという訳ではありません。

空き家の不動産としての価値を調べよう

空き家を相続ということは、活用可能な物件を相続したことになります。
物件の所在地、立地条件、敷地面積、建物の広さ・構造などをチェックしましょう。
手をかけずに貸家として利用できるなら、賃貸料をローンの返済に充てることができます。

賃貸物件としての価値を確認するには、家賃保証を手掛けている管理会社に相談してみて下さい。
サブリースという家賃保証を前提に物件管理を手掛ける管理会社は、空室になっても家賃を保証する手前、その物件の集客力の有無の判断がシビアなので、管理会社から魅力的な提案があれば賃貸可能な物件です。

また、住居用の貸家でなく、事業用賃貸としてはFC(フランチャイズチェーン)の学習塾に使ってもらう例などがあります。
場所と設備(椅子・机・黒板など)だけ用意すれば塾講師の派遣や生徒募集もお任せとなる場合があります。

更に多少投資の必要(建物を除去費用など)な活用方法として、駐車場やコンテナ倉庫(レンタル倉庫)があります。

上記の例に限らず、相続した物件の特性を調べて所在地に適した活用ができれば、放蕩息子が孝行息子に早代わりとなりますので、冷静に家族会議で相談してください。
相続物件の活用となれば家族の理解と協力が不可欠です。

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ローン残債が払えない場合(相続放棄)

前節で述べたように相続の仕方は、単純承認、限定承認、相続放棄の3種類あります。
被相続人の権利・義務を一切引き継がない方法として相続放棄という選択があります。

相続の開始後の調査で空き家に住宅ローン残債の存在が判明し、ローン残債が払えない場合には、相続放棄を選択することでローンの返済義務から解放されます。
相続が予定された空き家は競売で処分され売却代金は債権者に分配されます。

ただ、相続放棄を認めてもらうには被相続人の最後の住居所を管轄する家庭裁判所へ申述し受理される必要があります。
また、家庭裁判所に申述書を提出する期間が3ヶ月(熟慮期間)と定められていますが、家庭裁判所に「相続の承認又は放棄の期間の伸長の申立て」を行い、検討期間を延ばすことができます。

以下に家庭裁判所への申述の手続の概要を示します。

(1)申述先:被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所

(2)申述に必要な費用:収入印紙800円分(申述人1人につき)

(3)申述に必要な書類:(以下1~3)

  1. 相続放棄の申述書
  2. 申立添付書類
  3. 被相続人、申述人などの住民票・戸籍など

より詳細は、下記のURLに示す裁判所のHPをご参照下さい。

裁判所|相続の放棄の申述

被相続人や申述人などの住民票や戸籍などに関しては、個々のケースで必要とする書類が異なりますので上記のURLよりご確認下さい。

申述人自らが家庭裁判所に申述できますが、必要書類(戸籍など)の準備などを考えると専門家(弁護士や司法書士)に依頼することをお勧めします。

ローン残債が払えない場合(任意売却)

住宅ローンの残債があるマンションを売却するとなると、住宅ローンの残債高と売却代金が関係してきます。
売却代金がローン残債より大きい場合には、特に問題はありません。
また、売却代金が残債より小さい場合に差額の現金を用意できれば特に問題がありません。
この場合は一般売却と呼ばれています。

住宅ローンの残債がある中で不動産(マンションや一戸建て)の売却を考えている方は種々の事情を抱えている方です。
いうなれば差額に相当する現金の用意が困難な方が多いということです。

例えば、空き家を相続してみたら住宅ローンの残債があることが判明して、ビックリで残債に相当するローンの返済ができない境遇にある場合です。
ですが、心配することはありません。
そのために任意売却という手段があります。

ローン残債の返済に難儀して物件を手放す際の売却方法として、裁判所が関与する競売と債権者(ローンを提供した金融機関)と債務者(借主)の協議で条件を決められるのが任意売却という方法です。
一般的に競売よりも任意売却の方が高値での売却が可能です。

このように相続した空き家に住宅ローンの残債があり、毎月にローンの返済の目途が立たなければ任意売却によるローンの整理をお勧めします。

尚、任意売却を行う際には任意売却専門の不動産業者に間に立ってもらうやり方が一般的ですので、覚えておきましょう。

ただ、任意整理に至った実績は信用情報機関に履歴として残りますので、ご注意下さい。

まとめ

空き家を相続したら住宅ローンの残債が後から見つかったらかなりのショックですが、まずは冷静に対処しましょう。
対処の第1歩は、事実関係の調査です。
金融機関との契約書と返済予定表を精査することで団信や連帯保証人の有無、銀行口座、ローン残額・返済額・返済日などの情報が得られます。

団信に加入であれば、金融機関に相談に行き所定の書類を提出し保険金が銀行に入金されば住宅ローンの残債に関しては返済完了となります。

団信に未加入であれば、これらの情報を元に自分のローン有無、収入、不動産(空き家と土地)の資産価値や活用性などを考えてローンの継承、相続放棄、相続後の任意売却を選択しますが、初手は、金融機関と相談です。
相談料は無料ですので積極的に出向いてください。

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空き家隊長

空き家隊長

実家の相続をきっかけに空き家問題に直面。すったもんだの末に何とか売り抜ける。その際に経験したこと、様々な外部のプロに教えて頂いた空き家問題、土地活用問題について記事にしていきます。
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