空き家リフォームには補助金や助成金が出る事をご存知ですか?




はじめに

全国に広がる空き家問題。空き家をそのまま放置すると、「倒壊」や「犯罪」のリスクも増える事から、大きな社会問題となっている事を、皆様はすでにご存知の事と思います。

政府も、空き家対策への取り組みとして、平成27年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法」(通称:空き家対策特別措置法)を施行し、全国の自治体に対して、空き家対策に関する計画を定めて対処する事を求めています。

これを受けて地方自治体では、様々な空き家対策のための補助金制度を設けています。

今回は、空き家リフォームに関する各自治体の補助金をはじめとした様々の補助金、助成金をご紹介したいと思います。

空家対策特別措置法とは、どんな法律?

空き家が放置され続けると、様々なリスクが発生します。
その代表的な例としては

  • 老朽化による建物倒壊等の恐れ(地震、積雪など)
  • 強風時の屋根や外壁の飛散の恐れ
  • 不審者の侵入や犯罪の温床となる恐れ
  • 放火の恐れ
  • 害獣の糞尿・死骸の腐敗臭、害虫の大量発生など近隣への影響
  • ゴミの不法投棄の恐れ

などが考えられます。

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これらの問題に対処するために創設されたのが「空き家対策特別措置法」です。

空き家には、原則として所有者に無許可で立ち入る事はできませんが、空き家対策特別措置法では、管理が行き届いていない空き家については、行政による敷地内への立ち入り検査が可能としています。

立ち入り検査などを経て、適切に管理されていないと判断された空き家は、「特定空き家」に指定され、「改善の助言および指導」、「勧告」、「命令」などが行われる様になります。

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尚、勧告を受けると、固定資産税や都市計画税の課税標準の軽減措置対象から除外され、固定資産税が最大で6倍、都市計画税が3倍になるので、空き家をお持ちの方は要注意です。

そして、最悪の場合には行政代執行によって、強制撤去(解体など)に至る可能性があります。なお、この場合の費用は、もちろん全て空き家所有者の負担になります。

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この法律によって、これまで何のぺナルティを受ける事がなかった放置空き家に対して、厳しい措置が取られる様になりました。

その一方で、一部の自治体では、空き家所有者が空き家の活用や除却が行いやすいように、補助金制度を設けて支援を行う様になっています。

なお、これらの補助金は国から直接支給されるものではないので、お間違いのない様にしてください。

空き家対策のための自治体の補助金の種類

では空き家対策のための補助金には、いったいどのようなものがあるのでしょうか。
さっそく調べてみましたので、一緒に確認してみましょう。

まずは各地方自治体の補助金です。

補助金の種類や支援内容などは、各自治体が抱えている課題によって異なりますが、おおまかには次の様なものがあります。

1.空き家の除却に対する補助金

空き家の解体工事、撤去処分にかかる費用に対して交付される助成金です。

空き家所有者の中には、解体費用が捻出できないために、老朽化した建物をそのまま放置しているケースがあります。

補助金を利用して空き家を解体し更地にすれば、売却もしやすく、活用の幅が広がると共に、近隣住民からの苦情や不安も解消する事ができます。

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2.空き家の改修に対する補助金

空き家のリフォーム、改修工事にかかる費用に対して交付される助成金です。
リフォームをする事で、今まで活用できなかった空き家を賃貸したり、自分で住む事が可能になります。

3.空き家の取得に対する補助金

空き家の取得、購入費用や、他地域からの転入者に対して交付される助成金です。
人口の減少に悩む過疎地の自治体では、空き家問題と共に、人口減少対策は必須になります。

4.その他の補助金

空き家の店舗利用や集会所としての利用などに助成金が交付されます。
空き家を活用する幅が広がります。

空き家は、放置していても何のメリットもありません。そればかりか、罰金や行政代執行による強制撤去の対象になってしまう可能性もあります。

これらの補助金制度を上手に利用して、空き家を積極的に活用する事ができれば、社会的意義も高いでしょう。

しかし、これらの補助金制度は、どこの自治体にもあるわけではありません。
是非一度、管轄の自治体に問い合わせてみてください。
そのほとんどは「市町村役場」へ行けば、情報を入手できると思います。また、その内容は市町村によっても異なります。

一般的な傾向としては、地方へ行くほど補助金が手厚く設けられている様です。中には、移住するだけで100万円もらえる補助金も時々見かけます。

一方で、全ての補助金には条件や制約がある事を見落とさない様に注意しましょう。

空き家をリフォームする際の自治体の補助金

空き家をリフォームして活用したいと思っても、リフォームするには多額の費用が必要になります。

「空き家を誰かに貸して、賃貸収入を得たいと思うけど、リフォームしないと誰も借りてくれそうにもないなぁ…」、「現状のままでは見た目が酷いので、買ってくれる人を探すのは難しそうだなぁ…」とわかっていても、リフォーム費用を捻出するのは簡単な事ではありません。

そんな時こそ、空き家リフォーム補助金を活用したいものです。

空き家リフォーム補助金とは、空き家を売却や賃貸する目的、または自らが居住するためにリフォームする場合に受ける事ができる補助金です。

ただし、リフォーム補助金制度がある自治体とそうでない自治体、補助金を受けるための条件や工事の種類、限度額、支給時期なども自治体によって異なるので、あらかじめ確認が必要です。

また、インターネットにも「空き家の改修に対する補助金」に関する一覧が掲載されているので、参考にすると良いと思います。

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空き家リフォーム補助金の問題点

一見便利そうな補助金制度ですが、問題点がないわけではありません。ここではリフォーム補助金を利用するにあたっての問題点について考えてみたいと思います。

空き家リフォーム補助金には条件があります。

まずは金額です。

空き家のリフォームは100万円単位の支出になりますが、補助金の上限は修繕費の1/2以内かつ30万円など、工事代金のほんの一部にしかならないケースがほとんどです。

またほとんどの場合が、リフォーム費用の全額が補助金で充当できるわけではないので、注意が必要です。

加えて時間の制約があります。
補助金はリフォーム代金を支払った後に、領収証などの必要書類を添付して申請するところが多い様です。

中にはリフォーム前とリフォーム後の2度申請が必要なケースもあります。その間の資金繰りについて、事前に十分な検討をしておく必要があります。

そして制度の問題です。

税金で運営されている限り、様々な制約があるのは仕方がありません。工事は市内や町内の業者に限るとか、工事着工〇日前までに申請する事とかの条件がある事が多いので、注意が必要です。

自分が工事を発注したい業者に工事を依頼できない場合や、着工したい時期に着工できない場合もあるので、事前に良く確認しておく必要があります。

他には、役所の担当者が慣れていないという事もあります。

空き家リフォームの補助金に限った事ではありませんが、担当者がこのような補助金制度に不慣れだったために、「何度も書類の提出を求められた」、「最初に説明を受けた内容と違った」、「申請に予想以上の時間がかかった」などというケースも珍しくありません。

いろいろと手間をかけた結果、結局補助金をもらえなかったなどという事にならない様、注意する必要があります。

補助金制度を利用する際には、あらかじめスケジュールに余裕を持っておく事が大切です。

この様に、計画している空き家のリフォームが、補助金制度の条件や時間の流れに合わない事も多いので、利用率はそんなに高くはない様です。

事前に良く調べた上で、工事時期の決定や業者選定などを行う必要があります。

自治体の空き家リフォーム補助制度の実例

では実際に、空き家活用支援補助金の対象者や支援内容・支援規模とはどの様なものなのでしょうか。笠間市空き家活用支援補助金の中の、「修繕に関する補助金」を例にご紹介したいと思います。

【空き家の修繕に関する補助金】

対象者

1.空き家バンク登録物件の個人所有者

または

2.空き家バンク登録物件に入居し、笠間市に住民登録をする新規転入者(補助金の申請日前1年以内に市から転出した事がある方を除く)

他に、対象者およびその属する世帯全員に、納付すべき市区町村税等の滞納がない事、以前に空き家バンク登録物件修繕支援事業による補助を受けていない事などの条件があります。

対象経費

住宅の機能または性能を維持または向上させるために、登録物件の一部を修繕、補修、取り替え等を行う経費。

ただし、次に掲げる要件を全て満たすものとします。

  1. 笠間市内に住所を有する個人または所在する事業者が施工したものに要する費用である事
  2. 専用住宅及び併用住宅の居住の用に供する部分の修繕等に要する費用である事

支援内容、支援規模

修繕費の1/2以内(50万円を限度)

以上の様になっています。
ポイントになるのは、「空き家バンク」に登録された物件である事です。空き家のリフォームに関する補助金では、多くの自治体が空き家バンクへの登録を条件にしている事が多い様です。

他には、床面積が50平方メートル以上の家屋である事や、当該床面積の1/2以上に相当する部分が、専ら自己の居住の用に供されているものである事、さらに建築基準法に規定する建築確認を受けている建築物である事などの条件が付加されている自治体もあります。

条件が多くなるほど、適合するのが難しくなるのはいうまでもありません。
実際に補助を受けるためのハードルは決して低くない事がわかります。

空き家バンクとは

それでは、多くの自治体で空き家リフォーム補助金の受給要件としている「空き家バンク」とは、いったいどの様なものなのでしょうか。

空き家バンクとは、ひとことでいうなら、空き家情報を集め、移住希望者らにインターネットなどで発信する仕組みです。

市町村が中心となって居住者のいない家を活用し、地域振興などにつなげるために空き家を紹介する制度で、平成27年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行された事から、全国で取り組みが進められています。

よって、各自治体で行われている各種助成金制度などの優遇措置とは密接な関係があるのです。

空家対策特別措置法を踏まえて、空き家が老朽化して周囲の生活環境に悪影響を及ぼす前に、所有者は家を修繕して資産価値を高めた後、売却・賃貸物件として「空き家バンク」に登録する事が求められているのです。

「空き家バンク」に登録されている物件については、不動産業者に管理が委託されるため、所有者が一定の金額を支払う事により、空き家を管理するサービスを受ける事ができる様になります。

そして、空き家バンクを運営する自治体は、ほとんどが専用サイトなどを設けて情報発信している事から、買い手・借り手を幅広く全国から募る事ができるといわれています。

また、空き家を借りたい人の中には、単に住居としてではなく、NPO法人の活動拠点、デイサービス施設、保育施設などの様々なニーズがあるため、地域活性化の一助になるともいわれます。

しかし、一部の例外はありますが、この仕組みは上手く機能しているとはいえない様です。
そもそも空き家は、自分で住むのも、売るのも貸すのも支障があるので空き家になっているのです。

ニーズがないままで、役所の専用サイトに載せただけでは、誰からも関心を持ってもらえなくても当然です。これでは問題の本質は何も解決していません。

また、運よく空き家の買主や借主が見つかったとしても、実際に手続きを行うのは自治体ではなく、民間の不動産業者です。

100万円の不動産の売買仲介や、家賃数万円の賃貸の仲介を積極的に行ってくれる会社は、なかなかありません。

ただでさえ古くて老朽化が激しい空き家には、雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵がある可能性が高いので、報酬が少ない上に仲介責任を問われるリスクが高いとあっては、不動産仲介業者から尻込みされてしまうのも当然なのです。

この様に空き家バンクの取り組みだけに頼っていても、空き家問題の解決にはとうていなりえないでしょう。

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空き家をリフォームする際の国の補助金

ここまでは、地方自治体の補助金についてご紹介してきました。それでは空き家をリフォームする際に、国の補助金はないのでしょうか。

空き家を有効活用するための民間住宅活用型住宅セーフティネットという制度があります。空き家をリフォームする際に、政府が補助金として「1戸につき最大100万円」を支給するというものです。

民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業
中部地方整備局建政部計画管理課

もちろんこれを利用するためにもいくつかの条件があり、その条件を満たす必要がありますが、この制度を利用する事によって、空き家対策にかかるコストを低く抑えることができるため、ぜひ検討したいものです。

前述した様に、我が国では空き家が年々増加しています。このような現状にもかかわらず、賃貸住宅への入居を断られてしまう人も少なくありません。

例えば高齢者や障害者、低所得者の様な人たちです。(住宅確保要配慮者といわれています)この補助制度は、このように入居を断られてしまうケースを少なくするためにある制度で、住宅確保要配慮者の生活水準の確保を目的としています。

そのため、工事内容も最低限の生活環境を実現するものが中心になります。
具体的には

  • 耐震改修工事
  • 間取り変更工事(狭い部屋を基準を満たす部屋に拡張するなど)
  • バリアフリー工事
  • インスペクションにより明らかになった工事
  • その他、住宅確保要配慮者居住支援協議会が認める工事

です。

尚、工事内容には耐震改修工事、バリアフリー工事、省エネルギー改修工事のいずれか1つを含む必要があります。

空き家所有者にとっては、通常よりも大幅に安い費用でリフォームできるのが大きなメリットで、リフォームによって借り手が見つけやすくなり、空き家を有効に活用する事ができます。

一方、対象となる空き家は3か月以上の空室期間があるものに限られる事や、居住面積が25平方メートル以上ある事、要配慮者向けとして対象物件の登録を行う事、補助を受けてから10年間は他の入居付けを行わない事、入居者の政令月収が「38.7万円」以下である事などが求められます。

要配慮者と表記しつつ、実際には高所得者の入居付けを行っていた場合は、制度対象外となってしまいます。

この制度は、空き家所有者にとってばかりでなく、借主である住宅確保要配慮者にとっても、とても魅力的な内容だと思いますが、まだ一般的にはあまり多くの方には認知されていない様です。

空き家をリフォームして有効活用したい方にとってメリットが多いので、是非一度検討してみて欲しいと思います。

その他のリフォーム補助金、税制優遇措置

空き家をリフォームして自分で住む場合には、一般のリフォームと同様に様々な優遇措置を受けられます。最後に、住宅リフォームの補助金や税制などの公的助成についてご紹介したいと思います。

住宅リフォームでは、リフォーム工事の内容によって、国や地方自治体、法制度からの補助金を受け取れる場合があります。

主な補助制度としては、耐震改修や省エネ改修などの他に、国が主催する介護保険法にもとづく住宅改修(最大18万円まで)や長期優良リフォーム補助制度(最大200万円)などがあります。

ただしこれらの補助制度は、自己居住用住宅に限られる事がほとんどなので、注意が必要です。

また、国の補助金が個々の住宅の性能を上げて将来につなげる事を目的としているのに対し、自治体が主体の助成金制度は、地元の経済活性化を目的としているものも多いため、「地元の建設業者に依頼する事」が適用条件になっている事があります。

補助金によっては申請期間が短かったり、要件が変わったり、1年でなくなってしまったりと変化も激しいので、常に最新の情報を仕入れておく必要があります。

次にリフォーム税制の概要についてご紹介します。

一定の性能向上リフォーム工事を行う場合、建築主は税制面での優遇措置を受ける事ができます。

具体的には1.耐震、2.バリアフリー、3.省エネの3つです。

いずれも一定の条件を満たせば所得税の控除や固定資産税の減額措置などが適用されます。さらに、上記の補助金・助成制度と組み合わせて利用する事も可能です。

また、所得税の控除には「投資型減税」「ローン型減税」があり、「ローン型減税」はリフォームローンを組むことが条件で、いずれの場合も「自ら居住する住宅」である事が要件の一つになっています。

一方、固定資産税の減額も所得税の控除と同様に、耐震、バリアフリー、省エネのリフォームで減額が受けられますが、バリアフリーと省エネの減額は併用可能だが、耐震と他の2種類の減額は同じ年に併用できないなどの要件があるので、注意が必要です。

これらの税制面での優遇措置については、それぞれに適用要件や控除率、控除期間などが細かく定められているので、知っておくと役に立ちます。

また、いずれの場合も、確定申告で手続きを行う事で減税措置が適用されるので、年度末の手続きを忘れずに行う必要があります。

それぞれ必要書類があるので、優遇措置を受ける際には注意してください。

まとめ

現在、わが国にはリフォームによって建築主が受けられる、様々な税制や補助金などの国や地方自治体の優遇措置があります。

しかしそれらの多くは、自己居住用の住宅が対象となっていて、老朽化した空き家をリフォームして賃貸等に活用するための環境は、十分とはいえません。

また、これらの税制や補助金制度が広く認知されているともいえないようです。今後、これらの課題を解消していく事が、空き家問題対策のひとつになると思います。

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益子公博

益子公博

住宅会社で20年以上リフォーム事業の責任者経験があり、リフォーム業界、住宅建築業界の裏事情やリフォーム現場には精通。ホームインスペクション(住宅診断)の専門会社を経営、住宅診断、欠陥住宅相談、リフォーム会社への社員研修など実施しています。
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